Cédula de habitabilidad y Licencia de primera ocupación, ¿Cuál es la diferencia?

Tanto si estás construyendo una nueva vivienda como si te mudas a otro inmueble, estos términos no pararán de resonarte. Sabemos lo ambiguos que pueden llegar a ser, pero no te preocupes: sólo tienes que asegurarte de cumplir con ciertos requisitos y seguir los consejos que hemos preparado para ti.

En muchas situaciones se nos solicita que presentemos ante alguna institución estos dos documentos, que tienen relación con las condiciones del inmueble en un determinado momento. Pero realmente… ¿Cuál es la utilidad de la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación? y sobre todo ¿en qué se diferencia la una de la otra?

En este artículo encontrarás nociones básicas sobre qué son la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, así como aspectos prácticos para su adquisición, tales como la documentación que necesitarás, los pasos a seguir para su tramitación y su tiempo de vigencia.

¿Qué es la Cédula de habitabilidad?

Cuando un inmueble es nuevo, acaba de pasar por un proceso de construcción que debe ser evaluado para determinar si cumple con los requisitos mínimos para ser habitado. El resultado de dicha evaluación es certificado a través de un documento administrativo denominado cédula de habitabilidad.

En otras palabras, la cédula de habitabilidad es un documento expedido por la autoridad competente en el que expresa que el inmueble en cuestión cumple con las condiciones requeridas para ser ocupado por personas. Estos requisitos suelen ser de naturaleza técnica e incluyen desde nociones higiénicas hasta sanitarias.

El estudio que precede la emisión de esta certificación debe ser efectuado por un arquitecto o aparejador, quien deberá comprobar bajo la percepción de sus sentidos las condiciones del inmueble. Esto significa que para realizar la evaluación con éxito el experto deberá apersonarse al lugar y constatar personalmente que el edificio cuenta con una superficie útil y los equipamientos pertinentes.

Tipos de cédulas de habitabilidad

Dependiendo del tiempo de construcción del inmueble, la cédula de habitabilidad puede clasificarse en tres tipos:

¿Qué es una Cédula de habitabilidad de primera ocupación?

Es el tipo de cédula más conocida y consiste en el certificado de cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad de una vivienda de construcción reciente. Es la primera cédula expedida por el ayuntamiento en relación a un inmueble y su solicitud suele ser responsabilidad del promotor de la construcción.

¿Cuándo es necesario tramitarla?

• Todo nuevo inmueble destinado a uso residencial debe ser sometido a la evaluación de un arquitecto para que certifique está apto para su habitación.
• Cuando el propietario se disponga a contratar los servicios básicos de luz, agua y gas, esta cédula será uno de los primeros requisitos que le solicitarán.
• Ningún inmueble puede ser inscrito en los asientos del registro inmobiliario sin contar previamente con su cédula de primera ocupación.

Cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación

Este tipo de cédula es aplicable a inmuebles que han sido objeto de reformas importantes. Tiene en común con la cédula de primera ocupación el hecho de que son necesarias justo después de terminar un proceso de construcción.

¿Cuándo es necesario tramitarla?

• Esta cédula de habitabilidad es necesaria cuando el inmueble ha sido sometido a reparaciones por fallas importantes en su estructura.
• De igual forma debe tramitarse este certificado cuando se ha ampliado la vivienda o se ha cambiado su estructura original.

¿Que es la cédula de habitabilidad de segunda ocupación?

Se trata de un tipo de cédula de habitabilidad que no está relacionada con un proceso de construcción pero que es necesario en edificios que ya han sido edificados y habitados con anterioridad.

¿Cuándo es necesario tramitarla?

• La cédula de segunda ocupación es un requisito para cancelar servicios básicos como agua, luz y gas.
• Algunos bancos pueden establecer este requisito para la concesión de préstamos hipotecarios.
• Es también necesario tramitar la cédula de segunda ocupación cuando pretendes vender, alquilar, o ejercer cualquier acto jurídico traslativo de propiedad sobre una vivienda.

Diferencias entre Cédula de habitabilidad y Licencia de primera ocupación

Usualmente solemos confundir los términos y pensar que la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación hacen referencia al mismo documento. Esto puede ser cierto cuando hablamos de un edificio recién construido. Pero como explicamos anteriormente la cédula de habitabilidad también es solicitada en relación con edificios reconstruidos y ya habitados.

Esto quiere decir que la licencia de primera ocupación no es más que un tipo de cédula de habitabilidad, existiendo dos tipos más dentro de esta misma especie de certificados. Podría entonces decirse que la principal diferencia radica en que la cédula de habitabilidad es necesaria tanto en inmuebles nuevos como en antiguos, mientras que la licencia de primera ocupación sólo es aplicable a inmuebles recién construidos.

Otra diferencia entre ambos certificados es su ámbito de aplicación. Puesto que no todas las comunidades exigen la cédula de habitabilidad, pero sí la licencia de primera ocupación. Así pues, los inmuebles ubicados en Cataluña, Murcia, Navarra, Cantabria, Asturias y La Roja deberán ser objeto de renovación de su cédula de habitabilidad. Mientras que en otras comunidades como Madrid, Andalucía, Castilla y León, Aragón y Galicia, no necesitarás renovar la cédula de habitabilidad si ya has obtenido tu licencia de primera ocupación.

Documentación que deberás presentar

Si tu inmueble es encuadrable en alguno de los tipos de cédula de habitabilidad y necesitas solicitarla, deberás presentar los siguientes recaudos:

1. Solicitud impresa.
2. El recibo de pago en el que se verifique que has cumplido con las tasas correspondientes.
3. Una fotocopia del Número de Identificación Fiscal del propietario de la vivienda.
4. Una fotocopia de la escritura del inmueble (este requisito sólo es aplicable para las cédulas de rehabilitación y segunda ocupación).
5. Dependiendo del ayuntamiento, puede que necesites una autorización del propietario en caso de que estés tramitando la cédula de habitabilidad de un inmueble que no te pertenece.

¿Cuál es el contenido de una cédula de habitabilidad?

Independientemente del tipo de cédula que se esté tramitando, el documento contendrá los siguientes elementos:

1. La dirección y demás datos tendientes a la ubicación y determinación del inmueble objeto de la certificación.
2. Deberá indicar cuál es la superficie útil de la vivienda. Por superficie útil se conoce al espacio interno del inmueble, descontando la superficie ocupada por estructuras e instalaciones.
3. Deberá contener una descripción detallada del inmueble señalando la cantidad y espacio de las habitaciones que componen la vivienda.
4. La certificación deberá determinar el umbral máximo de ocupación, el cual hace referencia a la cantidad máxima de personas que pueden ocupar la vivienda.
5. Por último, deberá también contener la plena identificación del experto que ha llevado a cabo la inspección.

Situaciones en las que no es necesaria la cédula de habitabilidad

La norma es que cada vez que se termine la construcción de un inmueble, o cuando se pretenda venderlo o alquilarlo, se deba tramitar la cédula de habitabilidad pertinente, pero existen ciertas excepciones, es decir, situaciones específicas en las que no se exige este documento, a saber:
1. Cuando se venda una vivienda, no con la intención de habitarla inmediatamente sino con el propósito de someterla a reformas o reconstrucciones por parte del adquiriente. Para lograr exonerar esta obligación, deberá hacerse mención en el registro al momento de realizar la compraventa.

2. Asimismo, se puede exonerar esta obligación cuando se haga constar en la escritura del inmueble que el nuevo propietario no lo va a destinar a usos residenciales.

Trámite

El proceso de obtención de las cédulas de habitabilidad es bastante sencillo, pero también es sumamente importante. Debes saber que desde su inicio hasta la emisión de la cédula el trámite puede llegar a durar hasta tres meses. Para hacerlo con éxito debes asegurarte de cumplir con los siguientes pasos:

1. En primer lugar deberás contratar a un experto, el cual deberá ser un arquitecto técnico o superior o un aparejador colegiado.
2. El experto se apersonará en el inmueble para constatar de primera mano cuáles son las condiciones en las que se encuentra y hacer las mediciones pertinentes.
3. Emitido el certificado, éste debe ser visado por el Colegio de Arquitectos.
4. Posteriormente, el certificado visado debe ser presentado ante el ayuntamiento competente según la comunidad en la que se ubique el inmueble.
5. Por último el órgano competente emitirá el certificado de habitabilidad.

Vigencia

Las cédulas de habitabilidad son documentos que deben renovarse cada cierto tiempo, el lapso de caducidad de cada una de éstas va a depender del tipo de cédula y del lugar en el que se encuentre el inmueble. Sin embargo acá te mostramos algunos lapsos de caducidad aproximados:

Cédulas de primera ocupación: La caducidad de las cédulas de primera ocupación va a depender del momento en que fueron expedidas. De manera que las que se emitieron entre el año 2004 y el 2012, poseen una vigencia de quince años. Mientras que aquellas entregadas desde el 2012 en adelante caducarán pasados veinticinco años desde su emisión.

Cédulas de segunda ocupación y cédulas de rehabilitación: Tanto las unas como las otras tienen una vigencia de quince años.