Hipoteca Puente: Características, condiciones y ventajas

Dentro de los diferentes tipos de hipotecas, la hipoteca puente es un producto financiero con un objetivo muy concreto: siendo propietario de una vivienda hipotecada, adquirir otra vivienda unificando en una las dos hipotecas hasta la venta de la primera.
Se trata de una hipoteca muy particular, con unas características distintas a las hipotecas tradicionales, y con unas ventajas y desventajas que siempre se deben tener en cuenta antes de su contratación. Analizamos las hipotecas puente, que son, cómo funcionan, qué condiciones tiene y sus ventajas y desventajas.

¿Qué es una hipoteca puente?

Es un préstamo hipotecario que permite al propietario de una vivienda hipotecada comprar otra vivienda mientras se vende la primera. Realmente, vendría a ser una especie de ampliación de la hipoteca que cubre la adquisición de las dos viviendas.

Sin embargo, se trata de un producto financiero con un carácter temporal ya que se basa en la venta de la primera vivienda, para lo que se concede un plazo de tiempo.

Usualmente, en las hipotecas puente se aplican periodos de carencia en los que sólo se pagará intereses. Cuando se realiza la venta de la primera vivienda, se procede a la liquidación de la primera hipoteca y se ajusta el préstamo hipotecario sobre la recién adquirida.

Características de este préstamo hipotecario

Las características de este tipo de préstamo hipotecario son las que definen su funcionamiento. Como decíamos, se trata de una hipoteca que unifica la hipoteca de una casa que hemos puesto en venta y la hipoteca de una casa que queremos adquirir hasta que se venda la primera.

Pero, esto tiene un periodo limitado de tiempo, dependiendo de la propuesta, puede ser entre seis meses y cinco años.

1- El proceso comienza cuando se adquiere una nueva vivienda y se solicita la hipoteca puente. Se unifica lo que resta de hipoteca de la primera vivienda con la hipoteca para segunda y se utiliza como garantía la primera vivienda. En la este caso, como hemos dicho, se adquiere el compromiso de venta en un plazo determinado de tiempo.

2-Durante el tiempo en el que la primera vivienda se está vendiendo, se debería hacer frente a dos cuotas de préstamo hipotecario unificadas. Pero, generalmente, lo que se ofrece es un periodo de carencia determinado en el compromiso de tiempo para vender.

Ese periodo de carencia lo que hace es que sólo se paguen intereses eliminando la parte correspondiente a la amortización de capital. Es decir, se abarata la cuota de manera sensible temporalmente.

Es importante recordar que, si se acaba el plazo convenido para la venta de la vivienda, y a la vez se termina el plazo de carencia (que suele ser lo habitual) se deberá hacer frente al importe total de la cuota resultante de las dos hipotecas. Obviamente este es el principal riesgo de una hipoteca de estas características.

Cuando se vende la primera vivienda, se liquida con el dinero obtenido en la venta la deuda para poder ofrecer la venta con la vivienda libre de cargas. Es entonces cuando se puede formalizar una nueva hipoteca sobre la segunda vivienda, la que se va a adquirir.

Condiciones para que te concedan una hipoteca puente

En general las condiciones para este particular préstamo hipotecario son las mismas que para un préstamo hipotecario al uso, pero, con mayor nivel de filtro por parte de la entidad financiera.

Algunos factores que van a ser muy relevantes a la hora de valorar si se te concede o no son los siguientes:

1. Cuánta hipoteca queda por amortizar de la primera vivienda
2. La diferencia de valor entre la primera y la segunda vivienda
3. El nivel de endeudamiento del solicitante
4. El estado crediticio del solicitante

Resulta relativamente frecuente que los bancos que conceden hipotecas puente, además de la garantía de la primera vivienda, pidan garantías adicionales o avalistas.

Por otro lado, también resultar frecuente que para mejorar el producto se pida un nivel de vinculación elevado. El nivel de vinculación suele basarse en la contratación de productos de la misma entidad, los más habituales son:

1. Domiciliación de nómina (cuentas nómina)
2. Seguros de vida y hogar
3. Productos de ahorro, planes de pensiones

Por otro lado, es importante recordar que la hipoteca no siempre va a cubrir el 100% del precio de compra venta o el valor de tasación, con lo cual, para la diferencia es necesario tener capital ahorrado o acudir a financiación complementaria.

¿Qué bancos ofrecen una hipoteca puente?

En la actualidad no existen mucha oferta de los préstamos hipotecarios para cambiar de casa en los bancos que se publicite como tal. Repasando el mercado, tan sólo encontramos en catálogo anunciado de manera explícita el préstamo para cambiar de casa de Santander.

Sin embargo, esto no significa que los bancos no ofrezcan hipotecas puente. Simplemente se debe acudir a la entidad financiera con la que se desea tratar de establecer el préstamo y plantear la operación.

No es una operación que resulte excesivamente atractiva para los bancos, y, por tanto, suelen poner condiciones complejas y endurecer el acceso a este tipo de productos.