Se reducen las novaciones de la hipoteca, ¿qué son y por qué bajan?

Los titulares de prensa de los últimos meses sobre la continuada subida del alquiler en España suelen venir acompañados de otro dato: el aumento también estable en la cantidad de hipotecas vendidas. Y es que, ante la creciente dificultad para vivir en alquiler de una forma responsable y sensata respecto a la economía personal, muchas familias optan por entrar en una hipoteca.

Así, la firma de hipotecas sube en la amplia mayoría de comunidades autónomas; entre ellas Aragón, donde se firmaron este junio un 96,8% más que el año pasado, Extremadura (65,3% más), Región de Murcia (58,8% más), Castilla y León, (40% más) o Andalucía, donde subieron un 20%.

En el conjunto del país, en el mes de junio se firmaron un 31,7% más de hipotecas que en 2024; un total de 41.834 hipotecas nuevas según el INE, en un contexto favorecedor debido a los bajos tipos de interés, que abaratan los intereses del préstamo. De esta forma, se registraron en el primer semestre de 2025 más de 243.000 nuevas hipotecas, la cifra más alta desde 2011.

En concreto, el euríbor a 12 meses, el índice de referencia usado por los bancos europeos, cayó hasta el 2,081% en junio, aunque en agosto ha marcado su primera subida de 2025, ascendiendo hasta el 2,114%. Pese a esta subida del índice, las hipotecas siguen siendo más baratas que hace un año.

En cuanto a los tipos del Banco Central Europeo, esta entidad recortó por última vez las tasas en junio de 2024, cuando las bajó del 4,5% hasta el 4,25%.

Pero hay otro dato interesante: las novaciones de hipotecas están reduciéndose, pero este es un concepto con el que no tantos están familiarizados. Veamos qué son las novaciones y cómo su tendencia puede explicar la situación actual sobre la venta de viviendas.

Qué son las novaciones de hipoteca

Una novación de hipoteca es una reedición del contrato hipotecario con el que se renegocian o modifican algunas cláusulas, con el objetivo de adaptarse a unas circunstancias económicas nuevas, como pueden ser la necesidad de reducir el pago mensual o buscar cambiar el tipo de interés adherido a la hipoteca.

En definitiva, este proceso, que también conlleva un precio que habrá que pagar al banco, permite al comprador o a las familias renegociar las condiciones del préstamo. Este junio, el número de novaciones bajó un 8,9% frente al mismo mes del pasado año, confirmando una tendencia a la baja en lo que va de 2025. Y si hablamos en general de las operaciones para cambiar las condiciones de las hipotecas, estas han bajado un 10,8%, aunque estas incluyen otros movimientos como cambios de titular o cambios de entidad.

Entonces, esta caída de casi el 10% en las renegociaciones, ¿a qué se debe?

Pros y contras de la novación en este momento

Por un lado, hay que entender que las hipotecas variables incluyen el ajuste automático al Euríbor, por tanto, los clientes adscritos a una de ellas ya se benefician automáticamente de esta rebaja en los intereses. Es en todo caso cuando el índice sube, cuando tal vez resulte más interesante para el hipotecado negociar un interés fijo para su hipoteca, ante el temor de que los tipos sigan subiendo en el futuro.

Por otra parte, los adscritos a hipotecas fijas, aunque pueden verse tentados a cambiar a una flexible para beneficiarse de los bajos intereses, pueden verse inseguros por la incertidumbre sobre el futuro, así como por la posible necesidad de volver a tasar la vivienda. Y es que la entidad bancaria podría solicitar una tasación reciente, no superior a los seis meses, para tener el nuevo valor de la vivienda presente a la hora de recalcular las condiciones.

Dado que el valor de la vivienda en España no para de subir ante la creciente demanda y falta de espacio, el cliente podría encontrarse con que la subida del valor de su vivienda implicará un coste superior en la novación que lo que se ahorrarían con los tipos de interés actuales. Recordemos que, en el segundo trimestre de 2025, la vivienda se ha encarecido un 12,7% interanual, según el INE.

Por ello, es posible que vean mejor seguir con las condiciones actuales para evitar una nueva tasación. Además, el coste de la tasación es precisamente uno de los que no suele incluir el banco, por lo que el cliente debe desembolsar alrededor de 300 euros (según su valor aproximado) si el último estudio de la vivienda se hizo hace más de seis o doce meses.

Evitar una nueva tasación

Esto se verá más claro, sobre todo, en aquellas viviendas ubicadas en barrios en ebullición y expansión, donde el suelo se esté revalorizando y más población esté interesada en vivir allí. Otros fenómenos ya conocidos, como la compra de vivienda por parte de extranjeros o la compra por parte de fondos para especular con el alquiler, también pueden contribuir a subir el valor de la vivienda, pudiendo afectar mucho a la tasación.

Ni se tiene que decir que, si la vivienda se encuentra en alguna capital tensionada, como pueden ser Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, la idea de una nueva tasación puede resultar aterradora, ante la gran probabilidad de que la vivienda ahora valga más. También si la vivienda está en el centro de su ciudad, tiene buenas conexiones de transporte o presenta una baja criminalidad, su valor va a aumentar.

Así pues, vemos que los propietarios en la actualidad tienen la sartén por el mango, estando en una casilla segura al contar con una hipoteca que nos estabiliza el pago a final de mes en mitad de una escalada del precio de la vivienda, a la que conviene no estar expuestos.

En este clima económico favorecedor para los préstamos por el reducido precio del dinero, los hipotecados pueden también estar tranquilos ante la seguridad, además, de estar haciendo una mejor inversión a futuro que si estuviesen alquilando su vivienda, dado el precio disparado del mismo a nivel generalizado en toda España.