¿Qué es la dación en pago y cómo afecta a una nueva hipoteca?

La dación en pago es una herramienta que permite entregar una vivienda al banco cuando no se puede hacer frente al préstamo hipotecario. De esta manera, se elimina la deuda, pero, en el caso de que se recupere la estabilidad económica, la deuda no existe como tal y, por tanto, es posible contratar una nueva hipoteca.

¿Cómo conseguir una dación en pago en España?

Hay que señalar que en un proceso de dación en pago se genera un entorno de negociación con la entidad financiera.

Incluso, en ocasiones puede concluir con un acuerdo entre partes para la transferencia de la titularidad al banco, pero que el antiguo titular pueda seguir viviendo a cambio de un alquiler social.

No obstante, esto no es lo habitual. Generalmente la dación en pago se puede negociar a través de dos fórmulas diferentes:

Dación en pago directa con el banco

Se trata de un acuerdo entre la entidad hipotecaria y el titular del préstamo hipotecario. En algunos casos este acuerdo puede venir ya incluido en la firma de la hipoteca, aunque en nuestro país esto no es habitual y muy pocas entidades lo aplican.

Cuando esta cláusula no existe en el contrato hipotecario, también es posible sentarse a negociar con el banco la opción de realizar una dación en pago. Es en este proceso dónde se puede llegar incluso a otros acuerdos.

Sin embargo, se depende de manera total de la voluntad de la entidad financiera ya que no está obligada a aceptar la propuesta.

Acogerse al código de buenas prácticas bancarias

Cuando la entidad financiera prestataria se encuentra adherida al código de buenas prácticas bancarias, es posible recurrir a dicho código para tratar de obtener una dación en pago. Aquí hay que tener en cuenta dos elementos:

• Prácticamente la totalidad de las entidades bancarias españolas están adheridas a este código
• Para poder acogerse a esta vía para obtener la dación en pago será necesario cumplir una serie de requisitos

Es importante señalar que, en caso de seguir esta vía, la entidad financiera no va a poder llevar adelante una ejecución hipotecaria, y, los intereses de demora que aplique sobre los impagos, no podrán ser superiores a los intereses hipotecarios más un 2%.

Documentos necesarios para solicitar una dación en pago

El volumen de documentación que se debe presentar en este caso es bastante extenso. La documentación acreditativa de la situación que motiva la solicitud de dación en pago suele pedir habitualmente:

1. Documentos identificativos, y acreditación de miembros de la familia, utilizando la documentación habitual más el libro de familia, etc.
2. Certificados de empadronamiento de los miembros de la unidad familiar
3. Escrituras de la vivienda, incluyendo además todos los datos relativos a proceso de compraventa e hipoteca, garantías, etc.
4. Certificaciones de desempleo del titular y los miembros de la unidad familiar, o de, en caso de autónomos, falta de ingresos. En el primer caso se debe utilizar un certificado del SEPE y en el segundo caso se puede utilizar un certificado de la agencia tributaria
5. Certificado de rentas del último ejercicio tributario
6. Acreditación de titularidades que figure en el registro de la propiedad (de los miembros de la unidad familiar)
7. Declaración responsable del titular o titulares. Es una declaración en la que aseguran encontrarse en la situación que se considera umbral de exclusión, y que es condicionante para poder obtener la dación en pago

Además de esta documentación, se puede solicitar otra adicional siempre que responda a criterios orientados a ampliar la información para poder conceder la dación en pago.

¿Puedo solicitar una nueva hipoteca tras una dación en pago?

Cuando se realiza una dación en pago se elimina la deuda hipotecaria (sobre la hipoteca en cuestión). Esto significa que no se figura ya como deudor de un préstamo hipotecario.

No existe como tal un registro en el que figure el hecho de la dación en pago, a diferencia de lo que puede ocurrir con un fichero de morosidad.

Esto significa que, tras haber realizado una dación en pago en un momento complejo de la economía familiar, si la economía familiar se vuelve a recuperar, es posible pedir una hipoteca del tipo que sea.

Se deberán cumplir las condiciones habituales de solvencia, garantías, etc., pero a todos los efectos la deuda anterior está saldada por lo que no debería pesar en la operación.

Sin embargo, esto tiene matices, ya que si se solicita una nueva hipoteca en el mismo banco donde se realizó una dación en pago, es probable que sí se tenga en cuenta.

De todos modos, con carácter general, al haber saldado la deuda y si no existen otras deudas crediticias, es posible tras haber realizado una dación en pago solicitar cualquier tipo de hipoteca a tipo fijo, a tipo variable o mixto, del mercado.

Alternativas a la dación en pago

¿Qué hacer si no puedo pagar la hipoteca? Ya hemos visto una de las opciones disponibles, pero en el caso de que el banco rechace la dación en pago solicitada o piensas que esta no es la mejor solución a tus problemas económicos, tenemos otras alternativas que seguro te pueden ser de utilidad.

Venta de la vivienda para cubrir la deuda

Esta es una de las soluciones más directas que existen, siempre que el valor de la venta sea igual o superior a la deuda pendiente de la hipoteca.

Reestructuración de la deuda

Esta opción implica renegociar con el banco las condiciones de la deuda actual para adaptarlas a tu situación. Por ejemplo, se puede pedir que se alargue el plazo de amortización o incluso una reducción en el tipo de interés para que la cuota mensual sea más baja.

Período de carencia en los pagos

Si solicitas un periodo de carencia de la hipoteca al banco, contarás con un determinado plazo de tiempo en el que se suspende o se reduce el pago de las cuotas mensuales, ya sea una carencia total o parcial de la hipoteca.

Refinanciación de la hipoteca

En este caso, hablamos de solicitar un nuevo préstamo con mejores condiciones que ayude a pagar el préstamo existente.

Actualizaciones del artículo

• Se añade cuadro resumen y enlaces internos (27/08/2024)
• Se actualizó todo el contenido del artículo (05/08/2024)