Hipotecas a 40 años: ¿hay alguna en el mercado en 2026? ¿Cómo conseguirla?

Las hipotecas a 40 años son préstamos hipotecarios que permiten ampliar el plazo de amortización (habitualmente de máximo 30 años). Son unas hipotecas no excesivamente comunes, pero que igualmente se pueden encontrar.

Analizamos las principales características que hay que esperar de un préstamo hipotecario hasta 40 años, y descubrimos algunas de las mejores que podemos encontrar en el mercado hipotecario actual.

¿Qué es una hipoteca a 40 años?

Una hipoteca a 40 años es un préstamo hipotecario que permite ampliar el plazo de amortización, pagando cuotas mensuales durante 40 años. Se trata de una hipoteca que, aunque era bastante habitual hace algún tiempo, en la actualidad no es muy frecuente.

Sin embargo, se pueden encontrar algunos préstamos hipotecarios con plazos de amortización de hasta 40 años, pero suelen tener ciertas características especiales:

• No es un préstamo fácil de encontrar en la oferta hipotecaria de los bancos.
• Es más sencillo que este plazo de amortización a 40 años se ofrezca en productos concretos, como las hipotecas para jóvenes.
• Habitualmente, una hipoteca ampliada a 40 años de amortización va a pedir mayores niveles de garantía.
• Ampliar los plazos de amortización hasta los 40 años puede encarecer el producto de manera sensible.

Por tanto, a la hora de valorar la contratación de un préstamo hipotecario a 40 años, resulta muy importante tener en cuenta algunos aspectos:

1. Comparar hipotecas: es muy importante realizar una buena comparativa, tanto con otras hipotecas como con la misma hipoteca a otros plazos. La diferencia de precio puede ser sustancial.
2. Estudiar la operación: el motivo común para ampliar el plazo de amortización es reducir la cuota mensual. Sin embargo, es importante calcular una hipoteca a 40 años y estudiar la operación para analizar el coste final.

¿Qué bancos dan hipotecas a 40 años?

Como los bancos suelen fijar una edad límite que ninguno de los solicitantes debe superar (por lo general, 75 años), número que se calcula sumando la edad del contratante y el plazo de la hipoteca, la mayoría de las hipotecas a 40 años se ofrecen en la modalidad de hipoteca joven.

Estas son 3 de las mejores hipotecas a 40 años:

Hipoteca a 40 años de ING

Las hipotecas Naranja ING a tipo variable y a tipo mixto son préstamos convencionales que en su oferta indican expresamente que pueden ser contratadas con plazos de amortización de hasta 40 años.

Las condiciones más destacadas de estas hipotecas son:

• Carece de comisión de apertura.
• Sin comisión por cambio de condiciones o por amortización anticipada parcial.
• Ofrecen una financiación máxima de hasta el 80%.
• La puedes amortizar hasta en 40 años si al vencimiento los titulares no superan los 75 años.

Si además quieres hacerte con el interés bonificado, debes vincularte a ING de la siguiente manera:

• Domiciliar la nómina.
• Contratar un seguro de vida y un seguro de hogar.

Hipoteca a 40 años de Bankinter

Dentro de las hipotecas de Bankinter encontramos la hipoteca joven a tipo variable o mixto, otro de los préstamos hipotecarios que ofrecen ampliación del plazo de amortización de hasta 40 años:

Sus principales características son:

• Ser menor de 36 años y solo para primeras viviendas.
• Tiene una comisión de apertura de 500 € que es eliminada si entregas un certificado energético A o B de la vivienda.
• Aplican comisión por amortización anticipada parcial o total.
• Financian hasta el 90% del valor de la vivienda y, por supuesto, la puedes amortizar hasta en 40 años si los titulares no son mayores de 75 años al finalizar el préstamo.

Este préstamo hipotecario exige que el titular, o el conjunto de titulares, acrediten unos ingresos mínimos mensuales de 2.000 €.

Hipoteca a 40 años de ABANCA

Entre las hipotecas de ABANCA se encuentra su hipoteca joven, que se ofrece con un plazo de amortización de hasta 40 años. Además, es de las pocas hipotecas que te permite solicitar el 100% de financiación para la compra de tu vivienda.

Estas son algunas de las características principales de esta hipoteca:

• Para acceder debes cumplir con los requisitos fijados en los programas de ayudas de tu comunidad autónoma.
• El banco te bonifica los gastos de notaría, registro y gestoría para la firma de la hipoteca.
• Puedes solicitar hasta el 100% de financiación.
• La vivienda debe destinarse a uso habitual durante un plazo prolongado de tiempo.
• En algunos casos, te permite extender el plazo hasta 50 años.

Requisitos de las hipotecas a 40 años

Además de las condiciones habituales para cualquier préstamo hipotecario, hay que tener en cuenta una cuestión relevante: la mayoría de hipotecas no permiten que, a la finalización del plazo de amortización, el titular tenga más de una cierta edad, por lo general entre 75 y 80 años como máximo.

Este es un punto excluyente, ya que no hay margen de negociación aquí: el banco suma tu edad y el plazo de amortización para determinar el máximo que puedes solicitar. Si tienes 50 años, por ejemplo, es poco probable que te ofrezcan más de 25 años de plazo; si tienes 30, en cambio, es completamente factible que los bancos te ofrezcan un plazo de hasta 40 años.

Además de esto, las condiciones habituales serán:

• Tener capacidad de contratación de una hipoteca.
• Tener ingresos estables de manera demostrable (incluyendo la estabilidad laboral, que es otro factor que se valora).
• Tener un buen historial crediticio.
• No tener deudas, especialmente deudas financieras.
• Poder aportar garantías y avales en caso de solicitarse.

Hipoteca a 30 o 40 años: ¿en qué se diferencian?

Aunque las hipotecas a 40 años no se diferencian de las hipotecas a 30 años o convencionales en cuanto a funcionamiento, hay que tener en cuenta otros aspectos que enumeramos en la siguiente tabla:

¿Puedo pedir una hipoteca a 40 años para mi segunda vivienda?

Las hipotecas a 40 años financian la compra de una primera residencia. De hecho, las hipotecas para segundas viviendas suelen ofrecer un plazo de amortización de hasta 25 años y 70% de financiación máxima. En principio, no encontrarás casi ningún banco que te financie la compra de tu segunda vivienda a 40 años, ya que supone un mayor riesgo para la entidad, la cual intenta evitar el impago de las cuotas mensuales.

¿Qué intereses pagaré con una hipoteca a 40 años?

Por la forma en que están estructuradas las hipotecas, mientras más amplio el plazo, menos pagas de cuota mensual, pero mayor es el interés total que le pagas al banco. Esto es así porque lo que pagas es un interés anual sobre el dinero que te presta el banco, de modo que a más años, mayor es el interés que terminas pagando al banco; al mismo tiempo, mientras mayor es el plazo, más distribuido está el capital que debes devolver al banco, lo que hace que se reduzcan tus cuotas mensuales.