Alquiler con opción a compra en España: ¿es realmente una buena alternativa?

¿Estás cansado de ver tus euros desaparecer de tu cuenta para pagar el alquiler? ¿Y la idea de adquirir tu piso propio cada vez se vuelve más cercana? Entonces, déjanos decirte que el alquiler con opción a compra es una fórmula que combina lo mejor de ambos mundos: te permite vivir en la casa de tus sueños (o casi) mientras decides si dar el paso definitivo hacia comprar la propiedad. Pero, ¿es realmente una buena opción para ti? Te ayudamos a averiguarlo en este artículo.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

Es un contrato mixto que une un arrendamiento tradicional con una opción de compra futura. En otras palabras, alquilas una vivienda, vives en ella durante un período acordado y, al finalizar ese tiempo, tienes el derecho (pero no la obligación) de comprarla a un precio previamente establecido. Durante el alquiler, una parte de las mensualidades pagadas puede descontarse del precio final de compra, dependiendo de lo pactado.

Es un sistema no tan conocido en España, pero que presenta aristas muy interesantes. En otros países como en Reino Unido, es más popular y se lo conoce con el nombre de “Rent to buy” o “Shared ownership”, mientras que en Italia se ha desarrollado más en los últimos años debido a la dificultad de acceso a las hipotecas.

¿Es una buena opción para tí?

Esta modalidad puede ser especialmente atractiva para:

• Jóvenes y parejas que aún no han acumulado suficiente ahorro para una entrada, no están seguros de comprometerse con el pago de una hipoteca, pero desean tener la oportunidad de asegurar una vivienda para su futuro.
• Personas con perspectivas de mejora económica, que prevén un aumento en sus ingresos y podrán afrontar la compra más adelante. ¡Enhorabuena si estás en este grupo!
• Para los indecisos, quienes dudan sobre la zona o la vivienda, ya que permite «probar» la casa y el vecindario antes de comprometerse a una compra definitiva.

Ventajas de este sistema

Desventajas para considerar

Aspectos fiscales e impositivos

Al optar por esta modalidad de alquiler con opción a compra, se deben tener en cuenta las cuestiones fiscales:

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este impuesto se paga cuando se realiza una transmisión de bienes entre particulares, y el alquiler con opción a compra se encuentra en esta categoría. ¿Cuándo se paga? Cuando cuando se firma el contrato de alquiler con opción a compra y lo paga el inquilino (futuro comprador).

La cantidad de dinero a abonar dependerá de si en el contrato hay un precio específico por la opción de compra, el ITP se calcula sobre ese valor. Si el precio no está especificado o es inferior al 5% del valor total de la vivienda, se tomará el 5% del valor total de la vivienda como referencia. El porcentaje a pagar varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda.
Veámoslo con un ejemplo, imagina que firmas un contrato de alquiler con opción a compra por una vivienda que cuesta 200.000 €. En el contrato, se establece que la opción de compra tiene un coste de 5.000 €. Si la comunidad aplica un ITP del 6%, pagarás 300 € por ese impuesto (6% sobre 5.000 €). Si en el contrato no se menciona el precio de la opción de compra, se tomará el 5% del valor total de la vivienda (en este caso, 10.000 €), y el impuesto se calcularía sobre esa cantidad.

Declaración en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

A diferencia del ITP que solo afecta al inquilino, este impuesto afecta a ambas partes.

Para el arrendatario (futuro comprador) el dinero pagado por la opción de compra no tiene efecto inmediato en su declaración de IRPF. Si finalmente compra la vivienda, el precio pagado por la opción de compra se sumará al precio final de compra. Si, siguiendo el ejemplo anterior, pagaste 5.000€ por la opción de compra y luego pagas 200.000 € por la vivienda, Hacienda considerará que el precio final de la propiedad es 205.000 €.

Para el propietario la lógica es la misma. Si recibe un dinero por la opción de compra y finalmente la venta se lleva a cabo, ese importe formará parte del precio de venta final y se tributará en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como una ganancia patrimonial.
¿Y qué sucede si el inquilino decide no comprar la propiedad? Si el inquilino no ejerce la opción de compra y el propietario se queda con ese dinero, entonces lo deberá declarar como rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF.

Otros aspectos impositivos

No debemos olvidarnos que la prima de opción de compra que se paga al principio del contrato puede estar sujeta a IVA a un tipo general del 21%. El porcentaje del impuesto variará según cómo se estructuren los pagos.

Y otro impuesto a tener en cuenta es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía según la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad, entre el 0,5% y el 1,5%.

Tipo de viviendas a las que se puede acceder

Este tipo de operaciones de compra venta es más común en promociones de obra nueva, donde las constructoras buscan facilitar la venta de inmuebles. Sin embargo, también es posible encontrar particulares que ofrecen esta modalidad, especialmente en mercados donde la venta de viviendas es más lenta.​ Claramente, no es la opción más utilizada en el rubro inmobiliario, pero no por ello debes descartarla sin antes analizar si se adapta a tus necesidades.

En definitiva, el alquiler con opción a compra puede ser una alternativa interesante si buscas flexibilidad y tiempo para consolidar tu situación financiera antes de adquirir una vivienda. Como siempre recomendamos, es crucial analizar detenidamente las condiciones del contrato, las implicaciones fiscales y tu situación personal antes de embarcarte en esta opción. Leer en profundidad los contratos, evaluar diferentes propiedades y solicitar asesoramiento profesional te ayudará a tomar la mejor decisión adaptada a tus necesidades.