Nota aclaratoria de colaboraciones

Sin Comisiones colabora con algunas empresas, recibiendo en ocasiones una recompensa por cada cuenta que se abre utilizando nuestros enlaces. Sin embargo, esto no afecta ni a la puntuación ni a los productos que aparecen en la página. Puedes ver aquí la metodología que empleamos para realizar esta reseña, así como nuestros rankings y comparativas

Colaboramos con iAhorro para ofrecerte la mejor hipoteca en base a lo que necesites.

Novación de la hipoteca: qué es y qué gastos conlleva

Artículo creado en 29/09/2021. Revisado en 17/11/2022.

La novación en las hipotecas es una operación que permite, con la misma entidad donde está suscrito el contrato hipotecario, mejorar las condiciones de la hipoteca en diferentes aspectos. No es una operación gratuita, pero, resulta más económica que establecer una hipoteca nueva o una subrogación.
Vamos a conocer a fondo los aspectos importantes de la novación: qué es, cómo funciona, que permite modificar, cuánto cuesta y las ventajas y desventajas que puede presentar. Así como algunas modificaciones interesantes tras la reforma de la ley hipotecaria.

¿Qué es la novación de la hipoteca?

La novación de una hipoteca es como se conoce a la renegociación de una hipoteca con la entidad financiera que la concedió.

Se realiza siempre para tratar de mejorar las condiciones de préstamo hipotecario. Puede responder a iniciativa del propio cliente que considera que su hipoteca está desfasada respecto a la oferta de mercado.

También puede ocurrir cuando un cliente tiene una oferta de subrogación de la hipoteca, y la entidad financiera donde está alojado el préstamo hipotecario le propone una novación para mejorar las condiciones de su hipoteca.

Las áreas de mejora que pueden aplicarse en este situación son generalmente las siguientes:

  1. Ampliar o disminuir el capital del préstamo hipotecario
  2. Modificar los plazos de amortización
  3. Modificar los tipos de interés
  4. Cambiar el sistema de amortización
  5. Eliminar o incorporar garantías o avales personales
  6. Cambiar la divisa en la que está representada la hipoteca

Cuando se han acordado los cambios para hacer este trámite en el préstamo hipotecario, es necesario modificar el contrato existente. Esto requiere la formalización de escritura pública en la inscripción en el registro de la propiedad.

Por tanto, además de las posibles comisiones, puede conllevar gastos fundamentalmente de notario y de registro.

¿Cuánto tienes que pagar por hacer una novación de la hipoteca?

Antes de analizar los gastos de novación, hay que tener en cuenta que en general se considera más barato realizar el trámite mencionado que establecer un nuevo préstamo hipotecario.

El primer gasto tener en cuenta es la comisión de novación. Se aplica lo hace sobre el importe pendiente de la hipoteca en el momento de las modificaciones.

Cuando la modificación es sólo del plazo de amortización la comisión no puede superar el 0,1%. Cuando se aplica solamente sobre el tipo de interés no podrá superar el 0,15%. En cualquier caso, no podrá superar el 1%.  Este gasto, si se aplica, corre a cuenta del cliente.

Los gastos de notaría son variables y dependen del capital pendiente. Desde la nueva ley de hipotecas, este gasto se reparte a medias entre el cliente y el banco. Por lo que, el titular de la hipoteca sólo debería abonar el 50%.

Otro gasto a tener en cuenta es el de registro. Eventualmente este gasto también corresponderá al cliente, aunque hay entidades que ofrecen cubrirlo en determinadas propuestas.

Lo mismo ocurre con los de gestoría, que dependerá de la tarifa de la gestoría elegida, y que usualmente corresponderán al titular de la hipoteca.

Si se requiere gastos de tasación, generalmente este también corresponderá al cliente. Por último, el impuesto de actos jurídicos documentados, tras la modificación de la ley hipotecaria, corresponde a la entidad financiera. Por tanto, el cliente no deberá hacerse cargo de este gasto.

Condiciones para hacer una novación

Las novaciones hipotecarias se realizan inicialmente sobre las condiciones con las que se estableció el préstamo hipotecario que se desea mejorar. Esto implica que no es necesario estudios tan profundos o medidas de filtro para la propuesta como si fuera una nueva hipoteca.

Sin embargo, es posible, que la entidad financiera pueda solicitar datos actualizados, como, por ejemplo, los relativos al valor de tasación de la vivienda o al estado financiero y crediticio del solicitante.

En resumen, no es un proceso igual en cuanto a exigencia de condiciones que el de un préstamo hipotecario nuevo. Sin embargo, hay que tener en cuenta, que el banco no está obligado a ofrecer una novación.

Esta puede ser por iniciativa de la entidad financiera, pero también puede ser por iniciativa del cliente y el banco no aceptar las modificaciones.

Ventajas y desventajas de las novaciones hipotecarias

Para valorar las ventajas y desventajas de las novaciones hipotecarias hay que tener en cuenta que parten de una ventaja inicial clara: mejorar las condiciones de la hipoteca.

Ventajas

La principal ventaja de la novación de la hipoteca es que permite modificar las condiciones de préstamo hipotecario a un coste más bajo que, por ejemplo, la subrogación, y mucho más bajo que establecer una nueva hipoteca.

Otra ventaja a tener en cuenta, es que, tras la nueva ley hipotecaria, se han modificado a la baja las comisiones de novación, y también su oferta de vinculación frente a la subrogación.

Desventajas

Una desventaja obvia es que no se trata de una operación gratuita. Además de si se debe asumir las comisiones en caso de que se apliquen, existen gastos a los que el usuario deberá hacer frente.

Por otro lado, el aumento de los plazos de amortización o del capital financiado (habitual en este tipo de operaciones) no siempre es la mejor solución a largo plazo para abaratar una hipoteca.

¿Subrogación y novación hipotecaria es lo mismo?

No. De hecho, son términos muy diferentes. Aunque ambos hacen referencia a tratar de mejorar las condiciones de las hipotecas, los mecanismos que se proponen son muy distintos.

Subrogación y novación hipotecaria
Hipotecas con subrogación Novación de la hipoteca
Cambiar la hipoteca de banco para mejorar las condiciones Te mantienes en el mismo banco e intentas mejorar las condiciones de la hipoteca
Más cara Más barata

Preguntas frecuentes

Preguntas de los usuarios

Todavía no hemos recibido ninguna pregunta. ¡Sé el primero en preguntarnos!