Hipoteca autopromotor: cómo funciona y qué es | Las mejores del 2025

Las hipotecas autopromotor son préstamos hipotecarios orientados a financiar la construcción de vivienda sobre un suelo urbanizable para usuarios particulares. No deben, por tanto, confundirse con hipotecas para promociones de viviendas en venta.

Repasamos cómo se encuentra actualmente la oferta de préstamos hipotecarios para autopromoción, qué entidades ofrecen en sus catálogos estos productos y cuáles son las características y requisitos habituales para acceder a ellos.

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

Una hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario destinado a usuarios particulares que buscan financiar la construcción de su vivienda. Por tanto, la diferencia inicial con una hipoteca convencional es que, en este caso, no se busca financiar la compra de una vivienda, sino su construcción desde cero.

Es importante distinguir una hipoteca para la construcción de una vivienda propia, que es en lo que encaja este préstamo hipotecario autopromotor, que la construcción de viviendas para su comercialización, para lo que este producto no sirve.

Requisitos de la hipoteca autopromotor

Aunque cada entidad financiera puede modificar los requisitos básicos antes de conceder hipotecas autopromotor, hay una serie de requisitos comunes que aparecen prácticamente en todas las propuestas para este tipo de préstamos:

• Certificar la propiedad del suelo urbanizable donde se va a realizar la operación. Esto debe acompañarse con la acreditación de encontrarse inscrito dentro del registro de la propiedad
• Poseer un proyecto de obra emitido por un arquitecto y que se encuentre visado por el colegio de arquitectos
• Solicitud de licencia de obra, que se obtiene en el ayuntamiento del municipio donde se ubica el solar urbanizable
• Contar con un presupuesto de obra de la empresa constructora, si es posible añadir factura proforma junto al presupuesto se completa la información

Un dato relevante y que suele llevar a confusión es la financiación del suelo. La hipoteca autopromotor, por norma general, nunca financiará el valor del suelo.

Si nos fijamos en las características citadas anteriormente, vemos cómo la primera de ellas será la certificación de la propiedad sobre el suelo. Esto es porque la hipoteca sólo financiará la construcción de la vivienda, pero no la compra del suelo sobre el que se realizará.

Mejores hipotecas autopromotor

A la hora de analizar las mejores hipotecas autopromotor hay que tener en cuenta que se trata de un producto que no suele figurar de manera explícita en los catálogos de las entidades financieras.

Esto no significa que no puedan ofrecernos un préstamo hipotecario para construir nuestra casa. Pero, a la hora de comparar estos préstamos, resulta más complejo que con cualquier hipoteca convencional.

De hecho, si realizamos un barrido de mercado en la actualidad, dentro de las entidades financieras habituales en las mejores hipotecas del mercado, sólo encontramos tres propuestas explícitas de hipoteca de autopromotor.

Cuando se desea adquirir el suelo para la construcción, se debe recurrir a préstamos hipotecarios a tal fin, que también existen.

1. Solvencia del solicitante
2. Bajo nivel de endeudamiento (especialmente financiero)
3. Avales y garantías en caso de necesidad

Llevamos a cabo nuestra comparativa de mejores hipotecas autopromotor a tipo variable, con intereses aproximados que pueden verse personalizados a la hora de contactar con la entidad según el perfil del titular.

Diferencias entre hipoteca autopromotor e hipoteca tradicional

Posee diferencias notables con respecto a una hipoteca convencional:

• Generalmente se accede al capital de manera progresiva según el avance de la construcción
• Puede llegar a ser una hipoteca 100 pero con una limitación sobre el valor máximo de reposición en la construcción terminada (habitualmente entre 70% y el 80%)
• La operación concluye con un préstamo hipotecario sobre la construcción, que puede ser a tipo fijo o a tipo variable

Otra diferencia importante a valorar cuando es necesario buscar hipotecas autopromotor es que no se trata de un préstamo hipotecario que figure de manera expresa en todos los catálogos de las entidades.

Esto hace que si, por ejemplo, es relativamente fácil comparar las mejores hipotecas variables o una hipoteca fija, sea más complejo comparar préstamos hipotecarios de autopromoción, ya que, además, las condiciones generales serán prácticamente siempre particulares.

¿Cuándo se empieza a pagar una hipoteca autopromotor?

En la mayoría de los casos, los bancos que ofrecen hipotecas autopromotor incluyen un plazo de carencia de la hipoteca de máximo dos años para construir la vivienda, en los que se incluyen las fases anteriores.

Durante ese periodo solo se pagan los intereses y tras esos dos primeros años, empezarás a pagar las cuotas mensuales completas según las condiciones pactadas con el banco.

Conclusión y opiniones sobre la hipoteca autopromotor

La hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario orientado a quien desea construirse una vivienda y posee un suelo urbanizable donde hacerlo. Se trata de un tipo de préstamo hipotecario muy específico, y que no se publicita tanto como otros.

Sin embargo, que las entidades no propongan intereses concretos, y su aplicación sea personalizable, no significa que sean productos mucho más caros que las hipotecas convencionales.

En general, si se tiene la intención de construir una vivienda (primera o segunda vivienda) sobre un suelo propio urbanizable, el producto adecuado es el préstamo hipotecario autopromotor.

Actualizaciones del artículo

• Cambios en el ranking (04/04/2025)
• Se añade la hipoteca autopromotor BBVA al ranking y su reseña; se incluyen otras hipotecas autopromotor (17/11/2023)
• Se incluye más información sobre las hipotecas autopromotor: cómo funcionan, diferencias con una hipoteca convencional, etc.; se añaden tres nuevas preguntas frecuentes (25/10/2023)