Contrato hipotecario: Partes, cláusulas y regulación

El contrato hipotecario es el documento que se firma entre el banco y el titular o titulares a la hora de acceder a una hipoteca. Es un documento que vincula a ambas partes con los derechos y obligaciones de las cláusulas que contenga.
Vamos a conocer más a fondo qué es un contrato hipotecario; desde las cláusulas básicas como intereses, comisiones, etc., hasta otro tipo de datos relevantes a los que conviene prestar atención antes de su firma.

¿Qué es un contrato hipotecario?

El contrato hipotecario es el documento que recoge las condiciones del préstamo hipotecario y convierte en vinculante la relación entre la entidad prestataria y el solicitante.

Por tanto, en un contrato hipotecario se van a reflejar todas las cláusulas que componen las condiciones en las cuales se accede a la financiación. Dentro de esas cláusulas, las que se suelen considerar más importantes son:

• Cantidad a financiar
• Plazo de amortización
• Intereses
• Comisiones
• Garantías

El contrato hipotecario es la herramienta que utilizan las entidades financieras para proteger sus préstamos. Aunque de manera popular se suele decir “la vivienda es del banco” en referencia a la hipoteca, la titularidad es del usuario en todo momento.

Sin embargo, no se puede pagar la hipoteca o se dejan de abonar las cuotas, la entidad puede ejercer acciones que van desde la reclamación hasta la ejecución hipotecaria para satisfacer la deuda.

En definitiva, se trata de un documento fundamental a la hora de contratar hipotecas. Por tanto, se debe prestar mucha atención en la firma. Algo que no siempre se hace con el suficiente interés. Por otro lado, el contrato debe recoger los acuerdos a los que se ha llegado previamente.

Modelo de contrato hipotecario: ¿De qué partes se compone?

Los contratos hipotecarios son documentos vinculantes en su firma, y que se componen de numerosas partes o cláusulas. Hay que señalar que, además, dependiendo del tipo de negociación, no todos los contratos hipotecarios serán iguales.

Sin embargo, hay una serie de cláusulas y datos que, generalmente, se verán representados en prácticamente todos los contratos hipotecarios.

Los datos básicos de los contratos hipotecarios son los que hacen referencia a cuestiones fundamentales como identidad, financiación, etc. Siendo común la presencia de los siguientes datos:

1. Identificación de ambas partes
2. Objeto del contrato
3. Garantía
4. Capital financiado y plazo
5. Capacidad legal
6. Motivos de extinción del préstamo hipotecario
7. Derechos y obligaciones
8. Firmas
9. Anexos

Intereses y apartados financieros

Una parte fundamental, dentro de esa configuración del contrato hipotecario la compone las diferentes cláusulas financieras del préstamo. Aunque puede haber otras, las más habituales son:

• Capital de la financiación y plazo de amortización: donde se consigna el importe exacto y el plazo máximo de amortización
• Tipo de interés acordado: si se trata de interés a tipo variable o tipo fijo. Eventualmente, si se trata de un sistema de amortización u otro (sistema de amortización francés o alemán son los más comunes)
• Tipo de interés aplicado: dependiendo del tipo de hipoteca en este apartado figurará el interés fijo, en la hipoteca fija o el índice de referencia y el diferencial si se trata de una hipoteca tipo variable. Puede ir aparte, pero generalmente también se incluye la fecha de revisión
• Cuota mensual: donde se incluirá el importe mensual que la hipoteca cobrará (el importe total mensual)

Comisiones y gastos

Aunque pueden figurar en parte dentro de las mismas cláusulas, habitualmente las comisiones y los gastos se determinan en apartados diferentes. Los más habituales son:

• Comisiones: donde se incluirán comisiones de apertura, amortización, demora, y cualquier comisión asociada al producto. Cabe señalar que las comisiones no tienen por qué presentarse de manera agrupada
• Gastos asociados: si procede, también se reflejarán los gastos asociados de manera desglosada
• TAE: este es un dato relevante ya que la TAE es el precio final del producto, el coste efectivo de la hipoteca aplicando todos los gastos incluyendo comisiones, intereses, etc.

Garantías y otras cláusulas

Otra parte importante a tener en cuenta son los que hacen referencia a la garantía. Es un apartado fundamental ya que determina las garantías que conforman una hipoteca, qué, no olvidemos, se trata de un préstamo con garantía hipotecaria.

Lo habitual es que encontremos dos grupos de garantías:
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• La garantía real: en la que se contempla la responsabilidad hipotecaria sobre la vivienda o inmueble y, las acciones que la entidad financiera puede ejercitar en caso de incumplimiento del contrato
• La garantía personal: en la que se incluye el conjunto de responsabilidades y garantías adicionales. Dentro de estas garantías, se contempla tanto al titular como a los avalistas como garantes solidarios de la operación

Consideraciones previas a firmar un contrato de préstamo hipotecario

La primera consideración antes de la firma de un contrato de préstamo hipotecario es leer y conocer las partes que componen el contrato.

Incluso, si la comprensión del documento lleva lugar a duda, es necesario consultar las explicaciones pertinentes a la propia entidad, o si la duda persiste, a profesionales independientes.

El contrato de hipoteca es uno de los documentos financieros más importantes en la vida económica de las personas. Se trata de un préstamo de larga duración, con influencia mensual en las economías personales. Por tanto, requiere de toda la atención posible.

Algunas acciones a tener en cuenta:

Aunque se suele considerar un trámite, ya que se da por supuesto que el acuerdo previo ya ha concurrido en las principales cláusulas del contrato (eventualmente es así) siempre se debe prestar atención a todos los detalles de esta importante operación financiera.