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Gastos por Subrogación de Hipoteca entre particulares

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En este artículo te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre la subrogación hipotecaria entre particulares, con la intención de esclarecer los puntos más importantes sobre el tema, de manera que al terminar de leer, seas capaz de determinar por tu propia cuenta si te es favorable o no este mecanismo de modificación hipotecaria.

¿Qué es la subrogación hipotecaria entre particulares?

Explicado de forma sencilla la subrogación es quedarte con la hipoteca de alguien y de forma más técnica:

La subrogación es un mecanismo de modificación hipotecaria que consiste en cambiar uno de los sujetos de la obligación. En general, la subrogación puede servir para cambiar el acreedor o el deudor de la deuda hipotecaria. Cuando el sujeto subrogado es el acreedor, se denominada “subrogación activa”, mientras que, si el sujeto que es cambiado es el deudor, se denomina “subrogación pasiva”.

La subrogación pasiva es también llamada “subrogación entre particulares” pues se da cuando una persona decide asumir los derechos y obligaciones que otra tiene sobre un inmueble hipotecado. Esto sucede cuando un particular posee un crédito hipotecario activo y durante la vigencia del mismo decide vender el inmueble. Lo que ocurre entonces es que el comprador pasa a ser el nuevo titular de la hipoteca. Originando así una modificación en el sujeto pasivo de una obligación que conserva sus demás elementos intactos.

¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca entre particulares?

A continuación te explicaremos cuáles son los gastos que genera la subrogación hipotecaria entre particulares:

Gastos notariales

Para subrogar entre particulares, es necesario acudir ante un notario para que emita la escritura de subrogación que luego deberás inscribir en el registro inmobiliario. En este primer paso del proceso, el monto a pagar se calculará en honorarios fijados por ley que varían entre un 0,2 y un 0,5% del importe pendiente por pagar.

Gastos registrales

Una vez que has obtenido la escritura de subrogación, deberás inscribirla en el registro inmobiliario correspondiente para que quede asentado el cambio de titular en las escrituras del inmueble. Este paso es el más importante y por lo general tiene un costo aproximado de 100 euros.

Gastos de tasación

Recuerda que las tasaciones son documentos que tienen una duración limitada, por lo que es muy probable que debas renovar la tasación del inmueble para determinar su valor real en la actualidad. Para realizarlo, debes contratar un profesional cuyos honorarios suelen calcularse entre 200 y 400 euros.

Gastos de gestión

Si bien tú mismo puedes encargarte de todo el trámite de la subrogación, muchas veces lo más conveniente es contratar a un experto en este tipo de gestiones. Por lo que deberás sumar a tus cuentas el coste de tal gestoría, el cual puede oscilar entre 200 y 500 euros.

Impuestos

La buena noticia es que la subrogación hipotecaria es un trámite exento del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, por lo que no deberás pagar nada por este concepto. Lo que sí deberás asumir es el pago del IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

¿Qué beneficios ofrece la subrogación hipotecaria entre particulares?

A continuación enumeraremos algunos de los beneficios de este mecanismo de modificación hipotecaria:

  1. Permite al titular de una hipoteca cambiar de residencia aun cuando no haya terminado de pagar su crédito hipotecario. Muchas veces compras una casa pensando que vivirás ahí toda tu vida pero ciertas circunstancias nos obligan a mudarnos. En estos casos, la subrogación permite al titular vender el inmueble y que sea el comprador quien termine de pagar el préstamo.
  2. Para el comprador, los beneficios de la subrogación suelen estar relacionados con las condiciones del préstamo. Esto es así cuando el mercado financiero actual no está ofreciendo condiciones tan favorables como los de la hipoteca que pretendemos subrogar. Con condiciones favorables nos estamos refiriendo a: tasas de interés más bajas, cuotas más cómodas, comisiones más bajas o inexistentes, plazos más convenientes, entre otros.
  3. Para el vendedor resulta mucho más barato subrogar la hipoteca que asumir los gastos de cancelación.
  4. Otro factor que beneficia a ambas partes es que la subrogación entre particulares no involucra al banco, es decir, la entidad financiera se limitará a solo aceptar o rechazar al nuevo titular. Todas las demás negociaciones se harán exclusivamente entre los particulares.

Pasos que debes seguir para subrogar al titular de una hipoteca

En este apartado nos dedicaremos a hacer un recorrido práctico de los pasos que debes seguir para realizar una subrogación exitosa:

  1. Inicia las negociaciones. Bien sea que tú seas el vendedor del bien hipotecado o el posible comprador, asegúrate de contar con toda la información pertinente y llegar al acuerdo más favorable entre ambos.
  2. Comunica al banco tu pretensión de cambio de titular. Para ello deberás acompañar ciertos documentos de identificación y de información financiera del posible comprador.
  3. El banco examinará la documentación y se tomará unos días para decidir si acepta o no al nuevo titular de la hipoteca.
  4. Si el banco acepta la proposición, podrás proceder a notaría a solicitar que se emita la escritura de subrogación con la aceptación de la entidad.
  5. Cuando hayas obtenido la escritura, deberás llenar los formularios correspondientes a impuestos por pagar.
  6. Habiendo cumplido con lo anterior, deberás llevar la escritura al registro inmobiliario para que inscriban en el asiento del inmueble el cambio del titular.

¿Cuándo conviene subrogar al deudor hipotecario?

Antes de optar por la subrogación de una hipoteca, debes asegurarte de que estás eligiendo la opción que te resulta más rentable. Acá te mostramos los casos en que conviene subrogar el deudor hipotecario:

  • Cuando hemos analizado todas las condiciones de la hipoteca que pretendemos asumir, y la hemos comparado con las demás opciones del mercado. Si la hipoteca en la que nos queremos subrogar nos ofrece mejores condiciones generales, es decir, menores tasas de interés, cuotas más cómodas y comisiones más bajas, entonces sí conviene optar por la subrogación.
  • Aun cuando las condiciones generales de la hipoteca no son las mejores a largo plazo, puede que a corto plazo nos resulte más barato hacer una subrogación. Esto ocurre cuando las comisiones de apertura de una nueva hipoteca suponen un coste más elevado que las comisiones y demás gastos generados por la subrogación.

¿Cuándo no es conveniente subrogar entre particulares?

Si bien la subrogación entre particulares puede suponer una solución práctica y sencilla para muchos, la verdad es que para que ésta sea una acción realmente rentable, es necesario que se cumplan ciertas condiciones, de lo contrario puede que subrogar no sea lo más conveniente para las partes. Así pues, es importante resaltar que no conviene subrogar cuando:

  • Tienes los recursos para comprar un inmueble de contado, te recomendamos que lo hagas y te olvides de la idea de subrogar a otro deudor. Puesto que asumir los gastos de la subrogación suponga un gasto extra.
  • Has estudiado las condiciones de la hipoteca en la que te pretendes subrogar, y has determinado que sus condiciones son más costosas y menos provechosas que las que te ofrece el banco por contratar una hipoteca nueva. Esto suele suceder cuando se trata de hipotecas contratadas hace más de cinco años, puesto que para ese entonces se ofrecían condiciones mucho menos favorables que las de ahora.

Datos que debes tener en cuenta

Si estás planeando comprar un inmueble que se encuentra actualmente hipotecado, es importante que tengas en cuenta los siguientes datos:

  • Antes de tomar la decisión, asegúrate de explorar exhaustivamente todas las opciones que te ofrece el mercado financiero. Puede que estés pasando por alto un crédito hipotecario con mejores condiciones.
  • Verifica el coste de las comisiones por subrogación y compáralas con las comisiones de apertura de diferentes bancos. Puede que resulte más barato contratar una nueva hipoteca que asumir una anterior.
  • Recuerda que lo único que puedes modificar en una subrogación entre particulares es el deudor. Los demás elementos de la hipoteca se mantendrán intactos, lo que significa que deberás asumir las obligaciones ya pactadas por el anterior titular. No podrás negociar con el banco las condiciones de la hipoteca y tendrás que asumirla con sus tasas de interés, comisiones y demás elementos sin hacer objeción alguna.
  • Si posteriormente deseas cambiar alguno de los elementos de tu préstamo, deberás hacer una novación, lo que va a generar gastos adicionales.

Debes entonces analizar si el gasto entre subrogación y novación resulta más barato que contratar una nueva hipoteca desde el inicio.

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