Mejores hipotecas autopromotor: cómo funcionan y cómo negociar en 2026
Las hipotecas autopromotor son préstamos hipotecarios orientados a financiar la construcción de vivienda para particulares. Son completamente distintas a las hipotecas para viviendas en venta ya construidas.
En SinComisiones, analizamos qué entidades ofrecen hipotecas autopromotor, cuál ofrece las mejores condiciones y qué requisitos debes cumplir para solicitar una si quieres construir tu propia casa.
En resumen
- Las hipotecas autopromotor financian la construcción de una vivienda propia. Durante la construcción es habitual tener carencia de capital y pagar intereses solo por el dinero entregado.
- Las condiciones cambian según el banco y el proyecto. Santander puede financiar hasta el 100% del presupuesto de ejecución, con el límite del 70% del valor de tasación final; BBVA, Bankinter y Sabadell llegan hasta el 80%.
- Además, se exige terreno en propiedad, proyecto, licencia y documentación de la obra. Debes asumir la parte no financiada y gastos como IVA, licencias, técnicos, estudios y posibles sobrecostes.
¿Qué es una hipoteca autopromotor y para qué sirve?
Una hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario para particulares que buscan financiar la construcción de su vivienda. A diferencia de una hipoteca convencional, no se busca financiar la compra de una vivienda, sino su construcción desde cero.
Es importante distinguir una hipoteca para la construcción de una vivienda propia que la financiación para la construcción de viviendas para su comercialización, destinada a empresas.
El Banco de España explica que el terreno debe ser propiedad del solicitante y que es poco habitual que la propia hipoteca autopromotor financie también la compra del solar. También es necesario contar con un proyecto de obra y la correspondiente licencia municipal.
¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?
El funcionamiento puede variar entre bancos, pero normalmente el préstamo se estructura en diferentes disposiciones:
1. Entrega de capital inicial
Una vez formalizada la operación y cumplidos los requisitos del banco, se entrega al cliente una primera parte del capital. El porcentaje no es idéntico en todas las entidades. Bankinter, por ejemplo, explica que puede entregar inicialmente hasta el 50% de la tasación del suelo.
2. Entregas durante la construcción
A medida que avanza la obra, el arquitecto emite las correspondientes certificaciones de obra. El banco comprueba que la construcción se está ejecutando conforme al proyecto y libera nuevas cantidades de acuerdo con el calendario pactado.
Esta es una de las principales diferencias respecto a un préstamo hipotecario convencional: solo pagas intereses por el capital que ya te hayan ingresado.
3. Fin de obra
Cuando la vivienda está terminada, se debe aportar el certificado final de obra, la licencia o autorización de primera ocupación y otra documentación técnica. Una vez finalizada esta fase, comienza normalmente el periodo de amortización normal del préstamo, en el que la cuota incluye capital e intereses.
¿Cuándo se empieza a pagar una hipoteca autopromotor?
Durante la construcción es habitual que exista un periodo de carencia de capital. ¿Qué significa? Que, mientras se construye la vivienda, no amortizas principal y pagas únicamente los intereses correspondientes al dinero que ya hayas utilizado.
Ojo, carencia no significa que la financiación sea gratis. Cuanto más capital hayas dispuesto y durante más tiempo, mayores serán los intereses pagados durante esta etapa. El periodo máximo depende de cada entidad. Santander, por ejemplo, publica actualmente una carencia de capital de hasta 2 años.
Entonces, ¿cuándo empiezas a pagar? Empiezas a pagar intereses durante la construcción, desde que dispones del dinero del préstamo, pero empiezas a devolver el capital cuando termina el periodo de carencia y comienza la fase de amortización.
Requisitos para contratar una hipoteca autopromotor
Los requisitos dependen del banco, pero normalmente tendrás que cumplir los relacionados con tu solvencia y los relacionados con la construcción.
Requisitos del solicitante de la hipoteca autopromotor
El banco analizará tu capacidad para devolver el préstamo, igual que ocurre con una hipoteca convencional. Entre otros aspectos, estudiará:
- Ingresos y estabilidad laboral o profesional.
- Nivel de endeudamiento actual.
- Ahorros disponibles.
- Patrimonio y garantías adicionales.
Requisitos del terreno en el que se va a construir
Lo habitual es que el terreno cumpla una serie de condiciones para que el banco conceda la hipoteca:
- Sea propiedad del solicitante.
- Sea suelo urbano.
- Esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Esté libre de cargas.
- Sea apto para el proyecto presentado.
El banco BBVA, por ejemplo, exige un terreno urbano libre de cargas e inscrito en el Registro de la Propiedad.
Requisitos del proyecto de autopromoción
También necesitarás documentación técnica que permita al banco valorar qué se va a construir y cuánto costará. Entre la documentación habitual te pedirán:
- Proyecto elaborado por un arquitecto.
- Proyecto visado por el Colegio de Arquitectos cuando corresponda.
- Licencia municipal de obras.
- Presupuesto.
- Contrato o presupuesto de la empresa constructora.
- Certificaciones de obra durante la construcción.
- Documentación final de obra.
[Ranking] Mejores hipotecas autopromotor en 2026
Estas son las entidades que hemos seleccionado por las condiciones que ofrecen y la información que publican, ya que se trata de productos que, a diferencia de las hipotecas tradicionales, son menos transparentes. ¿El motivo? Sus condiciones dependen de cada proyecto, del tipo de terreno y del perfil del solicitante.
1. Hipoteca Autopromotor Santander
Banco Santander es una de las entidades que más claramente publica las condiciones de su financiación para autopromoción. Su principal característica es que puede financiar hasta el 100% del presupuesto de ejecución de la obra, aunque con una condición importante: el préstamo queda limitado al 70% del valor de tasación de la vivienda una vez terminada.
- Financiación: hasta el 100% del presupuesto de ejecución de la obra, aunque el préstamo queda limitado al 70% del valor de tasación de la vivienda terminada.
- Terreno: debes ser propietario de un suelo urbano, que debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Plazo: hasta 30 años para primera vivienda y hasta 25 años para segunda residencia.
- Carencia: hasta 2 años de carencia de capital durante la construcción.
- Proyecto: necesitas un proyecto elaborado por un arquitecto y visado por el Colegio de Arquitectos.
- Licencia: debes solicitar la licencia de construcción al ayuntamiento correspondiente.
- Tipo de interés: las condiciones son personalizadas según la operación.
¿No sabes qué porcentaje podrías conseguir para tu proyecto? Revisa con un experto si la Hipoteca Autopromotor de Banco Santander es la mejor para ti.
2. Hipoteca autopromotor BBVA
El servicio de hipotecas de BBVA ofrece una financiación específica para construir una vivienda en un terreno urbano propio y, a diferencia de otros bancos, detalla cuánto dinero propio debes aportar antes de estudiar la operación.
- Recursos propios: debes aportar como mínimo entre el 30% y el 40% de la inversión total, dependiendo del tipo de edificación.
- Financiación: BBVA indica que el préstamo puede cubrir hasta el 80% del valor del inmueble.
- Terreno: debe ser urbano, estar en propiedad, libre de cargas e inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Licencia: necesitas la licencia municipal de obras.
- Proyecto: debe estar realizado por un arquitecto y visado por el Colegio de Arquitectos.
- Fase de construcción: existe carencia de capital y pagas únicamente intereses sobre el dinero que hayas dispuesto.
- Fase de utilización: cuando termina la construcción, las cuotas pasan a incluir capital e intereses.
Analiza tu caso junto a un experto para saber qué condiciones te ofrecería BBVA para tu hipoteca autopromotor.
3. Hipoteca autopromotor Bankinter
Bankinter comercializa su hipoteca autopromotor bajo el nombre de Credichalet. Así es cómo se libera el dinero durante la construcción si eliges este banco para financiar tu proyecto:
- Financiación: hasta el 80% del valor de tasación para primera vivienda.
- Segunda vivienda: hasta el 60%.
- Plazo: hasta 30 años.
- Tipo: permite elegir entre fijo y variable.
- Primer desembolso: hasta el 50% de la tasación del terreno.
- Durante la obra: el dinero restante se libera mediante certificaciones de obra.
- Último desembolso: normalmente entre el 10% y el 20% se entrega al obtener el certificado de fin de obra y la licencia de primera ocupación.
- Terreno: debes disponer del terreno sobre el que se construirá la vivienda.
- Proyecto: necesitas el proyecto correspondiente y la documentación técnica de la obra.
- Constructora: Bankinter exige un presupuesto de construcción de la empresa encargada de la obra.
- Ingresos: para titulares con ingresos mensuales superiores a 2.500€.
¿Qué interés tendría tu Hipoteca Autopromtor en Bankinter? Negocia las mejores condiciones para tu perfil y proyecto de la mano de Bayteca.
4. Hipoteca autopromotor Sabadell
Banco Sabadell también tiene una Hipoteca Autopromoción específica para quienes quieren construir su propia vivienda. Estas son las condiciones generales:
- Financiación: el banco explica que la financiación para autopromoción puede llegar hasta el 80% del valor de tasación estimado de la vivienda terminada.
- Aportación propia: con ese límite, deberás contar con capital propio para cubrir la parte no financiada y los gastos asociados a la operación.
- Entrega del dinero: como en todos los bancos, el préstamo se libera por fases, conforme avanza la construcción.
- Terreno: debe ser propiedad del solicitante y estar libre de cargas.
- Constructora: debes contar con una empresa constructora con experiencia acreditada.
- Licencia: es necesario disponer de la licencia de construcción.
- Proyecto: necesitas un proyecto elaborado por un arquitecto y validado por el Colegio de Arquitectos.
- Presupuesto: debes presentar el presupuesto de ejecución de la obra.
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| Entidad | ¿Ofrece hipoteca autopromotor? | Financiación máxima |
|---|---|---|
| Santander | Hasta el 100% del valor de tasación una vez terminada la vivienda | |
| BBVA | Hasta el 80% del valor del inmueble terminado | |
| Bankinter | Hasta el 80% para primera vivienda y 60% para segunda vivienda | |
| Banco Sabadell | Hasta el 80% del valor de tasación estimado una vez terminada la vivienda | |
| ABANCA | No publica condiciones | |
| CaixaBank | No publica condiciones | |
| Kutxabank | No publica condiciones | |
| Ibercaja | No publica condiciones | |
| Cajamar | No publica condiciones |
¿Cuánto dinero tienes que tener ahorrado para construir una casa?
Como has visto en las condiciones de las entidades en España que ofrecen hipotecas autopromotor, no suelen cubrir todo el coste del proyecto. El Banco de España señala que, como norma general, estas hipotecas financian hasta el 80% del presupuesto de obra o del valor de tasación estimado de la vivienda terminada, tomando como referencia el importe más bajo.
Es necesario contar con ahorros para cubrir la parte que no financie el banco y otros gastos asociados a la construcción.
¿Qué gastos tienes que asumir al construir tu propia casa?
Además de la parte de la obra que no financie el banco, hay otros costes que debes tener previstos:
- IVA de la construcción: 10% si la construcción de la vivienda se contrata directamente con una empresa constructora y se cumplen los requisitos para aplicar el tipo reducido. Por ejemplo, sobre una obra de 200.000€, serían unos 20.000€ de IVA.
- Licencia de obra e ICIO: aproximadamente 3%-5%. El importe depende del ayuntamiento.
- Arquitecto y proyecto: alrededor del 5%-10% del coste de ejecución.
- Arquitecto técnico, aparejador y otros técnicos: alrededor del 2%-4%. Pueden incluir la dirección de ejecución, coordinación de seguridad y otros trabajos técnicos necesarios durante la obra.
- Estudios y trámites: alrededor de 1.000-3.000€ o más (estudio geotécnico, levantamiento topográfico, certificados…).
- Notaría, registro y declaración de obra nueva: tendrás que formalizar e inscribir la construcción.
- Tasación: el banco necesita una tasación para determinar el valor de la vivienda terminada y establecer la financiación.
¿Se puede negociar una hipoteca autopromotor?
Sí. Las condiciones de una hipoteca autopromotor pueden variar en función del perfil del cliente y, sobre todo, de las características del proyecto. No es lo mismo financiar una vivienda de 180.000 euros que una de 350.000.
Por eso, además del tipo de interés, conviene comparar cuánto dinero financia cada banco, qué porcentaje exige aportar, el plazo, el periodo de carencia y cómo se realizan los desembolsos durante la obra.
En SinComisiones trabajamos con Bayteca, un bróker hipotecario que analiza tu perfil y las características de tu proyecto para estudiar las opciones de financiación disponibles. Puedes rellenar el formulario con los datos de proyecto para que un experto pueda analizar tu caso y valorar qué hipotecas autopromotor pueden encajarte mejor.
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