Hipoteca 100% de financiación: ¿Dónde conseguirla?

Las hipotecas al 100% de financiación son un préstamo hipotecario poco habitual. Suele reservarse a financiar la compra de viviendas del propio banco o en situaciones de muy elevada solvencia y garantías del solicitante.

Repasamos las principales características que suelen presentar las hipotecas con el 100% de financiación. Analizaremos los requisitos habituales y también profundizaremos en tres de las mejores hipotecas con financiación ampliada del mercado, junto a los pros y contras de este tipo de financiación.

¿Qué es una hipoteca 100%?

Las hipotecas al 100% son aquellas destinadas a financiar el total de la compra de una vivienda sin tener que dar una entrada por ello. Es decir, el comprador no tiene por qué tener ahorrado el 20% restante a la financiación estándar de una hipoteca, sino que el banco le cubrirá por completo la vivienda.

Por norma general, cuando queremos solicitar este tipo de producto al banco, este nos financiará una hipoteca al 80%, pero, en muy raros casos al 100%, ya que es muy arriesgado, debido al riesgo de impago ya que las cuotas mensuales son más elevadas.

Tipos de hipoteca 100%

Dentro de las hipotecas al cien por cien de financiación, podemos diferencias dos tipos principales: las hipotecas 100% de viviendas bancarias y las hipotecas 100 de viviendas libres. Veamos, a continuación, sus características:

¿Qué distingue a una hipoteca al 100% de financiación?

Para empezar, hay que señalar que las hipotecas al 100% de financiación son un producto que, como tal, apenas se publicita. Esto significa que va a resultar muy complicado encontrar una, sin tener en cuenta las hipotecas de inmuebles que comercializan las propias entidades bancarias.

Ahora bien, que no se publiciten, no significa que no existan o no se puedan llegar a negociar y solicitar.

La principal diferencia entre una hipoteca al 100% de financiación y otros préstamos hipotecarios reside, precisamente, en la posibilidad de financiar el importe total necesario para la adquisición de la vivienda. Es decir, el 100% del valor de compra que pueden incluir los gastos de la operación, como veremos más adelante.

Sin embargo, al margen de esta característica, el resto de características de este tipo de hipoteca será muy similar a cualquier hipoteca convencional, sólo que, endureciendo los requisitos en algunos apartados concretos:

• Pueden tener mayor nivel de exigencia en cuanto a garantías
• Pueden resultar más caras

Este tipo de hipotecas se podrán conseguir en dos escenarios bastante concretos:

• Cuando se adquieren viviendas de la propia entidad financiera: esta es una posibilidad que muchas entidades financieras contemplan: aumentar el límite de financiación para facilitar la venta de su parque inmobiliario
• Cuando se tiene un elevado nivel de solvencia y garantías: por ejemplo, puede tratar de solicitar una hipoteca al 100% de financiación alguien con un gran nivel de solvencia y otro inmueble libre de cargas de valor similar o inferior al que se va a adquirir

Sin embargo, hay que valorar que no se trata de una opción sencilla y fácil de encontrar fuera de estos dos supuestos. Incluso, en el caso de las hipotecas sobre viviendas del banco, no siempre se nos va a ofrecer este tipo de ventaja.

Requisitos para conseguir una hipoteca al 100% de financiación

A la hora de valorar los requisitos para poder optar a un préstamo hipotecario con el 100% de financiación, debemos partir de los requisitos habituales de cualquier hipoteca que, como ya indicamos, pueden endurecerse en algunos aspectos.

De esta manera, algunos requisitos que siempre estarán presentes en una hipoteca sin ahorros serán los siguientes:

• Ingresos estables (y por encima de la media)
• Ausencia de deudas, con especial atención a la deuda financiera
• Buen historial crediticio
• Garantías propias o de terceros (este aspecto se suele endurecer a medida que aumentan o el plazo de amortización o el porcentaje de financiación)

En general, como podemos comprobar, se trata de una lógica que se puede aplicar a todos los préstamos hipotecarios en la que, a mayor plazo de amortización y/o a mayor cantidad de financiación, más duras serán las condiciones de acceso y las exigencias de garantías y avales.

¿Qué bancos conceden hipotecas al 100%?

Si analizamos la oferta hipotecaria en la actualidad, comprobaremos que realmente, de manera explícita, sólo encontramos una hipoteca que como tal se anuncie capaz de financiar el 100%. 

Como ya citamos anteriormente, esto no significa que no sea factible negociar con prácticamente cualquier banco, siempre que se vaya adquirir una vivienda de la entidad o se disponga de una solvencia y garantías muy elevadas.

Al no tener posibilidad de elaborar un ranking amplio sobre hipotecas a 100%, citaremos algunas de las hipotecas que mayor financiación ofrecen de manera expresa en sus fichas de producto.

Como veremos, salvo el caso de Santander, son hipotecas con financiación hasta el 90%.

¿Es posible conseguir una hipoteca al 100% sin aval?

No es imposible, pero realmente es complicado. Hay que pensar que los supuestos en los que se suelen conceder estas hipotecas son muy concretos, y, en todos los casos, van a requerir condiciones especiales, generalmente más complejas que en una hipoteca convencional.

Podría ser posible no tener que recurrir a un aval de terceros en caso de tener una solvencia muy elevada, o tener garantías suficientes, que el banco considerara adecuadas para cubrir el riesgo de conceder toda la financiación de la operación de compra.

No obstante, no se trata de una opción al alcance de cualquier perfil de usuario, por lo que, conviene comparar hipotecas, estudiar antes las opciones y el perfil propio por si no se reúnen las condiciones necesarias para solicitar este tipo de préstamos hipotecarios.

¿Es posible solicitar una hipoteca 100 y los costes adicionales?

Conclusión y opiniones sobre las mejores hipotecas al 100%

No podemos hablar de un segmento de hipotecas al 100% de financiación de la misma forma que, por ejemplo, hablamos de hipotecas a tipo fijo, variable, o incluso de hipotecas mixtas o hipotecas jóvenes.

Esto es porque no existe como tal una gran oferta explícita de préstamos hipotecarios que sean capaces de financiar el 100% del valor de la operación de compra de una vivienda.

Sabemos, porque es un modelo de propuesta relativamente común, que se puede obtener una ampliación de la financiación cuando se adquiere una vivienda propia de la entidad financiera que ofrece el préstamo.

También sabemos, que, en caso de tener una elevada solvencia y garantías y avales suficientes, es posible llegar a negociar un préstamo hipotecario que pueda tener tanto la financiación como el plazo de amortización ampliados. Aunque se trata de negociaciones específicas con el banco.

Por otro lado, aunque a priori pueda parecer una ventaja el hecho de no tener que aportar ninguna cantidad de dinero a la hora de realizar la operación, porque todo lo financia la hipoteca, a largo plazo este tipo de hipotecas resultan bastante más caras.

Por tanto, puede ser un modelo de hipoteca con financiación ampliada al que se recurra en caso de solvencia extrema, o en caso de adquirir una vivienda del banco y necesitar ampliar la financiación. Pero, antes de contratarla, resulta interesante explorar otras posibilidades.

Una hipoteca 100% es para ti si…

Llegados a este punto es probable que aún te preguntes si una hipoteca 100% es para ti o no. La solución es sencilla, esta es la que recomendamos:

• Si te la dan, bienvenida sea. A todos nos gusta que el banco nos de el 100% de tasación del valor de la vivienda. Es una opción más que acertada.
• Confías plenamente en el banco. No olvides que al final la hipoteca es de un inmueble propio de la entidad. El banco actúa como inmobiliaria en estos casos.

Actualizaciones del artículo

• Se sustituye la oferta de hipoteca de Unicaja por la hipoteca de imaginBank (07/11/2023)
• Se añade información sobre las hipotecas 100%; se amplían sus ventajas y desventajas; se ofrecen consejos para elegir una hipoteca 100; se actualizan el TIN y la TAE de la hipoteca variable Santander y de la hipoteca fija Unicaja, así como sus condiciones; se incluye una nueva pregunta frecuente (30/10/2023)