Cómo cambiar nuestra hipoteca variable por una fija

La subida de los tipos de interés afectará a las hipotecas. Muchos hipotecados han comenzado a plantearse la opción de transformar sus hipotecas ligadas al Euribor por un tipo fijo.

Parece que la subida d ellos tipos de interés comienza a ser una realidad. Tras la pandemia de Covid19, y los atascos en el comercio mundial la inflación se ha disparado hasta cifras que hacía muchos años que no veíamos, por encima del 6%. Las consecuencias las vemos todos los días en forma de precios más caros en la gasolina, la comida, la vivienda y la energía.

Pero la inflación tiene a su vez otra derivada, y esta es las medidas necesarias para volver a “meter al genio dentro de la botella”. La forma de controlar la inflación suele venir de la política monetaria de los Bancos centrales, eliminando muchos de los estímulos artificiales que han puesto sobre la mesa durante estos años, y comenzando a pisar el freno de la economía. Por lo general, a nadie le gusta que la economía se enfríe: la bolsa suele sufrir, emprender nuevos proyectos es más difícil y endeudarse con un banco supone un coste más alto.

Hacia muchos años que los tipos de interés no suscitaban tanto revuelo como en las dos últimas semanas, y es que la anomalía de unos tipos negativos por casi una década nos ha acostumbrado a una política de dinero `prácticamente gratuito, donde hemos llegado a ver cosas como que los bancos cobrasen por los depósitos en vez de pagar por ellos.

La subida de tipos de interés que ya esta descontando el mercado no afectará a todos por igual y con relación a las hipotecas, la peor noticia es para aquellos que tengan su hipoteca referenciada a un indicador como el Euribor, es decir, las hipotecas de tipo variable.

¿Por qué aumenta la inflación?

La inflación, el coste de los bienes y servicios en general, está siendo impulsada por la escasez de suministros en todo el mundo tras la vuelta al comercio después de los cierres de la pandemia de COVID.

La escasez de microchips, que ha provocado problemas de suministro de artículos que van desde las consolas hasta la tecnología de los coches, ha sido uno d ellos principales ejemplos. La escasez de coches nuevos, siguiendo con el mismo ejemplo, ha repercutido en el mercado de coches usados que han visto como se revalorizaban más de un 20% en pocos meses.

Por otro lado, la subida de los precios del gas se ha traducido en un fuerte aumento de los costes energéticos de los hogares justo a tiempo para la llegada del invierno.  Las tarifas fijas de energía más baratas han desaparecido, lo que significa que es muy difícil ahorrar en cuando a la energía para un hogar estándar.

Qué significan las subidas de tipos de interés para las hipotecas

El Banco Central Europeo fija el tipo de interés de la eurozona. Este interés se aplica al dinero que los bancos y otras instituciones se prestan entre sí a corto plazo.

El tipo de interés del BCE afecta a los préstamos a corto plazo, como la deuda de las tarjetas de crédito y las hipotecas de tipo variable, que, a diferencia de las hipotecas de tipo fijo, tienen un tipo de interés que sube y baja dependiendo de un índice de referencia cada mes.  Por el contrario, los tipos a largo plazo de las hipotecas a tipo fijo no suelen verse afectados por las variaciones del tipo de interés de los bancos centrales.

Los actuales tipos de interés han estado en negativo durante varios años, una anomalía histórica que supone un estímulo constante de la economía. La pregunta que todo el mundo se hace es ¿Qué pasara cuando los tipos vuelvan a terreno positivo?

Ventajas y desventajas de unos tipos de interés más altos

Si tenemos una hipoteca u otro tipo de préstamo, el aumento de los tipos de interés es algo que debemos tener en cuenta.  Puede haber formas de aprovechar este cambio en las condiciones del mercado.

Los tipos de interés en toda la zona euro han estado extremadamente ajos durante varios años. El Banco Central Europeo aun no ha anunciado una subida de los tipos oficialmente, pero el mercado ya ha comenzado a descontar hasta dos y tres subidas antes de 2023.

El cambio es reseñable, sin embargo, como podemos ver en el siguiente gráfico, la media del Euribor históricamente ha estado en torno al 2%, con máximos superiores al 5% durante lo más intenso de la crisis financiera de 2008.

Fuente: FuturFinances

Los tipos de interés más altos pueden ser una buena noticia. Los ahorros en una cuenta bancaria o en un depósito nos darán más rentabilidad. Hay algunas formas de aprovechar la subida de los tipos de interés, o al menos de limitar su impacto negativo. También, algunas inversiones de renta fija, aquellas que ya recojan el aumento de tipos nos volverá a ofrecer oportunidades interesantes desde el punto de vista del ahorro y la inversión.

Por el momento, los tipos de interés no están subiendo precisamente con rapidez, lo que significa que el rendimiento total de estas inversiones probablemente seguirá siendo pequeño. En el ámbito de las hipotecas, si tenemos contratada una a tipo fijo, esta no se verá afectada por las nuevas subidas, lo que nos permitirá limitar nuestros gastos.

Por otro lado, los tipos de interés más altos encarecen los préstamos y las hipotecas. Los propietarios de viviendas en ciudades con inmuebles de alto precio, como Madrid y Barcelona, podrían pagar cientos de euros más en las cuotas mensuales de hipoteca. Para una hipoteca estándar de 150.000 euros a 30 años, una subida del Euribor hacia el 2% podría suponer entre 150 a 200 euros mensuales.

Además de las hipoteca variables, los tipos de interés más altos también afectan a otras líneas de crédito, como a los préstamos para automóviles, consumo o estudios.

¿Qué significan los tipos de interés para los que compran una vivienda?

Si estás pensando en obtener una hipoteca, los cambios en los tipos de interés pueden hacerte reflexionar sobre ello. Como ya hemos dicho, cuanto más alto sea el tipo de interés, más altas serán las cuotas. Por el contrario, un tipo de interés bajo puede ser una señal para precipitarse en cuanto a la búsqueda de vivienda.

Un posible aumento de los tipos de interés también puede reducir la cantidad de productos hipotecarios disponibles, ya que los bancos tratan de eliminar las ofertas de hipotecas con tipos más bajos de su gama de productos.

Todavía es pronto para ver las subidas de tipos traducidas a toda la oferta de hipotecas de las entidades financieras, con lo que si estás pensando en comprar una casa a corto o medio plazo, aún existirán buenas ofertas con tipos de interés reducidos.

¿Qué significan los tipos de interés para los hipotecados?

Si tienes una hipoteca a tipo fijo, los nuevos tipos de interés no te afectarán en nada. Enhorabuena. En el caso de las hipotecas a tipo variable, los cambios suelen tener un efecto inmediato, ya que las cuotas mensuales de la hipoteca aumentan cuando los tipos de interés suben.

Si estás en una hipoteca variable estándar, tus pagos podrían aumentar un 0,20% (teniendo en cuenta el salto del -0,5% al -0,3%), ya que la mayoría de las hipotecas variables siguen la referencia del Euribor. Lo mismo puede decirse de las personas con otros préstamos, como tarjetas de crédito, ya que los tipos más altos también tendrán un efecto negativo, a menos que los préstamos en cuestión sean de tipo fijo.

Cómo pasar de una hipoteca variable a una hipoteca fija

Las hipotecas variables tienen una ventaja y un inconveniente. Su ventaja es que son más baratas por regla general, aplicándose un diferencial pequeño respecto al índice de referencia, como un 0,99% más Euribor. La desventaja es la incertidumbre, y esta incertidumbre lleva asociada el riesgo de que el Euribor se dispare hacia cifras importantes.

Hasta ahora la realidad ha sido que la mayoría de las personas que firmaron una hipoteca variable en nuestro país han salido ganando. Los tipos han pasado del entorno del 5% al 0%, y las cuotas que han ido pagando mensualmente también lo han hecho. Parecía que esta política de tipos bajos no iba a acabarse y muchas nuevas hipotecas (en torno al 40%) en el último lustro también se han firmado a tipo variable. Esta estrategia parecía ganadora, excepto por una condición, que los tipos de interés cambiaran.

Parece que todo va camino de un Euribor en positivo para 2023 con lo que el tipo variable comenzará a ser más caro. En este contexto ¿Es posible cambiar una hipoteca variable por una fija? La respuesta es sí,  a través de dos métodos: La subrogación y la novación.

Cambiar una hipoteca variable por subrogación

La subrogación es el proceso por el cual otro banco nos hace una oferta mejor por la hipoteca que ya tenemos, con mejores condiciones y precios. Podemos conseguir cambiar nuestra hipoteca variable por una de tipo fijo en otra entidad. La subrogación es una fórmula en auge, que parece que vamos viendo cada vez más en nuestro país.

¿Cuál es su coste? Además de los gastos de notaría registro y gestoría, deberemos afrontar una nueva tasación de la vivienda por la nueva entidad, y una comisión de en torno al 0,15% durante los tres primeros años de vigencia del nuevo contrato.

Cambiar una hipoteca variable por novación

La novación de la hipoteca es otro tipo de fórmula en la que buscamos rehacer ciertos términos y condiciones del contrato que tenemos vigente con nuestra entidad financiera . Según la hipoteca que hayamos firmado, podemos tener unas u otras comisiones y gastos, en muchas es normal establecer una clausula por novación de 0,15%. Nuestro banco puede acceder a cambiar algunos términos o no hacerlo, en este caso no podríamos llevar a cabo la novación

¿Cuál es su coste? Como en el caso de la subrogación, los costes de gestoría, notaría y registro correrían de nuestra cuenta, además, si tenemos una comisión por novación sobre el dinero pendiente de amortizar, esta puede llegar al 0,15% durante tres años. En el caso de la novación no será necesaria una nueva tasación ya que seguiremos trabajando con la misma entidad financiera.

¿Es posible cancelar mi hipoteca?

Si, también es otra opción para pasar nuestra hipoteca variable a fija. El caso de la cancelación es algo más complejo y caro ya que deberemos hacer frente a todos los gastos y comisiones asociados que figuraban en nuestro contrato. Las comisiones de cancelación pueden llegar a ser del entorno del 0,50% del total del capital prestado, además de los gastos asociados. Si volvemos a pedir una hipoteca, pero esta a tipo fijo, deberemos volver a correr con todos los gastos de apertura.

Pasos para cambiar mi hipoteca de variable a fija

• Lo primero es tratar de estudiar al máximo el mercado hipotecario y ver que entidades ofrecer el tipo de producto que queremos y cuales son los costes.
• Una vez que tengamos claro que queremos y por qué, lo mas fácil es hablar con nuestro banco y plantearle una novación, algo que nos facilitará mucho las cosas. Es muy probable que nos pueda ofrecer algo muy parecido a lo que encontramos en otra entidad, pero sin tener que asumir los costes de un cambio de banco.
• Si decidimos cambiar de entidad, necesitaremos rehacer la mayor parte de los pasos que hicimos al contratar la hipoteca, documentación, tasación, etc. Es importante hacer cálculo del ahorro que nos supone el cambio de entidad, restando todos los nuevos costes.