Los fondos de inversión inmobiliaria más rentables para invertir desde España

El mercado inmobiliario ha sido, tradicionalmente, una de las alternativas más comunes para tratar de sacar rentabilidad a nuestros ahorros, especialmente en momentos de incertidumbre.

No solo hablamos de compraventa de vivienda o locales comerciales. Los fondos de inversión inmobiliaria son una vía más accesible, diversificada y profesionalizada. Estos vehículos nos permiten participar en el mercado inmobiliario sin tener que adquirir un inmueble.

La digitalización y la expansión de plataformas de inversión han facilitado su acceso, democratizando un tipo de activo que históricamente estaba reservado a los grandes patrimonios.

Vamos a repasar cuáles son los mejores fondos de inversión inmobiliaria para invertir en España.

¿Qué es un fondo de inversión inmobiliaria?

Un fondo de inversión inmobiliaria es un vehículo de inversión colectiva que aglutina el dinero de muchos inversores para destinarlo a la compra, gestión y explotación de activos inmobiliarios. El objetivo es generar rentabilidad mediante la revalorización de los inmuebles y los ingresos recurrentes por alquileres o rentas.

Estos fondos permiten acceder al mercado inmobiliario sin que tengamos que comprar las propiedades directamente. Así reducimos los costes, simplificamos la gestión y tenemos una cartera más diversificada.

Los fondos ofrecen, a diferencia de la inversión tradicional en vivienda, liquidez y flexibilidad. Podemos comprar y vender participaciones del fondo como si fuera un fondo de inversión estándar. La gestión profesional permite optimizar las decisiones de compra, mantenimiento y venta de los activos en función de las condiciones del mercado.

Estos fondos invierten en oficinas, centros comerciales, hoteles, naves logísticas o viviendas en alquiler. Todo depende de la estrategia y el horizonte temporal.

La clave de estos productos está en que combinan estabilidad y potencial de rentabilidad, especialmente en entornos inflacionistas. Mientras la compra directa de vivienda requiere un capital elevado, los fondos de inversión inmobiliaria permiten participar desde importes mucho más bajos, con una exposición controlada al riesgo y sin la carga administrativa que conlleva la propiedad física del inmueble.

Estructura y funcionamiento de los fondos de inversión inmobiliaria

Un fondo inmobiliario funciona como cualquier fondo de inversión, pero con un enfoque en activos reales. Se compone de sociedad gestora, que se encarga de administrar el fondo, seleccionar los activos y tomar decisiones estratégicas de inversión, la entidad depositaria, que custodia los activos del fondo y supervisa que la gestora cumpla la normativa y los objetivos marcados, y los partícipes o inversores, que aportan el capital que el fondo utilizará para comprar los inmuebles.

Podemos encontrar fondos de inversión inmobiliaria de dos tipos:

• Fondos cotizados (SOCIMIS): Sus participaciones se negocian en bolsa.
• Fondos no cotizados: Invierten en activos físicos a más largo plazo, con menos liquidez pero más control sobre la gestión.

Por norma general, los fondos inmobiliarios general la rentabilidad a partir de los alquileres que perciben y de la venta de activos que se han revalorizado con el paso del tiempo.

Cómo funcionan los fondos de inversión inmobiliaria

Un fondo de inversión inmobiliaria se comporta como un híbrido entre un fondo de inversión tradicional y la operativa habitual en el mercado inmobiliario tradicional.

Todo comienza con la constitución del fondo por parte de una gestora, que va a definir la política a seguir: el tipo de activos en los que invertirá, el nivel de riesgo que asumirá, el horizonte temporal y la distribución geográfica. Cuando todo está dispuesto, el fondo lanza una captación de capital entre los inversores interesados. Un dinero que se emplea en comprar activos inmobiliarios.

Los rendimientos obtenidos de la explotación de esos activos se repartirá entre los inversores o se invertirá de nuevo, en función de lo que indique la política del fondo. Todo, eso sí, después de descontar costes como gastos de mantenimiento, comisiones y demás costes operativos.

La gestora es la clave de todo. Selecciona las propiedades, negocia los contratos de alquiler, supervisa cualquier obra o reforma que tenga lugar y analiza cuándo es el mejor momento para comprar o vender.

Tipos de fondos inmobiliarios

Aunque ya hemos realizado una primera clasificación de fondos inmobiliarios en dos grandes grupos, lo cierto es que podemos distinguirlos según sus características, niveles de riesgo y objetivos.

Fondos inmobiliarios directos

Invierten directamente en activos físicos, como viviendas, oficinas, locales comerciales o naves industriales. Los ingresos provienen del alquiler de esos inmuebles y su revalorización a largo plazo.

Normalmente, están gestionados por entidades especializadas que se encargan de la selección, mantenimiento y explotación de los activos. Ofrecen estabilidad y rentas periódicas, pero son menos líquidos, ya que los rescates suelen limitarse en el tiempo. Son la mejor opción si tenemos un horizonte temporal largo y cumplimos con un perfil moderado o conservador.

Fondos cotizados o SOCIMI

Las SOCIMI (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) cotizan en bolsa. Por eso, son más líquidas y transparentes. Eso sí, deben destinar el 80% de su patrimonio a bienes inmuebles en alquiler. Por ley están obligadas a repartir al menos el 80% de su beneficio en dividendos.

La fiscalidad de las SOCIMIs es ventajosa porque tributan al 0% en el Impuesto sobre Sociedades y trasladan la carga fiscal al accionista. Es un tipo de fondo adecuado si somos inversores particulares o institucionales que queremos estar expuestos al mercado inmobiliario, pero no renunciamos a la liquidez de los mercados financieros.

Fondos mixtos

Estos productos combinan inversión directa en inmuebles con inversión en valores relacionados con el sector, como acciones de constructoras, promotoras o fondos inmobiliarios cotizados internacionales.

Están más diversificados en cuanto al riesgo y la rentabilidad está más equilibrada. Suelen destinar una parte de su cartera a inmuebles físicos y el resto a activos financieros, con lo cual su rendimiento depende de la evolución del sector inmobiliario y de los mercados bursátiles. Si tenemos un perfil intermedio y buscamos una combinación de estabilidad e impulso del crecimiento, los fondos mixtos son nuestra mejor opción.

Fondos internacionales

Estos fondos invierten en mercados inmobiliarios fuera de España. Incentivan la diversificación geográfica y nos permiten acceder a economías con dinámicas distintas.

Por como operan en distintas jurisdicciones, están expuestos a riesgos cambiarios, regulatorios y macroeconómicos, pero también pueden aprovechar ciclos inmobiliarios más favorables que los locales.

Si somos inversores experimentados y buscamos exposición global al inmobiliario, son nuestro producto. Eso sí, debemos tener en cuenta que tendremos que asumir un mayor nivel de riesgo y complejidad operativa.

Cabe recordar que los fondos inmobiliarios tributan como fondos de inversión tradicionales. Solo se paga impuesto sobre ganancias en el momento del rescate. Podemos traspasar el capital entre fondos sin tributar, siempre que ambos fondos estén registrados en España.

Fiscalidad de los fondos inmobiliarios en España

El Régimen de Instituciones de Inversión Colectiva (IIC) regula la fiscalidad de los fondos de inversión inmobiliaria en España. Eso sí, presenta ciertas particularidades por la naturaleza de sus activos. El tratamiento fiscal depende de si somos un inversor físico o jurídico, y del tipo de fondo.

Para los inversores residentes en España, los fondos inmobiliarios tributan como cualquier otro fondo de inversión. No pagamos impuestos hasta el momento de reembolso o venta de participaciones, cuando generamos un beneficio o pérdida patrimonial. Una ganancia que se integra en la base del ahorro del IRPf y tributa en tramos desde el 19% hasta el 27%.

La exención por traspasos entre fondos es una de las principales ventajas fiscales de los fondos inmobiliarios. Así, podemos mover la inversión de un fondo a otro sin tributar por las plusvalías hasta el momento del rescate final, lo que nos facilita la planificación  a largo plazo y la optimización fiscal.

En los fondos cotizados la fiscalidad varía. Las SOCIMI tributan al 0% en el Impuesto de Sociedades, como ya hemos mencionado, pero los dividendos sí tributan como rendimientos del capital inmobiliario. En el caso de los ETFs inmobiliarios, la ganancia o pérdida patrimonial se liquida al vender las participaciones.

Riesgos de invertir en un fondo inmobiliario

Antes de lanzarnos a invertir en un fondo inmobiliario, tenemos que valorar algunos riesgos:

• Riesgo de mercado inmobiliario. Se trata de un sector cíclico que depende de los tipos de interés, la demanda y los precios.
• Riesgo de liquidez. Algunos fondos invierten en activos físicos difíciles de vender rápidamente, por lo que los reembolsos se pueden retrasar.
• Riesgo de concentración geográfica. Si el fondo se centra en una zona o tipo de inmueble, puede verse más afectado por factores locales o sectoriales.
• Riesgo de tipo de interés. Una subida de los tipos de interés puede reducir la rentabilidad esperada del fondo y el atractivo del sector frente a otros.
• Riesgo de impago. Si los inquilinos dejan de pagar los alquileres, los ingresos del fondo pueden disminuir.

Fondos inmobiliarios vs. Inversión en vivienda

Podemos participar en el mercado inmobiliario a través de varias vías. Por un lado, podemos invertir en vivienda. Por otro lado, como venimos tratando, podemos invertir en un fondo inmobiliario. Aunque ofrecen exposición a un mismo sector, presentan diferencias en liquidez, gestión, diversificación y fiscalidad.

Liquidez y accesibilidad

La principal ventaja de los fondos es su liquidez. Vender una vivienda puede requerir meses mientras que las participaciones en un fondo pueden reembolsarse.

Diversificación del riesgo

Un fondo inmobiliario invierte en múltiples activos para poder diversificar el riesgo. En cambio, si compramos una vivienda concentramos nuestra inversión en un único activo y ubicación, quedando más expuestos.

Gestión profesional

Los fondos inmobiliarios están gestionados por equipos especializados que se encargan de la selección, mantenimiento, alquiler y venta de los activos. Esto nos libera de las tareas propias de la gestión inmobiliaria, como tratar con inquilinos.

Fiscalidad

Los fondos tributan como fondos de inversión tradicionales, mientras que la venta de una vivienda o los ingresos por alquiler tributan anualmente.

Disclaimer eToro

Las inversiones en criptomonedas son riesgosas y pueden no ser adecuadas para inversores minoristas; podrías perder toda tu inversión. Comprende los riesgos aquí. 

Descargo de responsabilidad: Este artículo no constituye una recomendación para comprar o vender ningún valor. Se trata de un contenido educativo, que sirve como guía para interpretar indicadores y parámetros aceptados de modo general en la industria financiera. La información de este artículo no se puede tomar como consejo de inversión, y es fundamental entender que la inversión en mercados constituye un alto riesgo para tu capital. No inviertas nunca aquel dinero que no puedes permitirte perder.