Cancelar la hipoteca: pasos, costes y recomendaciones previas

Cancelar la hipoteca puede hacer referencia tanto al momento de finalización del préstamo hipotecario, cuando se paga la última cuota, como a la amortización anticipada del resto de la hipoteca. También, al proceso para obtener la cancelación registral de la vivienda.

Este último es necesario en caso de:

1. Venta de la vivienda
2. Solicitud de otra hipoteca

¿Cómo realizar la cancelación de una hipoteca?

La cancelación de las hipotecas dependerá, como hemos visto, del tipo de operación que sea. En todos los casos, siempre debe comenzar por la aportación de capital para saldar, o bien la última cuota de la hipoteca, o bien el capital restante por amortizar.

Generalmente, la manera más simple de proceder, tras haber realizado el pago, es la de confiar los trámites a una gestoría. Esto puede realizarse tanto a través de una gestoría externa como de la propia gestoría del banco, aunque la primera opción suele ser algo más económica que la segunda. Por tanto, es imprescindible prestar atención a los honorarios para contrastar cuál es más interesante para tu bolsillo.

También es posible realizar todo el proceso de cancelación de las hipotecas a título personal para ahorrarnos esos gastos de gestoría. Sin embargo, requiere un cierto tiempo ya que, además de la amortización, será necesario seguir estos pasos para cancelar una hipoteca.

1. Obtener el certificado de deuda cero sobre la hipoteca: se trata de un documento gratuito que debe expedir la entidad financiera donde teníamos la hipoteca. Este certificado acredita que la hipoteca se encuentra amortizada.
2. Pasar el certificado de deuda cero por notaría: con el certificado de deuda cero se debe solicitar en un notario (a elección) la redacción de la escritura de cancelación de la hipoteca. Posteriormente, el apoderado del banco debe firmarla para pagarla.
3. Modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD):  este documento se debe completar y entregar en Hacienda (es posible descargarlo digitalmente), será necesario acompañarlo de la documentación que se exija incluyendo la escritura de cancelación
4. Certificar la cancelación en el registro: con la escritura de cancelación y el documento acreditativo del Impuesto de Actos Jurídicos Dumentados se debe acudir al Registro de la Propiedad. Tras su entrega, en un plazo habitualmente de dos semanas, se puede retirar la certificación. Será a partir de ese momento cuando la cancelación se haya hecho efectiva a efecto de considerar la vivienda  libre de cargas

Es importante tener en cuenta que, pasado un tiempo, será el propio registro quien realice la eliminación de las cargas de una hipoteca ya amortizada. Sin embargo, esto tiene un plazo de 20 años desde la finalización del pago de la hipoteca.

Por tanto, si no se está en disposición de vender la vivienda o de necesitar la justificación de estar libre de cargas para otra hipoteca, tampoco es imprescindible ni obligatorio realizar el proceso hasta la cancelación registral.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Como ya hemos comentado, el coste de cancelación de una hipoteca puede variar dependiendo de si se hace de manera particular (alrededor de 400 €) o si se hace a través de una gestoría (unos 500 €). Veámos cuáles son en la siguiente tabla:

¿Cómo se ven afectadas las vinculaciones con el banco?

Si cancelas tu hipoteca, las vinculaciones de productos y servicios que estableciste con el banco a la hora de contratarla para obtener una bonificación sobre el tipo de interés pueden verse afectadas de la siguiente forma:

• Cuenta bancaria: puede ser que las condiciones de la cuenta empeoren al cancelar la hipoteca. En este caso, puedes considerar cambiar de banco para abrir otra cuenta con mejores condiciones.
• Tarjeta: lo mismo sucede con este producto, el cual está vinculado a la cuenta bancaria.
• Seguro de hogar: una vez cancelada la hipoteca, puedes continuar con el mismo seguro de hogar, incluso ajustar las coberturas según tus necesidades actuales. También puedes contratarlo en otro banco o compañía aseguradora. Eso sí, desde Sin Comisiones te recomendamos mantener activa una póliza de seguro de hogar para mantener tu vivienda protegida.
• Seguro de vida: en este caso, puedes mantenerlo con el mismo banco, con otra entidad o con una aseguradora, pero también puedes prescindir de él si no lo consideras necesario.
• Planes de pensiones: las condiciones de este producto podrían cambiar al cancelar la hipoteca. Por tanto, y al igual que ocurre con el seguro de vida, valora si te interesa seguir con el mismo banco, cambiarlo a otro o incluso la posibilidad de solicitar de vuelta el dinero depositado y cerrar el plan de pensiones.

Consejos antes de liquidar una hipoteca

Antes de cerrar una hipoteca, y dependiendo del tipo de cancelación, hay una serie de cuestiones a revisar.

Si se trata de una cancelación registral, tras haber concluido el pago de la totalidad de la hipoteca, simplemente debemos tener en cuenta los gastos que va a suponer. La principal duda aquí es si recurrir a una gestoría o hacer los trámites personalmente.

La diferencia estriba en la dedicación de tiempo y de gestiones que se debe realizar para los trámites a título personal, que, si no se tiene cierta desenvoltura con las documentaciones e instituciones, puede resultar algo largo y complejo.

En cambio, en el caso de una amortización anticipada hay que tener en cuenta algunas cuestiones relevantes:

• ¿Aplicará comisión de amortización anticipada el banco? No todos los bancos aplican esta comisión, y, como ya hemos visto, no se aplica del mismo modo, sino que será diferentes según sea una hipoteca fija o una hipoteca variable, así como en el momento en que se quiera amortizar. Hay que tenerla en cuenta por lo que puede encarecer la operación de cancelación hipotecaria.
• ¿Cuáles son los gastos totales de la cancelación? Esta es otra pregunta que el usuario debe hacerse ya que los gastos de cancelación en una amortización anticipada no siempre son baratos. Y, si la amortización se hace para ahorrar es necesario conocerlos.
• ¿Por qué estoy amortizando anticipadamente? La amortización anticipada, sobre todo en un momento de tipos bajos como el actual, no siempre se considera una buena opción de ahorro. Ya que el dinero de la amortización invertido puede suponer más beneficio que el ahorro de la cancelación.

¿Se puede cancelar una hipoteca con la Ley de Segunda Oportunidad?

En principio, la respuesta a esta pregunta es no, ya que la deuda de un préstamo hipotecario tiene consideración de garantía real, es decir, está garantizada por la vivienda en cuestión.

Sin embargo, si el titular de la hipoteca quiere seguir manteniendo esa propiedad como vivienda habitual, podrá acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad bajo ciertos requisitos, siendo uno de ellos que el valor actual de la misma no sea mayor que el importe de la hipoteca que queda por amortizar.

Alternativas si vas a cerrar una hipoteca

Si la cancelación de la hipoteca se produce por última cuota de la misma, realmente no hay alternativas a tener en cuenta. Se cierra el ciclo de vida de un producto financiero que ya ha sido pagado y no supondrá coste en el futuro.

Si la cancelación es anticipada la cuestión es diferente:

• Cuando la cancelación hipotecaria se anticipa para vender la vivienda y comprar otra, la alternativa podría ser acudir a una hipoteca puente, que permitirá unir durante un periodo de tiempo (mientras se vende la primera vivienda) la hipoteca de la antigua y de la nueva.
• Cuando cancelar la hipoteca se hace para obtener un beneficio, en forma de ahorro de intereses, se debe tener en cuenta el tipo de interés actual y el ahorro que se va a obtener. La alternativa sería invertir el dinero destinado a la cancelación para que genere más intereses.

Actualizaciones del artículo

• Se añade enlazado interno (26/08/2024)
• Se actualizó todo el contenido del artículo (05/08/2024)