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Hipotecas para subrogación: mejores, comisión e impuestos

hipotecas subrogacion

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MEJORES HIPOTECAS PARA SUBROGACIÓN 2022

HIPOTECAINTERESESOFERTA
Logo de Openbank
Subrogación a hipoteca fija Openbank
1,30% TIN para la hipoteca bonificadaMÁS INFORMACIÓN
Hipotecas para subrogación: mejores, comisión e impuestos
Subrogación a hipoteca fija Santander
1,45% TIN bonificada a 15 años MÁS INFORMACIÓN
Logo de ING
Subrogación a hipoteca variable ING
1,99% TIN primer año con bonificaciónMÁS INFORMACIÓN

La subrogación de préstamos hipotecarios permite traspasar una hipoteca de una entidad financiera a otra para buscar mejorar las condiciones de las hipotecas. Se trata de una fórmula bastante común cuando lo que se busca es obtener una mejora de nuestra hipoteca.

Repasamos cuestiones clave sobre la subrogación hipotecaria, desde que es hasta como se pone en práctica, tipos, características y analizamos algunas de las mejores hipotecas para realizar una subrogación, tanto a tipo fijo como a tipo variable.

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¿Qué es la subrogación hipotecaria?

En una subrogación hipotecaria lo que se hace es traspasar un préstamo hipotecario. Éste traspaso puede ser de dos formas, dependiendo del tipo de operación:

  • ✔️Cambiar la hipoteca de banco: esto se hace cuando deseamos obtener una mejora en nuestra hipoteca, y un banco diferente a donde tenemos el préstamo hipotecario nos ofrece dicha mejora. En este caso podemos trasladar la hipoteca de un banco a otro
  • ✔️Cambiar la hipoteca de titularidad: esta situación se puede generar cuando se adquiere una vivienda ya hipotecada y se asume la hipoteca del propietario anterior. Esto se hace para ahorrar costes fundamentalmente

La primera se denomina subrogación de acreedor y la segunda subrogación de deudor.

En una subrogación de acreedor, que es la más habitual, hay que tener en cuenta que tras la reforma de la ley hipotecaria la entidad financiera donde está originalmente la hipoteca ya no puede evitar la subrogación con una mejora de las condiciones del préstamo.

Antes de la reforma de la ley hipotecaria, si la entidad donde se alojaba el préstamo hipotecario ofrecía una novación con las mismas condiciones que la entidad donde se pensaba subrogar la hipoteca, era obligatorio mantener el préstamo en la primera entidad.

Mejores hipotecas para subrogación

A la hora de analizar las mejores hipotecas para una subrogación, debemos tener en cuenta que, prácticamente cualquier hipoteca del mercado será susceptible de aplicar este tipo de operación.

No obstante, existen entidades que ofrecen de manera más explícita las mejores condiciones para las subrogaciones. En este caso, analizaremos dos hipotecas a tipo fijo y dos hipotecas a tipo variable que pueden considerarse como parte de la mejor oferta de mercado:

Subrogación con hipoteca a tipo fijo en Openbank

Logo de Openbank

⭐⭐⭐⭐⭐

  • Solicitud 100% Online
  • Financiación hasta el 80% del menor valor entre tasación y compraventa
  • Desde sólo 5 hasta 30 años
  • En pocos minutos sabrás si está preaprobada
  • Devolución del importe de la tasación si la solicitas y firmas tu hipoteca con Openbank

La hipoteca a tipo fijo en Openbank permite una subrogación sin costes. Todos los gastos derivados de la subrogación serán asumidos por la entidad, excepto los gastos de cancelación que pudieran generarse en el traspaso de la hipoteca.

La entidad ofrece una hipoteca a tipo fijo en la que la bonificación reduce de manera sensible el interés aplicado. En las características de la hipoteca encontramos un plazo de amortización de hasta 30 años.

Los intereses según la bonificación serán:

  • ✔️1,30% TIN para la hipoteca bonificada
  • ✔️1,70% TIN para la hipoteca sin modificar
  • ✔️La bonificación viene dada por contratar una serie de productos de la entidad, en este caso:
  • ✔️Domiciliación de nómina (mínimo 900 euros)
  • ✔️Seguro de hogar

Subrogación con hipoteca a tipo fijo en Santander

hipoteca variable santander

⭐⭐⭐⭐⭐

  • Hipoteca Fija hasta 30 años.
  • Bonificaciones exclusivas (+Bonificación Energética)
  • Hasta 60 % de tasación
  • Condiciones exclusivas a través de nuestro enlace

La hipoteca a tipo fijo de Santander también facilita la subrogación de una hipoteca procedente de otra entidad financiera.

En este caso, la entidad asumirá los gastos de gestoría, notaría y registro de nueva hipoteca y el impuesto de actos jurídicos. El solicitante debe asumir las posibles comisiones de subrogación o de amortización anticipada y la tasación de la vivienda, así como la copia de escritura.

Al subrogar la hipoteca al Santander, la entidad se adaptará a los plazos y financiación que trae de la otra entidad, pero con los límites establecidos en los 30 años de amortización junto a la edad límite en el momento de la finalización de la hipoteca.

Los intereses en la hipoteca tipo fijo de la entidad varían en función de si está bonificada o no y de los plazos de amortización:

Cuando no está bonificadaCuando está bonificada
– A 15 años: 2,45% TIN
-A 20 años: 2,79% TIN
-A 25 años: 2,85% TIN
-A 30 años: 2,89% TIN
– A 15 años: 1,45% TIN
-A 20 años: 1,79% TIN
-A 25 años: 1,85% TIN
-A 30 años: 1,89% TIN

La bonificación se produce sumando la contratación de diferentes productos, pero, no puede superar el 1%:

  • ✔️Domiciliar al menos 600€ (nómina, pensión o prestación por desempleo): Rebaja del 0,2% en el interés
  • ✔️Domiciliar o tener una saldo de más de 1.000€: Rebaja del 0,4% en el interés
  • ✔️Domiciliar ingresos de más de 600€ y contratar un seguro de vida: Rebaja del 0,4% en el interés
  • ✔️Contratar un seguro de vida de amortización de la vida: Rebaja de un 0,25% en el interés
  • ✔️Disponer de un seguro multirriesgo: Rebaja del 0,2% en el interés
  • ✔️Gastar al menos 2.500€ anuales en la tarjeta de crédito de la cuenta de la entidad: Rebaja del 0,15% en el interés

Las tres primeras opciones no son acumulables entre sí.

Subrogación con hipoteca a tipo variable de ING

ing nomina

⭐⭐⭐⭐⭐

La subrogación a la hipoteca ING presenta algunas ventajas entre las que deberíamos destacar:

  • ✔️La entidad asume el gasto de tasación
  • ✔️Es asequible tanto para primera como para segunda vivienda
  • ✔️Es posible renegociar para la ampliación del plazo de amortización

Sobre este último aspecto, hay que recordar que ING es una de las pocas entidades que ofrece una hipoteca a 40 años para amortizarla.

Otra de las características destacables de esta hipoteca es la no aplicación de comisiones, ninguna comisión. Esto también la destaca sobre otro tipo de préstamos hipotecarios en subrogación.

Como suele ser habitual, los intereses se aplicarán en función de la bonificación, en este caso, la bonificación máxima es la que otorgaría la mejor propuesta de hipoteca:

 Primer añoResto de hipoteca
Con bonificación1,99% TINEuríbor +0,89% TIN
Sin bonificación2,79% TIN Euríbor +1,69% TIN

En este caso, para obtener la bonificación máxima sería necesario contratar los siguientes productos:

Subrogación con hipoteca a tipo variable EVO

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La subrogación con una hipoteca a tipo variable de EVO, presenta algunas características interesantes de las que vamos a destacar las siguientes:

  • ✔️No se aplica comisión de apertura
  • ✔️Es viable tanto para primera como para segunda vivienda
  • ✔️Ofrece uno de los intereses más competitivos del mercado

En este préstamo hipotecario los intereses se aplican de forma que pueden llegar a ser decrecientes en el caso de la hipoteca bonificada. Además, con el paso del tiempo cumplir los compromisos de pago de manera puntual también proporciona algunas ventajas.

Intereses con la hipoteca sin bonificar

Primer añoEuríbor +2,10%
Resto de añosEuríbor +1,08%

Intereses con la hipoteca bonificada

Primer añoEuríbor +1,90%
Del segundo al quinto añoEuríbor +0,88%
Del sexto al décimo añoEuríbor +0,78%
Resto de añosEuríbor +0,68%

La bonificación, como es habitual, se obtiene a través de la contratación de productos que ofrece la entidad:

Es importante señalar que el proceso decreciente de aplicación de intereses también tiene que ver con la puntualidad en los pagos, ya que de no producirse esta aplicación de intereses decrecientes no se genera del mismo modo.

Además de estas, hacer una subrogación a una hipoteca de BBVA o de otras entidades con reconocida solvencia también es una cuestión a valorar.

¿Qué costes tiene subrogar una hipoteca?

Subrogar una hipoteca tiene unos gastos que deben ser tenidos en cuenta, y que en algunos casos correrán por parte de la entidad, pero, en otros casos deben ser asumidos por el usuario.

Los gastos más habituales son:

  • ✔️La comisión por subrogación, que no está presente en todas las hipotecas, pero que puede aplicarse en función de los límites establecidos por la ley
  • ✔️La comisión de apertura, tampoco la aplicarán todas las hipotecas subrogadas (de hecho, cada vez se aplica menos en la subrogación) pero puede aparecer en algunos casos
  • ✔️Los gastos de tasación: se trata de un gasto relativamente frecuente, pero que en algunos casos también es asumido por la entidad financiera que ofrece la subrogación

Hay que tener en cuenta que, tras la reforma de la ley inmobiliaria en 2019, se modificó la responsabilidad sobre parte de los gastos que genera una subrogación. Desde entonces los gastos de notario, registro de la propiedad y gestoría deben ser asumidos enteramente por la entidad que realiza la operación.

Conclusión: ¿Subrogar una hipoteca es una buena opción?

La subrogación de préstamos hipotecarios es una herramienta útil cuando se trata de mejorar las condiciones de la hipoteca. Sin embargo, hay que tener en cuenta algunos aspectos relevantes:

  1. ✔️En primer lugar, la posibilidad de realizar una novación de la hipoteca. En ocasiones la novación puede ofrecer las mismas condiciones o incluso mejorar las que nos puede proporcionar una subrogación
  2. ✔️También es importante tener en cuenta los costes que puede presentar la subrogación. Si bien es cierto que, en la actualidad, las mejores hipotecas para subrogación cargan muy pocos gastos al usuario, existen entidades y situaciones en los que sí se aplican comisiones

En definitiva, siempre que la subrogación suponga una mejora en las condiciones de la hipoteca, y el coste sea asumible dentro de estas condiciones, resulta una herramienta a tener en cuenta ya que la mayoría de las entidades financieras la aceptan.

Opiniones sobre las mejores hipotecas para subrogación

A lo largo del artículo hemos repasado algunos de los mejores préstamos hipotecarios para subrogación, teniendo en cuenta que la mayoría de préstamos hipotecarios convencionales pueden utilizarse para esta operación.

Sin embargo, hemos destacado estas cuatro hipotecas por aspectos como:

  1. ✔️Hipoteca a tipo fijo Openbank: es una de las hipotecas a tipo fijo más competitivas del mercado. Además, la ausencia de gastos en la subrogación la convierte en una hipoteca muy interesante para subrogar a tipo fijo
  2. ✔️Hipoteca a tipo fijo Santander: además de tener un tipo de interés fijo competitivo, el préstamo hipotecario fijo de Santander con bonificación por contratar productos vinculados logra reducir el tipo que aplica a un nivel aún más competitivo
  3. ✔️Hipoteca variable ING: es una de las hipotecas con mejor aplicación de intereses favorables al usuario. Además, este préstamo hipotecario no aplica comisiones, tampoco en la subrogación. Es una de las hipotecas variables más destacadas en la actualidad
  4. ✔️Hipoteca variable EVO: la hipoteca inteligente de EVO, es otra de las mejores hipotecas a tipo variable del mercado. En el caso de la subrogación, además de poder utilizarse tanto para primera como segunda vivienda, no aplica comisiones y ofrece un interés muy competitivo

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Preguntas frecuentes sobre hipotecas para subrogación

¿Qué es la subrogación de hipotecas?

La subrogación de hipotecas es una operación financiera en la que se traspasa una hipoteca. Puede ser una subrogación de acreedor, en la que la hipoteca se traspasa de una entidad financiera a otra, o una subrogación de deudor en la que el comprador de una vivienda asume la hipoteca que se encontraba a nombre del vendedor.

¿Merecen la pena las subrogaciones de préstamos hipotecarios?

Si lo que se pretende es mejorar las condiciones de la hipoteca, y una entidad financiera nos ofrece dicha mejora, puede ser una opción interesante si se tienen en cuenta los posibles costes y gastos que genere. Se trata de una operación relativamente habitual que ofrecen prácticamente todas las entidades financieras.

¿Qué hipotecas se pueden subrogar?

No existe un único perfil de hipoteca para subrogar. Puede ser desde hipotecas a tipo fijo hasta a tipo variable o incluso, hipotecas a tipo mixto.

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