Alquiler con opción a compra: pros y contras de la fórmula intermedia de la vivienda

Los jóvenes (y no tan jóvenes) en España son incapaces de acceder a una vivienda. El mercado, saturado por la demanda especulativa y por un crecimiento poblacional continuado, ha expulsado a una importante parte de la población. En esta situación, una tipología de contrato se postula como la mejor opción en un momento en el que ni alquilar ni comprar parecen viables: el de alquiler con opción a compra.

El alquiler con opción a compra, aunque no es la opción más popular, podría ser la mejor opción para aquellas personas que quizá no tienen del todo claro si van a comprar una vivienda, pero que no quieren sentir que desperdician su dinero en un alquiler cada mes. También es la mejor opción para el que sí tiene claro que quiere comprar una vivienda, pero que no dispone del ahorro suficiente como para pagar la entrada.

El alquiler con opción a compra nos presenta una forma de poner un pie en una vivienda que podría acabar siendo nuestra, sin el compromiso que representa una hipoteca, pero con el alivio de saber que el alquiler que estamos pagando puede convertirse en inversión para nuestro futuro en lugar de dinero perdido que se lleva el casero.

El tema además sale a colación después de que hace poco el gobierno de Pedro Sánchez anunciase una batería de ayudas precisamente para este tipo de contrato. En concreto, 30.000 euros de ayuda para los jóvenes que opten por entrar en una vivienda de protección oficial (VPO) bajo esta modalidad.

¿Lo mejor de dos mundos?

Un alquiler con opción a compra significa que, aunque estás pagando un alquiler, tienes el derecho reservado de decidir comprar la vivienda durante un tiempo determinado. Si finalmente decides hacerlo, lo que hayas pagado de alquiler se te descontará del precio final. Al reducirse el precio de la vivienda, disminuirá a su vez la entrada que tengas que pagar, facilitándote el acceso a la hipoteca.

Así, lo que pagas de alquiler deja de ser gasto a fondo perdido y pasa a ser una inversión en tu futuro. Por otro lado, si finalmente no decides quedarte con la vivienda, por ejemplo porque hayas cambiado de opinión sobre el barrio o la ciudad, podrás irte sin problema sin mayor compromiso.

La época actual se caracteriza por una mayor dificultad para el compromiso, que en el marco de la vivienda toma forma en el sentido de que la flexibilidad del empleo y la incertidumbre sobre el futuro nos hacen dudar sobre cuál será la ciudad en la que finalmente nos asentaremos. Por ello, un alquiler con opción a compra te permite ahorrar sin la atadura y responsabilidad que conlleva adquirir una hipoteca (pese a que siempre cabe la posibilidad de vender el piso si cambiamos de opinión).

Características del contrato

Para entender mejor en qué se diferencia esta tipología de contrato del de una hipoteca o arrendamiento normal, repasemos qué elementos estarán presentes en él.

En primer lugar, tendrá que venir detallado un plazo de alquiler y de opción a compra. Es decir, la duración del alquiler normal y corriente, y el plazo que se nos da para ejercer el derecho a comprar la vivienda. Durante este plazo, es como si la vivienda estuviera reservada para nosotros, ya que el casero no puede venderle la vivienda a ninguna otra persona.

Otro elemento será el precio final. Esto es algo que en un marco de subida constante de precios como el actual puede venirnos muy bien. El contrato ya recoge cuál será el precio final de la vivienda, y si el precio de mercado sube durante los meses o años que estemos de alquiler, esta subida no nos afectará.

Lo más importante a estipular será la forma en que las cuotas de alquiler que pagamos se descontarán si decidimos comprar la vivienda. Lo ideal es que estas cuotas se descuenten totalmente del precio final, aunque también puede acordarse canjearlas por un descuento parcial.

Finalmente, se detallará una prima inicial y la cuantía de posibles penalizaciones. La prima inicial se refiere al precio que pagaremos a cambio de la posibilidad de comprar el piso. Puede entenderse como una reserva a cambio de que el piso quede bloqueado y esté a nuestra disposición durante el tiempo que dure el contrato.

Asimismo, el propietario puede incluir una penalización que tendríamos que pagar en caso de que finalmente no compremos la vivienda. El argumento para este castigo sería que, mientras la vivienda ha estado reservada, el propietario no ha podido vendérsela a nadie, por lo que puede perder dinero si finalmente nosotros no la compramos.

La nueva ayuda para jóvenes

Conociendo ya más sobre este tipo de contrato, podemos entender por qué el Gobierno ha juzgado oportuno favorecer este tipo de alquiler para las nuevas VPO en construcción. Los jóvenes de hasta 35 años podrán beneficiarse de hasta 30.000 euros para entrar de esta forma en una VPO, suponiendo una gran ayuda para conseguir la propiedad en el futuro, y evitando el pago de una fuerte entrada que supone un bloqueo para muchas personas que no han podido ahorrar esa cantidad durante su vida laboral.

Y es que, teniendo en cuenta los bajos salarios y la presión del alquiler para aquellos que han tenido que abandonar el hogar familiar, ahorrar unos 30.000 euros (aproximadamente lo que puede costar la entrada a una hipoteca), es misión imposible.

El alquiler con opción a compra tiende un puente que nos permite sortear ese obstáculo, aunque por supuesto ya implica cierto desembolso inicial al tener que pagar la prima por el derecho a compra.