Periodo de carencia de la hipoteca: qué es y bancos que lo ofrecen

El periodo de carencia de una hipoteca es un intervalo de tiempo en el que la cuota mensual del préstamo se reduce o se deja de pagar. Puede ser ofrecido directamente por el propio banco, o el titular también puede solicitarlo en caso de necesidad.

Por lo general, los periodos de carencia suelen ser uno de estos dos tipos:

• Carencia parcial: se trata cuando se reduce el capital de la cuota, pero se siguen pagando los intereses o cuando solo se cobran los intereses por un periodo de tiempo determinado.
• Carencia total: cuando el periodo de carencia es total, significa que durante dicho plazo no se cobrará nada, ni intereses ni capital. Suele ser el de menor duración.

Además, se pueden aplicar en momentos muy diferentes:

• Inicio de la hipoteca: es uno de los modelos más habituales y busca ayudar al titular de la hipoteca en los primeros años de vida de la misma.
• A elección del titular: aunque son menos frecuentes, no dejan de ser interesantes. En este caso, los periodos de carencia quedan disponibles a elección del titular. Por tanto, se podrán aplicar en cualquier momento de la vida de la hipoteca
• Por nuevas operaciones: un ejemplo bastante común es el de la aplicación de periodos de carencia en las hipotecas puente.

Requisitos para solicitar la carencia de hipoteca

Los periodos de carencia en las hipotecas se aplican según los acuerdos particulares de cada préstamo hipotecario. Esto significa que no todos los periodos de carencia tienen las mismas condiciones ni son iguales.

De hecho, podemos decir que el principal requisito para que te concedan la carencia en la hipoteca es cumplir con las condiciones generales que esa hipoteca reclame en su contrato hipotecario.

Las condiciones para poder aplicar esta cuestión son las mismas que exige esa hipoteca para ser contratada. No se añaden requisitos adicionales, ya que, habitualmente, la hipoteca se comercializará directamente con la posibilidad de carencia.

Pedir una carencia hipotecada no ofrecida

Cuando el periodo de carencia no es ofrecido directamente por la entidad en el préstamo hipotecario, sino que es el usuario quien lo solicita, como ocurre en la mayoría de los casos, hay que tener en cuenta que se debe realizar una modificación del contrato hipotecario, es decir una novación.

Esto significa que la novación tendrá un coste que se debe de tener en cuenta. La comisión de novación de hipoteca, tras la reforma hipotecaria de 2019, puede quedar entre el 0,1% y el 1% dependiendo del tipo de operación (y de lo que marque cada banco).

¿Dónde acceder a una hipoteca con carencia?

Los periodos de carencia en las hipotecas son relativamente comunes. Aunque eventualmente no los ofrezcan todos los bancos, se trata de una herramienta que se utiliza con frecuencia, sobre todo en los siguientes tres casos:

• Hipotecas autopromotor: muchas de estas ofertas hipotecarias ya incluyen un periodo de carencia que suele ser el tiempo que duren las obras o, por norma general, hasta un máximo de 2 años.
• Hipotecas puente: este tipo de préstamo también suele ofrecer un periodo de carencia, que te permite comprar una vivienda nueva mientras vendes la actual.
• Código de Buenas Prácticas: las personas con dificultades económicas pueden acogerse a este código para solicitar un periodo de carencia.

No es, por tanto, cuestión de buscar aquellas hipotecas que actualmente se ofrecen con carencia, sino de preguntar por la posibilidad de incorporarla, es decir, negociar el periodo de carencia de la hipoteca con tu entidad bancaria.

En cualquier caso, la mayoría de bancos pueden ofrecer un periodo de carencia. La variación estriba en cómo lo aplican y los periodos de tiempo.

De esta manera encontraremos en el mercado desde bancos que ofrecen carencia de hasta cinco años hasta otros que ofrecen unos meses, o directamente no ofrecen periodo de carencia.

Cuánto cuesta una carencia de la hipoteca

Para calcular el coste que nos supone la carencia de un préstamo hipotecario, hemos diseñado la siguiente tabla con la ayuda del simulador de la web de El Banco de España.

Para ello, hemos supuesto las siguientes variables:

• Capital inicial de 150.000 €
• Tipo de interés fijo del 3,5%
• Plazo de amortización de 24 años
• Periodo de carencia total o parcial de 2 años

Como puedes ver, el incremento del importe total de la hipoteca tras solicitar un periodo de carencia parcial de 2 años es del 1,69% (3.815,52 € más) y del 4,05% (9.141,36 € más) en el caso de un periodo de carencia total.

Por su parte, este periodo de carencia parcial de dos años nos supondrá un ahorro de alrededor del 41% durante ese tiempo.

Ventajas y desventajas del periodo de carencia hipotecaria

La principal ventaja de la carencia de una hipoteca es poder aplazar o reducir la cuota hipotecaria durante un periodo de tiempo determinado.

Por tanto, mientras el periodo de carencia de la hipoteca se ejecuta, pagamos menos dinero (o directamente no pagamos) por la hipoteca. Con lo cual, nuestras finanzas personales en ese periodo de tiempo pueden verse beneficiadas por no hacer frente o hacer frente a una cuota reducida.

Sin embargo, la principal desventaja también tiene que ver con el aplazamiento. Al retrasar los pagos, estos se condensan en el resto de vida de la hipoteca. Es decir, como el plazo de amortización no aumentará, se repartirán las cuotas no cobradas en el resto de cuotas.

Por tanto, el principal contra en un periodo de carencia, además de alargar la fecha de vencimiento, es el aumento del coste total de la hipoteca, ya que se abonarán más intereses por el capital pendiente que será más elevado que si se hubiera amortizado hasta el momento. El desencadenante puede ser que no puedas pagar la hipoteca.

¿Cuándo debería pedir una carencia de la hipoteca?

Desde Sin Comisiones te recomendamos solicitar un periodo de carencia de la hipoteca solo cuando realmente sea necesario porque, como ya hemos visto, el préstamo te saldrá más caro a la larga.

Sin embargo, pueden aparecer algunas situaciones que se solventarán en cierta medida con la carencia de la hipoteca si:

• No puedes pagar las cuotas de la hipoteca porque tu nivel económico se ha visto afectado negativamente (menos ingresos, te has quedado en paro, tienes otros préstamos, etc.).
• La vivienda está recién comprada y necesitas dinero para posibles reformas, compra de mobiliario, etc.
• Se trata de una hipoteca autopromotor, por lo que es interesante solicitar la carencia al inicio para poder disponer de más dinero hasta que te vayas a vivir a ella.
• Vas a comprar una vivienda nueva, pero necesitas vender la que actualmente está hipotecada. En este caso, la solución es solicitar una hipoteca puente con carencia.

Alternativas a la carencia del préstamo hipotecario

Cuando el periodo de carencia en la hipoteca viene incorporado en el propio préstamo hipotecario la única alternativa es negociar con la entidad para no utilizarlo. Es una propuesta por defecto y como tal, generalmente, se utiliza.

Sin embargo, si se va a solicitar un periodo de carencia sobre la hipoteca, al tener que realizar una novación para ello, tal vez se puedan explorar otras alternativas. Las más evidentes, aprovechando la operación de novación de la hipoteca son:

• Ampliar el plazo de amortización: al ampliar la hipoteca se reduce el impacto de la cuota mensual, ya que se rebaja la misma. Aunque, a largo plazo resultará más caro, de manera inmediata baja el impacto de la cuota en la economía personal.
• Ampliar el capital: puede proporcionar la financiación que haga que no sea necesario dejar de pagar las cuotas en el periodo de carencia.

En ambos casos se aprovecha la operación abierta de novación, que también sería obligatoria en el caso de pedir la carencia de una hipoteca que no se ha ofrecido con anterioridad.

Por otro lado, cuando se trata de aprovechar la hipoteca para obtener financiación, también es posible realizar una rehipoteca, aunque es una operación más cara y compleja.

Otras dos alternativas interesantes son:

• Negociar una moratoria: aunque es la mejor alternativa, pero la más difícil de conseguir, si el banco te la concede no tendrás que pagar cuotas ni intereses (estos tampoco se acumulan) durante un determinado periodo de tiempo. Sin embargo, la cuota será más alta pasado ese tiempo, ya que acumula lo que se ha estado pagando.
• Negociar el tipo de interés aplicado: de esta manera, las cuotas se reducirán al pagar menos intereses, aunque para conseguirla tendrás que demostrar buena solvencia económica. También puedes realizar una subrogación de la hipoteca para pasarla a otro banco que te ofrezca mejores condiciones.

Actualizaciones del artículo

• Se modifica el enlazado interno (26/08/2024)
• Se actualizó todo el contenido del artículo (05/08/2024)