Mejores hipotecas para subrogación en mayo de 2025
¿Quieres cambiar tu hipoteca de banco para mejorar las condiciones del préstamo, pero no sabes cómo empezar? Te recomendamos las mejores hipotecas para subrogación que puedes encontrar en el mercado, ya sean fijas, variables o mixtas.
En resumen
La subrogación de una hipoteca es una solución interesante para obtener una mejora en las condiciones de tu préstamo. La mayoría de bancos ofrecen este servicio, pero te contamos por qué Openbank e ING lideran nuestros rankings.
Mejores ofertas para subrogación de hipoteca
A la hora de analizar las mejores hipotecas para subrogar, debemos tener en cuenta que prácticamente cualquier préstamo hipotecario del mercado será susceptible de aplicar este tipo de operación.
No obstante, existen entidades que ofrecen de manera más explícita unas condiciones mucho más favorables. De entre todas ellas, destacamos estas tres por aspectos como:
- Hipoteca variable ING: es una de las hipotecas que no aplica comisiones, tampoco en la subrogación y que te permite ampliar el plazo de amortización hasta en 40 años.
- Hipoteca a tipo mixto Openbank: es una de las hipotecas a tipo mixto más competitivas del mercado por sus condiciones. Además, la ausencia de gastos en la subrogación la convierte en una hipoteca muy interesante para este tipo de operación.
Mejores hipotecas fijas para subrogación
Dentro de las hipotecas de tipo fijo, recomendamos las siguientes para llevar a cabo una subrogación de las mismas:
| Entidad | Financiación | Amortización | Bonificación |
| Banco Santander | Hasta el 70% (primera vivienda) o 60% (segunda vivienda) | Hasta 30 años (primera vivienda) y 20 años (segunda vivienda) | Hasta un 1,10% por 5 vinculaciones |
| Kutxabank | Hasta el 80% (solo primera vivienda) | Hasta 30 años (solo primera vivienda) | Hasta un 1% por 4 vinculaciones |
En principio, Kutxabank es la entidad que te propondrá un tipo de interés más bajo, pero solo podrás subrogar la hipoteca de tu vivienda habitual. Por otro lado, este mismo banco ofrece al cliente la posibilidad de incluir dentro de la financiación los gastos de cancelación o comisión de subrogación para minimizar su impacto directo en el proceso y no tener que desembolsar esa cantidad en un único pago inicial.
Si nos referimos a Banco Santander, debemos de tener en cuenta que en el año 2023, financió el 42% del mercado de préstamos, por lo que siempre es una buena opción para hacer una subrogación si las condiciones de sus hipotecas se ajustan a tus necesidades.
Subrogación de hipotecas variables
En cambio, los mejores bancos para la subrogación de una hipoteca variable son los siguientes:
✓ Intereses: 3,66% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 3,57% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo máximo: 40 años
✓ Intereses: 3,37% TAE variable
✓ Intereses: 2,49% TIN 1er año | Euríbor + 0,79%
✓ Plazo: 30 años
| Entidad | Financiación | Amortización | Bonificación |
| ING | Hasta el 80% (primera vivienda) o 75% (segunda vivienda) | Hasta 40 años (primera vivienda) y 25 años (segunda vivienda) | Hasta un 0,60% por 4 vinculaciones |
| MyInvestor | Hasta 80% (primera vivienda) o 70% (segunda vivienda) | Hasta 30 años | Sin vinculaciones |
En este caso, y aunque las bonificaciones son bajas o nulas, las dos entidades aplican igualmente intereses muy competitivos que debemos considerar y no tienen apenas comisiones. Además, hay que recordar que ING es una de las pocas entidades que ofrece una hipoteca a 40 años.
Por otro lado, debes de tener en cuenta que se deben aportar unos ingresos mensuales por parte de los titulares no inferiores a 4000 € si quieres subrogar tu hipoteca a MyInvestor, siendo la financiación mínima de 70.000 €.
Mejores hipotecas mixtas para subrogación
Por último, hemos seleccionado otras tres hipotecas a tipo mixto que recomendamos para la subrogación:
✓ Intereses: 3,38% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 3,60% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo máximo: 30 años
✓ Intereses: 3,76% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,40% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo máximo: 30 años
✓ Intereses: 3,41% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,46% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo máximo: 30 años
| Entidad | Financiación | Amortización | Bonificación |
| Openbank | Hasta 80% (primera vivienda) o 70% (segunda vivienda) | Hasta 30 años (primera vivienda) y 25 años (segunda vivienda) | Hasta un 0,60% por 4 vinculaciones |
| Banco Sabadell | Hasta 80% (primera vivienda) o 70% (segunda vivienda) | Hasta 30 años (primera vivienda) y 25 años (segunda vivienda) | Hasta un 0,90% por 3 vinculaciones |
| Bankinter | Hasta 80% (primera vivienda) o 60% (segunda vivienda) | Hasta 30 años | Hasta un 1,30% por 4 vinculaciones |
Si has decidido subrogar tu hipoteca a Openbank, esta entidad también se hará cargo de los gastos de tasación, siempre que el contrato llegue a buen puerto. Y si hablamos de Banco Sabadell, nos encontramos ante una entidad con productos contrastados y reconocidos de larga trayectoria.
En cambio, con Bankinter tendrás que abonar una comisión de apertura de 500€ y aportar unos ingresos mínimos de 2.500€ al mes. Sin embargo, es uno de los bancos que mayor porcentaje de bonificación ofrece sobre un tipo de interés ya de por sí competitivo.
¿Qué son las subrogaciones hipotecarias?
La subrogación de hipotecas es una operación financiera en la que se traspasa una hipoteca de un banco a otro. Este traspaso puede ser de dos formas, dependiendo del tipo de operación:
- Subrogación de acreedor o cambiar la hipoteca de banco: esto se hace cuando deseamos obtener mejores condiciones en nuestra hipoteca, y un banco diferente a donde tenemos el préstamo hipotecario nos ofrece dicha mejora.
- Subrogación de deudor o cambiar la hipoteca de titularidad: esta situación se puede generar cuando se adquiere una vivienda ya hipotecada y se asume la hipoteca del propietario anterior. Esto se hace para ahorrar costes fundamentalmente.
Subrogación de acreedor
Sin embargo, antes de la reforma de la ley hipotecaria, si la entidad donde se alojaba el préstamo hipotecario ofrecía una novación con las mismas condiciones que la entidad donde se pensaba subrogar la hipoteca, era obligatorio mantener el préstamo en la primera entidad.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?
Subrogar una hipoteca tiene unos gastos que deben ser tenidos en cuenta, y que en algunos casos correrán por parte de la entidad, pero, en otros casos deben ser asumidos por el usuario:
| Gasto | Importe | ¿Quién lo asume? |
| Comisión por subrogación | Porcentaje establecido por Ley (entre el 0 y el 2%) | Cliente |
| Comisión de apertura | Alrededor de 500 € | Cliente (si se aplica) |
| Tasación | Entre 200 y 500 € | Cliente |
| Notaría | Entre el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendiente de pago | Entidad |
| Gestoría | Entre 200 y 500 € | Entidad |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados | Entre el 0,5% y el 1,5% | Entidad |
| Registro de la Propiedad | Alrededor de 100 € | Entidad |
Por tanto, si quieres subrogar un importe de 100.000 € de una hipoteca fija a otro banco, el coste máximo que te supondrá la subrogación de la misma será de 3.000 €, suponiendo el una comisión de subrogación del 2%, una comisión de apertura de 500 € y que los gastos de tasación de la vivienda asciendan a otros 500 €.
¿Cómo subrogar un préstamo hipotecario?
Los pasos para realizar una subrogación hipotecaria serán similares entre entidades, pero hay que recordar que algunas como MyInvestor u Openbank solo te permitirán llevar a cabo la operación a través de Internet, ya que no tienen oficinas físicas, pero tendrás un gestor personal disponible en todo momento para cualquier duda que te pueda surgir.
No obstante, este es el proceso común para subrogar tu hipoteca:
- Ponte en contacto con la entidad, ya sea desde el sitio web o app del banco, por medio del teléfono o en las sucursales para solicitar la subrogación hipotecaria.
- Aporta la documentación y los datos que la entidad solicite. Con toda esa información, la entidad estudiará tu caso y te la denegará o te proporcionará una oferta vinculante.
- El banco al que quieres subrogar la hipoteca se pondrá en contacto con la entidad origen de la hipoteca.
- Todo este proceso conlleva un plazo de tres semanas tras las cuales ya será posible formalizar la operación a través de la firma de la escritura de subrogación. A partir de ese momento la hipoteca ya se encontrará alojada en la nueva entidad y con las condiciones que hayas suscrito.
Ventajas y desventajas de la subrogación de hipotecas
Por último, queremos detallar los motivos más ventajosos para subrogar una hipoteca, teniendo en cuenta aquellos que no te beneficiarán tanto.
Lo mejor
- Más barato que cancelar una hipoteca, ya que implica menos comisiones.
- El proceso es bastante corto, te llevará poco más de un mes.
- No requiere demasiada documentación
Lo peor
- No apto para todos, ya que se deben cumplir ciertos requisitos como una situación financiera estable, no tener deudas pendientes y un cierto número de cuotas abonadas hasta el momento.
- Conlleva algunos gastos como una nueva tasación de la vivienda o la comisión de subrogación
Conclusión: ¿Subrogar una hipoteca es una buena opción?
La subrogación de préstamos hipotecarios es una herramienta útil cuando se trata de mejorar las condiciones de la hipoteca. Sin embargo, hay que tener en cuenta algunos aspectos relevantes:
- En primer lugar, la posibilidad de realizar una novación de la hipoteca. En ocasiones la novación puede ofrecer las mismas condiciones o incluso mejorar las que nos puede proporcionar una subrogación
- También es importante tener en cuenta los costes que puede presentar la subrogación. Si bien es cierto que, en la actualidad, las mejores hipotecas para subrogación cargan muy pocos gastos al usuario, existen entidades y situaciones en los que sí se aplican comisiones
En definitiva, siempre que la subrogación suponga una mejora en las condiciones de la hipoteca, y el coste sea asumible dentro de estas condiciones, resulta una herramienta a tener en cuenta, ya que la mayoría de las entidades financieras la aceptan.
Preguntas frecuentes
Actualizaciones del artículo
- Cambios en los rankings (04/04/2025)
- Se añade cuadro resumen y enlazado interno (27/08/2024)
