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Mejores hipotecas al 80% de tasación o compraventa: ¿Cuál elegir?

13/11/2024

En este artículo, además del ranking y comparativa de las mejores hipotecas al 80% de financiación sobre el valor del bien hipotecado, también te mostramos una guía para que comprendas sus características y algunos tips para conseguir las mejores condiciones.

En resumen

Las hipotecas que ofrecen esta financiación máxima constituyen el grueso de la oferta que puedes encontrar en el mercado y comprenden todas las categorías de préstamos hipotecarios (hipotecas fijas, variables y mixtas). Las más destacas son la hipoteca fija BBVA, la hipoteca variable EVO y la hipoteca mixta Openbank.

Bancos que dan el 80 de la tasación

Comenzamos con lo que realmente nos importa, los bancos que cuentan con las mejores hipotecas al 80% del valor de tasación o de compraventa, ya que siempre será el menor de los dos.

La gran mayoría de entidades, por no decir todas, te ofrecen esta financiación, que suele ser el máximo al que llegan. Así pues, la oferta es amplia y en este ranking hemos incluido diferentes préstamos hipotecarios a tipo fijo, variable o mixto con los mejores intereses bonificados.

1- Hipoteca fija BBVA

BBVA tiene una de las ofertas más destacadas del mercado en cuanto a hipotecas fijas. Puedes conseguirla a un tipo de interés competitivo si reduces el plazo de amortización y contratas los productos vinculados que te ofrece la entidad: domiciliar tu nómina y la contratación de dos seguros (vida y hogar).

Sus características principales son las siguientes:

  • Puedes devolver el préstamo hasta en 30 años. Pero si lo reduces a 25, 20, 15 o 10 se aplicará un interés menor.
  • Permite la financiación de la primera y segunda vivienda.
  • Sin comisión de apertura.
  • Posibilidad de contratación online.
TIN bonificado los 6 primeros meses

Hipoteca Fija BBVA

4.2 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada
612,36€
TAE 3.50%
TIN 2.75%
Sin bonificar
694,67€
TAE 4.37%
TIN 3.75%
Domiciliar Nómina -0,50 (+ seguro de hogar)%
Seguro de vida -0,50%

2- Hipoteca variable EVO

Si BBVA tiene una de las mejores hipotecas fijas al 80%, EVO Banco ocupa un puesto notable en cuanto a hipotecas variables. Puedes conseguir unas condiciones bonificadas únicamente domiciliando tus ingresos recurrentes y contratando un seguro de hogar y otro de vida.

La Hipoteca Inteligente Variable de EVO tiene las siguientes características:

  • Tan sólo está disponible para la compra de la primera vivienda.
  • A tipo fijo durante los dos primeros años.
  • Puedes devolver el préstamo hasta en 30 años.
  • Sin comisión de apertura, por amortización anticipada (total o parcial), subrogación o por cambio de condiciones en el contrato (novación).
  • Preaprobación al instante.
  • Contratación online.
TIN 2 primeros años 1,80% (bonificado) y 2,20% (sin bonificar)
favicon evo

Hipoteca Variable EVO

4.2 5.0

Ir a la Oferta Enlace seguro
Bonificada
758,25€
TAEVariable 3.26%
TINVariable Euribor + 0.48%
Sin bonificar
794,27€
TAEVariable 3.46%
TINVariable Euribor + 0.88%
Domiciliar Nómina -0,10%
Seguro hogar -0,10%
Seguro de vida -0,20%

3- Hipoteca Mixta Openbank

Entramos en el terreno de hipotecas mixtas financiadas al 80%. En este ámbito, una de las entidades más relevantes es Openbank. Tienes la posibilidad de reducir el tipo de interés si domicilias tu nómina y contratas los seguros de vida y hogar comercializados por el banco.

Por lo demás, estas son las particularidades de la Hipoteca Open Mixta de Openbank:

  • Aplica un tipo de interés fijo durante 10 años, para después pasar a variable.
  • Disponible para la compra de la residencia habitual y segunda vivienda.
  • Plazo de amortización máximo de 30 años (25 para la segunda vivienda).
  • Sin comisión de apertura, por amortización anticipada (solo parcial), subrogación o por cambio de condiciones en el contrato (novación).
  • Preaprobación inmediata.
  • Contratación online.
favicon openbank

Hipoteca Mixta Openbank

4.2 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada durante 10 años
570,00€
TAEVariable 3.72%
TINVariable 2.66%

Tras 10 años: 1.10% + Euribor

Sin bonificar durante 10 años
583,81€
TAEVariable 3.94%
TINVariable 3.16%

Tras 10 años: 0.60% + Euribor

Domiciliar Nómina -0,30%
Seguro hogar -0,10%
Seguro de vida -0,10%

4- Hipoteca fija Ibercaja

Volvemos a las hipotecas fijas con una financiación máxima del 80%. En este caso, Ibercaja también dispone de una oferta interesante en cuanto al tipo de interés aplicado. Ahora bien, el importe mínimo es de 100.000 € y son varias las vinculaciones necesarias para acceder al tipo de interés bonificado.

En cuanto a sus particularidades de la Hipoteca Vamos Fija de Ibercaja, son las siguientes:

  • Disponible únicamente para la adquisición de la primera vivienda.
  • Plazo de amortización máximo de 25 años.
  • Sin comisión de apertura.
TIN el primer año 2,75%
favicon ibercaja

Hipoteca Fija Ibercaja

4.0 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada
612,36€
TAE 3.69%
TIN 2.75%
Sin bonificar
694,67€
TAE 4.00%
TIN 3.75%
Domiciliar Nómina -0,15 (+ recibos + uso tarjeta)%
Seguro hogar -0,20%
Seguro de vida -0,35%
Plan de pensiones -0,30%

5- Hipoteca mixta EVO

EVO Banco vuelve a estar presente en este ranking de las mejores hipotecas al 80% debido a que también tiene una de las ofertas más atractivas de hipoteca mixta. Como has visto anteriormente, puedes optar por la bonificación con unas mínimas vinculaciones.

Sin embargo, la Hipoteca Fija Resto Variable de EVO destaca por lo siguiente:

  • Puedes escoger el período en el cual se aplica el tipo de interés fijo (5 o 10 años).
  • Únicamente disponible para la compra de la primera vivienda.
  • Plazo máximo de amortización de 30 años.
  • Sin comisión de apertura y sin comisión por amortización anticipada parcial en el tramo variable.
  • Contratación a través de internet.
favicon evo

Hipoteca Mixta EVO

4.0 5.0

Ir a la Oferta Enlace seguro
Bonificada durante 5 años
530,44€
TAEVariable 3.08%
TINVariable 2.35%

Tras 5 años: 0.60% + Euribor

Sin bonificar durante 5 años
533,08€
TAEVariable 3.28%
TINVariable 2.55%

Tras 5 años: 0.80% + Euribor

Domiciliar Nómina -0,10%
Seguro hogar -0,10%
Seguro de vida -0,20%

6- Hipoteca variable Kutxabank

Otro de los bancos que se posiciona en el ranking es Kutxabank. La razón es que presenta un tipo de interés bonificado interesante, aunque para conseguirlo es preciso domiciliar unos ingresos mensuales superiores a 3.000 €, contratar un seguro de hogar y realizar una aportación mínima de 2.400 € anuales a un plan de pensiones.

Otras características de la Hipoteca Variable Kutxabank son:

  • Diseñada para solicitar la primera vivienda únicamente.
  • Plazo de devolución máximo de 30 años.
  • Sin comisión de apertura.
  • Posibilidad de solicitar la hipoteca a través de Internet.
TIN primer año 1,75%
kutxabank favicon

Hipoteca Variable Kutxabank

3.2 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada
759,14€
TAEVariable 3.30%
TINVariable Euribor + 0.49%
Sin bonificar
850,74€
TAEVariable 4%
TINVariable Euribor + 1.49%
Domiciliar Nómina -0,40%
Uso de tarjetas -0,10%
Seguro hogar -0,10%
Seguro de vida -0,10%
Plan de pensiones -0,10%
Vivienda sostenible -0,10%

7- Hipoteca variable ING

Como podrás observar en el siguiente listado de características, son varias las razones por las que incluimos la Hipoteca Naranja Variable de ING, aunque es necesario contratar el seguro de vida que comercializa el banco para conseguir un tipo de interés atractivo.

Estas son las ventajas de la oferta de hipoteca variable que presenta ING:

  • Puedes solicitarla para la compra de la primera y segunda vivienda.
  • El plazo máximo de amortización del préstamo es de 40 años (25 para la segunda vivienda).
  • Sin comisión de apertura, por cambio de condiciones en el contrato (novación) y por amortización anticipada parcial.
  • Puedes realizar tu solicitud online.
TIN primer año 2,10% (bonificado) y 2,60% (sin bonificar)
favicon ing

Hipoteca Variable ING

4.6 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada
773,46€
TAEVariable 4.84%
TINVariable Euribor + 0.65%
Sin bonificar
819,04€
TAEVariable 4.78%
TINVariable Euribor + 1.15%
Domiciliar Nómina -0,05%
Seguro hogar -0,05%
Seguro de vida -0,40%
Vivienda sostenible -0,10%

8- Hipoteca fija COINC

Una de las particularidades de la Hipoteca fija ofrecida por COINC es que puedes escoger el plazo de amortización (10, 15, 20, 25 y 30 años) y el interés aplicado se reduce cuanto menor sea. Además, para conseguir la bonificación tan sólo es necesario abrir una cuenta en el banco.

El resto de características de la Hipoteca fija de COINC son:

  • Puedes solicitarla para la compra de la primera y segunda vivienda.
  • Permite como máximo dos titulares.
  • Aunque puedes elegir el plazo de amortización, el máximo es de 30 años.
  • Sin comisión de apertura.
  • Contratación online.
favicon coinc

Hipoteca Fija Coinc

4.2 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada
615,54€
TAE 3.02%
TIN 2.79%
Sin bonificar
647,88€
TAE 3.48%
TIN 3.19%

9- Hipoteca fija Cajasiete

La Hipoteca Fija de Cajasiete te permite disfrutar de la bonificación durante los primeros 12 meses. Pasado este tiempo, puedes mantener las condiciones contratando los seis productos vinculados que propone la entidad.

Otros aspectos a destacar de la Hipoteca Fija Cajasiete son:

  • Únicamente está disponible para la compra de la primera vivienda.
  • El plazo máximo para devolver el préstamo es de 30 años.
  • Sin comisión de apertura
TIN primer año 3,50%

Hipoteca fija Cajasiete

4.0 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada
669,39€
TAE 4.218%
TIN 3.45%
Sin bonificar
760,03€
TAE 4.739%
TIN 4.50%

10- Hipoteca mixta Cajamar

El HipoteCON a tipo mixto de Cajamar cierra esta comparativa de las mejores hipotecas al 80%. En este caso, es necesario disponer de unos ingresos mayores a 4.000 € y un buen historial de crédito para acceder a esta oferta, pero dispone de unas condiciones atractivas cuando se cumplen las condiciones para la bonificación: domiciliar nómina, contratar seguros, utilizar una tarjeta y ser socio de la entidad (Cajamar es una cooperativa de crédito).

Las características de la hipoteca mixta de Cajamar son las siguientes:

  • Disponible únicamente para la compra de la vivienda habitual.
  • Plazo máximo de amortización de 30 años.
  • Sin comisión de apertura.
  • Puedes solicitar la hipoteca vía online.
favicon cajamar

Hipoteca Mixta Cajamar

3.4 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada durante 5 años
523,08€
TAEVariable 3.37%
TINVariable 1.79%

Tras 5 años: 0.50% + Euribor

Sin bonificar durante 5 años
536,27€
TAEVariable 3.76%
TINVariable 2.79%

Tras 5 años: 1.50% + Euribor

Domiciliar Nómina -0,20%
Uso de tarjetas -0,10%
Seguro hogar -0,10%
Seguro de vida -0,30%

¿Qué son los préstamos hipotecarios al 80%?

Se trata de hipotecas que tienen como límite máximo de financiación el 80% sobre el valor de tasación de la vivienda, aunque en ocasiones el porcentaje máximo se aplica tanto al valor de tasación como al precio de compraventa, el menor de los dos.

Por ejemplo, supón que una hipoteca tiene un valor de tasación de 150.000 €, pero el precio de compraventa asciende a 180.000 €.

En este caso, el banco te financiará un máximo de 120.000 €. Es decir, el 80% del valor de tasación.

Sin embargo, suponiendo que el valor de tasación siga siendo de 150.000 €, pero el precio de compraventa se sitúe en 100.000 €, el banco te ofrecerá un importe máximo de 80.0000 €, dado que supone el 80% del precio de compraventa y este es menor que el valor de tasación.

¿Todas las hipotecas son al 80% sobre el valor de tasación?

No todas las hipotecas ofrecen financiación por el 80% sobre el valor de tasación (o precio de compraventa, si fuese menor). Aunque este porcentaje es el más común en el mercado, existen diferentes límites máximos. Todo depende de las políticas comerciales y de riesgo de cada banco.

De hecho, la mayoría de hipotecas que permiten hasta el 80% sobre el valor del bien únicamente lo aplican para primera vivienda, mientras que para segunda vivienda ofrecerán el 60% o el 70% como máximo.

También, el porcentaje máximo de financiación puede depender de factores como el plazo de amortización, el tipo de hipoteca, la solvencia del cliente, etc.

Obviamente, podemos encontrar tanto hipotecas a tipo fijo como hipotecas a tipo variable y mixto dentro de los préstamos hipotecarios que permiten una financiación máxima del 80%.

¿Qué factores influyen en la tasación de una vivienda?

Entendemos por tasación de una vivienda el informe expedido por un experto homologado que certifica el valor de un inmueble.

A la hora de solicitar una hipoteca es obligatorio realizar una tasación y, según la Nueva Ley Hipotecaria, este gasto debe asumirlo el cliente.

Para determinar el valor de una vivienda, un tasador tiene en cuenta los siguientes factores:

  • La ubicación: la ciudad y la zona en la que se encuentra un bien inmobiliario tiene un gran impacto en su valor (accesos a servicios, zonas verdes alrededor, comunicaciones de transporte, etc.).
  • La superficie: como es natural, cuanto más amplia sea una vivienda, mayor valoración tendrá. De hecho, los precios del mercado inmobiliario suelen establecerse en €/ metro cuadrado.
  • La distribución: una casa puede tener una gran superficie útil, pero una mala distribución de la misma, lo cual repercute en su valoración. El interior de la vivienda tiene una gran importancia.
  • La antigüedad y el estado de conservación.
  • La orientación: influye en la luminosidad y climatización del inmueble.
  • Los extras: tales como piscina, garaje, terraza, ascensor, etc.
  • Disponer del Certificado de Eficiencia Energética.
  • La calidad de los materiales.
  • El estado de las instalaciones.
  • La situación registral de la finca y otros aspectos administrativos.

¿Puedes pedir una hipoteca por menos del 80%?

Sí, por supuesto. De hecho, cuando se leen las condiciones de contratación de la mayoría de hipotecas, veremos que se indica que el porcentaje de financiación es de hasta el 80% (o porcentaje que proceda). Es decir, se trata de un máximo.

Esto se traduce en que es perfectamente posible solicitar menor cantidad. Es más, cuanto menor sea el porcentaje de financiación, generalmente, tendrás mayores posibilidades de aprobación; ya que el valor de la garantía es mayor en relación al préstamo y, por tanto, la entidad asume menos riesgo.

¿Hay hipotecas que financian más del 80%?

Sí, puedes encontrar hipotecas que ofrecen importes superiores al 80% del valor de tasación o precio de compraventa. Aunque no suele ser habitual encontrar este tipo de hipotecas, existe alguna que otra en el mercado hipotecario.

Por ejemplo, puedes encontrar hipotecas al 90% cuando se trata de préstamos para jóvenes. Si compras un inmueble que el banco tiene en stock o si por ejemplo solicitas el nuevo aval ICO del Gobierno de España, puedes incluso beneficiarte de hipotecas al 100%. Por otro lado, los funcionarios públicos tienen mayores posibilidades de aumentar la financiación en comparación con otro tipo de trabajadores.

Para el resto de casos, deberás negociar con tu banco una financiación ampliada. Generalmente, necesitarás contar con suficiente solvencia, tener un buen historial como cliente y/o aportar alguna garantía adicional.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas a más del 80%?

Estas son algunas ofertas existentes en el mercado:

Hipoteca fija o variable para jóvenes de ABANCA

Es uno de los pocos préstamos que alcanza el 100% de financiación máxima, teniendo que cumplir algunos requisitos de edad (menores de 36) y de residencia (para jóvenes que vayan a adquirir su vivienda en Galicia, Madrid, y Castilla y León).

Mayor bonificación para nóminas superiores a 2.500€/mes
favicon abanca

Hipoteca Fija ABANCA

3.6 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada
604,45€
TAE 4.56%
TIN 2.65%
Sin bonificar
686,19€
TAE 4.26%
TIN 3.65%
Domiciliar Nómina -0,40%
Uso de tarjetas -0,15%
Seguro hogar -0,20%
Seguro de vida -0,25%

Hipoteca joven de Unicaja

A tipo fijo o variable, la hipoteca para jóvenes de Unicaja puede llegar a financiar el 97,5% del valor de tasación o compraventa. En este caso los requisitos son ser menor de 35 años y que la vivienda se ubique en Andalucía, Castilla y León o Madrid.

TIN 6 primeros meses 3,45%
favicon unicaja

Hipoteca Fija Joven Unicaja

3.8 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada
661,07€
TAE 4.19%
TIN 3.35%
Sin bonificar
760,03€
TAE 4.64%
TIN 4.50%

Hipoteca hasta el 90% del Banco Santander

Es un tipo especial de hipoteca para viviendas habituales o segundas residencias que Banco Santander ofrece para la compra de inmuebles que la entidad comercializa a través de los portales inmobiliarios Altamira, Casaktua y Diglo.

90% de financiación + 40 años de amortización
favicon banco santander

Hipoteca hasta el 90% Banco Santander

4.4 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada
600,51€
TAE 3.22%
TIN 2.60%
Sin bonificar
690,42€
TAE 3.90%
TIN 3.70%
Domiciliar Nómina -0,50%
Uso de tarjetas -0,05%
Seguro hogar -0,10%
Seguro de vida -0,10%
Alarma -0,20%
Vivienda sostenible -0,10%

Hipoteca mixta Pibank

Se trata de una hipoteca convencional que, además de permitirte financiar hasta el 90% del precio de compraventa (mientras no superes el 80% del valor de tasación), puedes amortizar el préstamo hasta en 35 años.

favicon pibank

Hipoteca Mixta Pibank

4.0 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada durante 3 años
516,75€
TAEVariable 3.28%
TINVariable 2.15%

Tras 3 años: 0.75% + Euribor

Sin bonificar durante 3 años
516,75€
TAEVariable 3.28%
TINVariable 2.15%

Tras 3 años: 0.75% + Euribor

¿Cómo encontrar las mejores hipotecas al 80%?

Debido a que las hipotecas al 80% constituyen la oferta general de los bancos, algunos de los consejos a tener en cuenta que te recomendamos son:

Define tu situación inicial

Puedes encontrar hipotecas al 80% dentro de todas las categorías préstamos. Es decir:

  • Hipotecas fijas al 80%.
  • Hipotecas variables al 80%.
  • Hipotecas mixtas al 80%.

Pero… ¿Cuál de estas tipologías de hipoteca es mejor? Depende de tu situación personal y económica, tus necesidades, tus preferencias y tus perspectivas de futuro.

Por esta razón, el primer paso antes de lanzarte a contratar cualquier producto financiero, sobre todo cuando se trata de financiación a largo plazo, es determinar si los términos son adecuados para ti.

Consigue los ahorros necesarios

Si el banco te financia un 80% del valor de la vivienda, significa que debes aportar como entrada el 20% del valor del inmueble, más los gastos propios de la compra que en el caso del cliente suele ser la tasación, la copia de la escritura y la comisión de apertura en el caso de ques se aplique.

¿Y a cuánto ascienden estos gastos? No es posible ofrecer una respuesta precisa, dado que varían en función de la zona en la que se encuentre el inmueble, su precio de compra y otros factores. No obstante, en líneas generales, el importe se sitúa en torno al 10% del valor del inmueble.

Así pues, en total necesitarás tener unos ahorros en torno al 30% del valor de la vivienda si quieres solicitar una hipoteca al 80%.

Busca y compara las mejores ofertas

¿Qué entidad te ofrece las mejores condiciones? Para responder a esta pregunta tienes que encontrar las ofertas que se adapten a tus necesidades (tal y como hemos visto en el primer paso) y contrastarlas unas con otras.

Por ello, es necesario emprender una búsqueda y selección de las mejores hipotecas al 80%. Puedes utilizar el ranking que te mostramos, así como nuestro comparador de hipotecas, para que esta tarea te sea más sencilla.

Plazo, intereses, comisiones y productos vinculados

Básicamente, para valorar una hipoteca debes atender a 4 factores fundamentales:

Que tenga un tipo de interés reducido: cuando se trata de una hipoteca a tipo de interés variable, deberás prestar atención al diferencial aplicado.

Que tenga las menores comisiones posibles: la mayoría de las ofertas actuales de hipotecas al 80% suelen suprimir la comisión de apertura. Pero, como puedes comprobar, hay algunos bancos que aún la aplican.

Fíjate en los productos vinculados: generalmente las entidades bancarias te dan la posibilidad de contratar una serie de productos vinculados para reducir el tipo de interés (domiciliación de ingresos, seguros, uso de una tarjeta bancaria, etc.). Valora si el ahorro que consigues compensa el coste de estos productos, si realmente los necesitas y si puedes conseguirlos más baratos.

Observa el plazo de amortización: generalmente, el plazo máximo permitido se sitúa en los 30 años para la primera vivienda y 25 años para la segunda. Es necesario realizar cálculos para establecer si el importe, el tipo de interés aplicado y el plazo de amortización arrojan una cuota mensual que te sea cómoda de pagar.

Utiliza correctamente el TIN Y TAE

Para medir el tipo de interés se toman dos indicadores: el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE). Mientras que el TIN te informa sobre el tipo de interés efectivo (útil para negociar con el banco), la TAE te ofrece una visión más realista del precio de la hipoteca y te permite comparar con otros productos financieros. Así pues, utiliza el TIN para negociar y la TAE para comparar.

Negocia las condiciones con el banco

Una vez tengas toda la información que precisas y hayas seleccionado aquellas hipotecas candidatas, ha llegado el momento de negociar con el banco para conseguir mejores condiciones.

Cuanto mejor sea tu solvencia, estabilidad laboral y tu historial con el banco, mejores opciones tendrás. Sin embargo, puedes utilizar como referencia otras hipotecas seleccionadas.

Todas las cláusulas del contrato son negociables, aunque tendrás que poner el foco en aquellas condiciones que te resulten más interesantes y fijarte objetivos realistas.

Lee todo antes de firmar

Finalmente, asegúrate de que todos los términos del acuerdo quedan reflejados en el contrato antes de firmarlo. No olvides de revisarlo todo (incluyendo la letra pequeña).

El banco tiene la obligación de entregarte toda la información que precisas antes de la firma del contrato (incluyendo una copia del propio contrato) para que puedas decidir con conocimiento de causa. Recuerda que, en caso de duda, puedes acudir al notario y te atenderá sin coste alguno.

Contrata un bróker hipotecario

También tienes la opción de contratar a un bróker hipotecario para que te ayude con todo o una parte del proceso. Un bróker hipotecario es un profesional (o un grupo de profesionales) que está en constante contacto con el mercado y conoce los entresijos de la negociación bancaria. Así que esta opción es especialmente útil cuando:

  • Necesitas asesoramiento acerca de cuál es la hipoteca que mejor se adapta a tus necesidades.
  • No tienes tiempo de encontrar las mejores hipotecas.
  • Crees que no tienes una buena posición para negociar.
  • Consideras que puedes obtener mejores condiciones.
  • Tienes problemas para organizar toda la documentación.

Preguntas frecuentes

Actualizaciones del artículo

  • Se añade cuadro resumen y enlazado interno (27/08/2024)
  • Se actualizó todo el contenido del artículo (06/08/2024)

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