El Mercado Hipotecario avisa de una nueva Burbuja Inmobiliaria

Algunos mercados ya superan los niveles anteriores a la crisis de 2008

La pandemia de coronavirus, los confinamientos y la posterior reacción de los Bancos Centrales y los Gobiernos han presionado al mercado hacia niveles de sobrecalentamiento que no se veían desde la burbuja de 2006-2007, la previa a la crisis financiera e inmobiliaria de 2008.

Según varios analistas, y en especial la casa Bloomberg “Los grandes estímulos que han ayudado a la economía mundial a recomponerse tras el coronavirus, están también alimentando un segundo problema: las burbujas en el sector inmobiliario”, reza un informe de Niraj Shah.

Los analistas que siguen el mercado inmobiliario siguen repitiendo la frase «desde 2005″ o »desde 2007″. Quizás esto debería comenzar a preocuparnos, ya que esto nos llevaría a estar encima de una burbuja como la que se vivió en aquellos años. Pero el peor problema de las burbujas es saber cuándo se está en una.

Los bajos tipos de interés de las hipotecas y la enorme demanda han impulsado un repunte de los precios de la vivienda durante el último año. En Estados Unidos y en Europa hemos asistido a como los compradores se han hecho con casi toda la oferta disponible de viviendas nuevas y de segunda mano, en medio de un enorme desplazamiento de la población de las ciudades a los suburbios.

La crónica falta de construcción tras la crisis financiera de 2008 ha hecho que los constructores tengan serias dificultades para satisfacer la nueva demanda con una oferta adecuada. Este desequilibrio ha disparado los precios de las viviendas.

La naturaleza incierta de una burbuja ha llevado a muchos analistas a comparar el mercado actual con el que teníamos justo antes del crack financiero de 2008. Aun así, muchos de ellos han tratado de detallar que estas últimas subidas de precios tienen posiblemente más relación con la falta de vivienda que con las características de las hipotecas que se dan. Aquellas hipotecas denominadas “ninja” (no income-no job-no assets = sin ingresos-sin trabajo- sin activos).

Un recuerdo de 2008

Los estímulos fiscales a un nivel nunca visto, junto con una tasa de ahorro obligada por los confinamientos a causa del Covid-19, la restringida oferta además de la expectativa en una rápida recuperación económica post-pandemia, han avivado a los bancos a facilitar el acceso a crédito, los Gobiernos e instituciones han aprobado planes de incentivos fiscales a la compra de vivienda y muchas personas han entrado en el mercado al buscar nuevos lugares para teletrabajar o cambiar de zona de residencia tras unos duros confinamientos.

El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell por su parte ha declarado que "No veo las preocupaciones de estabilidad financiera que existen en torno al sector inmobiliario. Desde la Reserva Federal no vemos malos préstamos ni precios insostenibles”.

Pero el hecho de que el mercado tenga un aspecto diferente a nivel macroeconómico no significa que no haya fuertes similitudes con el periodo justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008.

Según el informe de Bloomberg, “la evaluación de riesgos está dando señales de alarma, la intensidad no era tal desde los años previos a la crisis de 2008”. Sin embargo, también argumenta que “pese a que estas señales de riesgo están creciendo, es más probable esperar un enfriamiento del mercado que un colapso”.

La clave radica en las tasas de interés, cuando los tipos suban, los créditos inmobiliarios comenzarán a encarecerse; será en ese momento cuando podremos ver realmente como de sólido es el mercado inmobiliario sobre el que estamos.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Pregunte a dos economistas galardonados con el Premio Nobel y la respuesta será radicalmente simple: "Es imposible saber con seguridad si algo es una burbuja", dijo Richard Thaler a Eugene Fama "¿Cuál es la burbuja?", añadió. "¿La subida? ¿La bajada? ¿La subida posterior?".

Sin embargo, hay casos que parecen "burbujas" (Thaler suele citar el mercado inmobiliario de la década de los 2000), lo que ha provocado un gran debate entre los economistas para definir exactamente qué es.

El economista de Harvard, Robin Greenwood analizó 40 casos en los que los precios de las acciones han aumentado más del 100% y descubrieron que un "fuerte aumento de precios no predice, en promedio, rendimientos inusualmente bajos en el futuro".

Es decir, una rápida subida de los precios no significa una caída inevitable (aunque sí se encuentran pruebas de la mayor probabilidad de una caída). El hecho de que los precios suban muy rápido no significa que sea una burbuja en peligro de estallar.

Pero las burbujas son algo más que un aumento exponencial de los precios, también suelen implicar un espíritu de exuberancia, de asunción de riesgos y un frenesí que suelen acompañarlos.

Según Robert Shiller "Una burbuja es un momento en el que el aumento de los precios en algunos mercados atrae mucha atención (...). He estado pensando en la epidemiología, y los florecimientos de las burbujas especulativas son una especie de epidemia de una idea, de una sensación de lo que uno debe hacer con su vida o su ocio o de lo que es genial".

En general, lo que la gente busca para determinar si puede haber una burbuja en el mercado inmobiliario es la rápida revalorización de los precios, y que esta se desvincule, al menos en parte, de las razones fundamentales por las que los precios aumentan o disminuyen normalmente (como la oferta o la demanda).

Sin embargo la historia de la crisis inmobiliaria de 2008 aún sigue debatiéndose una década después, y aún no tenemos un criterio claro sobre cómo decidir si algo es una burbuja, especialmente mientras está ocurriendo.

Reduciendo el riesgo

Para tratar de limitar los riesgos de otra burbuja, muchos países están tomando medidas para no sobrecalentar más el mercado. Podemos ver como los porcentajes de préstamo hipotecario sobre el valor de compra de las viviendas, están viéndose reducidos a alrededor del 80%; e incluso algunos gobiernos como el neozelandés, directamente a eliminado incentivos a la inversión inmobiliaria (fondos, REIT’s, etc).

Pese a estas medidas y las que puedan llegar, el riesgo existe y es de mayor gravedad cuando se da de forma generalizada, como en el momento actual. El índice de precios del FMI (Fondo Monetario Internacional) ya está por encima de los niveles que marcó en 2008.

Este índice recoge los datos de precios de las viviendas de 57 países, y en 55 de los 57 los precios de las casas no han dejado de subir. Como escribe Niraj Shah en su informe “no es necesaria mucha memoria para recordar un tiempo en el que una subida de precios descontrolada provocó una crisis”.

Lo que nos dicen los indicadores

Para tener una idea un poco más profunda de lo que está pasando en el mercado inmobiliario a nivel global, y en España, debemos bucear en los datos que se disponen tanto de precios como de riesgos. Vamos a verlos uno por uno:

Índice Core-Logic Home Price

Posiblemente el indicador más sencillo de cuánto ha superado la demanda a la oferta es el índice de precios a nivel nacional. En el caso de Estados Unidos tenemos el indicador de precios de la casa de análisis de datos de vivienda Core-Logic, que se disparó un 11,3% interanual en marzo.

Esto supone una gran subida respecto a la de febrero, del 10,4%, y el mayor ritmo de crecimiento de los precios desde marzo de 2006. En términos intermensuales, los precios aumentaron un 2% respecto a los niveles de febrero.

La casa de análisis financiero considera que este impulso se irá enfriando durante el próximo año. El desgaste de los altos precios de la vivienda probablemente reducirá algunas compras, y la aceleración de la construcción de nueva vivienda ayudará a la oferta en los próximos meses, según CoreLogic. Aun así, el crecimiento interanual de los precios debería alcanzar el 3,5%, ya que la persistente demanda mantiene vivo el repunte, según CoreLogic en un informe reciente.

"Los posibles compradores siguen motivados por los tipos hipotecarios históricamente bajos, con lo que prevemos una demanda sostenida en el verano y a principios del otoño".

Índice S&P CoreLogic Case-Shiller

Por otra parte, una medida de la inflación de los precios de la vivienda, más centrada en las ciudades, registró un resultado similar la semana pasada. Los precios de la vivienda en las áreas urbanas aumentaron un 12% interanual en febrero, según el índice de precios de la vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller, el principal índice de precios de la vivienda en EE.UU. desde hace más de tres décadas.

La lectura señala el mayor crecimiento de los precios desde 2006 y supera ligeramente el aumento anual anterior del 11,2%.

La inflación fue generalizada. Los precios de las viviendas subieron en las 20 ciudades estadounidenses que componen el estudio, y en 19 se aceleró el crecimiento interanual de los precios de enero a febrero.

Bloomberg Ranking: Nivel de riesgo por país

El estudio de Bloomberg analiza el mercado inmobiliario y el riesgo de un posible crack desde cinco fuentes distintas: El crecimiento nominal, el crecimiento del crédito, la relación entre precio y renta, la relación entre precios e ingresos y el incremento real de los precios.

• La clasificación de los países con mayor riesgo según este estudio es: Canadá, Suecia y Nueva Zelanda. Con todos estos indicadores en su zona más peligrosa.
• Les siguen EEUU, Dinamarca, Noruega y el Reino Unido, con algunas señales preocupantes pero con algunos indicadores con lecturas más moderadas.
• Por último el top 10 lo completan Bélgica, Francia y Austria.

España ocupa la posición 17 de este índice, alejada de los países más expuestos. Los datos de riesgo de subidas de precios y su relación con rentas y con ingresos arrojan valores por el momento, intermedios. El crecimiento nominal de los precios, sin descontar el efecto de la inflación, se sitúa en apenas un 2%.

El acceso a crédito no es como en 2008

Desde la crisis de 2008, a las personas con menos ingresos les resulta más difícil comprar una vivienda. Los porcentajes que financian las entidades ya ha dejado atrás los años en los que se podía superar el 100% del valor de una vivienda, y actualmente se sitúan alrededor del 80%.

Aunque muchos han criticado estas normas por considerarlas demasiado estrictas, ya que excluyen a los compradores con menos recursos de la posibilidad de ser propietarios de una vivienda, estas políticas también han reducido el riesgo de que la gente deje de pagar sus hipoteca y el sistema se desmorone.

Además, muchas personas (principalmente las de mayores ingresos) han ahorrado mucho dinero durante el último año. La tasa de ahorro de los hogares españoles se ha situado en niveles no vistos desde lo peor de la crisis en 2009, cuando alcanzó el 13,4%.

Hoy en día el comprador de vivienda tiene mayor poder adquisitivo y es más solvente que en los años previos a la crisis inmobiliaria. Tras la pandemia, la compraventa de vivienda se está volviendo a acelerar en nuestro país:

El factor más importante es la escasa oferta.

Muchos analistas están enfocando este aumento de precios global no en la irracionalidad de los actores, sino en la baja oferta del mercado inmobiliario.

La entrada en el mercado de muchos nuevos compradores de vivienda no supondría un gran problema si el mercado pudiera absorberlos. En cambio, lo que hemos visto es un grave problema de acceso a nuevos inmuebles, es decir, el mercado no está siendo capaz de absorber toda la demanda existente, ya sea con vivienda nueva o de segunda mano.

Un informe de Freddie Mac determinó en 2018 que la escasez de viviendas se situaba en 2,5 millones de casas; en 2020, esa cifra se disparó aún más, hasta los 3,8 millones, tan sólo en Estados Unidos.

En lo referente al alquiler estamos viendo cifras también alarmantes: la oferta no es capaz de asumir la gran demanda de alquiler en nuestro país, un problema que solo hace que acentuarse según la ratio de alquiler-vivienda propia sigue decantándose por la primera.

Sea o no una burbuja, la situación actual es poco sostenible

Los precios están subiendo, la propiedad de la vivienda está cada vez más fuera del alcance de muchas personas, y la alternativa (el alquiler) es también cada vez más cara, especialmente en las zonas más ricas en empleo del país como son Madrid y Barcelona.

No hay suficientes viviendas para satisfacer la demanda de los futuros propietarios, y no hay suficientes viviendas para satisfacer la demanda de los inquilinos.

Por eso, para una persona normal, la terminología sobre las burbujas no debería ser ninguna preocupación. La mayor preocupación es que cuando quieras mudarte a un nuevo trabajo, tus hijos crezcan o tus padres quieran jubilarse, no habrá casas disponibles para comprar o alquilar. Y lo que debería ser un recurso abundante, se ha ido convirtiendo poco a poco en el mayor dolor de cabeza para cualquier familia.