Hipoteca puente: ¿qué es y cuáles son sus condiciones?

Dentro de los diferentes tipos de hipotecas, la hipoteca puente es un producto financiero con un objetivo muy concreto: siendo propietario de una vivienda hipotecada, podrás adquirir otra vivienda unificando en una las dos hipotecas hasta la venta de la primera.

Sin embargo, se trata de un producto financiero con un carácter temporal ya que se basa en la venta de la primera vivienda, para lo que se concede un plazo de tiempo.

Usualmente, en las hipotecas puente se aplican periodos de carencia en los que sólo se pagan intereses. Cuando se realiza la venta de la primera vivienda, se procede a la liquidación de la primera hipoteca y se ajusta el préstamo hipotecario sobre la recién adquirida.

¿Cómo funciona una hipoteca puente?

Las características de este tipo de préstamo hipotecario son las que definen su funcionamiento. Si te estás preguntando “¿puedo hipotecar mi casa para comprar otra?”, debes saber que este tipo de préstamo te lo permite, ya que se trata de una hipoteca que unifica la hipoteca de una casa que hemos puesto en venta y la hipoteca de una casa que queremos adquirir hasta que se venda la primera.

Pero, esto tiene un periodo limitado de tiempo, dependiendo de la propuesta, puede ser entre seis meses y cinco años:

1. El proceso comienza cuando se adquiere una nueva vivienda y se solicita la hipoteca puente. Se unifica lo que resta de hipoteca de la primera vivienda con la hipoteca para segunda y se utiliza como garantía la primera vivienda. En este caso, como hemos dicho, se adquiere el compromiso de venta en un plazo determinado de tiempo.
2. Durante el tiempo en el que la primera vivienda se está vendiendo, se debería hacer frente a dos cuotas de préstamo hipotecario unificadas. Pero, generalmente, lo que se ofrece es un periodo de carencia determinado en el compromiso de tiempo para vender.

Ese periodo de carencia lo que hace es que sólo se paguen intereses eliminando la parte correspondiente a la amortización de capital. Es decir, se abarata la cuota de manera sensible y temporal.

Es importante recordar que, si se acaba el plazo convenido para la venta de la vivienda, y a la vez se termina el plazo de carencia (que suele ser lo habitual) se deberá hacer frente al importe total de la cuota resultante de las dos hipotecas. Obviamente este es el principal riesgo de una hipoteca de estas características.

Cuando se vende la primera vivienda, se liquida con el dinero obtenido en la venta la deuda para poder ofrecer la venta con la vivienda libre de cargas. Es entonces cuando se puede formalizar una nueva hipoteca sobre la segunda vivienda, la que se va a adquirir.

Condiciones para que te concedan un préstamo puente

En general las condiciones para este particular préstamo hipotecario son las mismas que para un préstamo hipotecario al uso, pero, con mayor nivel de filtro por parte de la entidad financiera.

Algunos factores que van a ser muy relevantes a la hora de valorar si se te concede o no son los siguientes:

1. Cuánta hipoteca queda por amortizar de la primera vivienda
2. La diferencia de valor entre la primera y la segunda vivienda
3. El nivel de endeudamiento del solicitante
4. El estado crediticio del solicitante

Es muy común que los bancos que conceden hipotecas puente, además de la garantía de la primera vivienda, pidan garantías adicionales o avalistas.

Por otro lado, también se suele pedir un nivel de vinculación elevado para mejorar el producto. Este nivel de vinculación suele basarse en la contratación de productos de la misma entidad, los más habituales son:

1. Domiciliación de nómina (cuentas nómina)
2. Seguros de vida y hogar
3. Productos de ahorro, planes de pensiones

¿Cuándo debería solicitar una hipoteca de cambio de casa?

Ten en cuenta que una hipoteca puente es una solución concreta si te encuentras en algunas de estas situaciones, que es cuando realmente te conviene solicitarla:

• Si quieres cambiar tu vivienda por otra que has encontrado, pero aún tienes que vender la actual.
• Si piensas que la primera vivienda es fácil de vender y estás seguro que alguien la comprará antes de que finalice el plazo establecido.
• Si se acerca la fecha de vencimiento y ya has firmado un contrato de arras para adquirir la nueva vivienda.
• Si tienes la capacidad económica de afrontar ambas cuotas

¿Qué bancos ofrecen una hipoteca puente?

En la actualidad no existe mucha oferta de préstamos hipotecarios para cambiar de casa que se publicite como tal por parte de los bancos.

Repasando el mercado, tan sólo encontramos la hipoteca puente de Banco Santander, que se anuncia de manera explícita con hasta el 100% de financiación sobre el precio de compraventa y con un plazo de amortización máximo de 30 años.

Sin embargo, esto no significa que los bancos no ofrezcan hipotecas puente. Simplemente se debe acudir a la entidad financiera con la que se desea tratar de establecer el préstamo y plantear la operación.

Y aunque no resulte excesivamente atractiva para estas entidades bancarias, no es imposible conseguir que te concedan una hipoteca puente. Eso sí, los bancos suelen poner condiciones complejas y endurecer el acceso a este tipo de productos.

Alternativas a las hipotecas puente

Por último, queremos hablarte de otras opciones que existen como alternativas a las hipotecas puente en el caso de que no cumplas los requisitos para solicitarla o el banco no autorice su concesión:

• Termina por vender tu vivienda para amortizar la hipoteca actual y tener dinero que puedas destinar a la compra de la nueva casa.
• Haz una ampliación de la hipoteca para no tener que esperar a comprar tu nueva vivienda, pero ten en cuenta que en este caso las cuotas mensuales serán más elevadas.
• Solicita otra hipoteca para comprar la casa nueva, aunque se trata de un proceso más largo que además te compromete económicamente aún más al tener que pagar dos cuotas al mes.
• Cancela la hipoteca actual y solicitar una nueva para la compra de la nueva vivienda, pero teniendo que soportar la deuda de la cancelación, hasta que vendamos la vivienda actual y podamos amortizar el préstamo.

Actualizaciones del artículo

• Se añade cuadro resumen y enlaces internos (27/08/2024)
• Se actualizó todo el contenido del artículo (06/08/2024)