Mejor hipoteca al 90% de financiación: bancos que la ofrecen en 2024

Una hipoteca al 90% se trata de un tipo de préstamo hipotecario por importe igual al 90% del valor del inmueble, cuando generalmente los bancos suelen ofrecer una financiación máxima del 80% (y sólo para la primera vivienda).

Si esto es algo que te interesa, nosotros te mostramos en este artículo todo lo que necesitas saber sobre esta categoría de préstamos, empezando por un ranking de las mejores hipotecas al 90% en España en 2024.

¿Cuáles son los bancos que dan el 90 de la hipoteca?

Si analizamos las ofertas de mercado actual, observamos que realmente no existen una gran cantidad de hipotecas que, de manera explícita, se publicitan como capaces de financiar hasta el 90%.

No obstante, esto no significa que el resto de bancos no puedan ampliar la financiación. Es más, cuando se trata de préstamos hipotecarios para viviendas del banco, es posible llegar incluso al 100% de la financiación necesaria para la compra.

Por otra parte, suele ser común ofrecer una financiación superior al 80% del valor del inmueble en las hipotecas para jóvenes. Pero este tipo de productos están destinados a un colectivo específico (menores de 35 años).

¿Qué es una hipoteca al 90%?

Las hipotecas al 90% hacen referencia a préstamos hipotecarios que permiten financiar más allá del límite habitual del 80% del valor de tasación o precio de compraventa (como norma general, el menor de los dos).

En otras palabras, el importe del préstamo es mayor al que generalmente suele ofrecer la banca. Por consiguiente, tienes la posibilidad de conseguir tu vivienda con menos ahorros.

Es importante tener en cuenta que, en muchos casos, las hipotecas 90% no se encuentran presentes en los catálogos de las entidades bancarias.

Es decir, la mayoría de los bancos no ofrecen esta opción abiertamente. Sin embargo, en algunos casos, es posible negociar y ofrecer alguna contrapartida por la ampliación del principal del préstamo hipotecario.

Estas son las principales características de las hipotecas 90%:

• Son hipotecas convencionales en cuanto a tipos de interés, pudiendo contratarse tanto a tipo fijo como a tipo variable, incluso a tipo mixto.
• Debido al mayor riesgo que presentan para el banco, sus tipos de interés pueden ser ligeramente más elevados, con mayor probabilidad cuando se trata de hipotecas fijas.
• Los requisitos para que el préstamo sea aprobado suelen ser más estrictos, salvo en algunos casos.
• Son más fáciles de encontrar cuando se asocian con la compra de vivienda perteneciente al banco que ofrece el préstamo hipotecario o cuando se trata de una hipoteca para jóvenes.
• Es posible contratar una hipoteca al 90% vía online (aunque no en todos los bancos).

En realidad, una hipoteca al 90% no presenta grandes diferencias respecto a una hipoteca convencional al 80%, salvo por el encarecimiento en los tipos de interés y las mayores garantías exigidas, aunque estas cuestiones dependen de la oferta de cada entidad.

¿Cómo conseguir el 90 de la hipoteca? Requisitos

Realmente, los requisitos de una hipoteca a 90% no son muy diferentes de los exigidos para una hipoteca con un límite máximo de financiación en el 80% (lo convencional).

No obstante, es probable que el banco requiera alguna contrapartida que le permita reducir el riesgo (mayor solvencia, una garantía adicional, un buen historial crediticio, etc.).

En definitiva, entre los requisitos más habituales para conseguir el 90 de la hipoteca, encontramos los siguientes.

Compra de vivienda del banco

Como habrás podido observar en el ranking de mejores hipotecas al 90%, una de las formas más sencillas de conseguirla es comprando uno de los inmuebles que el banco tiene en stock.

Debido a que en esta situación la entidad tiene interés en darle salida y transformar su patrimonio en dinero líquido, suele ofrecer mejores condiciones y se muestra más abierta a la negociación.

Tener menos de 35 años

También habrás podido comprobar que las hipotecas para jóvenes suelen tener unas características especiales.

La idea que subyace en el lanzamiento de este tipo de productos de financiación es permitir que los jóvenes puedan acceder a su primera residencia. Por consiguiente, se distinguen por ofrecer unas condiciones más ventajosas y, entre ellas, se encuentra la posibilidad de conseguir una financiación ampliada (suele ser lo habitual en este tipo de hipotecas)

No estar en ASNEF

Como norma general, si estás incluido en un fichero de morosidad como ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros), te resultará difícil conseguir cualquier tipo de financiación.

Aunque no es imposible conseguir una hipoteca estando en ASNEF, lo más probable es que tengas que enfrentarte a condiciones más duras. Por lo tanto, no suele ser común que el banco acceda a conceder una mayor financiación para la compra de una vivienda.

Demostrar solvencia

Uno de los factores que mayor peso tiene a la hora de valorar una solicitud de préstamo hipotecario es que el cliente muestre capacidad para hacer frente al contrato del préstamo hipotecario. En otras palabras, es preciso tener solvencia para pagar cómodamente las cuotas mensuales.

La capacidad de devolución del préstamo depende de múltiples factores, como tu situación personal y familiar, otras deudas que puedas tener abiertas, nivel de ingresos, etc.

Como norma general, los bancos estiman que el conjunto de las cuotas mensuales de todos tus préstamos abiertos, incluyendo la hipoteca que solicitas, no debe superar el 35% de tus ingresos mensuales.

En realidad, el Banco de España establece que para mantener la estabilidad financiera, la capacidad máxima de endeudamiento se encuentra en el 40% de los ingresos, pero las entidades bancarias reducen este porcentaje por motivos de seguridad.

Por otra parte, una hipoteca es un préstamo a largo plazo y, por ello, la estabilidad laboral también es un punto importante en el estudio de la solicitud.

Tener un buen historial crediticio

Una de las mejores formas para que te puedan conceder un porcentaje de financiación mayor al habitual es ser un buen cliente para el banco. Esto implica no haber tenido incidencias con otros productos de crédito y ofrecerle una cierta rentabilidad.

Los bancos establecen un scoring crediticio de cada cliente y valoran a aquellos que demuestran “solvencia moral”. Es decir, es una prueba de que el cliente se comporta de un modo responsable y el riesgo percibido se reduce.

Contar con un buen historial de crédito proporciona mayores posibilidades para conseguir una hipoteca al 90%. Es más, en muchas ocasiones, este tipo de préstamos están reservados para este tipo de clientes.

Contar con ahorros suficientes

Si solicitas un préstamo hipotecario de importe mayor al 80% del valor del inmueble, la entrada que debes aportar para comprar la vivienda es menor, pero no significa que no debas tener dinero ahorrado.

Además del 10% del valor de la vivienda no financiable, debes contar con los gastos propios de la compraventa (incluyendo impuestos).

Aunque es difícil determinar el valor exacto de estos costes, en términos generales se considera que pueden ascender a otro 10% del precio de compraventa del inmueble.

En resumidas cuentas, para conseguir tu hipoteca, debes tener ahorrado, como mínimo, el 20% del valor de la vivienda.

Además, contar con un dinero ahorrado es señal de que mantienes en orden tus finanzas personales y las entidades bancarias entienden que existe un menor riesgo. Por lo tanto, tus posibilidades de conseguir una hipoteca al 90% se ven aumentadas.

Garantías y avales

La cuestión es simple: a mayor cantidad financiada mayor riesgo. Por este motivo, el banco suele solicitar garantías adicionales, ya que el inmueble hipotecado no cubre el riesgo bancario.

En este aspecto, puedes presentar una garantía personal (un aval) o una doble garantía hipotecaria.

Garantías o Avales

Aportar garantías o avales no sólo te permite acceder a una hipoteca al 90%, sino que también es una buena forma de conseguir mejores condiciones.

Consejos para pedir una hipoteca al 90%

A continuación, te ofrecemos una serie de tips para que puedas acceder a una hipoteca con una financiación ampliada al 90% en las mejores condiciones.

Asegúrate de que puedes asumir el pago

Como acabamos de ver, debes ser consciente de que solicitar un préstamo de mayor importe supone una cuota mensual más elevada.

Si a esto le sumamos que el banco también puede endurecer algunas condiciones (como un tipo de interés aplicado) para compensar el mayor riesgo que asume, se torna fundamental realizar cálculos y simulaciones sobre diferentes escenarios para ser consciente de qué cantidad puedes permitirte pagar sin poner en riesgo tus finanzas personales.

Cuando realices el estudio de tus necesidades y qué condiciones puedes asumir, valora si te conviene más una hipoteca a tipo fijo, una a tipo variable o a tipo mixto.

Busca y compara las mejores ofertas

Conseguir los mejores tipos de interés suele ser el principal objetivo de toda persona que busca una hipoteca. No obstante, no se trata del único factor a considerar. Es necesario analizar la oferta en su conjunto y contrastar la información con otros préstamos hipotecarios que puedes encontrar en el mercado.

Selecciona más de un banco con hipoteca al 90%, puesto que a la hora de negociar puedes utilizar otras ofertas como referencia. Para facilitarte esta tarea puedes utilizar el ranking de este artículo y visitar nuestro comparador de hipotecas para estar al tanto de la oferta disponible en el mercado.

No olvides utilizar la TAE y el TIN

La TAE (Tasa Anual Equivalente) te ayuda a comparar el coste de diferentes hipotecas. El TIN (Tipo de Interés Nominal), te ofrece una primera idea del precio del préstamo y sirve para negociar el tipo de interés.

Ajusta el plazo de amortización

Como norma general, los bancos permiten amortizar la hipoteca hasta en 30 años cuando se trata de la primera residencia y suelen ofrecer un período algo inferior cuando se trata de la segunda vivienda (20 o 25 años, depende de las políticas de la entidad y la oferta en cuestión).

La cuestión es la siguiente: cuanto más elevado sea el plazo para devolver el préstamo, mayores intereses pagarás, pero la cuota mensual también es más reducida.

Normalmente, los usuarios escogen un plazo que les permita pagar cómodamente, sin necesidad de extenderlo más allá debido a que los intereses totales aumentan. Pero tienes que tener en consideración de que en una hipoteca a tipo variable las cuotas pueden verse aumentadas si el Euríbor fluctúa al alza.

Así pues, si tienes una hipoteca variable debes aplicar un margen de seguridad en el cálculo de la cuota máxima que te puedes permitir para solventar este posible escenario.

Evita las comisiones

Salvo algunas de ellas, como las comisiones por reclamación de descubierto o la comisión por amortización anticipada de la hipoteca, las comisiones son libres. En otras palabras, cada entidad bancaria aplica las que considera oportunas en función de sus políticas comerciales, del riesgo y del diseño de su oferta de préstamo hipotecario.

Además de intentar negociar por conseguir unas buenas condiciones en cuanto a intereses, es importante que tengas en consideración este tipo de costes. En algunos casos es más beneficioso, sencillo y práctico negociar para reducir las comisiones que conseguir una rebaja en el tipo de interés.

Historial Crediticio

Si tienes un buen historial crediticio y un buen nivel de solvencia, estás en una buena situación para negociar las condiciones hipotecarias.

Presta atención a los productos vinculados

El banco puede ofrecerte algún tipo de bonificación en los intereses si contratas alguno de los productos que comercializa y propone en su oferta. Pero tienes que ser consciente de que los productos vinculados también tienen un coste (en forma de comisiones) que no se refleja en la TAE de la hipoteca.

La cuestión es que debes hacer números y valorar si el ahorro en intereses merece la pena. Además, también tienes que decidir si el producto contratado puede serte realmente útil.

Pregunta por los avales públicos

Al margen de que pueden existir ayudas y subvenciones en tu Comunidad Autónoma, el Gobierno ha aprobado una medida por la que se aprueba cubrir el 20% de la hipoteca para jóvenes menores de 35 años y familias con mejores a su cargo.

Este aval público es concedido por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y está destinado a aquellas familias que quieren adquirir su primera vivienda y que perciban una renta inferior a los 37.800 euros anuales brutos de manual, lo cual se incrementa si hay un segundo titular y menores en la unidad familiar.

Piensa a largo plazo

Suele ser común que traslades gran parte de tu operativa bancaria con el banco que contratas la hipoteca. Por ello, es preciso que realices una valoración general de la entidad, los productos que ofrece, la cercanía de oficinas, su red de cajeros, etc.

Aunque no suele ser un factor que suele tenerse en cuenta para tomar la decisión, tiene relevancia pensar que la hipoteca sólo es un producto financiero más, dentro de los muchos que necesitas y puedas necesitar en el futuro.

Contrata los servicios de un bróker hipotecario

En caso de que te resulte complejo realizar alguna parte del proceso para conseguir una hipoteca al 90% sin que el resto de condiciones te resulten excesivamente duras, puedes contratar a un especialista en materia hipotecaria.

Un bróker hipotecario es un profesional que puede ofrecerte los siguientes servicios:

• Realizar un análisis de tu perfil y orientarte con respecto a qué parámetros de una hipoteca son más adecuados para ti.
• Encontrar la hipoteca que mejor se adapta a tus necesidades, puesto que conocen los entresijos del mercado y están en permanente contacto con las entidades y últimas ofertas.
• Emprender una negociación para conseguir unas mejores condiciones.
• Acompañarte y asesorarte durante todo el proceso.
• Recopilación y organización de todos los documentos necesarios para la firma.

Debido a la dificultad para conseguir una hipoteca al 90%, dado que las pocas ofertas existentes suelen tener exigir algún tipo de requisito adicional como contrapartida, su contratación suele ser una decisión acertada.

Actualizaciones del artículo

• Se añade cuadro resumen y enlazado interno (27/08/2024)
• Se actualizó todo el contenido del artículo (06/08/2024)