Valor Catastral de una Vivienda, ¿Por qué es TAN importante?

Cada vez que realizamos un trámite fiscal, como pagar nuestros impuestos, observamos la referencia al valor catastral y éste, además, es distinto al valor comercial del inmueble. Pero ¿de dónde sale esta valoración? Y ¿Cuál es su utilidad? Son preguntas que debes haberte hecho más de una vez y creemos que es hora de obtener las respuestas.

Aunque parezca complicado, la verdad es que averiguar la valoración catastral de una vivienda puede resultar bastante sencillo con sólo seguir una serie de pasos. Una vez que manejes ciertos conceptos básicos, serás capaz de calcular el valor de los impuestos a pagar por transacciones inmobiliarias como la compra y venta de viviendas.

En el presente artículo nos hemos dispuesto a explicarte los aspectos más relevantes sobre el cálculo del valor catastral de las viviendas, para ello analizaremos conceptos como qué es catastro, cómo obtener el registro catastral de una vivienda, cómo determinar el valor catastral y cuál es su diferencia con el valor comercial.

¿Qué es el Catastro Inmobiliario?

Empecemos por entender que cuando hablamos de valor catastral nos referimos a una valoración de la vivienda hecha por una autoridad competente: Catastro. Se trata entonces de una oficina dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública cuyo objetivo principal es llevar un registro administrativo de todos los inmuebles ubicados en todo el territorio nacional.

Su funcionamiento está regido por la Ley de Catastro Inmobiliario y se aplica tanto a inmuebles urbanos y rústicos como a aquellos de características especiales taxativamente enumerados en el artículo ocho de la mencionada ley.

Valor Catastral

Ahora que ya sabes qué es Catastro y cuál es su función, pasaremos a explicarte en qué consiste el valor que esta institución atribuye a cada inmueble.

El valor catastral es el resultado de un proceso administrativo de tasación llevado a cabo por expertos del Catastro municipal, siguiendo los lineamientos legales para ello. Una vez determinado, este valor queda plasmado en la referencia catastral del inmueble.

De acuerdo al artículo 22 de la Ley de Catastro Inmobiliario, el valor catastral está compuesto por dos elementos principales: El valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

Su cálculo se realiza de acuerdo a una serie de criterios delimitados por la ley, los cuales comprenden la localización y circunstancias urbanísticas del inmueble; las condiciones de la edificación tales como el costo de su ejecución (honorarios profesionales y materiales) así como también el uso, la calidad y la valoración histórico-artística que ésta pueda poseer; de igual forma se toman en cuenta las circunstancias actuales del mercado y cualquier otro factor considerado relevante por el tasador.

La determinación del valor catastral se hace mediante la aplicación de la denominada Ponencia de Valores, el cual es un documento municipal realizado por la Dirección General de Catastro y en el que se recogen los criterios y elementos tendientes a la valoración de los inmuebles.

Importancia del Valor Catastral

Generalmente pensamos que el valor comercial de nuestro inmueble es realmente el único importante, pero la verdad es que el valor catastral también tiene gran relevancia, sobre todo cuando está tratando de comprar o vender una vivienda. Esto debido a que el valor del mercado actúa como limitante para el catastral. De igual forma, es importante saber el valor catastral real de un inmueble porque en base a éste se calculará la cantidad a pagar por concepto de IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

Otros impuestos que se basan en el valor catastral de los inmuebles son:

1. El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
2. El Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
3. El Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como Plusvalía Municipal).
4. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).
5. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

A manera de ejemplo, imagina que estás intentando comprar una casa pero el valor catastral es más alto de lo debido, esto directamente va a influir sobre el valor de venta que se verá también elevado injustificadamente.

Para detectar este tipo de vicios puedes contratar un tasador privado que determine el valor de tu vivienda, si el resultado no concuerda con el valor reflejado en catastro, puedes iniciar un proceso de Discrepancia Catastral para que se compruebe cuál es la valoración real y se rectifique la información registrada sobre tu inmueble.

¿Cómo averiguar el Valor Catastral de tu vivienda?

Si no tienes claro cuál es el valor catastral actual de tu vivienda y lo necesitas para hacer tus declaraciones de impuestos, puedes acudir a cualquier de los siguientes medios para averiguarlo:

1. Por vía telefónica. Marca al número telefónico correspondiente a la oficina municipal de catastro que te corresponde, solicita el valor catastral de tu vivienda indicando el código de la referencia catastral que le fue asignado.
2. Por internet. Debes ingresar a la sede online de catastro e introducir tu código de referencia catastral para obtener el valor catastral de tu inmueble.
3. Con el IBI. Si en tu última declaración de este impuesto has guardado una copia del recibo, puedes revisarla y encontrarás reflejado el valor del inmueble. Si no posees la copia del recibo, puedes también solicitarla por internet o acudiendo al ayuntamiento.
4. Por último, puedes también acudir físicamente a la oficina de catastro de tu municipio llevando la referencia catastral del inmueble y tu documento de identidad y se te entregará inmediatamente el avalúo catastral de tu vivienda.

¿Cómo registrar una vivienda en el Catastro?

Si tu vivienda aún no está inscrita en Catastro, hay tres procedimientos administrativos que puedes seguir para registrarla:

1. Puedes apersonarte ante la oficina de Catastro del municipio que te corresponde y presentar la declaración.
2. Puedes contratar los servicios de un notario o registrador de la propiedad quien deberá remitir la comunicación al Catastro Municipal.
3. También puede quedar inscrito el inmueble como resultado de un procedimiento de inspección llevado a cabo con fines de comprobación o investigación tributaria.

¿Cómo obtener la referencia catastral de tu inmueble?

Habrás escuchado hablar de referencia catastral y seguramente te la han solicitado al intentar averiguar el valor catastral de tu vivienda. Cuando hablamos de referencia catastral nos referimos a un código alfanumérico de veinte caracteres que es asignado por la oficina de catastro a cada uno de los inmuebles que reposan en sus registros. Este número viene siendo la identificación oficial de tu vivienda, tal y como tu documento de identidad.

Si no estás seguro de saber cuál es la referencia catastral de tu vivienda, puedes revisar entre tus recibos de Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la verás reflejada. De igual forma, puedes buscar el código alfanumérico en cualquier documento de compraventa que poseas sobre el inmueble.

Si ninguno de los métodos anteriores te ha dado resultado, puedes consultar tu código a través de la sede electrónica de catastro y seguir los siguientes pasos:

1. Ingresa a la página web de catastro.
2. Introduce los datos de ubicación del inmueble (provincia y municipio).
3. Elige el tipo de vía y el nombre de la calle en la que se ubica el inmueble.
4. Rellena los campos de número de bloque, puerta, escalera y demás detalles que permitan identificar con exactitud el inmueble.
5. Haz clic en “datos y consulta descriptiva y gráfica”.
6. Descarga la información obtenida.

¿Cuál es la diferencia entre el valor catastral y el valor comercial?

La relación entre el valor catastral y el comercial es innegable, de cierta forma el valor comercial del inmueble sirve como una especie de límite para el valor catastral, puesto que la ley establece en el segundo numeral del artículo 23, que “el valor catastral no podrá superar el valor del mercado”.

En este sentido, el avalúo catastral no debe exceder el equivalente al setenta por ciento del valor comercial en caso de bienes urbanos, mientras que para los bienes rústicos o rurales, no puede sobrepasar el cincuenta por ciento del avalúo comercial. Sin embargo, es necesario conocer los rasgos que les diferencian, que son los siguientes:

1. El avalúo catastral es de carácter público y estatal, mientras que el avalúo comercial es realizado por un tasador inmobiliario privado.
2. El avalúo comercial tiene un periodo de vigencia de seis a doce meses, y sólo necesitas solicitarlo cuando planeas vender o comprar un inmueble, en cambio, el avalúo catastral debe realizarse obligatoriamente de forma anual puesto que su valoración se usa como base imponible para los impuestos que mencionamos anteriormente.
3. El valor comercial indica la cantidad que debe pagarse por un inmueble de acuerdo a las condiciones del mercado. El valor catastral, en cambio, sólo refleja un porcentaje del valor total.

Como verás, obtener la información catastral de tu inmueble no tiene porqué ser una tarea complicada, esperamos que con esta información hayas logrado aclarar cada una de tus dudas respecto al tan mencionado valor catastral inmobiliario.

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