¿Es mejor comprar o alquilar una vivienda?

¿Comprar o alquilar una casa? Es la eterna pregunta. Muchos usuarios tienen intención de ser propietarios de su propio hogar y tan sólo recurren al arrendamiento como una solución pasajera. Sin embargo, ¿cómo saber si realmente conviene comprar?

En este artículo vamos a desentrañar todos los entresijos del alquiler y la compra de una vivienda, poniendo un caso práctico para que compruebes en qué situaciones y momentos es mejor tomar una u otra decisión.

Comprar o alquilar, ¿qué factores debo tener presentes?

Antes de pasar a ver un ejemplo práctico, para decidir con números y de forma objetiva en qué situaciones es mejor comprar o alquilar, es preciso que tengas en consideración las siguientes cuestiones.

Tu situación inicial

A no ser que recibas una herencia o que, por algún motivo, cuentes con el dinero suficiente para acceder a una vivienda, lo más probable es que debas financiar la compra. En otras palabras, deberás pedir una hipoteca si quieres comprar una casa.

El problema reside en que el acceso al crédito inmobiliario requiere que tengas una cierta cantidad de ahorros. Como norma general, las entidades bancarias financian un máximo del 80% sobre el valor de tasación del inmueble o el precio de compraventa (el menor de los dos importes).

A ello le deberás sumar los gastos e impuestos correspondientes a la compraventa inmobiliaria (notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, etc.). Aunque no se puede dar una cifra exacta, normalmente se establece que estos gastos pueden suponer en torno a un 10% del precio de compraventa.

Además, para que el banco te conceda una hipoteca también deberás cumplir con ciertos requisitos relacionados con tu nivel de ingresos y estabilidad laboral.

Por otra parte, para alquilar una vivienda deberás demostrar ingresos y abonar la fianza correspondiente. Es mucho más sencillo acceder a un alquiler que a la compra. Puede ser una opción alquilar mientras preparas tu situación económica para acceder a la compra.

La evolución del precio de la vivienda

En principio, si el precio de la vivienda se encuentra en máximos, quizá no sea el mejor momento para comprar y deberías posponer tu decisión. Quizá puedas encontrar alquileres más económicos. También tienes la posibilidad de negociar con los propietarios.

La cuestión es contrastar la evolución del precio de la vivienda de compra versus en alquiler. En este aspecto, es fundamental llevar a cabo una investigación de cómo se encuentra el mercado en la zona donde quieres residir. De hecho, no investigar suele ser uno de los errores más comunes en las operaciones inmobiliarias.

Las previsiones de tipos de interés

El contexto económico en general tiene relevancia a la hora de decidir si es mejor comprar o alquilar una casa. Sobre todo lo relativo a inflación y tipos de interés (ambos indicadores se encuentran estrechamente ligados).

Si el precio del alquiler es superior a lo que pagas de intereses por una hipoteca, lo más probables es que sea más interesante comprar. No obstante, en épocas de subidas de tipos, como lo vivido durante 2023, los intereses de las hipotecas aumentan y la financiación necesaria encarece la alternativa de compra.

Los tipos de interés evolucionan con el tiempo y es difícil prever la cota del euríbor (principal indicador de los intereses hipotecarios) en el medio plazo. No obstante, las previsiones de los analistas de CaixaBank Research indican que el euríbor a 12 meses se situará en el 3,06% a cierre de 2024 (lo cual supone un alivio con respecto al momento actual).

Tus necesidades personales

Por supuesto, tus gustos, preferencias, estilo de vida y necesidades son uno de los factores que mayor peso tienen a la hora de tomar la decisión sobre si es mejor comprar o alquilar una vivienda.

Si, por cuestiones personales o profesionales, tienes previsto mudarte con frecuencia, la compra no sería la opción más adecuada. El alquiler te ofrece una mayor flexibilidad, mientras que ser propietario te proporciona una mayor estabilidad.

En este aspecto, tu situación personal y tus perspectivas de futuro son las que decidirán por ti. Es posible que quieras formar una familia o tengas interés en una vivienda con una serie de extras en una zona concreta (como jardín, piscina, terraza, trastero, garaje, etc.).

Los gastos asociados

Por último, pero no menos importante, debes tener en cuenta que al ser propietario de una vivienda, tienes una serie de gastos y responsabilidades. Este tipo de costes no se aplican al alquiler (ya los abona el casero).

Más allá de los costes e impuestos relativos a la compraventa, al tener una casa en propiedad debes hacerte cargo de:

• IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
• Comunidad
• Seguros
• Reparaciones

¿Cómo tomar una decisión?

En base a lo expuesto anteriormente y tomando como referencia datos relativos al mercado inmobiliario, mostramos un caso práctico que te ayude a decidir si es mejor comprar o alquilar una vivienda tomando datos de la actualidad.

Según el informe de indicadores de mercado inmobiliario publicado por el Banco de España (septiembre de 2023), el precio medio de la vivienda en España se sitúa en los 1.788 €/m2 (datos relativos al I Trimestre), lo cual supone un aumento del 3,1% con respecto al mismo período del año anterior.

Es decir, estamos en una situación en la que el precio de la vivienda se encuentra en aumento. Eso sí, a una tasa inferior que en los últimos años.

Por otra parte, el IPC de los alquileres se sitúa en el 2,1% (II Trimestre 2023). En otras palabras, a la hora de actualizar tu contrato de alquiler, el propietario puede proponer un incremento del precio.

Según el portal Idealista, el precio medio del alquiler en España se encuentra en los 12 € / metro cuadrado (agosto de 2023). Por cierto, este precio supone un máximo histórico en el precio de los alquileres, con una variación anual del 9,5%. Por consiguiente, también estamos en un momento de crecimiento de los precios del alquiler, incluso más agresivo que los precios de la vivienda.

En todo caso, si quieres calcular el precio del alquiler, lo ideal sería buscar unos 6 u 8 inmuebles con características similares dentro de la misma zona y hacer una media.

Simulación del precio de alquiler vs compra

Si, por ejemplo, decidimos alquilar un piso de unos 90 metros cuadrados, según los datos medios del conjunto nacional, costaría alrededor de unos 1.080 € al mes. Por supuesto, hay provincias en las el alquiler es más económico, como puede ser Teruel (6,1 €/m2) o Jaén (5,7 €/m2).

Por otra parte, si quisiéramos comprar un piso de la misma extensión (90 m2), según los datos del Banco de España relativos al I Trimestre de 2023, costaría de media unos 160.920 €.

Sin embargo, tal y como hemos comentado anteriormente, para comprar una casa es necesario tener en consideración los costes de la hipoteca y los gastos propios de la compraventa.

Es decir, para comprar una vivienda de 160.920 € necesitas tener unos ahorros de 48.276 € correspondientes a estos dos conceptos:

• 184 € que suponen el 20% no financiable (lo más probable es que el banco te ofrezca una hipoteca por importe de 128.736 €; el 80% del precio del piso, suponiendo que el valor de tasación sea superior).
• 092 € destinados a los gastos e impuestos de la compraventa (10% del precio de compra, aproximadamente).

¿Cómo se relaciona el precio de compra con el precio de alquiler?

¿Cómo se conectan los conceptos de compra y alquiler? Para ello debemos atender al PER de la vivienda (Price Earnings Ratio). El PER nos indica el número de veces que el alquiler anual está contenido en el precio de venta.

Para calcularlo tan sólo tenemos que dividir el precio de compra entre el precio anual del alquiler. En nuestro ejemplo sería, 160.920 / 12.960.

El resultado es un PER de 12,42. Si realizamos el cálculo inverso (1/PER), obtenemos la rentabilidad bruta del alquiler. En este caso observamos que es de un 8%.

En otras palabras, si comprases la casa e inmediatamente la pusieras en alquiler según los precios que acabamos de exponer, obtendrías una rentabilidad anual del 8%.

Simplemente es a modo de ejemplo para fines didácticos. Los resultados no son un fiel reflejo de la realidad debido a que los datos publicados por el Banco de España corresponden al primer trimestre de 2023, mientras que el precio que hemos tomado para calcular el alquiler corresponde al mes de agosto (con el incremento de precios que se debe haber producido en este desfase temporal).

No obstante, puedes ver la rentabilidad bruta por alquiler media en el informe de indicadores de mercado inmobiliario del Banco de España. Los datos del II Trimestre de 2023 indican que se sitúa en el 3,4%.

Por consiguiente, podemos afirmar que el precio de alquiler de nuestro ejemplo es demasiado elevado con respecto a la compra (el propietario obtiene una rentabilidad del 8%, versus un 3,4% de media nacional).

Simulación de la cuota hipotecaria

Según el citado informe del Banco de España, el tipo de interés medio de los nuevos préstamos para la vivienda se sitúa en el 4% (datos de julio de 2023).

Suponiendo que solicitas una hipoteca fija por importe de 128.736 € (como hemos dicho, el 80% del precio de compraventa), con 4% de interés y un plazo de amortización a 30 años (el máximo que suelen conceder los bancos), pagarías lo siguiente:

• Cuota mensual: 614,61 €
• Intereses totales a pagar:521,93 €
• Importe total a pagar:257,93 €

De aquí extraemos la siguiente información:

• El tipo de interés soportado (4%) es superior a la rentabilidad bruta por alquiler media (3,4%), pero muy inferior a la de nuestro ejemplo concreto (8%).
• Debido a que los bancos consideran que la capacidad máxima de endeudamiento se sitúa en el 35% de tus ingresos mensuales, para conseguir esta hipoteca debes tener un salario (o rentas) mensuales de unos 1.756 €. Sin contar con que puedas tener otros préstamos abiertos.

¿Cuándo es mejor comprar?

En síntesis, en vista de nuestro ejemplo anterior, no sería una mala opción comprar debido a que el rendimiento que se obtiene a través del alquiler es superior al precio de financiación. Puede considerarse que la vivienda tiene un PER reducido.

Además, si la rentabilidad bruta es de un 3,4%, el PER medio de la vivienda se situaría en 29,4. Si encuentras una vivienda con un PER inferior, te interesa la compra, como en el caso de nuestro ejemplo.

Cuanto menor sea el PER o mayor sea la rentabilidad bruta por alquiler, es conveniente comprar.

 En nuestro ejemplo, el alquiler de la vivienda estaría caro en relación a la compra.

¿Cuándo es mejor alquilar?

Además de tu situación personal y tu estilo de vida, puede que te interese comprar cuando tengas un salario inferior a 1756 € y no dispongas de ahorros suficientes para acceder al préstamo hipotecario.

Hay un dato más, si tomamos como referencia la rentabilidad bruta por alquiler media del segundo trimestre de 2023 (un 3,4%) observamos que, dada la situación actual de tipos de interés, no es tan rentable financiar la compra al 4%. También hay que considerar los gastos de compraventa.

En resumen, cuanto más costosa sea la financiación y resulte más difícil acceder a los préstamos hipotecarios, más incentivos tienes para decantarte por el arrendamiento. Puede que encuentres una buena oportunidad de compra, pero es posible que tu situación económica y personal impida que optes por alquilar.

Por otra parte, cuanto mayor sea el PER o menor sea la rentabilidad bruta por alquiler, es más rentable alquilar.

Recuerda que puedes extraer estos datos del informe trimestral de indicadores económicos que publica el Banco de España. Para calcular el PER medio, tan sólo divide 1/rentabilidad bruta del alquiler.

¿Hay otras opciones a comprar y alquilar?

Para finalizar este análisis sobre si es mejor comprar o alquilar una vivienda, simplemente nos resta decirte que tienes una tercera opción: el alquiler con opción a compra.

Se trata de un contrato por el cual pasas a ser el arrendatario de la vivienda, pero existe una cláusula por la cual, pasado el tiempo establecido en el contrato, tienes el derecho (no la obligación) de comprar la vivienda. Las rentas que hayas abonado anteriormente se descontarán del precio de compra (total o parcialmente).

Por el derecho de compra deberás abonar una prima. En caso de que desistas de la compra, perderás las rentas abonadas (lo cual no es preocupante porque se trata del alquiler) y la prima.

El alquiler con opción a compra puede ser una buena alternativa si el precio de la vivienda se encuentra al alza y no tienes suficientes ahorros para acceder a una hipoteca. Te proporciona margen para que puedas ir preparando tus finanzas de cara a solicitar una futura hipoteca y, como el precio de la vivienda queda pactado, no te afecta la subida de precios.