Las mejores hipotecas sin entrada: ¿Cómo conseguirlas?

Una hipoteca sin entrada es un préstamo hipotecario en el que la entidad financiera proporciona el valor total de la operación, por lo que el cliente no tiene que aportar cantidad alguna para la compra, a excepción de los gastos correspondientes.

¿Qué es una hipoteca al 100×100?

Como ya hemos adelantado, las hipotecas al 100% son aquellas destinadas a financiar el total de la compra de una vivienda sin tener que dar una entrada por ello. Es decir, el comprador no tiene por qué tener ahorrado el 20% restante a la financiación estándar de una hipoteca, sino que el banco le cubrirá por completo la vivienda.

Por norma general, cuando queremos solicitar este tipo de producto al banco, éste nos financiará una hipoteca al 80%, pero, en muy raros casos al 100%, ya que es muy arriesgado, debido al riesgo de impago ya que las cuotas mensuales son más elevadas.

No obstante, no son específicamente hipotecas al 100 para jóvenes, porque como vemos solo ABANCA puede llegar a conceder ese incentivo. Por otro lado, la particularidad de este tipo de préstamo hipotecario es que son válidos solo para primeras viviendas y en la mayoría de casos, solo para algunas comunidades autónomas.

En esta tabla únicamente encontramos la hipoteca joven BBVA, la hipoteca joven Santander y la de Bankinter como aquellas disponibles para residentes en toda España, así como la de Caja Rural que también se concede en todas las comunidades donde la entidad tiene presencia.

Pero no solo los jóvenes pueden pedir una hipoteca sin entrada o que, al menos, financie más del 80%. Como verás a continuación, hay otras soluciones para pedir una hipoteca sin ahorros si no perteneces a este colectivo.

¿Cómo conseguir una hipoteca al 100?

Para empezar, hay que señalar que las hipotecas al 100% de financiación son un producto que, como tal, apenas se publicita. Ahora bien, esto no significa que no existan o no se pueda llegar a negociar y solicitar una hipoteca sin entrada. Estos son los otros escenarios posibles, además de las ya mencionadas hipotecas joven:

Aval ICO del Gobierno de España

Tanto para los jóvenes menores de 35 años como para las familias con hijos menores a cargo, el Gobierno ha lanzado los llamados avales ICO (Instituto de Crédito Oficial), los cuales cubren el 20% del valor de la primera vivienda que el banco no financia.

Estas son las entidades ya suscritas y autorizadas para ofrecer esta solución:

Viviendas propias de los bancos

Las hipotecas sobre viviendas pertenecientes a bancos suelen ofrecerse con ventajas y bonificaciones. Una de estas ventajas, más común desde hace unos años, es ofrecer el máximo de financiación, es decir el 100% del valor de la compra o tasación de la vivienda (siempre el menor de los dos).

Los principales portales inmobiliarios bancarios, o en el que los bancos tienen oferta propia, son:

• Haya Real Estate (BBVA
• Altamira (Banco Santander)
• Casaktua (Banco Santander)
• Diglo (Banco Santander)
• Bankinter portal inmobiliario
• Solvia (Banco Sabadell)
• Servihabitat (Kutxabank)
• InmoCaixa (CaixaBank)
• Ibercaja Inmuebles
• Ruralcentral (Caja Rural)
• Unicaja Inmuebles

Solvencia económica y avales propios

Tener un elevado nivel de solvencia demostrable es otra de las vías para tratar de obtener una hipoteca sin aportar entrada.

En cualquier caso, esto va directamente relacionado con las garantías. Alguien con una solvencia probada podrá aportar garantías y avales personales sin recurrir a terceros para alcanzar el máximo de financiación

Sobreescritura para tener una hipoteca sin pagar entrada

Una opción que no hemos contemplado, por sus implicaciones, es la de realizar una sobreescritura en el valor de una vivienda para no tener que pagar entrada y financiar el 100% de la hipoteca.

El motivo de no contemplarla, a pesar de ser una opción legal, es que puede tener consecuencias para el usuario en el futuro. El procedimiento habitual para una sobreescritura sería el siguiente:

• Se acuerda entre las partes el valor de compra
• Se modifica por la parte vendedora la escritura aumentando el valor en relación al porcentaje que no cubre la hipoteca
• Se firma la hipoteca sobre el valor aumentado de la escritura

Por ejemplo, si se va a comprar una vivienda que vale 100.000 €, se ajusta la escritura a un valor de 120.000 € para obtener una hipoteca que, financiando sólo el 80% de los 120.000 € cubre el coste real de la vivienda.

Es importante tener en cuenta que desde Sin Comisiones no recomendamos esta solución, ya que las condiciones proporcionadas por el banco, en caso de descubrir la sobreescritura, pueden llegar a modificarse, perjudicando al hipotecado.

Requisitos de una hipoteca sin ahorros

Las condiciones y requisitos para obtener hipotecas sin entrada parten de las mismas que para cualquier préstamo hipotecario, es decir:

1. Capacidad legal de contratar una hipoteca
2. Ingresos estables y suficientes para asumir el préstamo hipotecario
3. Ausencia de deudas, en especial las financieras
4. Garantías o avales propias o de terceros
5. Documentación habitual

Sin embargo, en el caso de las hipotecas sin entrada hay que hacer especial incidencia en dos cuestiones:

1. La buena salud financiera: este apartado es fundamental. Una buena salud financiera significa no sólo tener solvencia comprobada, sino también estabilidad laboral o de ingresos demostrable, y un nivel de deuda (especialmente financiera) muy bajo
2. Opciones de avales y garantías solidos: hay que tener en cuenta que negociar con el banco financiar el 100% de la compra de la vivienda, se aumenta en un 20% el riesgo de la entidad. Esto significa, con bastante probabilidad, que los niveles de avales y garantías sean superiores

¿Es posible conseguir una hipoteca sin ahorros ni aval?

Tal y como funciona en la actualidad el mercado hipotecario es prácticamente imposible conseguir hipotecas sin avales ni entradas.

Puede ser que, en casos excepcionales de solvencia extrema, los bancos puedan llegar a negociar este tipo de operaciones. Pero para la media de usuarios, no aportar avales ni entrada no son opciones compatibles.

Conclusión y opiniones sobre las mejores hipotecas al 100%

No podemos hablar de un segmento de hipotecas al 100% de financiación de la misma forma que, por ejemplo, hablamos de hipotecas a tipo fijo, variable, o incluso de hipotecas mixtas.

Esto es porque no existe como tal una gran oferta explícita de préstamos hipotecarios que sean capaces de financiar el 100% del valor de la operación de compra de una vivienda y, en ciertos casos, conlleva ciertos requisitos como los de edad en las hipotecas jóvenes.

Sin embargo, sabemos, porque es un modelo de propuesta relativamente común, que se puede obtener una ampliación de la financiación cuando se adquiere una vivienda propia de la entidad financiera que ofrece el préstamo.

También sabemos, que, en caso de tener una elevada solvencia y garantías y avales suficientes, es posible llegar a negociar un préstamo hipotecario que pueda tener tanto la financiación como el plazo de amortización ampliados. Aunque se trata de negociaciones específicas con el banco.

Por otro lado, aunque a priori pueda parecer una ventaja el hecho de no tener que aportar ninguna cantidad de dinero a la hora de realizar la operación, porque todo lo financia la hipoteca, a largo plazo este tipo de hipotecas resultan bastante más caras.

Por tanto, puede ser un modelo de hipoteca con financiación ampliada al que se recurra en caso de solvencia extrema, o en caso de adquirir una vivienda del banco y necesitar ampliar la financiación. Pero, antes de contratarla, resulta interesante explorar otras posibilidades.

Alternativas a los préstamos hipotecarios sin entrada

En el caso de que, finalmente, no puedas conseguir el acceso a una hipoteca al 100% de financiación, te recomendamos considerar las siguientes alternativas:

Ahorrar para la entrada

Es la solución más sensata, es decir, llegar a reunir el importe total que nos supone la entrada de la vivienda que es del 20% sobre el valor de la vivienda. A su vez, debes ahorrar otro 10% para los gastos hipotecarios adicionales.

Pensar en comprar una vivienda más barata

Otra solución más que viable y razonable. Si no puedes ahorrar el dinero que te supone la entrada de la vivienda que quieres comprar, pero sí es suficiente para adquirir otra más barata, decántate por esta última si igualmente cubre la mayor parte de tus preferencias.

Solicitar un préstamo personal

Es una fórmula que se utiliza con relativa frecuencia. Se trata de calcular el dinero que hace falta para cubrir la entrada de la hipoteca y pedir un préstamo personal para complementarlo. Esto se puede realizar a través de la misma entidad bancaria o en otra diferente. No obstante, es una operación financiera que implica mayor nivel de endeudamiento.

Actualizaciones del artículo

• Se añade cuadro resumen y enlazado interno (27/08/2024)