¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca? Consecuencias y soluciones

En algunas ocasiones, y después de algunos años tras haber contratado nuestro préstamo hipotecario, podemos encontrarnos en una situación complicada que no nos permite seguir cumpliendo con las cuotas mensuales establecidas. ¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?

¿Qué ocurre si no puedo pagar la hipoteca?

No poder pagar las cuotas de la hipoteca es una situación compleja en la que se unen elementos financieros y elementos humanos. Se trata de un proceso complicado que puede tener solución, pero que debe afrontarse lo más rápido posible. Hay que tener en cuenta que las siguientes consecuencias por el impago de la hipoteca:

Intereses de demora

Las comisiones por no pagar las cuotas mensuales de las hipotecas se denominan intereses de demora. Los intereses de demora se aplican de manera adicional a los intereses de la hipoteca, que seguirán corriendo durante el impago. Esto hace que se encarezca la deuda.

Antes de la reforma hipotecaria de 2013, los intereses de demora podían llegar a superar el 20% y se fijaban sobre el tipo de interés legal del dinero.

Afortunadamente, tras la reforma hipotecaria de 2019 la situación de la aplicación de los intereses de demora se ha modificado.

En esta aplicación, en primer lugar, se calcularán los intereses de demora sobre el interés remuneratorio, no sobre el interés del dinero. Por otro lado, como máximo podrán suponer un 3% adicional al interés remuneratorio, es decir, que si tu crédito tiene un interés del 3% anual, el de demora no puede ser más del 6% anual.

Aplicación de intereses de demora

El interés de demora se puede aplicar desde el primer día de impago. Por tanto, a cada cuota impagada se deben ir acumulando los intereses de demora.

Comisión de posiciones deudoras

En el momento que dejes de pagar una cuota de la hipoteca, el banco te aplicará automáticamente esta comisión que suele ser de entre 30 y 70 euros, según lo estipulado en la escritura. Además, esta comisión puede ser recurrente, es decir, que te la vuelvan a aplicar para los siguientes impagos de la cuota mensual.

Cláusula de vencimiento anticipado

Se trata de una cláusula que sanciona al titular de la hipoteca, cancelando el contrato para que se lleve a cabo la ejecución hipotecaria. Para que esto ocurra debe darse uno de los siguientes casos:

• Impago de 12 cuotas o por un importe del 3% del capital financiado.
• Impago de 15 cuotas o por un importe del 7% sobre el capital financiado, si esto ocurre en la segunda parte del plazo de amortización.

Ejecución hipotecaria

Este es ya el último paso que realizará el banco, el cual solicitará el embargo de la vivienda ante los juzgados. Esta entrará en subasta pública y cuando alguien la compre, tú tendrás que abandonarla, es decir, serás desahuciado de tu vivienda.

Es importante, en cualquier caso, entender que, incluso en un proceso de ejecución hipotecaria en el que se pierda la vivienda, la deuda puede no llegar a quedar saldada.

Si el valor que se le concede a la vivienda es menor que la deuda, ésta seguirá vigente por el importe de la diferencia.

Soluciones si no puedes pagar tu préstamo hipotecario

Ante una situación de impago de la hipoteca, es necesario tratar de buscar una solución cuanto antes. Dilatar en el tiempo la devolución de cuotas empeora la posición deudora, añade costes e intereses y no facilita la resolución posterior.

Existen, dependiendo de la situación, diversas fórmulas y soluciones para tratar de revertir este impago de la hipoteca. Las más comunes serían las siguientes:

Aumenta tus ingresos y reduce tus gastos

Intenta encontrar un equilibrio entre tus ingresos y tus gastos. Revísalos concienzudamente y no malgastes dinero si no es estrictamente necesario. Por otro lado, puedes aumentar tus ingresos con algún trabajo temporal, alquilando algún inmueble de tu propiedad por algún tiempo o pidiendo dinero prestado a algún familiar.

Negociar con el banco si no se puede pagar la hipoteca

A las entidades financieras no les gusta la devolución de recibos de una hipoteca, pero tampoco les gustan los procesos de ejecución hipotecaria. Se trata de procesos complejos, no exentos de mala imagen, y que cargan su parque inmobiliario.

Por tanto, la negociación con el banco es una de las primeras opciones que deberemos considerar. Es probablemente la mejor opción cuando se tiene la certeza de estar atravesando un periodo temporal de impago.

En este caso, y sobre todo si podemos demostrar que en un periodo razonable recuperaremos la estabilidad económica, es posible abrir una vía de negociación para, por ejemplo, establecer un periodo de carencia.

El periodo de carencia puede establecerse con las siguientes fórmulas:

• Carencia total: en la que durante el periodo señalado no se abonan las cuotas.
• Carencia de intereses: cuando durante el periodo acordado sólo se cobrarán los intereses, reduciendo la cuota de la hipoteca.
• Reducción de cuota: es otro modelo de carencia en el cual, durante un periodo determinado, se rebaja la cuota ajustándose a lo que el deudor puede asumir.

Además de esta negociación, otra acción posible es solicitar una novación de la hipoteca. Esto será más fácil si la vida de la hipoteca ya está avanzada. En una novación podemos llegar a solicitar:

• Ampliación del plazo de amortización: al ampliar el plazo de amortización, aunque a largo plazo el préstamo será más caro, rebajamos el coste de las cuotas mensuales
• Ampliar la financiación: sobre todo cuando ya se ha amortizado una parte importante de la hipoteca, ampliar la financiación puede permitir hacer frente a deuda, y resituar el préstamo. Esta opción es adecuada cuando la situación de impago deriva de acumulación de deuda.

En cualquier caso, el banco no está obligado a llegar a un acuerdo. Sin embargo, si este acuerdo no se produjera, sería posible, cumpliendo las condiciones acudir al código de buenas prácticas.

Acudir al Código de Buenas Prácticas Bancarias para solucionar un impago de hipoteca

El Código de Buenas Prácticas Bancarias es una herramienta de la que son partícipes la mayoría de bancos en nuestro país. Se trata de un código al que es posible acogerse cumpliendo algunas condiciones:

• Ser titular de una hipoteca (la deudora) sobre una vivienda que se utiliza como vivienda habitual
• Tener en la unidad familiar ingresos inferiores a tres veces el IPREM (la cifra puede variar dependiendo del número de personas en la unidad familiar, y si hay personas con discapacidad, dependencia, etc.)
• Estar en una situación económica de vulnerabilidad que se ha producido en los cuatro años anteriores a solicitar acogerse al código. Se incluye la modificación de los ingresos de forma que la carga hipotecaria haya aumentado
• La situación de vulnerabilidad también se puede dar a través de factores como familia numerosa, familia monoparental o familias con menores de edad, con miembros con discapacidad superior al 33% o situación de dependencia, violencia de género o mayor de 60 años
• La cuota de la hipoteca debe suponer al menos el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar

Además de lo anterior, el precio de la vivienda debe cumplir ciertos límites máximos fijados por la legislación.

Si se cumplen estas condiciones (y algunas añadidas según la fórmula que se busque aplicar) se podrán solicitar diferentes opciones:

• Reestructurar la deuda. Se trata de una modificación en la posición deudora. En esta modificación se buscará cambiar el plazo, el tipo de interés o incluso aplicar carencia de manera temporal o rebaja en la cuota de manera permanente
• Realizar una quita. En la quita, el banco condona una parte de la deuda para abaratar el coste final. Es una opción que, en todo caso, se reserva a familias en una situación de vulnerabilidad extrema
• Dación en pago. En esta opción que se puede solicitar a través del código de buenas prácticas bancarias, es posible entregar la vivienda y liquidar la deuda. En ningún caso existirá deuda tras la operación. Se puede llegar a un acuerdo en el que el usuario continúe que la vivienda a cambio de un alquiler social

Refinanciación de la deuda si no se puede pagar la hipoteca

Cuando el impago de las cuotas del préstamo hipotecario tiene que ver con una acumulación de deuda financiera, incluyendo otros préstamos, tarjetas de crédito o compras financiadas, cabe la posibilidad de buscar una refinanciación de la deuda.

La refinanciación consiste en, sobre el propio préstamo, realizar una ampliación de la hipoteca en la cual se incluyen todas las deudas financieras. Generalmente, esto se hará ampliando también el plazo de amortización.

Lo que se busca obtener es agrupar toda la deuda financiera en una única cuota rebajada que suponga un impacto menor que la suma de las cuotas por separado.

No es una operación sencilla. Se puede realizar sobre todo cuando ya se ha amortizado una buena parte de la hipoteca, ya que se genera mayor margen de ampliación. Sin embargo, puede ser útil sobre todo porque rebajará el impacto directo del conjunto de la deuda a corto plazo.

Hay que tener en cuenta, no obstante, que, a largo plazo, este tipo de reestructuración de deuda va a suponer un coste mayor al conjunto de la operación hipotecaria. Pagando bastante más de lo que se hubiera pagado en la hipoteca financiada.

Vender la casa para saldar la deuda hipotecaria

Esta es una de las opciones primarias cuando la imposibilidad de hacer frente a la hipoteca es manifiesta y no hay otras opciones. Sin embargo, no es una solución sencilla:

• En primer lugar, hay que tener en cuenta que la venta de viviendas no suele ser inmediata y que, en todo caso, si se busca una venta rápida, probablemente haya que devaluar el precio en exceso.
• Por otro lado, también hay que tener en cuenta que el precio de venta debe alcanzar para cubrir toda la deuda hipotecaria, ya que, si no se cierra el total de la deuda, ésta seguirá existiendo (la diferencia no abonada) y generando intereses de demora.

Seguro de protección de pagos de la hipoteca

Si al realizar tu contrato de hipoteca también contrataste un seguro de protección de pagos, puedes estar más tranquilo al menos durante algún tiempo, ya que esta póliza sirve para pagar las cuotas de la hipoteca que no puedes soportar por alguna de estas dos situaciones:

• ¿Te has quedado sin empleo? Si trabajas por cuenta ajena con un contrato indefinido y te quedas sin empleo, el seguro de protección de pagos te cubrirá un máximo de 24 cuotas mensuales.
• ¿Has sufrido un accidente o tienes alguna enfermedad? En el caso de que ocurra algo que te incapacite temporalmente, ya seas funcionario, autónomo o trabajador por cuenta ajena, el seguro de protección de datos también amortizará tus cuotas hasta un máximo de 24 meses.

Por ello, y antes de contratar tu hipoteca, valora la posibilidad de acogerte a este tipo de seguro, cuyo coste oscila entre el 1% y 1,5% del importe de la hipoteca. El pago se añadirá a la cuota mensual del préstamo hipotecario.

Actualizaciones del artículo

• Se añade cuadro resumen y enlazado interno (27/08/2024)
• Cambios generales en el texto; se añade información sobre el impago de hipotecas y el seguro de protección de datos; se incluye una nueva solución; dos nuevas preguntas frecuentes (15/11/2023)
• Se actualizó todo el contenido del artículo (06/08/2024)