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¿Qué es la Cláusula Suelo?

Clausula Suelo

La hipoteca es un contrato accesorio que sirve para garantizar el pago de una deuda. Se dice que es un contrato accesorio porque sólo puede existir para garantizar el cumplimiento de un contrato principal, generalmente el cobro de la deuda contraída. Este contrato accesorio consiste en obligar al deudor de una deuda a entregar un bien inmueble determinado en caso de que no pagase una obligación previamente establecida. Es decir, que si no pagas la hipoteca el banco puede quitarte la casa.

El sujeto que se obliga a pagar una deuda garantizada con hipoteca se denomina “deudor hipotecario”, mientras que el sujeto a favor de quien están constituidas la obligación principal y accesoria se denomina “acreedor hipotecario”.

En España, las principales acreedoras hipotecarias son las entidades bancarias, las cuales prestan grandes cantidades de dinero, pero al mismo tiempo exigen que se celebre un contrato de hipoteca para así tener la certeza de que cobrarán la cantidad prestada con sus respectivos intereses.

Al ser una contrato entre dos partes, las hipotecas están sujetas a diversas cláusulas que, conforme a los intereses de los contratantes, determinan las condiciones exactas en que se cumplirá la hipoteca. Estas cláusulas se manifiestan de forma escrita y son enumeradas sin un orden prevalente. Cada una de éstas, va a reglamentar un aspecto específico del contrato, pueden determinar, por ejemplo, el lugar y fecha en que deberá ejecutarse el pago, si existe alguna condición que las partes quieran pactar, o la denominada “cláusula suelo”.

La usualmente mencionada “cláusula suelo” es un apartado incluido en casi todos los préstamos hipotecarios otorgados por entidades bancarias españolas y es un acuerdo que reglamenta la forma en que deberá calcularse el interés aplicable al pago del préstamo hipotecado.

Los bancos manejan una tasa de interés variable, esto significa que el interés aplicable al pago de una deuda bancaria va a depender de las fluctuaciones del euríbor, el cual es el índice de referencia más empleado. Sin embargo, para tener la certeza de que la cantidad percibida por intereses no llegase a devaluarse con estas fluctuaciones, los bancos españoles han acordado aplicar en sus préstamos la cláusula suelo.

La clausula suelo consiste en establecer una cantidad de interés aplicable al pago de préstamos hipotecarios. De manera que, aun cuando el euríbor se encuentre actualmente en negativo, los acreedores bancarios podrán exigir el pago de un mínimo de interés a sus clientes.

Conflictos judiciales por cláusula suelo

La caída del euríbor hizo que los clientes que tuvieran una hipoteca tuvieran la expectativa de verse beneficiados debido a la bajada del Euribor. En teoría si el Euribor bajaba, el pago mensual de la hipoteca también tendría que bajar. Sin embargo, el suelo de pago establecido unilateralmente por las entidades bancarias hizo que esto no fuera así. Esto desató una ola de demandas de deudores hipotecarios contra diversos bancos españoles.Los clientes exigieron al tribunal que ordenase la anulación de las cláusulas suelo alegando que no fueron informados de su existencia en el momento de firmar la hipoteca.

Los bancos, por su parte, alegaban la supuesta legitimidad de la cláusula de contrato, señalando que, de no existir, las cantidades aplicables al interés por pago de dinero, serían casi inexistentes, provocando así un perjuicio económico contra la empresa.

El fallo del tribunal

En mayo del 2013 el Tribunal Supremo falló a favor de los deudores hipotecarios demandantes y declaró nulas las cláusulas suelo que hayan sido incorporadas a las hipotecas bancarias sin que los clientes o deudores tuviesen pleno conocimiento de ello. En este sentido, lo que el tribunal está dictaminando es que la nulidad está en la forma en que fue incorporada la cláusula y no en su contenido mismo, de manera que, aquellas hipotecas donde se haya estipulado una cláusula suelo con pleno conocimiento de ambas partes, son totalmente válidas. Esto basado en el derecho de contratar libremente de acuerdo a los intereses de los sujetos obligados y siempre y cuando no sea contrario a derecho.

Aplicación de la retroactividad

Posteriormente al fallo de nulidad de estas cláusulas, se inició un segundo conflicto judicial, puesto que los deudores exigían no sólo que se declarase nula la cláusula, sino también que se les reintegrara el dinero que habían pagado de más por concepto de la cláusula suelo y con antelación a la sentencia de su anulación.

Al respecto, los abogados de los bancos y cajas alegaron que no procedía un efecto retroactivo en cuanto a la sentencia de nulidad, lo que, según su criterio, hacía nula la cláusula suelo desde el momento de dictamen de la sentencia, y no antes.

Sin embargo, más adelante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea hizo un análisis jurisprudencial del efecto de retroactividad. En este sentido, el tribunal determinó que la acción procedente contra los bancos es una demanda por pago de lo indebido, al haber sido declarada nula la cláusula suelo de sus contratos, dejó de existir una causa legítima para cobrar la cantidad excedente que habían venido pagando los deudores. Y, por lo tanto, al no existir causa jurídica, el pago era indebido.

En consecuencia, lo que procede judicialmente es ordenar la restauración de la situación jurídica infringida al punto de que tal cláusula resulte como nunca celebrada. Para ello, es necesario que los bancos que llegaron a cobrar intereses basados en esta cláusula (sin que la otra parte haya tenido conocimiento al contratar) repongan la totalidad del dinero pagado en exceso. Esto es, no desde el momento de la emisión de sentencia, sino desde el momento de la celebración del contrato de hipoteca.

Es importante señalar que los préstamos bancarios son contratos de adhesión, en que una sola de las partes (el banco) establece las condiciones de la obligación y la otra parte (el cliente) sólo decide si le conviene o contratar con ese banco en particular. Esto no significa que los bancos pueden crear o incorporar condiciones sin que los clientes lo sepan, sino que deben informar con claridad todas las cláusulas establecidas, para que así el cliente pueda decidir libremente si obligarse o no con esa entidad.

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