Mejores Hipotecas Variables: Ranking 2023
Las hipotecas variables se posicionan siguen constituyendo la mayor oferta del mercado. A pesar de que en los últimos tiempos han perdido popularidad debido a las subidas de los tipos de interés, siguen siendo una opción versátil y presentan una serie de ventajas con respecto a otras categorías de hipotecas.
En este post descubrirás un ranking de las mejores hipotecas variables 2023, así como una serie de tips, trucos, consejos y acciones para conseguir tu hipoteca en las mejores condiciones.
¿Qué es una hipoteca variable y cómo funciona?
Las hipotecas variables son un tipo de préstamo hipotecario en el que el tipo de interés aplicado cambia a lo largo de su vida.
Esto se debe a que en el cálculo de los intereses se tiene en consideración un índice de referencia. Es decir, no se trata de un interés pactado con el banco, sino referenciado a un indicador económico.
El índice de referencia del mercado de préstamos hipotecarios suele ser el euríbor a 12 meses, aunque existen otros indicadores.
Debido a que este índice fluctúa en función de cómo se encuentre el mercado interbancario y las políticas monetarias establecidas por el Banco Central Europeo, el interés de tu hipoteca es susceptible de variar.
De este modo, los bancos establecen revisiones periódicas para actualizar el los intereses según los cambios experimentados en el euríbor.
Por otra parte, el banco también aplica un diferencial: un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia.
Así pues, existen tres elementos propios de las hipotecas variables:
- El índice de referencia: Se trata del elemento cambiante en el cálculo del tipo de interés. Normalmente se toma el euríbor a 12 meses.
- El diferencial: es una parte fija que se pacta con el banco. No varía durante toda la vida del préstamo.
- Las revisiones: se trata de la periodicidad con la que el banco actualiza el tipo de interés aplicado en base a los cambios del euríbor.
¿Es mejor una hipoteca variable o fija? Diferencias
Las principales diferencias entre las hipotecas variables de las fijas se basan en sus características más relevantes: la oferta de tipos de interés, el plazo de amortización y la inestabilidad de las cuotas.
El cálculo de los intereses
Lo que verdaderamente distingue a una hipoteca fija y variable es cómo se calcula y aplica el interés.
Mientras que las hipotecas a tipo fijo, como su nombre indica, se caracterizan por tener un interés pactado de antemano y que se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, las hipotecas variables aplican el euríbor hipotecario más un diferencial.
El plazo de amortización
A decir verdad, los plazos de amortización de las hipotecas fijas con respecto a las variables se han igualado y es común encontrar los mismos períodos de vencimiento máximos. Sin embargo, en teoría, los bancos suelen conceder plazos de amortización más dilatados cuando se trata de préstamos a tipo de interés variable.
Esto se debe a que el riesgo de subida de tipos de interés se traslada al cliente; mientras que en las hipotecas a tipo fijo los asume el banco. Es decir, si sube el euríbor, al banco le cuesta más dinero financiarse y sus márgenes de beneficios se reducen.
Las cuotas mensuales
Como consecuencia de los cambios del euríbor y las actualizaciones del tipo de interés aplicado, las cuotas de las hipotecas variables no son constantes.
Mientras tanto, con una hipoteca fija siempre pagas la misma cuota. No aumenta, pero tampoco tiene capacidad de bajar.
✓ Intereses: 4,71% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,91% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: hasta 30 años
✓ Intereses: 4,77% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,50% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 5,23% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,56% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 5,30% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,18% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: hasta 40 años
✓ Intereses: 5,04% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,28% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 5,49% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 6,08% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 5,37% TAE Variable (bonificada)
✓ Intereses: 5,73% TAE Variable (sin bonificar)
✓ Plazo: 25 años
✓ Intereses: 5,42% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 6,17% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 5,31% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 6,40% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 6,25% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 6,27% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
¿Qué bancos tienen las mejores hipotecas variables? Ranking 2023
A continuación, te presentamos el Top 10 de las mejores ofertas de hipotecas variables 2023.
1- Hipoteca Variable EVO
EVO Banco ofrece una de las hipotecas variables más baratas del mercado. Además, puedes obtener bonificaciones si domicilias tus ingresos regulares y contarás con el seguro de hogar comercializado por la entidad.
Las características más destacadas de la Hipoteca Variable de EVO son las siguientes:
- Únicamente disponible para la adquisición de la primera vivienda.
- Ofrece una financiación máxima del 80% del valor del inmueble.
- El plazo máximo para amortizar el préstamo es de 30 años.
- Sin comisión de apertura.
- Sin comisión por amortización anticipada (total y parcial).
- Sin comisión por subrogación.
- Sin comisión por cambio de condiciones en el contrato (novación).
- Puedes solicitarla a través de Internet.
- Sin comisión de ningún tipo
- Te rebajan solo un 0,40% el interés por contratar tres productos
- Financiación máxima al 80%
- Plazo máximo de amortización: hasta 30 años
- 100% online
Ventajas
- Interés variable muy bajo
- Sin comisión de apertura ni amortización
- 100% online
- Solo tres productos a contratar para obtener la máxima bonificación
Desventajas
- Solo para primeras viviendas
2- Hipoteca Variable Kutxabank
Kutxabank también entra en el ranking de las mejores hipotecas variables debido al reducido diferencial que puedes conseguir si contratas los tres productos vinculados de la oferta: domiciliación de una nómina por importe superior de 3.000 € al mes, contratación del seguro de hogar comercializado por la entidad y aportación mínima de 2.400 € al año a un plan de pensiones.
Por lo demás, la Hipoteca Variable de Kutxabank destaca por lo siguiente:
- La oferta está diseñada para la adquisición de la primera vivienda.
- Financia un máximo del 80% de su valor de tasación o el precio de compraventa, si es más bajo.
- El plazo máximo para amortizar la hipoteca es de 30 años.
- Las condiciones de financiación se establecen en función de la capacidad de devolución del cliente.
- Sin comisión de apertura.
- Permite la contratación online.
- Sin comisión de apertura
- Interés competitivo
- Financiación máxima: 80%
- Plazo de amortización máximo:30 años
- Edad máxima: 75 años
Ventajas
- Sin comisión de apertura
- Interés ajustado al mercado
- Edad máxima para amortizarla a 75 años
Desventajas
- Alta vinculación
- Domiciliar nóminas de al menos 3.000€/mes para que te la concedan
3- Hipoteca variable de Unicaja
Una de las ventajas de la hipoteca a tipo variable de Unicaja es que puedes elegir los productos vinculados para obtener un tipo de interés por debajo de la media del mercado. Además, te ofrece un 5% de descuento para compras superiores de 80 € en IKEA y un proyecto de decoración sin coste en caso de que la compra supere los 500 €.
Sus particularidades son las siguientes:
- Puedes solicitarla para la compra de tu vivienda habitual o para una segunda residencia.
- La financiación máxima es del 80% del valor de la primera vivienda y el 70% para la segunda.
- El plazo de devolución del préstamo es de 30 años para la primera vivienda y 25 para la segunda.
- Tiene establecida una comisión de apertura del 0,15%
- Puedes contratarla 100% online.
- Interés bajo
- Para primera y segunda vivienda
- Escoge los productos vinculados, a la carta
- Financiación de hasta el 80% para una primera vivienda y del 70% para una segunda vivienda
- Plazo máximo de 30 años para una primera vivienda y de 25 años para una segunda vivienda
Ventajas
- Tú mismo escoges los productos vinculados hasta obtener un punto máximo de bonificación
- Interés competitivo
Desventajas
- Aplican comisión de apertura
- Muchos productos a contratar: hasta 5 cuando lo normal son 3 o 4
4- Hipoteca variable de ING
Dentro de su gama de Hipotecas Naranja, ING presenta una hipoteca variable que puedes amortizar hasta en 40 años (25 años si se trata de la segunda vivienda) y no aplica comisiones de ningún tipo. Ahora bien, el tipo de interés aumenta significativamente si no contratas el seguro de vida comercializado por la entidad.
La Hipoteca Naranja Variable de ING tiene las siguientes características:
- Está diseñada para la adquisición de la residencia habitual y la segunda vivienda.
- Puedes escoger a qué plazo se te aplicará un interés inicial a tipo fijo.
- Ofrece una financiación máxima del 80% del valor del inmueble para el caso de la primera vivienda (el 75% para la segunda).
- El importe mínimo es de 50.000 €.
- Tienes la posibilidad de contratarla en sus oficinas y a través de Internet.
- Sin comisión de apertura, amortización, novación o subrogación
- Intereses atractivos si adquieres los productos vinculados
- Plazo de amortización máximo: 40 años
- Financiación máxima: 80%
- Para primera y segunda vivienda
Ventajas
- Sin comisión de ningún tipo
- Puedes amortizarla hasta en 40 años para una primera vivienda y 25 años para la segunda vivienda
- Interés bastante bajo si cumples las condiciones
Desventajas
- Condiciones algo exigentes, de acuerdo a los usuarios
- Gestión algo lenta, también de acuerdo a los usuarios
5- Hipoteca Variable de Openbank
Openbank, el banco nativo digital del Grupo Santander, también nos presenta una de las mejores ofertas hipotecarias. La Hipoteca Open Variable destaca porque puedes conseguir un tipo de interés reducido incluso si no contratas alguno de los productos vinculados. Ahora bien, el interés aplicable varía en función del importe del préstamo. Si financias más de 150.000 € disfrutarás de una bonificación de un 0,10%.
Además, la Hipoteca Open Variable también ofrece:
- Puedes solicitarla para adquirir la primera y la segunda vivienda.
- Financia hasta el 80% del valor del inmueble (tasación o precio de compraventa, el menor de los dos). En el caso de la segunda vivienda, la financiación máxima es del 70%.
- Puedes devolver el préstamo hasta en 30 años (25 para el caso de la segunda vivienda).
- Sin comisión de apertura.
- Posibilidad de escoger los productos vinculados.
- Solicitud rápida y sencilla, sabrás si la operación es viable y tienes tu hipoteca preaprobada al instante. El proceso de solicitud es completamente online.
- Sin comisiones, solo por amortización total
- Libre elección de los productos para la bonificación
- Preaprobación al instante
- Rebaja del interés en 0,1 puntos si contratas una hipoteca de más de 150.000€
- Gestor personal
- Plazo de amortización 30 años para una primera vivienda y de 25 años para una segunda
- 80% para primera vivienda y 70% de financiación máxima para segunda vivienda
Ventajas
- Sin comisiones
- Interés variable bastante bajo, con rebaja extra si solicitas 150.000€ o más
- Contratación online y pre aprobación inmediata
Desventajas
- Amplios requisitos para conseguir la bonificación completa
6- Hipoteca variable BBVA
La Hipoteca variable del BBVA se caracteriza por tener un reducido diferencial si contratas los productos vinculados que ofrece el banco: domiciliación de ingresos, seguro de hogar y seguro de amortización de préstamo. No obstante, los intereses se calculan en función de la solvencia del cliente.
Estas son las principales condiciones de la Hipoteca variable BBVA:
- Puedes solicitarla tanto para la adquisición de la primera vivienda como para la segunda.
- La financiación máxima es del 80% del valor del inmueble (70% si se trata de la segunda vivienda).
- El plazo de amortización máximo asciende a 30 años.
- Sin comisión de apertura.
- Sin comisión de apertura
- Interés muy competitivo pasado el primer año si cumples condiciones
- Financiación del 80 y del 70% para la primera y segunda vivienda respectivamente
- Puedes negociar mejores condiciones
Ventajas
- Sin comisión de apertura
- Intereses muy competitivos por domiciliar la nómina y hacerte con el seguro de hogar y protección de pago de la entidad
- Ideal para segunda vivienda (70% de bonificación)
Desventajas
- Altas comisiones sin cumplir requisitos o por la amortización anticipada
- La edad máxima para amortizarla son 70 años
7- Hipoteca variable Ibercaja
Cuando obtienes las correspondientes bonificaciones por vinculación, la Hipoteca Vamos Variable de Ibercaja aplica un diferencial competitivo, pero es necesario: domiciliación de ingresos superiores a 2.500 € mensuales, realizar un mínimo de 12 operaciones al semestre con una tarjeta de crédito de la entidad, contratar el seguro de hogar y realizar una aportación mínima mensual de 75 € a uno de los fondos de Ibercaja.
Por otra parte, la oferta de hipoteca variable de Ibercaja presenta las siguientes características:
- Tan sólo está disponible para la adquisición de la primera vivienda.
- El importe mínimo a financiar es del 80% del valor del inmueble.
- El plazo máximo de amortización es de 25 años.
- Sin comisión de apertura.
- Sin comisión por amortización anticipada.
- Solo para viviendas habituales
- No pagarás la comisión de apertura ni la de amortización anticipada parcial o total
- Varias vinculaciones para obtener la máxima bonificación en el interés
Ventajas
- Sin comisión de apertura y de amortización parcial o total
- Hasta 95% de financiación para clientes de 35 años o menos.
Desventajas
- Solo 25 años de plazo de amortización
8- Hipoteca variable Santander
La Hipoteca Variable Bonificada del Santander, como nos muestra su propio nombre, permite acceder a unos diferenciales reducidos por la contratación de productos vinculados. Sin embargo, la entidad te permite escoger aquellos que mejor se adapten a tus necesidades: domiciliación de nómina (mínimo 600 € mensuales), tarjetas, diferentes modalidades de seguro e incluso alarmas. Además, también puedes reducir el interés un 0,10% si dispones del Certificado de Vivienda Energética.
Por otra parte, Hipoteca Variable Bonificada del Banco Santander ofrece:
- Posibilidad de solicitar la hipoteca para la compra de tu primera y segunda vivienda.
- Financiación máxima del 80% del valor de tasación de la vivienda (70% para la segunda vivienda).
- Plazo de amortización máximo de 30 años (25 para la segunda vivienda).
- Sin comisión de apertura.
- Contratación en oficinas y a través de Internet.
- No tiene comisión de apertura
- El interés fijo inicial solo se aplica los seis primeros meses
- Puedes financiarla hasta en 30 años si es una primera vivienda y en 25 si es para una segunda
- Financiación del 80% para una primera vivienda y de un 70% para una segunda
Ventajas
- No tiene comisión de apertura
- El interés fijo inicial solo se aplica durante los 6 primeros meses
- Interés relativamente bajo, siempre que cumplas las condiciones
- Hasta un 1,1% de bonificación en el interés bajo cumplimiento de los requisitos
Desventajas
- Muchas condiciones de vinculación para conseguir el 1,1% de bonificación
- Comisiones por la amortización anticipada
9- Hipoteca variable Bankinter
Cumpliendo las condiciones de vinculación con el banco, la Hipoteca Variable de Bankinter también te permite conseguir un bajo interés. Los productos a contratar son una cuenta bancaria, un seguro de vida, un seguro de hogar y realizar una aportación mínima anual de 600 € un Plan de Pensiones o EPSV comercializado por la aseguradora del Grupo Bankinter.
Esta oferta hipotecaria presenta las siguientes características:
- Puedes solicitar el préstamo para comprar la primera y segunda vivienda.
- Te ofrece una financiación de hasta el 80% del valor del inmueble (60% para segunda vivienda).
- Puedes devolver el préstamo hasta en 30 años.
- Es necesario tener unos ingresos mínimos de 2.500 € para que sea concedida.
- Tiene establecida una comisión de apertura de 500 €.
- Tienes que abonar una comisión de apertura de 500€
- El interés es bajo, siempre que cumplas toda las condiciones de vinculación
- Plazo máximo de 30 años
- Financiación del 80% para una primera vivienda y de un 60% para una segunda residencia
- Tramitación en la oficina
Ventajas
- Interés bastante competitivo si cumples con las condiciones
- Financiación y plazos de amortización ajustados al mercado
- Importe mínimo de 60.000€ (lo habitual son 50.000€)
Desventajas
- Ingresos elevados si quieres que te la concedan
- Aplican una comisión de apertura de 500€
- Muchas vinculaciones: 4 productos para obtener la máxima bonificación
10- Hipoteca variable Abanca
Abanca ocupa el puesto número 10 del ranking de los bancos con las mejores hipotecas variables debido a que, con la máxima bonificación, podrás disponer de un diferencial competitivo. Sin embargo, es preciso contratar los siguientes productos: domiciliar un ingreso de 2500 € al mes, seguro de vida, seguro de hogar y realizar 24 compras al año con una tarjeta de crédito.
Por lo demás, la Hipoteca Mari Carmen a tipo variable de Abanca presenta las siguientes características:
- Disponible para vivienda habitual y segunda vivienda.
- Puedes financiar hasta el 80% del valor de tasación o precio de compraventa, el menor de los dos (60% para el caso de la segunda vivienda).
- El plazo de amortización máximo es de 30 años.
- Sin comisión de apertura.
- Posibilidad de contratación online (de hecho, si contratas en la oficina de Abanca, las condiciones pueden ser diferentes).
- Sin comisiones
- Interés a primer año bajo
- Te financian hasta el 80%
- Puedes amortizarla en 30 años
Ventajas
- Sin comisión de apertura ni por la amortización parcial o total
- Un interés muy rebajado el primer año y un TIN Variable bajo por cumplir condiciones
- Financiación al 80% en 30 años para primera vivienda y 60% para segunda
Desventajas
- Solo alta online. Otras condiciones si la abres en oficinas
- Tramitación relativamente lenta
- Muchas condiciones de vinculación
¿Por qué elegir una hipoteca a tipo variable?
Aunque a priori parezca que no tiene sentido contratar una hipoteca variable, debido a que asumes el riesgo de subidas de intereses, lo cierto es que este tipo de préstamos también presentan su ventajas con respecto a las hipotecas fijas.
No es correcto visualizar una hipoteca a tipo de interés variable como un producto más caro a largo plazo, porque no es necesariamente así.
En todo caso, también tienes una tercera opción: las hipotecas mixtas. Se trata de una tipología de préstamo hipotecario en el que se aplica un tipo fijo durante los primeros años (establecido en el contrato). Pasado este tiempo, la hipoteca pasa a ser de tipo variable a todos los efectos.
Ventajas de las hipotecas variables
Uno de los motivos a tener en cuenta es que son hipotecas más baratas. Las hipotecas a tipo fijo ofrecen una cuota estable, pero son inicialmente más caras que las hipotecas a tipo variable. Esto se traduce en que, a corto plazo, una hipoteca variable tendrá una cuota mensual menor. Lo que provoca su encarecimiento son las subidas del euríbor posteriores.
Por otro lado, no debemos olvidar que la eliminación de las cláusulas suelo, la cual limitaba la bajada del tipo de interés en las hipotecas variables. Así pues, si baja el euríbor, este tipo de préstamos tienen mayor potencial para reducir su precio.
Debido a que el banco asume un menor riesgo, puede ofrecerte mejores ofertas y condiciones, plazos de amortización más amplios, menores requisitos de acceso, etc. Además, como norma general, a largo plazo se suelen abonar más intereses en las hipotecas a tipo fijo.
Es más, ante las subidas del euríbor que se están experimentando en 2023, los bancos han optado por reducir el diferencial. Por otra parte, aplican un interés fijo durante los primeros 12 meses.
Desventajas de las hipotecas variables
El principal inconveniente de las hipotecas variables con respecto a las hipotecas fijas es la falta de estabilidad de las cuotas. Es difícil determinar cómo se comportará el euríbor en el futuro y la incertidumbre provoca que sea más difícil organizar tus finanzas personales a medio y largo plazo.
El titular es el que asume el riesgo de subidas de tipos de interés. Incluso puede darse el caso de que las cuotas aumenten hasta superar tu capacidad máxima de endeudamiento.
¿Cómo afecta el euríbor a las hipotecas variables?
Es importante que comprendas la relación existente entre el euríbor y las hipotecas variables, puesto que puede determinar si te interesa más contratar una hipoteca fija o una hipoteca variable.
Cómo hemos comentado anteriormente, una hipoteca variable se caracteriza por aplicar un tipo de interés referenciado a un índice, generalmente el euríbor a 12 meses.
De esta manera, si te preguntas cuánto suben las hipotecas variables, la respuesta la encontrarás en el comportamiento del euríbor. No obstante, el euríbor no siempre se muestra al alza; también puede descender y abaratar el coste de una hipoteca variable. En otras palabras, la cuota de una hipoteca variable puede subir o puede bajar.
En definitiva, el euríbor es el responsable de los cambios que se producen en las cuotas hipotecarias y hemos sido testigos de una subida pronunciada subida que se lleva produciendo desde febrero de 2022, cuando se hizo patente la situación inflacionaria y comenzaron las previsiones acerca de una subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo.
¿Y cuándo bajarán las hipotecas variables? Es difícil prever los movimientos del euríbor para un particular. No obstante, las previsiones macroeconómicas de CaixaBank Research estiman que el euríbor a 12 meses cerrará el año 2023 en el 3,86% y bajará al 2,80% en diciembre de 2024.
¿Cuándo conviene contratar una hipoteca variable?
Debido a que las hipotecas variables te ofrecen la oportunidad de pagar menos intereses en el momento de firmar el contrato, pero con el inconveniente de que las cuotas mensuales pueden aumentar, puede ser una buena opción para aquellos usuarios con capacidad para para amortiguar el riesgo:
- Si tienes un buen nivel de ingresos que te permita hacer frente a las subidas del euríbor de forma cómoda.
- Si compartes los gastos de la hipoteca.
- Si crees que tu situación financiera puede mejorar en el futuro (o por lo menos no empeorar).
- No te importa correr riesgos a cambio de pagar cuotas más bajas a priori.
En resumen, una hipoteca a tipo variable puede ser recomendable cuando se dispone de un plazo largo de amortización, los tipos de interés están bajos, su previsión a corto/ medio plazo no es de crecimiento rápido y el solicitante no tiene aversión al riesgo de la posible subida del euríbor.
¿Cómo encontrar la mejor hipoteca variable?
Los préstamos hipotecarios a tipo variable siguen siendo un elemento fundamental en la financiación de vivienda en nuestro país.
Aunque en los últimos tiempos la demanda de hipotecas fijas e hipotecas mixtas ha aumentado y las entidades bancarias enfocan sus esfuerzos comerciales en estas categorías, la oferta de hipotecas variables es muy amplia.
Por esta razón, te presentamos algunos consejos para que puedas conseguir la mejor oferta del mercado.
Define tu punto de partida
Conocer tu situación inicial y tu perfil económico es un paso necesario para contratar cualquier producto financiero.
Simplemente tienes que hacerte unas preguntas básicas:
- ¿Cuál es tu nivel de ingresos?
- ¿Tienes otras deudas?
- ¿Eres cliente del banco y cuentas con un buen historial de crédito?
- ¿Tienes ahorros suficientes?
- ¿Tienes nómina y antigüedad en tu empresa o eres un trabajador autónomo?
- ¿Qué edad tienes?
- ¿Cuál es tu situación familiar?
- ¿Qué tipo de vivienda quieres comprar?
Las respuestas a estas preguntas te irán diciendo tus puntos fuertes, tus debilidades, a qué importe máximo puedes acceder, si debes mejorar en algún punto, qué cuota mensual máxima puedes permitirte, etc.
Busca y compara ofertas
¿Cómo saber si te están ofreciendo una buena oferta de hipoteca? Existen dos claves:
- Tienes claras tus necesidades y la hipoteca se ajusta a ellas.
- La has contrastado con otras ofertas del mercado y, efectivamente, has descubierto que presenta ventajas.
Esta es la razón por lo que buscar y comparar ofertas de hipotecas variables resulta un paso fundamental del proceso. Si no estás al tanto de lo que puedes conseguir en el mercado, lo más probables es que no enctuentres la mejor hipoteca.
Además, tener seleccionadas entre 3 o 4 hipotecas variables es una buena medida para negociar las condiciones. Puedes utilizar otras ofertas como referencia.
También es cierto que esta tarea resulta ardua. Por ello hemos elaborado el ranking de las mejores hipotecas variables 2023. También puedes utilizar nuestro comparador de hipotecas y atender a los contenidos que te ofrecemos en Sin Comisiones para mantenerte informado de todas las novedades, conceptos, requisitos, tendencias, etc.
Asegúrate de tener ahorros
En raras ocasiones los bancos te concederán una hipoteca que cubra el 100% del valor del inmueble. Por esta razón, necesitas tener unos ahorros suficientes para pagar la entrada de la vivienda. Además, también tienes que hacer frente a los gastos de compraventa (notaría, registro, impuestos, etc.).
Por otra parte, no conviene destinar más del 30% de tus ingresos mensuales para el pago de la hipoteca. Si tienes otros préstamos abiertos, el conjunto de las cuotas no debe superar el 40% de tus ingresos para no poner en riesgo tus finanzas personales. Este es el porcentaje recomendado por el Banco de España como capacidad máxima de endeudamiento.
Es recomendable solicitar el menor importe posible en un préstamo hipotecario a tipo variable. No sólo para ahorrar en intereses, sino porque, cuanto menor sea el capital solicitado, menor impacto tendrán en tus finanzas personales una subida de tipos de interés.
En resumen, cuanto más dinero tengas ahorrado, menor importe de préstamo tendrás que solicitar y la cuota hipotecaria será más reducida.
Ajusta el plazo de amortización
En relación a lo que hemos expuesto unos párrafos más arriba, si el plazo de amortización es menor, el riesgo de subidas de tipos de interés se reduce.
Si abonas un tipo de interés superior a la media, te conviene amortizar la hipoteca en un período de tiempo reducido. A mayor plazo, mayores intereses a pagar.
Por otro lado, cuanto menor sea el plazo de devolución, la cuota mensual es más elevada.
Es importante realizar cálculos y buscar un equilibrio en este aspecto. No existe una solución universal para establecer cuál es el plazo idóneo; depende del importe que vayas a solicitar, el tipo de interés que consigas y, sobre todo, tu situación y necesidades financieras, las cuales ya debes tener definidas.
Como norma general, los bancos permiten un plazo de amortización máxima de 30 años cuando se trata de una hipoteca para la primera vivienda.
Importante
Fíjate en el diferencial
Si contratas una hipoteca variable, no tienes control sobre el euríbor, pero sí puedes negociar el diferencial fijo que te aplica el banco.
El diferencial, junto al índice de referencia, forman el Tipo de Interés Nominal (TIN). No obstante, para comparar entre hipotecas tienes que comprobar la Tasa Anual Equivalente (TAE variable).
¿Para qué sirve la TAE?.
No obstante, los intereses de una hipoteca se negocian en términos de TIN. En las hipotecas variables, concretamente tienes que fijarte en el diferencial para conseguir una de las mejores ofertas del mercado.
También es probable que la hipoteca tenga un tipo de interés fijo inicial durante los primeros 12 meses de préstamo. Como es natural, debe ser lo más reducido posible.
¿Cuándo se producen las revisiones?
Las revisiones son los momentos en los que se actualizan los intereses y se aplican los cambios que ha experimentado el euríbor. Es el momento en el que tu cuota puede subir o bajar.
Las fechas de revisión vienen establecidas en el contrato y en ellas se toman los datos oficiales acerca de los tipos de interés de referencia del mercado hipotecario, calculados por el Banco de España (el euríbor también se publica en el BOE todos los meses).
Como norma general se llevan a cabo cada 6 o 12 meses, dependiendo de la oferta bancaria.
Si la revisión es de carácter anual, en épocas de subidas de tipos de interés saldrás beneficiado, puesto que puede pasar más tiempo sin que la cuota se vea aumentada.
Sin embargo, en un escenario de reducción de tipos de interés, las revisiones con carácter semestral son más beneficiosas, porque las rebajas en la cuota mensual se producen antes.
No te olvides de las comisiones
Las comisiones son una de las primeras condiciones a negociar. Se trata de los costes establecidos por el banco por ofrecer algún tipo de servicio. Las más comunes en las hipotecas son las siguientes:
- Comisión de apertura: se aplica por el simple hecho de formalizar el préstamo (coste de los trámites formales). Las mejores ofertas de hipoteca no suelen tenerla establecida.
- Comisión por amortización anticipada (total o parcial): se aplica cuando realizas algún pago anticipado de forma voluntaria. No puede superar la pérdida financiera que le genera al banco, pero con unos límites establecidos.
- Comisión por novación: tiene lugar si quieres modificar alguna condición del contrato.
- Comisión por subrogación: se produce cuando se cambia la hipoteca de banco.
Límites a la comisión por amortización anticipada.
Observa las vinculaciones
Las ofertas de hipoteca incluyen una serie de bonificaciones por vinculación si contratas una serie de productos paralelos que comercializa la entidad.
La cuestión es que los productos vinculados también tienen un coste y no se refleja en la TAE de la hipoteca. Además, en ocasiones, no son de utilidad para el usuario o puede encontrarlos a un precio más económico. Este suele ser el caso de los seguros de vida y hogar que ofrecen los bancos.
En todo caso, una vez más, debes hacer tus cálculos y comprobar si realmente necesitas el producto vinculado a la hipoteca. Así como si el ahorro en intereses es mayor que el sobrecoste a asumir.
Negocia con la entidad
En el momento que tengas toda la información de las mejores hipotecas variables, ha llegado el momento negociar con la entidad unas mejores condiciones, bien sea un diferencial más reducido, la supresión de alguna de las comisiones o un plazo de amortización mayor.
Todos los elementos que componen la oferta son susceptibles de negociación. Ahora bien, es necesario fijar objetivos realistas y por esta razón has dado todos los pasos previos; conoces tus necesidades, la cuota que puedes asumir, los tipos de interés que se ofrecen en el mercado, etc.
Es posible que el banco te solicite alguna contrapartida, como la presentación de un aval o garantías adicionales para ofrecerte unas condiciones. También es posible que imponga este requisito si tiene alguna duda acerca de tu capacidad para devolver el préstamo.
Importante
Lee todo antes de firmar
Tan sólo estás a falta de leer el contrato con detenimiento antes de firmarlo y asegurarte de que se cumplen todas las condiciones negociadas.
Es crucial que no contrates, no sólo una hipoteca, sino ningún producto financiero si tienes alguna duda. De esta forma evitarás sorpresas desagradables.
En el caso de una hipoteca, puedes acudir al notario antes de la firma y te solventará cualquier cuestión sin ningún tipo de coste.
El proceso para acceder a una de las mejores hipotecas variables culmina con la firma del contrato. Este se realiza mediante escritura pública en notaría para posteriormente inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Todos estos costes corren a cuenta del banco en virtud de la Nueva Ley Hipotecaria (excepto la copia de la escritura y la tasación de la vivienda, que asume el solicitante).
Valora contratar los servicios de un bróker hipotecario
Si te surge cualquier tipo de pregunta, inconveniente o no tienes tiempo para dar todos los pasos descritos, puedes acudir a un intermediario de crédito inmobiliario para que te ayude con todo o cualquier parte del proceso.
Contratar un bróker hipotecario puede tener ventajas, aunque todo depende de tus circunstancias y necesidades específicas. Se trata de profesionales que se encuentran en constante contacto con el mercado, por lo tanto tienen una mayor capacidad para buscar las mejores ofertas y negociar con la banca.
Pero sus servicios no acaban aquí, también pueden brindarte asesoramiento, ayudarte a determinar el tipo de hipoteca que mejor se adapta a tus necesidades y organizar toda la documentación necesaria.
En la mayor parte de los casos, los brókers hipotecarios tienen unos honorarios razonables, los cuales se ven compensados por el ahorro que conseguirás en tu hipoteca variable. De cualquier modo, no todos los intermediarios son iguales. Es recomendable investigar acerca de sus credenciales, reputación y experiencia.
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Mejores Hipotecas Variables: Ranking 2023
