Novación de la hipoteca: qué es y qué gastos conlleva
La novación hipotecaria es una operación que permite, con la misma entidad donde está suscrito el contrato hipotecario, mejorar las condiciones de la hipoteca en diferentes aspectos. No es una operación gratuita, pero, resulta más económica que establecer una hipoteca nueva o una subrogación.
Vamos a conocer a fondo los aspectos más importantes de la novación de la hipoteca: qué es, cómo funciona, qué permite modificar, cuánto cuesta, las ventajas y desventajas que puede presentar, así como algunas modificaciones interesantes tras la reforma de la ley hipotecaria.
¿Qué es la novación de la hipoteca?
La novación de una hipoteca es como se conoce a la renegociación de una hipoteca con la entidad financiera que la concedió.
Se realiza siempre para tratar de mejorar las condiciones del préstamo hipotecario. Puede responder a iniciativa del propio cliente que considera que su hipoteca está desfasada respecto a la oferta de mercado.
También puede ocurrir cuando un cliente tiene una oferta de subrogación de la hipoteca, y la entidad financiera donde está alojado el préstamo hipotecario le propone una novación para mejorar las condiciones de su hipoteca.
¿Por qué pedir una novación de la hipoteca?
Las áreas de mejora que pueden aplicarse en este situación son generalmente las siguientes:
- Ampliar o disminuir el capital del préstamo hipotecario
- Modificar los plazos de amortización
- Modificar los tipos de interés
- Cambiar el sistema de amortización
- Eliminar o incorporar garantías o avales personales
- Cambiar la divisa en la que está representada la hipoteca
Cuando se han acordado los cambios para hacer este trámite en el préstamo hipotecario, es necesario modificar el contrato existente. Esto requiere la formalización de escritura pública en la inscripción en el registro de la propiedad.
Por tanto, además de las posibles comisiones, puede conllevar gastos fundamentalmente de notario y de registro.
¿Cuánto cuesta una novación de la hipoteca?
Antes de analizar los gastos de novación, hay que tener en cuenta que, en general, se considera más barato realizar el trámite mencionado que establecer un nuevo préstamo hipotecario.
Comisión de novación
Es el primer gasto a tener en cuenta, el cual se aplica sobre el importe pendiente de la hipoteca en el momento de las modificaciones y el porcentaje es diferente según los siguientes supuestos:
- Si la modificación es sólo sobre el plazo de amortización: la comisión no puede superar el 0,1%.
- Cuando se aplica solamente sobre el tipo de interés: no podrá superar el 0,15%.
- Si pasas tu hipoteca variable a fija: la comisión no puede ser más del 0,05% durante los 3 primeros años.
Comisión por cambiar de variable a fija
En cualquier caso, la comisión por novación de la hipoteca no podrá superar el 1%. Este gasto, si se aplica, corre a cuenta del cliente.
Gastos hipotecarios
Estos gastos los asume generalmente el banco, excepto el de tasación que suele abonarlo el cliente:
- Gastos de notaría: entre el 0,2% y el 0,5% sobre el capital pendiente del préstamo
- Gastos de registro: entre el 0,1% y el 0,25% sobre el capital pendiente del préstamo
- Gastos de gestoría: varían ampliamente entre 100€ y 500€.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): entre el 0,5% y el 2% sobre el coste de la modificación
- Gastos de tasación: alrededor de los 300€
Condiciones para hacer una novación
Las novaciones hipotecarias se realizan inicialmente sobre las condiciones con las que se estableció el préstamo hipotecario que se desea mejorar. Esto implica que no es necesario estudios tan profundos o medidas de filtro para la propuesta como si fuera una nueva hipoteca.
Sin embargo, es posible, que la entidad financiera pueda solicitar datos actualizados, como, por ejemplo, los relativos al valor de tasación de la vivienda o al estado financiero y crediticio del solicitante.
En resumen, no es un proceso igual en cuanto a exigencia de condiciones que el de un préstamo hipotecario nuevo. Sin embargo, hay que tener en cuenta, que el banco no está obligado a ofrecer una novación.
Esta puede ser por iniciativa de la entidad financiera, pero también puede ser por iniciativa del cliente y el banco no aceptar las modificaciones.
¿Qué bancos permiten la novación de hipoteca?
La novación de la hipoteca se incluye en cualquier contrato hipotecario, por lo que la puedes pedir sea el banco que sea con el que tienes tu hipoteca.
No obstante, las condiciones y los costes no son los mismos en todas las entidades e incluso la comisión por novación, como ya hemos visto, es diferente según la modificación que quieras llevar a cabo y con unos límites establecidos por Ley, por eso variará según cada caso.
Requisitos para la novación de un préstamo hipotecario
La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario incluye los requisitos que se deben cumplir para que la novación de la hipoteca sea posible:
- La hipoteca tiene que ser para primera vivienda o vivienda habitual
- Se deben de haber liquidado 3 años de hipoteca como mínimo
- No tener deudas pendientes
Ventajas y desventajas de las novaciones hipotecarias
Para valorar las ventajas y desventajas de las novaciones hipotecarias hay que tener en cuenta que parten de una ventaja inicial clara: mejorar las condiciones de la hipoteca.
Ventajas
- La principal ventaja de la novación de la hipoteca es que permite modificar las condiciones del préstamo hipotecario a un coste más bajo que, por ejemplo, la subrogación, y mucho más bajo que establecer una nueva hipoteca.
- Otra ventaja a tener en cuenta, es que, tras la nueva ley hipotecaria, se han modificado a la baja las comisiones de novación, y también su oferta de vinculación frente a la subrogación.
Desventajas
- Una desventaja obvia es que no se trata de una operación gratuita. Además de si se debe asumir las comisiones en caso de que se apliquen, existen gastos a los que el usuario deberá hacer frente.
- Por otro lado, el aumento de los plazos de amortización o del capital financiado (habitual en este tipo de operaciones) no siempre es la mejor solución a largo plazo para abaratar una hipoteca.
¿Subrogación y novación hipotecaria es lo mismo?
No. De hecho, son términos muy diferentes. Aunque ambos hacen referencia a tratar de mejorar las condiciones de las hipotecas, los mecanismos que se proponen son muy distintos:
| Hipotecas con subrogación | Novación de la hipoteca |
| Se trata de mejorar las condiciones de la hipoteca actual, pero cambiando de banco | El objetivo es también mejorar las condiciones de tu hipoteca pero manteniéndote en el mismo banco. |
¿Una subrogación hipotecaria es más barata que una novación?
Como acabamos de comentar, la subrogación de la hipoteca es otra vía para modificar las condiciones de este tipo de préstamo la cual implica un cambio de banco. Y, en este sentido, la subrogación suele ser más cara que la novación de la hipoteca. Veamos por qué:
- Comisión de hasta el 2% sobre el importe que quede pendiente
- Los gastos de tasación de la nueva vivienda son obligatorios
- Comisión de apertura de la nueva hipoteca si la aplica el banco
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Actualizaciones del artículo
- Se añade información sobre los requisitos para la novación, los bancos que la ofrecen y las diferencias entre novación y subrogación; se incluyen dos nuevas preguntas frecuentes (14/11/2023)
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