Esto debes saber sobre la Oferta Vinculante: FEIN y FIAE, ¿Por qué es importante?
Cualquiera que esté en proceso de contratar una hipoteca habrá oído hablar de la oferta vinculante, pues se trata de uno de los pasos esenciales para concretar las condiciones del préstamo. La oferta vinculante consiste en un documento pensado para brindar los mayores niveles de claridad al adquiriente de un préstamo y es necesario que sepas cuáles son los puntos de negociación esenciales que debe contener.
La entrega de la oferta vinculante hace más real todo el proceso de la hipoteca, y aunque algunos pueden sentirse intimidados al abordar preliminarmente las cláusulas finales del contrato, la verdad es que con este documento tienes la oportunidad de analizar con detalle y tal vez por última vez, todos los elementos que dan forma a la hipoteca que estás a punto de contratar.
En este artículo te explicaremos qué es la oferta vinculante y cuál debe ser su contenido, de esta manera te asegurarás de aclarar cualquier duda que poseas respecto a las futuras cláusulas del contrato.
¿Qué es la oferta vinculante?
Se trata de un documento sencillo (de menos de cinco páginas) en el que la entidad financiera hace una relación detallada de las cláusulas más relevantes del contrato de préstamo hipotecario, con la intención de dejar claro al cliente las condiciones reales a las que se está obligando.
Se denomina “vinculante”, porque con su entrega el banco se compromete a cumplir fielmente las condiciones ahí expresadas, por lo que no podrá la entidad financiera omitir en este documento ningún dato de interés financiero en perjuicio del adquiriente. Se trata de un documento cuya entrega es una obligación por parte del banco.
¿Cuándo se entrega la oferta vinculante?
Una vez que el adquiriente ha cumplido con todos los requisitos para optar al préstamo hipotecario, y ha entregado toda la documentación correspondiente, llega el momento de firmar el contrato de hipoteca. Pero no sin antes recibir la oferta vinculante.
Este documento generalmente es entregado al adquiriente en un lapso no menor de tres días antes de la fecha fijada para la firma del contrato.
¿Por qué es importante la oferta vinculante?
Un contrato cuyas cláusulas no estén perfectamente claras para todas las partes será siempre un contrato viciado y por ende susceptible de anulabilidad. Es por esto que las entidades bancarias deben entregar todos los datos referentes a las condiciones financieras del producto que están ofreciendo. De esta manera tanto el banco como el adquiriente se aseguran de que están concediendo la voluntad de contratación en base a una información veraz y legítima.
La oferta vinculante es un documento tan importante que aconsejamos lo conserves aún después de firmada la hipoteca. Pues en caso de que el banco posteriormente pretenda cambiar las condiciones del pacto, o incluir cláusulas desconocidas, puedes probar ante un juez que se han omitido dolosamente ciertos elementos del contrato, y que por ende tu consentimiento no es válido, lo que traerá como consecuencia la nulidad del contrato y posibles sanciones por fraude para la entidad financiera.
En este sentido se puede afirmar que, además de ser un documento con gran valor informativo, posee también valor probatorio ante posibles conflictos.
Plazo de validez de la oferta vinculante
Es importante que entiendas que la oferta vinculante es un documento con una duración limitada. Con la intención de otorgar al cliente un lapso de tiempo suficiente para estudiar con detenimiento las condiciones contenidas en la oferta, el documento tiene una validez que generalmente ronda los catorce días hábiles.
La norma es que en ningún caso la oferta vinculante sea menor de diez días hábiles. Algunas entidades se apegan a este mínimo y otras conceden unos días más. Lo cierto es que vencido su lapso de validez, la entidad no estará obligada a mantener las mismas condiciones indicadas en el documento, por lo que es esencial que el cliente comunique oportunamente si acepta o rechaza la oferta.
Contenido de la oferta vinculante
Una oferta vinculante se considera completa cuando incluye la siguiente información:
- La oferta vinculante debe indicar los datos de la entidad de crédito así como los del intermediario financiero, de ser el caso.
- Debe mencionar claramente cuál es el importe máximo de concesión, es decir, la cantidad de dinero que el banco cubrirá respecto al valor del inmueble.
- Asimismo, debe indicar con exactitud la duración del préstamo, incluyendo la periodicidad y el número de pagos.
- Debe hacer una descripción detallada de las características principales del crédito, incluyendo el tipo de interés y la Tasa Anual Equivalente (TAE).
- Debe incluir una tabla de amortizaciones.
- Por otro lado, debe indicar los datos referentes a costes que debe soportar el adquiriente.
- Otro dato importante que debe incluir la oferta vinculante es la relación de todas las cláusulas contractuales que puedan afectar la cuota hipotecaria.
- Debe indicar explícitamente cada una de las obligaciones que adquiere el cliente respecto al banco.
- Tendrán también que estar expresados los riesgos de la hipoteca.
- En general, deberá detallar todas y cada una de las cláusulas que afectan al préstamo hipotecario.
¿Está el cliente obligado a aceptar la oferta vinculante?
La respuesta es no. La oferta es un documento vinculante para el banco, en el sentido de que una vez que la emite se compromete a cumplir las condiciones en ella expresadas. Pero respecto al cliente, este documento no emite vinculación legal a menos que sea aceptado. En este sentido, el cliente siempre tendrá la facultad de expresar si acepta o rechaza la oferta que le ha comunicado el banco.
De hecho, el adquiriente puede incluso dar una aceptación parcial, comunicando al banco que rechaza algunas de las cláusulas y proponiéndole una renegociación. Caso en el cual el banco decidirá si mejorar o no la oferta.
Por otra parte, el cliente sí está obligado a dar respuesta dentro del lapso de vigencia de la oferta vinculante, puesto que vencido tal lapso el banco no estará obligado a mantener la proposición. La omisión de respuesta por parte del ofertado se considera un rechazo.
¿Se puede renegociar las condiciones del préstamo después de la oferta vinculante?
Para obtener las mejores condiciones financieras de tu préstamo, es necesario que entiendas que tú como cliente no eres el único interesado en contratar la hipoteca. La verdad es que a la entidad financiera también le conviene que decidas contratar con ellos, al final de eso viven ¿no?
Una vez que tienes esto claro comprenderás que puedes negociar casi cualquier punto de tu hipoteca, y el momento idóneo para hacerlo es justo antes de la firma. Es por esto que te recomendamos analices con detenimiento cada uno de los puntos contenidos en la oferta vinculante y si alguno no te conviene, siéntete libre de proponer una nueva negociación al banco, así casi siempre lograrás mejorar al menos parcialmente las condiciones que te han propuesto. Algunos de los puntos que más suelen ser negociados son los relacionados con comisiones como la de apertura o amortización anticipada, así como el diferencial y las vinculaciones.
¿Qué es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)?
La Ficha Europea de Información Normalizada es el nombre que la nueva legislación ha otorgado a la oferta vinculante entregada por bancos y demás entidades financieras a sus clientes diez días antes de la firma final del contrato hipotecario.
Este documento es entregado de manera obligatoria desde el 16 de junio del 2019 en cumplimiento de la nueva ley hipotecaria y tiene como finalidad sustituir la antigua Ficha Informativa Personalizada (FIPER).
Anteriormente, este tipo de proposiciones se hacían a través de la FIPER, cuya principal diferencia en relación con la FEIN es que aquella no tenía carácter vinculante para la entidad. Lo que significaba que bien podían los bancos ofrecer ciertas condiciones financieras y luego cambiarlas. El objetivo de la FEIN es garantizar mayor claridad a los clientes.
Es importante distinguir este documento de la Ficha Informativa Precontractual (FIPRE) la cual tiene como finalidad recoger las condiciones estándares de los productos financieros ofrecidos por el banco. La FEIN se caracteriza por ser un documento contentivo de una oferta personalizada, es decir que las condiciones en ella expresadas son particularmente diseñadas de acuerdo a las previas negociaciones realizadas con el cliente.
¿Qué es la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE)?
Al igual que la FEIN, la FIAE es un documento que el banco deberá otorgar de manera obligatoria al cliente con una antelación de al menos diez días naturales antes de la fecha de firma del contrato. En esta ficha se expresan ciertos elementos relevantes tales como:
- Los índices de referencia utilizados por la entidad para establecer el tipo de interés del préstamo.
- El límite mínimo de interés. El cual tiene mayor relevancia en las hipotecas de tipo variable.
- La advertencia de que puede ocurrir el vencimiento anticipado del préstamo producto del incumplimiento.
- La forma en que se distribuirán los gastos relacionados a la contratación del préstamo.
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