Hipotecas para subrogación: mejores, comisión e impuestos
La subrogación de préstamos hipotecarios permite traspasar una hipoteca de una entidad financiera a otra para buscar mejorar las condiciones de las hipotecas. Se trata de una fórmula bastante común cuando lo que se busca es obtener una mejora de nuestra hipoteca.
Repasamos cuestiones clave sobre la subrogación hipotecaria, desde que es hasta como se pone en práctica, tipos, características y analizamos algunas de las mejores hipotecas para realizar una subrogación, tanto a tipo fijo como a tipo variable.
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
En una subrogación hipotecaria lo que se hace es traspasar un préstamo hipotecario. Éste traspaso puede ser de dos formas, dependiendo del tipo de operación:
- Cambiar la hipoteca de banco: esto se hace cuando deseamos obtener una mejora en nuestra hipoteca, y un banco diferente a donde tenemos el préstamo hipotecario nos ofrece dicha mejora. En este caso podemos trasladar la hipoteca de un banco a otro
- Cambiar la hipoteca de titularidad: esta situación se puede generar cuando se adquiere una vivienda ya hipotecada y se asume la hipoteca del propietario anterior. Esto se hace para ahorrar costes fundamentalmente
La primera se denomina subrogación de acreedor y la segunda subrogación de deudor.
En una subrogación de acreedor, que es la más habitual, hay que tener en cuenta que tras la reforma de la ley hipotecaria la entidad financiera donde está originalmente la hipoteca ya no puede evitar la subrogación con una mejora de las condiciones del préstamo.
Antes de la reforma de la ley hipotecaria, si la entidad donde se alojaba el préstamo hipotecario ofrecía una novación con las mismas condiciones que la entidad donde se pensaba subrogar la hipoteca, era obligatorio mantener el préstamo en la primera entidad.
Mejores hipotecas para subrogación
A la hora de analizar las mejores hipotecas para una subrogación, debemos tener en cuenta que, prácticamente cualquier hipoteca del mercado será susceptible de aplicar este tipo de operación.
No obstante, existen entidades que ofrecen de manera más explícita las mejores condiciones para las subrogaciones. En este caso, analizaremos dos hipotecas a tipo fijo y dos hipotecas a tipo variable que pueden considerarse como parte de la mejor oferta de mercado:
Subrogación con hipoteca a tipo fijo en Santander
La hipoteca a tipo fijo de Santander también facilita la subrogación de una hipoteca procedente de otra entidad financiera.
En este caso, la entidad asumirá los gastos de gestoría, notaría y registro de nueva hipoteca y el impuesto de actos jurídicos. El solicitante debe asumir las posibles comisiones de subrogación o de amortización anticipada y la tasación de la vivienda, así como la copia de escritura.
Al subrogar la hipoteca al Santander, la entidad se adaptará a los plazos y financiación que trae de la otra entidad, pero con los límites establecidos en los 30 años de amortización junto a la edad límite en el momento de la finalización de la hipoteca.
La bonificación se produce sumando la contratación de diferentes productos, pero, no puede superar el 1%:
- ✔️Domiciliar al menos 600€ (nómina, pensión o prestación por desempleo): Rebaja del 0,2% en el interés
- ✔️Domiciliar o tener una saldo de más de 1.000€: Rebaja del 0,4% en el interés
- ✔️Domiciliar ingresos de más de 600€ y contratar un seguro de vida: Rebaja del 0,4% en el interés
- ✔️Contratar un seguro de vida de amortización de la vida: Rebaja de un 0,25% en el interés
- ✔️Disponer de un seguro multirriesgo: Rebaja del 0,2% en el interés
- ✔️Gastar al menos 2.500€ anuales en la tarjeta de crédito de la cuenta de la entidad: Rebaja del 0,15% en el interés
Las tres primeras opciones no son acumulables entre sí.
- Sin comisión de apertura
- Interés bonificado los 6 primeros meses, aunque no cumplas condiciones
- Rebaja hasta 1,1% del interés a partir del séptimo mes sin cumples condiciones
- Plazo de amortización: Hasta 30 años
- Financiación del 80% para una primera vivienda y de un 70% para una segunda
Ventajas
- Sin comisión de apertura
- 6 meses con interés bonificado a pesar de no cumplir los requisitos
- Bonificación de 1,1 puntos porcentuales, cumpliendo condiciones
- Hasta 80% de financiación para una primera vivienda y un 70% para la segunda
- Edad máxima: 80 años
- Contratación online o en oficinas
Desventajas
- Mucha vinculación para conseguir la bonificación máxima
- Primas mínimas de 300-200€/año en los seguros a contratar para la bonificación
- Comisión de hasta el 2% por la amortización parcial
Subrogación con hipoteca a tipo fijo en Openbank
La hipoteca a tipo fijo en Openbank permite una subrogación sin costes. Todos los gastos derivados de la subrogación serán asumidos por la entidad, excepto los gastos de cancelación que pudieran generarse en el traspaso de la hipoteca.
La entidad ofrece una hipoteca a tipo fijo en la que la bonificación reduce de manera sensible el interés aplicado. En las características de la hipoteca encontramos un plazo de amortización de hasta 30 años.
La bonificación viene dada por contratar una serie de productos de la entidad, en este caso:
- Domiciliación de nómina (mínimo 900 euros)
- Seguro de hogar
- Sin comisión de apertura
- Interés competitivo, incluso si no cumples con las condiciones de vinculación
- Financiación máxima de hasta el 80% para una primera vivienda y de un 70% para la segunda
- Plazo máximo de amortización de 30 años para una primera vivienda y de 25 años para una segunda
Ventajas
- Sin comisión de apertura, solo se aplica por amortización anticipada total
- Te la preaprueban inmediatamente al solicitarla
- Interés bastante bajo, con rebaja extra si solicitas 150.000€ o más
Desventajas
- Bastantes requisitos para obtener toda la bonificación
Subrogación con hipoteca a tipo variable de ING
La subrogación a la hipoteca ING presenta algunas ventajas entre las que deberíamos destacar:
- La entidad asume el gasto de tasación
- Es asequible tanto para primera como para segunda vivienda
- Es posible renegociar para la ampliación del plazo de amortización
Sobre este último aspecto, hay que recordar que ING es una de las pocas entidades que ofrece una hipoteca a 40 años para amortizarla.
Otra de las características destacables de esta hipoteca es la no aplicación de comisiones, ninguna comisión. Esto también la destaca sobre otro tipo de préstamos hipotecarios en subrogación.
Además de estas, hacer una subrogación a una hipoteca de BBVA o de otras entidades con reconocida solvencia también es una cuestión a valorar.
- Sin comisión de apertura, amortización, novación o subrogación
- Intereses atractivos si adquieres los productos vinculados
- Plazo de amortización máximo: 40 años
- Financiación máxima: 80%
- Para primera y segunda vivienda
Ventajas
- Sin comisión de ningún tipo
- Puedes amortizarla hasta en 40 años para una primera vivienda y 25 años para la segunda vivienda
- Interés bastante bajo si cumples las condiciones
Desventajas
- Condiciones algo exigentes, de acuerdo a los usuarios
- Gestión algo lenta, también de acuerdo a los usuarios
¿Qué costes tiene subrogar una hipoteca?
Subrogar una hipoteca tiene unos gastos que deben ser tenidos en cuenta, y que en algunos casos correrán por parte de la entidad, pero, en otros casos deben ser asumidos por el usuario.
Los gastos más habituales son:
- La comisión por subrogación, que no está presente en todas las hipotecas, pero que puede aplicarse en función de los límites establecidos por la ley
- La comisión de apertura, tampoco la aplicarán todas las hipotecas subrogadas (de hecho, cada vez se aplica menos en la subrogación) pero puede aparecer en algunos casos
- Los gastos de tasación: se trata de un gasto relativamente frecuente, pero que en algunos casos también es asumido por la entidad financiera que ofrece la subrogación
Hay que tener en cuenta que, tras la reforma de la ley inmobiliaria en 2019, se modificó la responsabilidad sobre parte de los gastos que genera una subrogación. Desde entonces los gastos de notario, registro de la propiedad y gestoría deben ser asumidos enteramente por la entidad que realiza la operación.
Conclusión: ¿Subrogar una hipoteca es una buena opción?
La subrogación de préstamos hipotecarios es una herramienta útil cuando se trata de mejorar las condiciones de la hipoteca. Sin embargo, hay que tener en cuenta algunos aspectos relevantes:
- En primer lugar, la posibilidad de realizar una novación de la hipoteca. En ocasiones la novación puede ofrecer las mismas condiciones o incluso mejorar las que nos puede proporcionar una subrogación
- También es importante tener en cuenta los costes que puede presentar la subrogación. Si bien es cierto que, en la actualidad, las mejores hipotecas para subrogación cargan muy pocos gastos al usuario, existen entidades y situaciones en los que sí se aplican comisiones
En definitiva, siempre que la subrogación suponga una mejora en las condiciones de la hipoteca, y el coste sea asumible dentro de estas condiciones, resulta una herramienta a tener en cuenta ya que la mayoría de las entidades financieras la aceptan.
Opiniones sobre las mejores hipotecas para subrogación
A lo largo del artículo hemos repasado algunos de los mejores préstamos hipotecarios para subrogación, teniendo en cuenta que la mayoría de préstamos hipotecarios convencionales pueden utilizarse para esta operación.
Sin embargo, hemos destacado estas cuatro hipotecas por aspectos como:
- Hipoteca a tipo fijo Openbank: es una de las hipotecas a tipo fijo más competitivas del mercado. Además, la ausencia de gastos en la subrogación la convierte en una hipoteca muy interesante para subrogar a tipo fijo
- Hipoteca a tipo fijo Santander: además de tener un tipo de interés fijo competitivo, el préstamo hipotecario fijo de Santander con bonificación por contratar productos vinculados logra reducir el tipo que aplica a un nivel aún más competitivo
- Hipoteca variable ING: es una de las hipotecas con mejor aplicación de intereses favorables al usuario. Además, este préstamo hipotecario no aplica comisiones, tampoco en la subrogación. Es una de las hipotecas variables más destacadas en la actualidad
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