Mejores hipotecas fijas, mixtas y variables del mercado: ¿cuál elegir?

Comprar una vivienda es uno de los escenarios más importantes de la vida, así que, si estás en esta situación, seguramente te interese encontrar las mejores hipotecas del 2025.

Debido a los diferentes tipos de préstamos hipotecarios y la gran cantidad de ofertas que existen, hemos decidido crear esta guía con las entidades bancarias que conceden las mejores hipotecas a día de hoy.

Hemos elegido estas tres hipotecas como las mejores por las siguientes razones:

• En el año 2023, Banco Santander financió el 42% aproximadamente del total financiado en España, por lo que la hipoteca fija de esta entidad es una de las mejores opciones con las que cuentas para adquirir tu vivienda. Además, durante los 6 primeros meses el tipo de interés se aplica bonificado esté o no vinculado el titular. Para el resto de vida del préstamo, bonifica un 0,50% por sólo domiciliar la nómina de al menos 600 € al mes, pensión o desempleo de al menos 300 mensuales o cuota de autónomos de 175 €, lo cual es una gran ventaja ya que esta vinculación no tiene costes asociados.
• Aunque según las opiniones de muchos usuarios el préstamo de Openbank suele ser difícil de conseguir, siempre puedes intentarlo. No aplica comisiones y es una de las hipotecas con el tipo de interés más bajo. Además, esta entidad asume los gastos de tasación si finalmente se lleva a cabo la operación.
• La hipoteca fija de Banco Sabadell tiene unas condiciones muy herméticas y, aunque no es una entidad que destaque por su atención al cliente, su oferta hipotecaria sigue siendo de las más competitivas y sencillas que te puedes encontrar. Su alta bonificación por domiciliar la nómina, pensión o cuota de autónomos también compensa a la hora de contratar este préstamo.

En este caso, los motivos de nuestra elección como mejores hipotecas mixtas son los siguientes:

• La hipoteca mixta de Openbank destaca porque no tiene apenas comisiones y aplica un tipo de interés muy reducido con solo cuatro productos vinculados. Su plazo fijo es de 10 años y, además, es de las pocas entidades que permite una edad máxima de 80 años.
• La hipoteca mixta de Pibank se lleva una gran valoración gracias a su exquisito trato al cliente, la agilidad a la hora de realizar los trámites y su tipo de interés competitivo sin ninguna vinculación con la entidad (solo debes contratar una cuenta gratis para el pago de las cuotas). Por ponerle un pero: su periodo inicial a tipo fijo es de solo 3 años y está disponible para mayores de 21 años.
• La hipoteca mixta de ING es un producto con buenas condiciones en cuanto a intereses y comisiones con un plazo de amortización muy extendido de hasta 40 años, pudiendo elegir 5, 10, 15 o 20 años de plazo inicial a tipo fijo. Sin embargo, puedes experimentar una comunicación poco fluida con los agentes comerciales.

Estas recomendaciones se basan en las siguientes particularidades:

• Coinc es una de las entidades con unas condiciones muy favorables a nivel de intereses y sin vinculaciones. Ahora bien, su contratación es meramente online y si no quieres pagar ciertas comisiones, tendrás que negociarlas.
• La hipoteca variable Kutxabank, aunque en un principio pueda parecer no muy ventajosa a nivel de condiciones frente a la de ING y BBVA, cuenta con un TIN y una TAE muy reducidos que pueden compensar.
• La hipoteca variable ING cuenta con las mismas características de la ya comentada hipoteca mixta de la entidad y, aunque sean algo cuadriculados y exigentes a la hora de concederla, podemos confirmar que es una de las mejores hipotecas de este año. Ofrece un periodo inicial fijo de 1 o 3 años, y si no quieres domiciliar tu nómina en la cuenta gratuita que ofrece la entidad, también puedes hacer ingresos mensuales de al menos 600 € al mes o tener un saldo diario de 2.000 € como mínimo para conseguir la bonificación sobre el tipo de interés.

Mejores hipotecas por precio

Las mejores hipotecas fijas de España, así como las mixtas y variables que te hemos recomendado anteriormente son aquellas que, en su conjunto, engloban las mejores condiciones relativas al tipo de interés, comisiones, plazo de amortización más amplio, mayor financiación, edad máxima, menor número de vinculaciones, etc. En cambio, no significa que sean las hipotecas más baratas que puedas encontrar.

En este sentido, podemos diferenciar entre las mejores hipotecas que no aplican comisiones (apertura, subrogación, etc) y las mejores hipotecas bonificadas, es decir, aquellas que rebajan el tipo de interés al vincular otros productos adicionales del banco.

Ten en cuenta que algunas de estas vinculaciones tienen un coste, por lo que deberás sopesar si realmente te compensa.

Veamos, a continuación, cuáles son los bancos que ofrecen las mejores hipotecas por precio según estos aspectos.

¿Qué banco da mejores hipotecas? Consejos para encontrarlo

Es difícil indicar cuál es el banco que ofrece las mejores hipotecas del mercado, puesto que las ofertas cambian de manera continuada y, probablemente, encontrarás otras hipotecas más ventajosas después de que se produzca la contratación con una determinada entidad.

No obstante, en términos generales, para dar con el banco que da mejores hipotecas, debes de tener en cuenta los siguientes consejos que te mostramos como expertos en este tipo de préstamos:

1 – La mejor hipoteca es aquella que se adapta a tus necesidades

Para ello, debes conocer tu situación de partida, tus objetivos y tus necesidades financieras:

• ¿Cuánto dinero tengo ahorrado?
• ¿Qué tipo de vivienda quiero comprar?
• ¿Cuáles son mis perspectivas de futuro?
• ¿A cuánto ascienden mis ingresos mensuales?
• ¿Tengo capacidad para generar más ingresos y asumir un aumento de las cuotas?
• ¿Tengo otras responsabilidades financieras?
• ¿Puedo tolerar el riesgo?

Una vez respondidas estas preguntas podrás determinar qué tipo de interés es el que mejor encaja con tu situación financiera actual y futura.

Recuerda que, según indica el Banco de España, para que tu estabilidad financiera no entre en riesgo, tus cargas financieras no deben superar el 30-35% de tus ingresos mensuales. Esto incluye la cuota hipotecaria y otros préstamos que puedas tener abiertos.

2 – Busca y compara ofertas hipotecarias

Una vez que tienes claros los criterios, tan sólo se trata de ponerte en acción y buscar las mejores hipotecas que se ajusten a ellos.

Este trabajo puede resultar un poco arduo, porque, como hemos comentado, existe una gran cantidad de hipotecas en el mercado. No obstante, puedes preguntar en las entidades más allegadas, visitar los sitios web de los bancos y, por supuesto, buscar y confrontar ofertas a través de nuestro comparador de hipotecas.

3 – Escoge 3 o 4 bancos con las mejores hipotecas

No es preciso que te enfoques únicamente en encontrar el banco con la hipoteca más barata, sino que trata de seleccionar aquellas ofertas que mejor encajan con tus necesidades, según las consideraciones realizadas en el primer paso. Tampoco es conveniente que hagas un listado excesivamente largo.

Lo ideal es que tengas unos pocos ases en la manga y margen para negociar. Es posible que surjan inconvenientes durante el proceso de solicitud de hipoteca o que sencillamente el banco deniegue tu solicitud.

Por estas razones, es recomendable que tengas siempre en el punto de mira unas 3 o 4 hipotecas seleccionadas.

4 – Observa el tipo de interés aplicado

Aunque el tipo de interés de la hipoteca es un factor al cual ya habrás prestado atención mientras abordas el proceso de búsqueda, selección y comparación de productos, ahora toca mirarlo más de cerca y decidir si el coste del préstamo es acorde con otras condiciones de la hipoteca (flexibilidad en los pagos, plazo de amortización, financiación máxima, servicios, comisiones, vinculaciones, etc.).

En otras palabras, se trata de ponerlo todo en conjunto para determinar la relación calidad/precio de la hipoteca y contrastar las conclusiones con otras hipotecas candidatas.

Para medir el tipo de interés se utilizan dos indicadores:

• Tipo de Interés Nominal (TIN): es el tipo de interés efectivo que se cobra sobre el capital pendiente de pagar en un período determinado de tiempo (normalmente un año). Es la tasa de interés básica, pero no tiene en cuenta las comisiones y otros gastos.
• Tasa Anual Equivalente (TAE): se trata de una fórmula matemática que tiene en cuenta el TIN, la frecuencia de pago (normalmente mensual), las comisiones, gastos y otras condiciones que te puedan afectar y todo ello se traspone a un plano anual. La TAE es un indicador importante porque te permite comparar entre distintas hipotecas y te ofrece una visión más realista del coste total de la hipoteca.

5 – Ten en cuenta las comisiones y gastos hipotecarios

Al igual que otros productos bancarios, las hipotecas presentan una serie de comisiones. Una comisión se corresponde con los honorarios que obtiene la entidad por prestar un servicio efectivo.

Cada banco es libre de establecer las comisiones que estime oportunas, se trata de sus tarifas. Sin embargo, representan un coste para ti y por ello es un factor que tienes que vigilar de cerca.

En el caso de las hipotecas, las comisiones más gravosas son las siguientes:

• Comisión de apertura: se trata del coste por el estudio y formalización del préstamo. Esta comisión ya no se suele aplicar a excepción de Bankinter y Unicaja.
• Comisión por amortización anticipada: se trata de un coste que aplica el banco por el perjuicio causado al cancelar el préstamo (total o parcialmente) antes de su vencimiento, puesto que deja de percibir esa parte de intereses. Estas comisiones están reguladas por la normativa.
• Comisión por subrogación: es una tarifa establecida por el hecho de llevarte la hipoteca a otro banco (algo que puedes hacer fácilmente y tienes pleno derecho).
• Comisión por novación: es el cambio de las condiciones del contrato, lo cual debe hacerse ante notario y el banco debe de estar de acuerdo.

Tal y como hemos estado tratando anteriormente, existen ofertas de hipotecas sin comisiones. Sin embargo, todas las tarifas son negociables.

6 – Revisa las vinculaciones

Es posible que el banco proponga la contratación de otros productos a cambio de ofrecerte unas condiciones más ventajosas, como la bonificación en el tipo de interés. Algunos ejemplos de vinculaciones pueden ser:

• Abrir una cuenta corriente y domiciliar tu nómina.
• Domiciliar recibos.
• Contratar un seguro.
• Contratar una tarjeta de crédito y darle un uso mínimo al cabo del año.
• Realizar aportaciones a un plan de pensiones comercializado por la gestora de la entidad bancaria.
• Alquilar un sistema de alarma.

No olvides que la mayoría de estos productos tienen un coste (también en forma de comisiones y gastos). Así que revisa cuánto te van a costar estas vinculaciones y compáralo con el ahorro que obtendrías con la bonificación para saber si realmente compensan.

Por otra parte, si no mantienes estos productos o no cumples las condiciones, puedes perder la bonificación y cambiaría el tipo de interés aplicado, con el consiguiente aumento de las cuotas mensuales de tu hipoteca (aunque sea una hipoteca a tipo fijo).

7 – Negocia con el banco

En el momento que hayas recabado toda la información y tengas claros todos los términos de la hipoteca, es el momento de sentarte con el gestor del banco que corresponda y negociar las condiciones, sobre todo la parte relativa a las comisiones.

Al tener seleccionados 3 o 4 bancos con las mejores hipotecas consigues un mayor poder de negociación, ya que puedes exponer que otra entidad tiene unas condiciones más ventajosas, creando competencia entre diferentes entidades.

Además, si tienes estabilidad laboral, un volumen de ingresos elevado, eres cliente de la entidad (por lo tanto, tienes otros productos contratados) y cuentas con un buen historial crediticio, estarás en mejor disposición para negociar unas mejores condiciones hipotecarias.

En todo caso, aunque las comisiones son el principal punto de negociación, no descuides el tipo de interés y otras cláusulas del contrato (como las garantías exigidas, los requisitos obligatorios, las vinculaciones, el plazo de devolución, etc.).

Actualizaciones del artículo

• Se realizan cambios en los rankings (04/04/2025)
• Cambios en las condiciones de la hipoteca mixta de Pibank (05/12/2024)
• Se añade cuadro resumen y enlazado interno (27/08/2024)