Contrato de hipoteca: partes y cláusulas

El contrato de hipoteca es un documento que se firma entre el banco y el titular, o titulares, a la hora de acceder a este tipo de préstamo. Además, vincula a ambas partes con los derechos y obligaciones de las cláusulas que contenga.

Si lo vemos desde el punto de vista de las entidades financieras, podríamos decir que el contrato hipotecario es la herramienta que utilizan para proteger sus préstamos. Aunque de manera popular se suele decir que “la vivienda es del banco” en referencia a la hipoteca, la realidad es que la titularidad es del usuario en todo momento.

Sin embargo, si no se puede pagar la hipoteca o se dejan de abonar las cuotas, la entidad puede ejercer acciones que van desde la reclamación hasta la ejecución hipotecaria para satisfacer la deuda.

Además, se debe prestar mucha atención a la hora de firmarlo, algo que no siempre se hace con el suficiente interés. Esto es importante, porque en el contrato de hipoteca se van a reflejar todas las cláusulas que componen las condiciones en las cuales se accede a la financiación. Dentro de esas cláusulas, las que se suelen considerar más importantes son:

• Cantidad a financiar
• Plazo de amortización
• Intereses
• Comisiones
• Garantías

¿Cuáles son las partes involucradas en un contrato de hipoteca?

Un contrato hipotecario consta principalmente de dos partes o intervinientes bien diferenciados:

• Prestamista: también conocido como acreedor hipotecario, se trata de la entidad financiera, es decir, el banco que proporciona el préstamo hipotecario.
• Prestatario: o deudor hipotecario, es el titular de la hipoteca, es decir, la persona o personas solicitantes que reciben el préstamo y son responsables de pagarlo.

Por otro lado, podemos hablar de otras figuras dentro del contrato de hipoteca como es el hipotecante, aunque este siempre suele ser el mismo prestatario, quien hipoteca su propiedad como garantía del préstamo.

Otra parte importante, si aplica, es el avalista, es decir, la persona que garantiza el pago de la hipoteca en caso de que el titular no pueda hacerlo.

Por último, no podemos olvidarnos del notario o del registrador de la propiedad, entre otros profesionales encargados de diferentes trámites obligatorios para que el contrato de préstamo hipotecario se formalice correctamente.

Modelo de contrato hipotecario: datos y cláusulas

Como ya sabemos, los contratos hipotecarios son documentos vinculantes en su firma, que, además, dependiendo del tipo de negociación, no todos serán iguales.

Sin embargo, hay una serie de cláusulas y datos que, generalmente, se verán representados en prácticamente todos los contratos de hipotecas.

Datos de los contratos de hipoteca

Los datos básicos de los contratos hipotecarios son los que hacen referencia a cuestiones fundamentales como identidad, financiación, etc. Siendo común la presencia de los siguientes datos:

1. Identificación de ambas partes
2. Objeto del contrato
3. Garantía
4. Capital financiado
5. Plazo de amortización
6. Tasa de interés aplicada
7. Capacidad legal
8. Motivos de extinción del préstamo hipotecario
9. Derechos y obligaciones
10. Firmas
11. Anexos

Cláusulas del contrato de hipoteca

Una parte fundamental, dentro de esa configuración del contrato hipotecario, la componen las diferentes cláusulas financieras del préstamo, las cuales podemos categorizar de la siguiente manera:

Cláusulas de intereses y apartados financieros

• Capital de la financiación y plazo de amortización: donde se consigna el importe exacto y el plazo máximo de amortización
• Tipo de interés acordado: si se trata de interés a tipo variable o tipo fijo. Eventualmente, si se trata de un sistema de amortización u otro (sistema de amortización francés o alemán son los más comunes)
• Tipo de interés aplicado: dependiendo del tipo de hipoteca en este apartado figurará el interés fijo en la hipoteca fija, o el índice de referencia (Euríbor) y el diferencial si se trata de una hipoteca tipo variable. Puede ir aparte, pero generalmente también se incluye la fecha de revisión
• Cuota mensual: donde se incluirá el importe mensual que la hipoteca cobrará (el importe total mensual)

Cláusulas de comisiones y gastos

Aunque pueden figurar en parte dentro de las mismas cláusulas, habitualmente las comisiones y los gastos se determinan en apartados diferentes. Los más habituales son:

• Comisiones: donde se incluirán comisiones de apertura, amortización, demora, subrogación y cualquier comisión asociada al producto. Cabe señalar que las comisiones no tienen porqué presentarse de manera agrupada
• Gastos asociados: si procede, también se reflejarán los gastos asociados de manera desglosada (notaría, registro, gestoría, tasación…)
• TAE: este es un dato relevante ya que la TAE es el precio final del producto, el coste efectivo de la hipoteca aplicando todos los gastos incluyendo comisiones, intereses, etc.

Cláusulas de garantías y otras

Otra parte importante a tener en cuenta son los que hacen referencia a la garantía. Es un apartado fundamental ya que determina las garantías que conforman una hipoteca, qué, no olvidemos, se trata de un préstamo con garantía hipotecaria.

Lo habitual es que encontremos dos grupos de garantías:

• La garantía real: en la que se contempla la responsabilidad hipotecaria sobre la vivienda o inmueble y, las acciones que la entidad financiera puede ejercitar en caso de incumplimiento del contrato
• La garantía personal: en la que se incluye el conjunto de responsabilidades y garantías adicionales. Dentro de estas garantías, se contempla tanto al titular como a los avalistas como garantes solidarios de la operación

Cláusulas abusivas del contrato de hipoteca

Sin embargo, hay otras cláusulas a tener en cuenta y que debes revisar si están reflejadas en tu contrato hipotecario, porque se trata de las denominadas cláusulas abusivas de las hipotecas y que puedes reclamar si se te han estado cobrando.

Las principales son:

• Cláusula suelo, la cual establece un límite mínimo del tipo de interés variable impidiendo que baje cuando baja el Euríbor. No se aplica desde el año 2013.
• Cláusula de vencimiento anticipado que permite al banco declarar vencido el préstamo y exigir su pago total en caso de impago de una o algunas cuotas, o si se incumple alguna de las obligaciones contractuales. Se sigue aplicando de manera muy limitada.
• Intereses de moratoria por la que se aplican intereses de demora excesivamente altos en caso de que el titular no pague puntualmente alguna cuota. En el 2016 se estableció un límite máximo del 3% adicional.
• Gastos de formalización que obliga al prestatario a asumir todos los gastos relacionados con la formalización del contrato hipotecario. Actualmente, se comparten entre ambas partes como podemos ver en la tabla del siguiente apartado.
• Hipotecas multidivisa que se conceden en otra divisa y un tipo de interés más bajo, pero sin explicar los riesgo de las fluctuaciones del tipo de cambio. Se declararon nulas en 2017.
• IRHP, un índice de referencia que se usa para calcular el tipo de interés, pero que es más alto y volátil que el Euríbor. En 2016 se obliga a sustituirlo por el Euríbor de manera obligatoria.

¿Cuánto cuesta un contrato hipotecario?

El contrato de hipoteca conlleva una serie de gastos que tras la reforma de la nueva Ley de hipotecas se comparten entre el titular del préstamo y la entidad que lo concede. Pero, ¿qué gasto corresponde a quién?

Por otro lado, hay que considerar otros gastos vinculantes como los honorarios de la inmobiliaria si la compra se realiza a través de ella, el IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), la comisión de apertura si el banco la aplica y los diferentes seguros que se desean contratar como el seguro de hogar, que, aunque no es obligatorio, sí es el más recomendado.

¿Cuánto le cuesta al cliente el contrato de hipoteca?

Los gastos totales que se integran en la operación de compraventa de una vivienda y que debe asumir el cliente alcanzan el 10% sobre el importe que financia el banco.

Consejos antes de firmar un contrato de préstamo hipotecario

La primera consideración antes de la firma de un contrato de hipoteca es leer y conocer las partes que componen el contrato.

Incluso, si la comprensión del documento lleva lugar a duda, es necesario consultar las explicaciones pertinentes a la propia entidad, o si la duda persiste, a profesionales independientes.

El contrato de hipoteca es uno de los documentos financieros más importantes en la vida económica de las personas. Se trata de un préstamo de larga duración, con influencia mensual en las economías personales. Por tanto, requiere de toda la atención posible.

Algunas acciones a tener en cuenta:

• Leer a fondo el contrato y comprobar que se entienden todas sus cláusulas
• Consultar aquellas cláusulas del contrato que no se comprendan
• Contrastar los datos del contrato, comprobando que se correspondan con los datos correctos y con la aplicación de la negociación de la hipoteca
• Guardar una copia del contrato

Aunque se suele considerar un trámite, ya que se da por supuesto que el acuerdo previo ya ha concurrido en las principales cláusulas del contrato (eventualmente es así) siempre se debe prestar atención a todos los detalles de esta importante operación financiera.

Actualizaciones del artículo

• Se incluye un cuadro resumen y enlazado interno (27/08/2024)
• Se añaden recomendaciones de hipotecas (09/08/2024)
• Se actualizó todo el contenido del artículo (05/08/2024)