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10 errores comunes en la inversión inmobiliaria y como evitarlos

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La inversión inmobiliaria puede ser una forma excelente de obtener rentabilidad, construir un patrimonio y ser más libres financieramente. Con los bajos tipos de interés que hemos vivido hasta ahora y la facilidad de encontrar todo en Internet, la inversión inmobiliaria se ha hecho más popular que nunca. Pero estas facilidades también han llevado a que mucha gente que empieza en este tipo de inversión cometa graves errores.

Como en cualquier lugar, cuando se empieza, siempre hay mucho que aprender. Las cosas no suelen ser tan fáciles como parece en la televisión o en un video en YouTube. Sin un plan y ciertos conocimientos técnicos, es fácil tropezar, sobre todo al principio.

Por lo tanto, antes de abrir la puerta a la inversión inmobiliaria, es conveniente conocer los posibles problemas y poner todo de nuestra parte para evitarlos. Por eso, en este artículo vamos a ver cuáles son los errores más habituales cuando nos planteamos invertir en bienes inmuebles y sobre todo, ¡Como librarnos de ellos!

Los 10 errores más comunes en la inversión inmobiliaria y cómo evitarlos

Hemos recopilado los diez errores más comunes que cometen los inversores inmobiliarios y las mejores sugerencias para evitarlos. Vayamos uno por uno:

Error nº 1: No tener una estrategia clara

Un enfoque de la inversión inmobiliaria precipitado puede tener resultados poco halagüeños.  Por lo general cuando se nos presenta la oportunidad de invertir en una casa, una finca o un solar, nos entusiasmamos y lo vivimos como una gran aventura, con lo que es muy tentador lanzarse rápidamente y empezar cuanto antes. Pero comprar nuestra primera propiedad sin un plan de inversión definido de antemano puede llevarnos a cualquier parte, no siempre a donde queremos ir.

Si no tenemos un mapa de hacia dónde vamos, el ruido del mercado y la impaciencia nos harán tomar decisiones poco razonadas, demasiado emocionales. Al igual que cuando comenzamos a invertir en bolsa, debemos tener presente que el primer enemigo somos nosotros, nuestras emociones.

Podemos evitar este error elaborando un plan de negocio antes de invertir en bienes inmuebles. En primer lugar, creando una estrategia basada en nuestros objetivos, no en expensas de lo que encontremos. A continuación, buscaremos propiedades que se ajusten a nuestra estrategia, pero no al revés.

Para determinar por qué queremos invertir en bienes inmuebles podemos hacernos algunas simples preguntas, como:

  • ¿Cuál es nuestro objetivo final? ¿Queremos obtener un ingreso pasivo o una revalorización rápida?
  • ¿Compraremos y mantendremos a largo plazo el inmueble? ¿Lo alquilaremos?
  • ¿Queremos invertir nuestro tiempo y dinero necesarios para buscar, negociar y hacer reformas?
  • ¿Cuáles son las condiciones del mercado inmobiliario?
  • ¿Necesitamos financiación? ¿Cómo vamos a financiar la compra?
  • ¿Cuál es la estrategia si las cosas no van según lo previsto?

Error nº 2: No investigar lo suficiente

Puede que tengas prisa por empezar, que hayas visto esa oferta irresistible o simplemente quieras cerrar un trato cuanto antes. Cuando vemos una gran oferta, es fácil que nos precipitemos y demos el sí sin haber investigado lo que deberíamos. La investigación y la paciencia son dos armas fundamentales cuando queremos afrontar cualquier inversión, con lo que es mejor pasarnos que quedarnos cortos.

Sin toda la información, es imposible saber si un inmuebles es una buena inversión. Podemos evitar este error haciendo un análisis pormenorizado. Centrándonos en aquellas cosas que sean más caras de arreglar si estamos comprando un piso de segunda mano o aquellas que más afectan al valor de la propiedad, como la ubicación, la luz, los espacios comunes o las calidades.

Muchos inversores incluyen contingencias de inspección de la vivienda en su oferta. Las contingencias de inspección permiten disponer de más tiempo para investigar antes de cerrar la compra venta definitiva y si se descubren problemas durante el periodo de inspección, se puede renegociar o directamente rescindir el contrato.

Un buen análisis previo a la compra de un inmueble debería incluir:

  • Una inspección de la casa para comprobar si hay problemas en la propiedad, como el tejado, los cimientos o el sistema de climatización.
  • Inspecciones de moho y/o amianto (si son motivo de preocupación).
  • Una búsqueda de las escrituras y registros para comprobar si hay embargos o problemas legales relacionados con el inmueble.
  • Comprobación de las normas y tarifas de la comunidad de propietarios y del ayuntamiento.

Error nº 3: Elegir la financiación equivocada

En el sector inmobiliario, abundan las opciones de financiación. Algunos tipos de préstamos facilitan a los inversores el acceso a la compra de bienes inmuebles, lo cual es bueno ya que nos dará más opciones, pero al mismo tipo suele ser difícil aclararse con tanto ruido y tantas ofertas distintas. Los préstamos con tipos de interés elevados, plazos cortos o penalizaciones por pago anticipado pueden hacer que lo que podría ser una buena inversión acabe siendo un total fracaso.

Podemos evitar este error entendiendo las condiciones del préstamo cuando financiemos una inversión (si nos hace falta o si tiene sentido para nosotros. La mejor financiación, la más conservadora, suele ser una hipoteca convencional a tipo fijo. Sabremos lo que pagamos desde el primer día.

Independientemente de la financiación que obtengamos, es prudente planificar todo para el peor de los escenarios posible. Muchas veces damos por hecho que podremos vender el inmueble en caso de que las cosas se tuerzan, pero ¿y si no podemos?

Estas son algunas de las preguntas que es interesante hacernos en relación con la financiación:

  • ¿El préstamo tiene un tipo de interés fijo o variable?
  • Si es de tipo variable, ¿cuáles son los límites de pago y de tipo de interés?
  • ¿Existe una penalización por pago anticipado?
  • ¿Aun en el peor de los casos seguiría siendo viable? ¿Asumiríamos demasiado riesgo?

Error nº 4: Subestimar los posibles costes

Una gran parte de la inversión inmobiliaria consiste en estimar los posibles ingresos y los gastos. Pero los errores de cálculo pueden hacer que cualquier inversión se torne peligrosa.  Subestimar los costes reduce los beneficios, en el mejor de los casos. En el peor de los casos, se termina perdiendo dinero.

Podemos evitar este error calculando todos los gastos potenciales. A continuación, aplicaremos una tasa de error del 25% para cubrir los errores de cálculo. La mayoría de los inversores saben que las cosas siempre terminan costando mas de lo que habíamos pronosticado, como costes de mantenimiento, seguros e impuestos. En el caso de una propiedad de alquiler, hay que calcular el alquiler, el mantenimiento y el tiempo que preveamos que el inmueble va a estar vacío.

Esta es una lista básica de claves que hay que recordar al calcular los ingresos y los gastos cuando invertimos en un inmueble:

  • Impuestos
  • Seguros
  • Suministros y tasas
  • Financiación
  • Coste de comunidad de vecinos
  • Mantenimiento
  • Comisiones de los agentes inmobiliarios (si procede)
  • Ingresos por alquiler
  • Tiempo sin alquilar el inmueble
  • Reparaciones

Error nº 5: Hacerlo todo por nosotros mismos

Los inversores inmobiliarios pueden encontrar, comprar y gestionar propiedades por su cuenta. Pero trabajar solo tiene sus dificultades. No sólo lleva mucho tiempo (incluso es abrumador para muchos) sino que puede llevar a errores muy caros.

Podemos evitar este error muy fácilmente, trabajando con profesionales del sector inmobiliario. Contratar a expertos nos costará una buena comisión, pero también puede compensar el ahorro de tiempo y la reducción del riesgo.

A menudo, la contratación de un agente inmobiliario, un inspector de la vivienda, un administrador de la propiedad o un abogado, pese a las reticencias a asumir costes nada más empezar, conlleva mayores probabilidades de éxito a largo plazo.

Error nº 6: Esperar resultados rápidos (y fáciles)

Algunas personas empiezan a invertir porque ven que otros han conseguido ganar un buen dinero gracias a los bienes inmuebles, así que se lanzan de cabeza. Pero muchas veces cuando vemos lo que otros han hecho (o dicen que han ganado) solemos obviar todos los obstáculos y detalles a los que se enfrentaron esos inversores previamente. Es casi seguro que cometieron errores, aprendieron duras lecciones e invirtieron mucho tiempo para llegar a ese punto.

Podemos evitar este error mirando el panorama general e invirtiendo a largo plazo. Cuando nos centramos en la inversión con un enfoque a largo plazo, las expectativas tienden a ser más realistas y las estrategias menos arriesgadas.

Menos complicaciones y menos riesgos pueden significar menos beneficios inmediatos, pero a largo plazo, suele dar lugar a mayores beneficios (y mucho menos estrés).

Error nº 7: Esperar demasiado para invertir

Algunos inversores principiantes esperan a que aparezca la oportunidad "perfecta" para atreverse. Aquel inmueble que no necesita renovaciones, que genera un flujo de caja desde el principio y que nunca se queda vacía.

La realidad, como puede prever, es que es muy raro encontrar un inmueble así en el mercado inmobiliario actual. Podemos evitar este error reduciendo nuestras expectativas sin dejar de ser realista. Puede que no encontremos la oportunidad perfecta, pero muchas veces es posible encontrar una oportunidad que se ajuste bien a nuestras necesidades de inversión en casi cualquier entorno de mercado.

Error nº 8: No seleccionar a los inquilinos

Cuando decidimos alquilar un inmueble, debemos estar dispuesto a lidiar, al menos en parte, con los tiempos sin rentabilidades y los problemas con los inquilinos. Esto es algo connatural al alquiler de una propiedad, sin embargo, las probabilidades de que surjan dificultades aumentan cuando no se selecciona a los inquilinos.

Podemos evitar este error estableciendo por escrito los criterios de alquiler de los inquilinos. Y luego siendo exigentes cuando comprobamos si cumplen nuestros criterios. No podremos evitar todos los problemas con los inquilinos, pero la selección y la comprobación de las referencias ayudan a mantener los problemas a raya.

Entre algunos de los requisitos podemos poner una cierta cantidad de ingresos, una estabilidad, si estamos más interesados en familias, parejas u otro. Es imprescindible conocer las leyes y saber que no podemos  rechazar a nadie por motivos de raza, nacionalidad, religión, sexo o discapacidad.

Error nº 9: No tener un colchón de ahorro

La mayoría de los inversores realizan las reparaciones necesarias justo después de comprar una propiedad. Por lo tanto, es posible que no esperen que los gastos de mantenimiento aparezcan de inmediato.

Ya sean reparaciones o mejoras, casi siempre suelen venir de forma inesperada y el peor momento es cuando acabamos de realizar un desembolso grande para comprar el inmueble.

Podemos evitar este error guardando un colchón  de emergencia para cubrir gastos inesperados o daños no cubiertos por el seguro, al menos hasta que podamos comenzar a alquilar el inmueble y a recibir cierto flujo de efectivo.

Error nº 10: No tener una estrategia de venta

En el sector inmobiliario, las cosas no siempre salen como se espera. Los nuevos inversores a menudo se olvidan de planificar para esos momentos en los que todo parece congelarse por minutos.

Por ejemplo, digamos que conseguimos una buena oportunidad para reformar una vivienda, alquilarla un tiempo y después queremos venderla. Pero tras un par de años y varios miles de euros invertidos en reformas el mercado se cae y no nos salen demandantes.

Sin una estrategia de salida, nos podemos ver en un verdadero aprieto. Podemos tratar de evitar este error planificando una estrategia de salida. Cuando compremos el inmueble, debemos tener un plan para saber qué hacer si  las cosas no van según lo previsto.

La inversión inmobiliaria no siempre es fácil y no es una estrategia para hacerse rico rápidamente. Pero es una forma común y relativamente segura de ir generan un patrimonio que nos pueda dar ciertos ingresos pasivos. Sin embargo, como cualquier otra inversión, requiere conocimientos y planificación.

Ahora que conocemos los errores más comunes de la inversión inmobiliaria, estamos mejor preparados.

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Hector Sanmiguel