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Las Mejores Hipotecas para Subrogación del 2020

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Suele decirse eso de que una hipoteca es como un matrimonio: un compromiso para toda la vida. Sin embargo la realidad nos demuestra que ambas cosas pueden finalizar anticipadamente por deseo de las partes.

En este artículo encontrarás las mejores hipotecas para solicitar un subrogación, o lo que es lo mismo, hipotecas que ofrecen más ventajas que la que tienes actualmente.

Es posible que si estás leyendo esto sea porque consideras que las condiciones que tienes actualmente con tu hipoteca son peores que las que ofrecen en la actualidad los bancos y te lo creas o no, puede que estés en lo cierto.

Observad la siguiente gráfica extraída del banco de datos del INE.

Esta gráfica muestra como el tipo de interés medio inicial para las viviendas ha ido descendiendo de manera consistente a lo largo de la década. En Enero de 2009 se pagaba un 5,38% de media mientras que en Julio de 2020 ese dato es del 2,27%.

¿Sorprendente, verdad?

Citando a entidades como MyInvestor se calcula que en líneas generales las hipotecas formalizadas entre 2009 y 2017, comparadas con el tipo medio actual del mercado, estarían ofreciendo un potencial ahorro que irían de los 10.000 € hasta los 20.000 € según la vida y condiciones del préstamo antiguo. No cabe duda de que es una magnífica decisión.

Características de la subrogación

Subrogaciones hay de dos tipos: o bien tienes un préstamo en vigor y lo que haces es cambiar de prestamista (es decir, mueves el préstamo a otro banco) o bien compras una casa con cargas hipotecarias y lo que haces es asumir tú el préstamo del dueño anterior. Al primer tipo, el más común y sobre el cual vamos a hablar, se le conoce como subrogación del acreedor mientras que el segundo sería la subrogación del deudor.

Subrogación Vs. Novación

Es importante antes de continuar distinguir entre lo que es una subrogación y lo que es una novación para no caer en equívocos. Aunque el resultado de ambas es mejorar nuestra hipoteca, lo cierto es que son procesos muy diferentes.

Una subrogación común (la del acreedor) consiste básicamente en mejorar las condiciones de nuestra hipoteca cambiando ésta de entidad bancaria.

Una novación por el contrario sería mejorar nuestras condiciones hipotecarias pero negociando directamente con nuestro actual banco.

Mucha gente suele recurrir a la novación por sistema, sin embargo suele darse el caso de que no siempre nuestra entidad está dispuesta a aplicar mejoras sobre el préstamo o, incluso si acceden a ello, se trata de mejoras cosméticas.

Es por ello que si estás pensando en mejorar tu hipoteca no dudes en consultar la subrogación con otras entidades independientemente de que también hables con tu banco. En las hipotecas pasa exactamente igual que con las tarifas de teléfono o los seguros, si traes proyectos de la competencia puedes apretar a tu proveedor.

Una persona sosteniendo una laptop Descripción generada automáticamente

¿Qué ventajas puedo obtener con la subrogación?

Dependiendo de tus necesidades particulares podrás enfocar los beneficios de la subrogación de una u otra manera. Lo más común es rebajar el tipo de interés que actualmente me están aplicando y/o modificar el plazo de la operación, de tal forma que lo alargue para pagar una cuota más baja o que lo reduzca en el tiempo para que los intereses finales sean menores (aunque ello suponga cuotas más altas).

También se ha puesto de moda la subrogación para modificar el tipo de interés, pasando de variable a fijo o de fijo a variable según la circunstancia.

Puede que hace años contratases un tipo fijo pensando en que a la larga los intereses iban a subir pero ha ocurrido justo lo contrario. Si el plazo que te queda por pagar es menos de la mitad del total igual te interesa dejar el interés fijo que tenías (que por aquella época sería bastante alto) y coger uno variable.

Por otra parte puede que en su momento formalizases la hipoteca con un interés variable que quizás no te resulte molesto en estos momentos, sin embargo piensas que ganarás en seguridad cambiando ahora a interés fijo, con los bajos niveles en que están actualmente, y así no tendrás que preocuparte porque te puedan subir la cuota en unos años.

Hay además otras formas de sacar provecho a la subrogación. Por ejemplo cambiarse a una entidad donde puedas reducir o eliminar los productos vinculados ahorrando costos como por ejemplo el seguro de vida, que ya sabéis que se incrementa exponencialmente a causa de la edad con independencia de que el capital asegurado (el dinero que todavía debéis del préstamo) cada vez sea más bajo.

No menos importante es procurar reducir o eliminar comisiones como la de amortización anticipada o la comisión de novación.

Por cierto, por regla general la Subrogación nos sirve igual tanto para primera vivienda como para segunda vivienda.

Gastos de la subrogación

Hasta hace poco efectuar una subrogación hipotecaria conllevaba una serie de gastos que habían de ser tenidos en cuenta, si bien por lo general estas operaciones solían salir a cuenta cuando el banco con el que negociabas te planteaba una buena oferta.

A día de hoy la cosa ha mejorado aún más. A raíz de la entrada en vigor de la Ley 15/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario los gastos de Registro, Notaría y Gestoría (los llamados Gastos Administrativos) pasarán a ser asumidos por el nuevo banco y de haber impuesto de Actos Jurídicos Documentados (si la tasación original no estuviera homologada) también lo asume la misma entidad.

Por otro lado nosotros pagaremos la tasación nueva que se realice a la vivienda así como la comisión de subrogación, si ya se contemplaba en la hipoteca original, que variará según la fecha en que se inició. De este modo los tramos irán desde el 0% hasta máximo el 1%.

Fases del proceso de subrogación

Podemos distinguir cuatro fases diferentes a la hora de iniciar una solicitud de subrogación, es importante que conozcas bien los plazos y los procesos que intervienen en ellos.

En una primera fase, una vez que hemos dado todos los datos y tenemos el visto bueno del departamento de riesgos, obtendremos una Oferta Vinculante con las condiciones de la Subrogación por parte del nuevo banco.

La segunda fase se iniciará una vez que aceptemos las condiciones de la subrogación, en ese momento el nuevo banco se pondrá en contacto con el banco original para solicitarle un informe del estado actual del préstamo en un plazo no superior a 7 días.

En la tercera fase el banco original puede todavía contar con 15 días para tratar de convencerte de que te quedes. Se pondría en marcha la Defensa de cartera y se presentarían unas nuevas condiciones.

En la cuarta fase caben dos soluciones. En caso de que optes por aceptar la oferta de tu actual banco se produciría una nueva hipoteca por novación. Si por el contrario optas por cambiar de entidad se producirá una nueva hipoteca por subrogación.

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Reglas de oro de la subrogación

Una subrogación no deja de ser un proceso hipotecario pleno, con la diferencia de que el para el banco es una gran ventaja conocer la disciplina de pago del deudor y por ello puede ofrecerle interesantes ventajas.

Al igual que cuando vas a hacer tu primera hipoteca, en una subrogación también es conveniente solicitar varios presupuestos al mismo tiempo, no tengas reparos en consultar a diferentes entidades porque de esta forma no sólo te aseguras más posibilidades de éxito sino también armas para negociar.

Es conveniente también sopesar la idoneidad o no de acometer una subrogación, ya que esta cuenta con una serie de gastos que tendremos que afrontar nosotros. No cambies por cambiar sino por mejorar realmente las condiciones y a poder ser varias al mismo tiempo. Si el motivo de subrogarse es simplemente buscar un préstamo que no me obligue al seguro de vida quizás no te salga rentable.

Por último pero no menos importante es esencial conocer si la hipoteca que nos ofrecen es para subrogación o para cancelación hipotecaria.

A simple vista parecen lo mismo pero no lo son, en la primera mantienes la antigüedad de tu hipoteca y en la segunda la cancelas para crear una nueva. La cancelación hipotecaria por tanto acarrea costes adicionales como lo es la Cancelación Registral del antiguo préstamo.

Pero si aún con lo anterior tienes dudas o no sabes por donde empezar y quieres que te aconsejemos no lo dudes y pídenos ayuda presionando el siguiente botón ¡Es gratis y sin compromiso alguno!

Mejores hipotecas para subrogarse de 2020

A continuación os mostramos una selección de las mejores ofertas que vais a poder encontrar en el mercado. Llama la atención como a raíz de la nueva Ley Hipotecaria los bancos se han lanzado a sacar producto nuevo y sobre todo atractivo, pues históricamente este tipo de préstamos quedaban en un segundo plano en la estrategia bancaria.

Antes de comenzar: Las condiciones que vamos a mostrarte son las que públicamente ofertan las entidades bancarias, no obstante siempre hay margen de mejora y negociación si cuentas con el respaldo de especialistas hipotecarios. Nosotros, gracias al elevado número de préstamos que tramitamos, tenemos acceso a condiciones más ventajosas y queremos ponerlas a tu disposición de forma totalmente gratuita. En sólo dos minutos, dejándonos tus datos aquí te contactaremos a la mayor brevedad posible.

Mejores Subrogaciones a Tipo Variable

Las siguientes cuatro ofertas componen a día de hoy la mejor selección para aquellos prestatarios que desean mantener su hipoteca en condiciones de interés variable.

Trae tu Hipoteca Variable de Banco Santander

La entidad cántabra ha querido entrar por la puerta grande en el negocio y directamente no ha establecido tipos de interés de referencia y lo adecuará a las necesidades del cliente, cosa que particularmente me gusta mucho. El plazo máximo que nos ofrecen es de 30 años para primera vivienda y 20 para segunda vivienda, teniendo siempre en cuenta el límite de los 75 años de edad del prestatario.

Quizás la única pega que le encuentro es que sea una cancelación hipotecaria en lugar de una subrogación pura, pues ello nos obligará a asumir más costes. Pero bueno, mientras compensen las condiciones…

Subrogación Hipoteca Sin Mochila Variable de MyInvestor

El neobanco de Andbank, participado también por AXA y El Corte Inglés, tiene una interesantísima oferta para aquellas personas que deseen trasladar su préstamo. En concreto nos ofrece un tipo fijo el primer año del 1,19% y después Euribor + 0,89% hasta el final de la vida del préstamo. No requiere vinculación y encima asumen las comisiones de subrogación que nos practique nuestro antiguo banco. ¡Magnífico!.

La pega que podemos encontrar es que está enfocado a núcleos familiares con un mínimo de 4.000 € netos mensuales en ingresos, con lo que el público objetivo queda bastante restringido. El plazo también queda algo corto ya que máximo serán 25 años y el importe no excederá el 70% de la tasación

Subrogación Hipoteca Naranja variable de ING

La entidad holandesa no se ha querido quedar atrás en cuanto a las subrogaciones y nos ofrece una ambiciosa propuesta a un tipo fijo el primer año del 1,99% y posteriormente Euribor +0,99% . Nos exigen la nómina y dos seguros, pero a cambio nos dan la posibilidad de alargar el plazo hasta 40 años (con el límite de edad de 75 años) e incluso solicitar más capital siempre que el total no supere el 80% del precio de tasación.

Subrogación Hipoteca Variable de Bankia

La oferta de Bankia incluye la posibilidad de acceder a tres tramos diferentes de tipos de interés según sean nuestros ingresos. Si se ingresan 3.000 euros o más tendremos un 1,99% el primer año y el resto Euribor + 0,99%, si se ingresan de 1.200 hasta 3.000 euros nos darán también un 1,99% el primer año pero el resto asciende a Euribor + 1,35%, y ya por último para ingresos por debajo de 1.200 euros tendremos un 2,10% fijo el primer año y Euribor +2,25% los restantes años.

Como puntos positivos destacaría que la entidad asume los gastos de subrogación y también que nos otorga el préstamo tomando en cuenta el 80% del valor de tasación. Plazo máximo de 30 años.

Mejores Subrogaciones a Tipo Fijo

Cada vez son más los prestatarios que optan por aprovecharse de las circunstancias del mercado y pasar de un tipo de interés variable a un tipo de interés fijo. Si éste es tu caso presta atención a lo que te mostramos a continuación.

Trae tu Hipoteca Fija de Openbank

La filial del Banco Santander nos ofrece una oferta que varía en función del importe solicitado (con un máximo del 75% del valor de tasación), de la vinculación que contratamos y del plazo del préstamo (máximo 30 año). Así por ejemplo si queremos el importe máximo lo vamos a poder sacar a un interés del 1,55% hasta 15 años, del 1,65% a hasta los 20 años, del 1,70% hasta los 25 años y del 1,75% hasta los 30 años.

Al tratarse de una cancelación hipotecaria y no de una subrogación pura la entidad nos da la posibilidad también de financiar los posibles gastos de cancelación asociados.

Subrogación Hipoteca Fija Kutxabank

El banco vasco no quiere quedarse atrás en la carrera y por eso nos ofrece la posibilidad de acceder a una interesante oferta a un tipo de interés fijo del 1,60% hasta 25 años y con cobertura del 80% del valor de tasación. Eso sí, tendrá que ingresar la unidad familiar mínimo 3.000 € al mes y además aportar 2.000 € anuales a un plan de pensiones o EPSV.

Subrogación Hipoteca Fija de Caja de Ingenieros

La entidad de origen catalán nos ofrece tres posibilidades según el plazo que escojamos. Así, si queremos subrogarnos hasta 15 años el interés fijo será del 1,50%, hasta 20 años será del 1,60% y hasta 30 años será del 1,70%. Todo ello contando con una cobertura del 80% del valor de tasación.

Como parte negativa tendríamos la elevada vinculación. Será necesaria vinculación como la nómina, el seguro de vida, el seguro del hogar y el seguro de protección de pagos

Subrogación Hipoteca Sin Mochila Tipo Fijo de MyInvestor

De nuevo MyInvestor al ataque. Sabréis ya, por la reseña de unas líneas más arriba, que el único “pero” del producto es que está destinado a ingresos por unidad familiar por encima de 4.000 €, no obstante si ese es vuestro caso sabed que podréis acceder a un interés fijo de 1,48% para 15 años, 1,59% para 20 años y 1,88% para 25 años, hasta un máximo del 70% del valor de tasación.

Lo mejor, una vez más, es que no requiere ni domiciliar nómina ni contratar productos extras innecesarios.

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Conclusiones finales

Si sientes que tu hipoteca necesita un cambio a mejor quizás te convenga plantearte la opción de una subrogación. La oferta hipotecaria está ahora mismo a unos niveles nunca antes vistos y además la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario ha querido favorecer este tipo de prácticas rebajando los costes y haciendo los procesos más accesibles para el consumidor.

No lo dudes y solicita ofertas, puede que a priori creas que por ahorrarte 50 o 60 euros al mes no merece la pena desvincularse de nuestro banco de toda la vida, pero ese ahorro sostenido en el tiempo acaban siendo varios miles de euros que podrías haber dedicado a tu ocio, a tu familia o, por qué no, a tu jubilación. Como dijo el célebre economista André Kostolany:

«A veces es mejor dedicar una hora a reflexionar sobre su dinero en vez de trabajar durante una semana para conseguirlo.»

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Gabriel Rodríguez
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