España era una excepción, pero ahora el BdE estudia limitar las hipotecas de riesgo

Los precios de la vivienda están disparados, tanto en alquiler como en compra. Ante la altitud que alcanzan los precios de los inmuebles, el Banco de España (BdE) está barajando la idea de imponer límites a la concesión de hipotecas, con el objetivo de evitar un posible problema por impagos.

El fantasma del 2008, al fin y al cabo, nunca nos deja, y es que en ese momento comprobamos lo que ocurre si se conceden hipotecas a un alto número de personas que en realidad no tienen los medios económicos necesarios para ser solventes a largo plazo. Cualquier bache económico puede dejar al ciudadano sin casa, y al banco con una deuda impagada, generando un efecto dominó en la economía.

Fue en el primer semestre de este año cuando se dejó entrever la idea de activar estos límites para las entidades financieras. En el informe de estabilidad financiera publicado en mayo, la institución española ya declara que ha empezado a investigar la idoneidad de esta medida.

Europa teme a una nueva burbuja inmobiliaria

Lo hace a petición de la Junta Europea de Riesgos Sistémicos, y pese a que el BdE considera que esto ya está contemplado en sus protocolos habituales, por lo que no sería necesario tomar medidas extra. Según han contado fuentes internas a medios de comunicación, la dificultad radica en mantener la seguridad sin dificultar a las familias el acceso al préstamo.

Estos límites a las hipotecas son una política muy bien vista por el Banco Central Europeo, y es por ello que España es, junto a Alemania e Italia, una excepción en la UE por no tenerlas ya activadas.

En el BdE no hay preocupación por este tema en tanto que, de momento, consideran solo como moderados los riesgos asociados a la concesión de hipotecas. Tampoco están alerta por una posible burbuja, ya que creen que la subida de precios está explicada por una demanda creciente ante una oferta muy limitada.

No están tan tranquilos desde Europa, ya que como vemos, no les parece suficiente que se desincentive a los bancos a emitir créditos muy generosos (como ya se hace) sino que buscan prohibir directamente ciertos préstamos.

Escrivá echa el freno

Una vez hecho el estudio, la decisión final sobre activar o no estas medidas recae sobre Jose Luis Escrivá, gobernador del BdE desde 2024.

Según explicó el mandatario en un foro económico celebrado este 11 de noviembre, estos límites requieren de una valoración exhaustiva por los efectos perjudiciales que pueden tener sobre la economía que, en España y a nivel macro, va ahora mismo viento en popa.

Asimismo, resta importancia a la concesión de hipotecas señalando que lo que detonó la crisis de 2008 fueron los “abusos del crédito promotor” y no el mercado hipotecario. Su intervención hace pensar que España no va a alinearse con Europa en este sentido en el corto plazo.

¿Qué se considera hipoteca de riesgo?

Para valorar la salud de una hipoteca, esto es, el riesgo de impago que se adopta, se tienen en cuenta los siguientes cuatro elementos: la relación entre el precio del inmueble y el importe prestado, el tamaño del crédito y los ingresos del que lo suscribe, los intereses que debe pagar y la duración de la deuda.

Por tanto, una hipoteca de riesgo es aquella que se concede de forma optimista menospreciando las posibilidades de que el propietario no pueda seguir pagándola. Además, pueden considerarse varios tipos de riesgo, según el elemento de la cadena que falle.

El más obvio es el riesgo de impago por vulnerabilidad social, en caso de que el contratante pierda su trabajo, o atraviese cualquier dificultad económica que le imposibilite seguir pagando. Esta es la razón por la que es más fácil conseguir una hipoteca siendo funcionario que siendo trabajador de la empresa privada; hay menos probabilidad de que te despidan.

Por otro lado, está el riesgo vinculado a los tipos de interés, esto en caso de que se contrate una hipoteca variable. Si el euríbor sube, la mensualidad se encarece, y el trabajador podría no ser capaz de pagarla si su sueldo no sube en consonancia.

También se encuentra el riesgo de tasación, y es que si el mercado cae o algo ocurre en el barrio y el valor de la casa baja, el hipotecado lo pasará muy mal si necesita vender su casa para deshacerse de la hipoteca, ya que obtendrá menos dinero por ella y tendrá que sacar el resto de su bolsillo.