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¿Qué es un REIT? Ventajas y desventajas de la inversión en inmuebles

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La inversión inmobiliaria es una de las fórmulas más habituales para ahorrar en nuestro país. Es más que común comprar vivienda para mantener a largo plazo, como un depósito de valor lejos de la volatilidad de los mercados o de la pérdida de poder adquisitivo de mantener efectivo. A menudo, la gente asocia la inversión inmobiliaria con la venta de casas o el alquiler, sin embargo tener y gestionar una vivienda en alquiler, o más de una, es un trabajo al que muchos no están dispuestos y no es para menos.

Cuando se compra o vende una propiedad se necesita tiempo, un capital inicial grande y hacer muchos trámites burocráticos. Pero aunque creas que este tipo de inversión no es para ti, no deberías descartar la inversión inmobiliaria por completo.

Existe una formula sencilla para poder invertir en el mercado inmobiliario, sin asumir grandes costes, sin dedicar tiempo a la búsqueda de una vivienda adecuada y sin tener un gran capital inicial. Estos son los REITS, los Real Estate Investment Trusts (o en España, SOCIMIS – Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Estos vehículos de inversión inmobiliaria pueden ser la solución para diversificar y ampliar tu cartera de inversiones.

¿Qué es un vehículo de inversión inmobiliaria o REIT?

Para ver de forma fácil que son los REITS, nada más sencillo que entenderlos como una especie de fondo de inversión. Mientras que los fondos de inversión utilizan el dinero de los inversores para comprar acciones, bonos o deuda a corto plazo, un REIT permite a los inversores, de forma similar, poseer una parte de los bienes inmuebles que tiene el REIT, además estos bienes inmuebles generan ingresos a través de los alquileres, con lo que desde el primer día obtendremos ingresos en efectivo vía dividendos.

Estas carteras inmobiliarias pueden contener una mezcla de tipos de propiedades dependiendo del REIT que elijamos como inversores. El REIT compra las propiedades y luego alquila el espacio inmobiliario a otras empresas o particulares. El flujo de ingresos que genera el alquiler se distribuye luego en forma de dividendos a los accionistas.

Dependiendo de nuestros intereses, conocimientos u objetivos podremos seleccionar un tipo de REIT u otro.  Por ejemplo, un REIT de atención sanitaria puede poseer instalaciones de enfermería especializada, centros de residencia para personas mayores, consultorios médicos y hospitales. Mientras que un REIT de oficinas puede poseer parques de oficinas, propiedades en distritos comerciales o incluso rascacielos. Otros tipos de REITs son los residenciales, los logísticos, los hipotecarios o incluso los de tierras rústicas que poseen y alquilan terrenos agrícolas a granjeros.

Aunque la mayoría de los REIT están registrados en la bolsa correspondiente como la de Madrid, Barcelona, Londres, Frankfurt o Nueva York, es importante saber que no todos cotizan. Esto se debe a que hay REITS que prefieren mantenerse como privados lejos de los requisitos que establecen las bolsas de cada país. En España todas las SOCIMIS están obligadas a cotizar, podemos encontrar a la mayoría negociándose en el BME Growth (Antiguo Mercado Alternativo Bursátil) y a un puñado de ellas, las más grandes por volumen de activos, en el Mercado Continuo (Lar España, Merlín Properties, Colonial y Árima).

 Es importante saber en qué tipo de REIT estamos invirtiendo, en base a su volumen, su liquidez en el mercado, el tipo de activos en los que se especializa y la bolsa en que lo hacen, ya que según sus características podemos encontrarnos con diferentes ventajas y desventajas que hay que tener en cuenta.

¿Cuáles son las ventajas de los REIT que cotizan en bolsa?

Como con cualquier decisión de inversión, es esencial sopesar los pros y los contras antes de actuar. Estas son algunas de las ventajas de añadir REITs a nuestra cartera de inversión:

Diversificación

Una de las primeras recomendaciones que debemos tener siempre en cuenta cuando estemos construyendo o re balanceando una cartera de inversión es mantenerla siempre diversificada. El viejo cliché de no poner todos los huevos en la misma cesta es una idea tan básica pero tan válida hoy como lo ha sido siempre.

Cuando se trata de invertir, en lugar de mantener todo el dinero en una sola acción o incluso en un solo fondo de inversión, por muy convencidos estemos de su éxito en el futuro, invertir en diferentes tipos de activos, sectores, países y bolsas es una forma de protegernos de las caídas o de aprovechar el crecimiento cuando algunos mercados entran en caída libre.

Los REIT, aunque son similares a los fondos de inversión, son una forma relativamente sencilla de diversificar su cartera añadiendo bienes inmuebles, por ello, aprovecha todo su potencial rodeando tu inversión en REITS, un activo relativamente poco volátil que nos aporta ingresos en efectivo recurrentes con otras inversiones de mas crecimiento.

Tiempo

Cuando se habla de una cartera de inversiones, a menudo se recomienda el sector inmobiliario como opción para diversificar la cartera. Los REITs proporcionan esa diversificación al mismo tiempo que permiten a los inversores no tener que intervenir en comparación con la gestión directa de la venta o alquiler de un bien inmueble. Gestionar activamente un inmueble o varios consume una gran cantidad de tiempo y energía, por ello si invertimos a través de un REIT, aunque la rentabilidad que podamos obtener sea probablemente menor, nos ahorraremos muchos trámites y esfuerzos.

Liquidez

Al contrario de lo que podríamos creer en un principio, la realidad es que el mercado inmobiliario en su conjunto es bastante poco líquido. Esto quiere decir que si hemos ahorrado en un inmueble y necesitamos venderlo para hacer frente a algunos gastos, ya sean inesperados u ordinarios, realizar una venta a un precio razonable puede suponer todo un reto. Casi todos hemos visto la realidad de tratar de desprenderos de una vivienda con prisas y los precios inevitablemente bajan en picado. Sin embargo, dado que los REIT funcionan como acciones normales en las bolsas de valores, es mucho más sencillo comprar y vender cuando queramos. Si nos surge cualquier imprevisto podemos vender unas pocas acciones en tan solo unos minutos a un precio de mercado razonable.

Fiscalidad sencilla

Los impuestos siempre son algo complicado y que a nadie le gusta pensar. Cuando vendemos un inmuebles debemos enfrentarnos al pago de varios impuestos, tales como la plusvalía municipal, el IRPF, el Impuesto de Sociedades, IVA, Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales… Aunque todos los impuestos pueden ser complicados, la forma en que como inversores en un REIT debemos afrontarlos cambia enormemente.

Cuando como accionistas recibimos un ingreso vía dividendos deberemos declarar (por lo general los brokers lo hacen directamente) este ingreso al tipo del IRPF vigente cuando realicemos la declaración de la renta como ingresos de capital mobiliario. La retención de impuestos es automática si el REIT es español y si es extranjero nos retendrán el impuesto en el país de origen y luego podremos compensar en la renta para evitar la doble imposición. Tan solo cuando vendamos deberemos igualmente declarar esta venta, ya sea a beneficio o a perdida nuevamente en el IRPF anual como ganancias de capital.

Inconvenientes de los REITs que cotizan en bolsa

Como hemos visto, es bastante fácil argumentar a favor de añadir algunas acciones de REITs a tu cartera. Sin embargo, antes de tomar cualquier decisión de inversión, es esencial que tener también en cuenta la otra cara de la moneda. Hemos recopilado algunos de los inconvenientes de los REIT:

Impuestos sobre los inmuebles y los REITS

Aunque los REITs no afectan al pago de impuestos sobre la propiedad como accionista, debemos tener en cuenta los impuestos sobre la propiedad en la zona (país, región…) en la que nuestro REIT invierte ¿Por qué? A medida que los impuestos sobre los inmuebles aumentan, así como el trato fiscal que se dé a estos vehículos de inverso y sobre los que ya ha habido mucha polémica en nuestro país, puede haber menos beneficios para transferir a los accionistas.

En España las socimis no pagan Impuesto de Sociedades si cumplen un requisito esencial: repartir al menos el 80% de sus beneficios en forma de dividendos. Hace algo mas de un año el Gobierno cambió la legislación para que estos vehículos de inversión pasasen a pagar al menos un 15% de impuesto por los beneficios no distribuidos, sin embargo la realidad es que la gran parte de las socimis de nuestro país reparten el 100% del beneficio en forma de dividendo con lo que este impuesto no tendría una repercusión real.

Sin embargo, es importante considerar la socimi en la que invertimos tanto por el régimen fiscal como por el tipo de activos y regiones en las que invierte.

Tipos de interés

Normalmente, cuando los tipos de interés suben, los precios de las acciones de los REIT bajan. Aunque muchas personas entienden este momento como una oportunidad vender antes de que los precios bajen más, es recomendable siempre revisar nuestro plan de inversión y los objetivos que tengamos a largo plazo.

Las decisiones de vender o mantener deben basarse en estos planes y objetivos. Sin embargo, si somos propensos a la impulsividad o tenemos dificultades para desentendernos del ruido del mercado, podemos optar por invertir en REITs a través de un ETF diversificado. Cuanto mas racionales seamos en la inversión, mas diversificación tengamos y mas tiempo mantengamos nuestras posiciones mejores resultados obtendremos.

En qué se diferencian los REIT cotizados en bolsa a los privados

Los REIT no cotizados son solo ofertados a inversores cualificados o institucionales debido a que se consideran inversiones ilíquidas porque no pueden venderse fácilmente en el mercado abierto como los REITS que cotizan en bolsa. Esto es una desventaja importante para cualquier inversor con un horizonte temporal corto o que pueda necesitar vender su inversión para obtener efectivo.

Además, como cualquier otra inversión no cotizada el valor de las acciones es difícil de determinar porque no hay un precio de mercado disponible en todo momento. Las elevadas comisiones iniciales y los grandes costes de transacción son también típicos de los REIT no cotizados.

A algunas personas les interesan los REIT no cotizados porque pueden ofrecer una mayor rentabilidad a través de dividendos y menos volatilidad. Sin embargo este tipo de inversión solo debería considerarse para aquellos inversores que ya tienen otras posiciones en acciones no cotizadas y una cartera con una diversificación muy importante.

¿Cómo añadir REITs a mi cartera de inversiones?

Una vez que hayamos pensado en los pros y los contras de los REIT, podemos determinar si esta estrategia de inversión se ajusta a nuestras necesidades. Si la respuesta es si, ya estas listo para comprar tus primeras acciones de REIT, pero ¿Cómo puedes añadir los REITS a tu cartera? La realidad es que es mucho más fácil de lo que podría parecer.

Como con cualquier opción de inversión, es fundamental hacer los deberes para poder tomar una decisión informada. Antes de comprar nuestras primeras acciones deberemos hacernos algunas preguntas como : ¿Cuánto tiempo lleva este REIT funcionando? ¿Cuál ha sido su rendimiento en el pasado? ¿Qué estrategia sigue para comprar, vender o alquilar sus activos?

Si detectamos un REIT que se ajusta a nuestra cartera y objetivos la forma de comprarlo es muy fácil. Abriremos una cuenta de inversión en un bróker de acciones. Existen muchos, pero por eso tenemos una de las mejores comparativas de brokers para invertir en dividendos. Una vez tengamos abierta nuestra cuenta tan solo tendremos que buscar nuestro REIT a través de su ticker (los símbolos que aparecen para resumir el nombre de la acción, por ejemplo NASDAQ:TSLA), y comprar todas aquellas acciones que queramos. A lo largo del tiempo podremos ir controlando los cobros de los dividendos y el movimiento del precio de la acción.

Si no nos convence la compra directa de acciones de un REIT, tenemos la opción de invertir en un fondo de inversión o ETF que invierta en REITs. Este segundo enfoque es una opción más libre para aquellos inversores que quieran que los profesionales tomen las decisiones de compra o simplemente tener una cartera tan diversificada de REITS de múltiples países como sea posible.

 Como hemos visto en este artículo la inversión en REITS es una alternativa muy interesante para tener exposición al mercado inmobiliario de manera fácil, sencilla y con la mayor liquidez posible. Al ser empresas que reparten dividendos constantemente son también una gran alternativa para aquellos ahorradores que quieran recibir un flujo de efectivo constante, tanto para complementar su salario, su pensión o simplemente como un ingreso extra.

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Hector Sanmiguel