Cómo pedir una hipoteca: pasos, requisitos y qué se necesita en 2024

Una de las decisiones financieras más importantes a lo largo de la vida es pedir una hipoteca para comprar esa casa tan deseada y cumplir con el deseo del techo propio.

Analicemos qué se necesita para solicitar una hipoteca: pasos, requisitos, documentación y los mejores bancos que ofrecen este producto financiero.

Requisitos para pedir una hipoteca

A la hora de plantearse solicitar una hipoteca deberíamos distinguir dos rangos importantes de requisitos:

• Los requisitos personales previos a solicitar una hipoteca
• Los requisitos que solicitará el banco

Los requisitos previos son una serie de preguntas que deberemos hacernos antes de plantear la solicitud de un préstamo hipotecario. Por su parte, los requisitos que solicitará el banco son cuestiones relevantes para la aprobación de las hipotecas.

Requisitos personales previos a solicitar una hipoteca

Se trata de una serie de preguntas y cuestiones básicas que debemos ser capaces de responder o tener claras antes de iniciar una solicitud de préstamo hipotecario.

Aunque puede haber más, las más importantes serían las siguientes:

Por otro lado, es importante valorar que, generalmente, se recomienda que el nivel de endeudamiento nunca supere el 35% de los ingresos netos, descontando los gastos fijos.

En este sentido, si se va a cambiar una vivienda por otra, se puede utilizar el coste a efectos de calcular la nueva operación. Por ejemplo, cuando se vive de alquiler y se va a comprar, o cuando se va a vender una vivienda y adquirir otra.

¿Cómo sé si cumplo con los requisitos?

Si tienes respuestas claras a estas preguntas, entonces cumples con los requisitos personales para solicitar una hipoteca. Lo más importante es que tomes tu decisión con seguridad, sabiendo cuál será el impacto económico de la compra y cómo afectará a tus finanzas.

Requisitos que solicitará el banco

En este apartado no nos referimos a la documentación que puede solicitar el banco en un proceso de estudio de un crédito hipotecario (lo haremos más adelante), sino a aquellos requisitos básicos para la concesión de una hipoteca. Fundamentalmente, son requisitos de solvencia y garantía:

¿Un aval es un requisito imprescindible?

Una hipoteca es un préstamo con garantía hipotecaria, es decir, la propia vivienda se utiliza como garantía de la operación. Por lo que, generalmente, los bancos no van a solicitar un aval si cumples el resto de requisitos mencionados anteriormente.

¿Y si no cumplo los requisitos para la hipoteca?

Ahora bien, puede ser que, llegados a este punto, te des cuenta que no cumples con todos o ciertos requisitos obligatorios para solicitar una hipoteca.

En ese caso, lo más seguro es que te denieguen la concesión del préstamo y tengas que buscar otras fórmulas como las siguientes:

Documentación para solicitar un préstamo hipotecario

Con el fin de analizar el perfil económico de la persona que quiere acceder a la hipoteca, los bancos solicitan una serie de documentos para asegurarse de que el titular del préstamo puede cumplir con las condiciones pactadas.

La documentación común en todos los bancos para solicitar una hipoteca son los siguientes:

• DNI o NIE o pasaporte en vigor
• Última declaración del IRPF
• Vida laboral actualizada
• Contrato laboral por cuenta ajena
• Últimas nóminas o justificantes de ingresos
• Extracto bancario con los movimientos de tu cuenta en los últimos meses
• Escrituras de los todos los inmuebles de tu propiedad
• Recibos de las cuotas de otros préstamos que tengas activos
• Si vives de alquiler, el contrato y últimos recibos

Y si eres autónomo tendrás que presentar la declaración anual del IVA y del IRPF, los pagos trimestrales del IVA de ese año y las últimas cuotas pagadas a la Seguridad Social.

¿Hasta qué edad se puede pedir una hipoteca?

Por norma general, el rango de edad que suelen aplicar los bancos para conceder una hipoteca está entre 18 y 75 años. Además, si tienes menos de 35 años y quieres comprarte tu primera vivienda, muchos bancos ofrecen hipotecas para jóvenes que vienen acompañadas de mejores condiciones y algunas ventajas frente a las hipotecas convencionales.

Por otro lado, debes saber que la edad máxima para terminar de pagar un préstamo hipotecario es de 75 años, algunas entidades la establecen en 70 u 80 años. Por lo tanto, te recomendamos hacer cuentas y buscar una hipoteca con el máximo de edad, si tienes más de 50 años y necesitas un préstamo para pagar a largo plazo.

¿Cuál es el mejor momento para pedir una hipoteca?

Para analizar el mejor momento para solicitar una hipoteca, se puede hacer desde dos ópticas diferentes.

La primera de ellas es el momento vital que el usuario elige para solicitar su hipoteca. En este sentido, se suele recomendar que:

• Se disponga de estabilidad económica suficiente
• Se tenga un buen historial crediticio
• No se mantengan deudas
• Se haya elegido correctamente una vivienda en función de los ingresos y gastos que se tienen y que se prevén para los años siguientes

La segunda cuestión que se puede valorar sobre el mejor momento para solicitar préstamos hipotecarios es si existe algún momento del año en el que resulta más adecuado pedir una hipoteca.

Realmente esto no está demostrado de forma concluyente. Sin embargo, sabemos que los meses de verano y el último mes del año son momentos en los que se firman menos hipotecas. Esto puede crear cierta tendencia a mejores ofertas inmediatamente después.

Euríbor

Este índice de referencia es el que marca el tipo de interés de las hipotecas. Por tanto, cuando el Euríbor se encuentra en niveles bajos, el tipo de interés que se aplicará será también más bajo.

Consejos para pedir un préstamo hipotecario

Son diferentes los aspectos que debes de tener en cuenta antes de elegir una determinada entidad para solicitar una hipoteca.

Comparativa entre hipotecas antes de contratarla

Aunque puedes utilizar herramientas de apoyo, como nuestro comparador de hipotecas que te facilita ubicar aquellas hipotecas que mejor se ajusten a tu necesidad, hay una serie de parámetros que siempre deberás contrastar a la hora de elegir un crédito hipotecario.

Tipo de interés

Debes elegir el que más se ajusta a lo que tu bolsillo va a necesitar. Es importante tener en cuenta que se trata de la operación financiera más larga que se suele realizar en la vida, por ello hay que elegir de manera correcta entre:

• Hipoteca a tipo fijo: la cuota se mantiene inalterable durante la duración del préstamo. Siempre pagarás lo mismo independientemente de cómo evoluciona el mercado con los índices de referencia.
• Hipoteca a tipo variable: la cuota puede variar. Los intereses se componen de un índice de referencia (generalmente el Euríbor) más un diferencial. Periódicamente se revisa para modificar la evolución del índice de referencia.
• Hipoteca mixta: se produce un cruce entre una hipoteca a tipo fijo y a tipo variable. Generalmente, durante un periodo de vida (al comienzo de la hipoteca) se aplican intereses a tipo fijo, y el resto de vida del préstamo se aplica un tipo variable.

¿Qué tipo de interés elegir?

La hipoteca fija es para quienes prefieren no asumir riesgos y estar tranquilos durante toda la vida del préstamo. Las variables son más económicas a corto plazo, pero conllevan el riesgo de que suba el Euríbor. Las hipotecas mixtas son el equilibrio entre seguridad y flexibilidad en el préstamo.

Financiación y plazo de amortización

Estas dos variables son fundamentales a hora de contratar un préstamo. Por norma general, los bancos financian hasta un 80% del valor de compraventa o tasación de la vivienda habitual (siempre el menor de los dos). Esto significa que debes de tener otro 20% ahorrado, más otro 10% relativo a los gastos hipotecarios.

Si, por el contrario, necesitas una hipoteca sin entrada, tendrás que cumplir ciertos requisitos de solvencia y negociar con el banco. También es posible acogerse a diferentes avales públicos o pedir un préstamo personal, aunque no todas estas soluciones son las más favorables., ya que aumentan el coste de la hipoteca.

Por otro lado, tenemos el plazo de amortización del préstamo, es decir, el periodo de tiempo que tenemos para pagarlo. Este plazo suele ser de entre 10 y 30 años para la primera vivienda.

Para elegir el más adecuado, debes de tener en cuenta, en primer lugar, tu edad a la hora de solicitar la hipoteca y la edad máxima que permite el banco en el momento que finaliza el plazo, que suele ser de 75 años. Es decir, si tienes 46 años, el plazo máximo de amortización que puedes solicitar es de 29 años.

En este sentido, destacamos las hipotecas de Banco Santander y las hipotecas de Openbank con una edad máxima de 80 años y las hipotecas variable y mixta de ING que amplían el plazo de amortización del préstamo hasta en 40 años.

¿Cómo pagar menos hipoteca?

Cuanto más reducido sea el plazo de amortización y el importe a financiar del préstamo, más barata saldrá la hipoteca, ya que pagarás menos intereses a lo largo de la vida del préstamo. De todas maneras, te aconsejamos que hagas tus propios cálculos antes, ya que esto puede suponer cuotas mensuales más altas que te comprometan económicamente.

Sistema de amortización

En España no se habla mucho de esto, y, sin embargo, los sistemas pueden ser muy distintos entre sí. En nuestro país las hipotecas generalmente utilizan el sistema de amortización francés, pero también existe el sistema de amortización alemán:

• Sistema de amortización francés: cuotas constantes en el que los intereses se cobran fundamentalmente durante los primeros años de vida del préstamo. Por ello, el capital se reduce poco durante esos primeros años.
• Sistema alemán: cuotas constantes en el que los intereses van disminuyendo de manera progresiva a la vez que se amortiza el capital.

Ventajas del sistema de amortización francés

Este sistema ofrece mayor previsibilidad en los pagos, lo que facilita la planificación financiera del titular de la hipoteca.

Eso sí, si piensas realizar una amortización parcial de la hipoteca, lo mejor es que sea durante los primeros años del plazo, ya que pagarás más intereses y se reducirá la deuda.

Diferencia entre TIN y TAE

Usualmente, los préstamos se presentan con los intereses TIN, pero es la TAE la que determinará el coste final del préstamo. Por eso conviene entender ambos términos, y revisarlos en la propuesta:

• TIN (Tipo de Interés Nominal): es el coste neto que te cobrará el banco por prestarte dinero. No incluye los posibles gastos, comisiones o costes de productos vinculados.
• TAE (Tasa Anual Equivalente): es el resultado de una operación en la que se tiene en cuenta el tipo de interés nominal, la forma de pago, los gastos que genera la operación y las comisiones. En definitiva, muestra el coste real del préstamo.

¿Qué incluye la TAE?

Dentro de la TAE se incluye el TIN, la comisión de apertura y el costo de emisión o mantenimiento de la cuenta si se aplican, las bonificaciones de los productos vinculados, los gastos de estudio de la hipoteca, los de tasación y los de comprobación registral.

Bonificaciones

Las bonificaciones tienen que ver con los productos vinculados de la entidad que contratas, es decir, por cada uno de ellos la entidad te reduce un porcentaje sobre el tipo de interés que aplica. Estos productos bonificadores suelen ser los siguientes:

• Domiciliar nómina
• Domiciliación de recibos
• Usar la tarjeta de crédito
• Seguro de hogar, seguro de vida y seguro de accidentes/invalidez.
• Alquilar un sistema de alarma.
• Realizar aportaciones a un plan de pensiones o EPSV.
• Aportar un certificado de eficiencia energética A o B.

Debes de tener en cuenta que, a excepción de la apertura de una cuenta en la entidad para el pago de las cuotas, no es obligatorio contratar otros productos con el banco, sino que puedes hacerlo con otra entidad o compañía aseguradora.

¿Compensan siempre las bonificaciones?

No siempre. Para ello, tendrás que hacer cálculos para verificar, por ejemplo, si vale la pena el ahorro que se consigue al contratar el seguro de hogar con el banco. En este caso, puede que una compañía aseguradora te haga mejor precio y que, además, cubra con creces la bonificación que te da el banco. De esta manera, no te compensa.

Pongamos un ejemplo: supongamos que tenemos una hipoteca fija al 3% TIN para financiar una vivienda de 150.000 €. Este préstamo nos propone una bonificación del 0,25% por contratar el seguro de hogar con la entidad, que tiene una prima anual de 200 €.

Si nos acogemos a la bonificación, la cuota mensual sería de 472 €; en caso contrario, sería de 487 €. Es decir, el ahorro anual por contratar el seguro del hogar con la entidad es de 180 €. Estamos pagando 20 € más al año por esa bonificación, por lo que, en este caso, no compensa contratar el seguro de hogar con el banco.

Productos vinculados sin coste

En cambio, si te ofrecen buenas bonificaciones por domiciliar la nómina o por la eficiencia energética de la vivienda, nuestra recomendación es que te acojas a ellas, ya que estos productos vinculados no tienen coste adicional.

Comisiones y gastos

También es fundamental, a la hora de comparar hipotecas, valorar estas dos variables. Tras la reforma de la Ley hipotecaria en 2019, una parte importante de las comisiones y gastos queda a cargo de los bancos.

Las comisiones más comunes que deben soportar los titulares de las hipotecas son:

• Comisión de apertura.
• Comisión por amortización anticipada

En la actualidad, pocas hipotecas cobran comisión de apertura a excepción de Bankinter, Banco Sabadell y Unicaja. Por su parte, la comisión por amortización anticipada del préstamo sólo se suele aplicar en caso de haber generado pérdida financiera a la entidad. Se aplica de manera diferente en las hipotecas variables o fijas:

• Hipoteca fija: máximo del 2% los 10 primeros años de hipoteca y máximo del 1,5% el resto de hipoteca
• Hipoteca variable: hasta 0,25% durante los 3 primeros años y máximo del 0,15% los cinco primeros años de hipoteca

Sin comisiones

Podrás encontrar muchas hipotecas sin comisiones o con un porcentaje reducido.

Actualizaciones del artículo

• Se añade cuadro resumen y enlazado interno (27/08/2024)
• Se amplían los requisitos; se incluye información sobre la edad ideal para pedir una hipoteca y sobre la documentación necesaria; se añaden rankings de las mejores hipotecas fijas, variables y mixtas; nueva pregunta frecuente (13/11/2023)
• Se actualizó todo el contenido del artículo (06/08/2024)