Derechos Reales de la Garantía Hipotecaria: Tipos y Diferencias

Cuando firmamos un contrato nos comprometemos a cumplir con lo escrito, pero ¿Qué pasa cuando una de las partes decide no cumplir su obligación? Hablamos entonces de incumplimiento, y éste, a su vez, genera un perjuicio para la otra parte del contrato.

Dependiendo del contrato, tal perjuicio puede suponer daños de diferente naturaleza, y es para evitar tales daños que el legislador ha dispuesto las garantías como una forma de asegurar que ninguna de las partes se vea perjudicada por el incumplimiento de la otra.

Existen diferentes tipos de garantías consagrados en nuestro ordenamiento jurídico, y podría decirse que las más comunes son las garantías hipotecarias. Sobre todo aquellas contratadas por las entidades financieras para asegurar el pago de préstamos.

Las garantías hipotecarias, a su vez, son clasificadas en diferentes tipos de acuerdo a su naturaleza, y cada uno de estos tipos ofrece diferentes beneficios a sus contratantes. Es por esto que, si estás pensando en contratar una hipoteca es importante que sepas distinguir cuáles son las diferentes formas de constituirla y así sacar el mejor provecho de la misma.

En este artículo analizaremos la hipoteca inmobiliaria como una modalidad de garantía real, explorando desde su concepto hasta sus tipos, incluyendo la diferencia entre cada uno de estos.

¿Qué son los derechos reales?

Llamamos derechos reales a aquellos que recaen sobre cosas. En contraposición a los derechos personales, que como su nombre lo indica, están relacionados con las personas, los derechos reales (del latín “res”) conceden un poderío jurídico sobre bienes materiales o cosas (muebles, inmuebles, animales, propiedad intelectual, etc.)

Garantías

Las garantías son contratos que tienen como principal finalidad la de asegurar el cumplimiento de una obligación principal. Si bien pueden ser constituidas a través de cláusulas de otro pacto, la verdad es que las garantías son contratos por sí mismos, sólo que dependen de la preexistencia de otro que necesita ser garantizado. En nuestro ordenamiento jurídico existen dos clasificaciones de garantías: las personales y las reales.

• Hablamos de garantías personales cuando un deudor ofrece como aval de su cumplimiento a otra persona que se obliga a cumplir la prestación en caso de que el deudor principal no lo haga. Este es el caso de la fianza. Un tipo de garantía personal en el que un tercero se obliga subsidiariamente a ejecutar una prestación determinada (generalmente la dación de un pago) en nombre de otra persona que se ha obligado principalmente pero ha dejado de dar cumplimiento. La fianza y otros tipos de garantías personales representan un interesante tema de estudio que analizaremos en otra oportunidad.

• Por otra parte, se conoce como garantía real al contrato mediante el cual el deudor de una obligación ofrece en garantía una cosa determinada y valorable en dinero. Dependiendo del tipo de cosa, dentro de las garantías reales las más aplicadas son la prenda y la hipoteca. La primera es aquella en la que la cosa entregada como garantía es un bien mueble, mientras que en la hipoteca la cosa dada en garantía siempre va a consistir en un bien inmueble (casa, edificio, hacienda, etc.).

Garantías hipotecarias

Las garantías reales consisten en ofrecer un bien material determinado como aval del cumplimiento de una deuda. Se denominan entonces garantías hipotecarias cuando el aval está constituido por un inmueble. Esto no significa que el inmueble cambie de titular durante la vigencia de la deuda. Sino que, en caso de impago, el acreedor tiene la facultad de ejecutar a su favor la garantía contractual, y acudir a la jurisdicción ordinaria para que el juez le conceda inmediatamente la total disposición del inmueble hipotecado, convirtiéndose así en el nuevo propietario.

Podemos entonces decir que las hipotecas son contratos que están sujetos al cumplimiento de una condición, y que tal condición es inequívocamente la falta del cumplimiento del deudor, la cual debe ser constatada a través de los medios legales. Una vez que se ha probado la existencia de la condición, es decir, el incumplimiento, la hipoteca pasa a tener vigencia y a surtir sus efectos. Como consecuencia, el inmueble es trasladado del patrimonio del deudor hacia el patrimonio del acreedor.

Se trata de un contrato traslativo de propiedad, y por ende su constitución está sujeta a ciertas solemnidades. Es por esto que la hipoteca sobre un inmueble, para ser considerada válida, debe estar protocolizada en las escrituras registrales de la propiedad.

¿A quién beneficia la hipoteca?

Las garantías benefician al acreedor de la obligación principal. En el caso de préstamos hipotecarios, el deudor hipotecario es el cliente o adquiriente del préstamo y el acreedor hipotecario es la entidad financiera.

Derecho de preferencia

El derecho de obligaciones se rige por un principio fundamental que determina que el patrimonio del deudor es prenda común de sus acreedores.

Es decir, quien sea que tenga una deuda incumplida con una o más personas, deberá siempre responder de la deuda con su patrimonio, aun cuando no haya establecido una garantía real para ello. Pero entonces, ¿Cuál es la utilidad de la hipoteca?

Lo que realmente ofrece la hipoteca a su titular (acreedor hipotecario) es un derecho de preferencia sobre un bien terminado y sobre los demás acreedores. De manera que si un deudor se vuelve insolvente, todo su patrimonio será ejecutado por la masa de acreedores, quienes participarán en el mismo nivel, pero quien posea un título de garantía (en este caso una hipoteca) tendrá un derecho de preferencia sobre el inmueble hipotecado, es decir, se ejecutará primero su acreencia y luego, con el resto del patrimonio se solventarán las deudas con los demás acreedores.

El Préstamo hipotecario

El contrato de préstamo hipotecario toma cada vez más fuerza en nuestro ordenamiento jurídico. Es principalmente usado por entidades financieras que ofrecen a sus clientes la posibilidad de otorgar créditos destinados a la compra o reparación de un inmueble, estableciendo el mismo como la garantía de la deuda.

Elementos del préstamo hipotecario

Este tipo de préstamo se compone de los siguientes elementos:

• Capital: el capital representa la prestación y al mismo tiempo el objeto del contrato principal. Se trata de una cantidad determinada de dinero válido que el banco entrega al deudor con la condición de que le sea devuelta en forma de cuotas durante un lapso determinado de tiempo.

• Interés: El elemento del interés es también parte de la prestación, pues representa otra de las conductas que debe ejecutar el deudor como parte de pago. Así pues el interés consiste en un porcentaje de dinero que se calcula en base al capital, y que debe ser pagado por la concesión del préstamo. Al formar parte de la prestación, el deudor sólo puede considerarse solvente si cumple con el pago de la cuota del capital más el interés pactado. El interés del préstamo hipotecario puede responder a diferentes modalidades, entre las más comunes se encuentran el interés fijo y el interés variable.

• Plazo: es el lapso de tiempo pactado por las partes para el cumplimiento del contrato. A partir del vencimiento del mismo se determina el incumplimiento del deudor, y por ende la existencia de la condición necesaria para ejecutar la hipoteca.

• Garantía hipotecaria: representa el aval ofrecido por el deudor a favor de la entidad financiera. El cual consiste en la posibilidad de que el acreedor se haga con la propiedad del inmueble en caso de incumplimiento de la prestación principal.

Tipos de Hipotecas

En relación con los préstamos hipotecarios, los tipos de hipoteca siempre van a depender del tipo de interés pactado por las partes. Así pues, cuando el interés pactado es a tipo fijo, se habla de hipoteca fija, mientras que si el interés es a tipo variable, estaríamos en presencia de una hipoteca variable.

Hipoteca fija

Se denomina así a la hipoteca cuyo tipo de interés no varía durante la vigencia del crédito. Es decir, desde el momento del contrato el deudor sabrá con exactitud cuál es la cantidad a pagar por concepto de interés, puesto que este no sufrirá fluctuaciones por cambios en el mercado.

Hipoteca variable

Llamamos hipoteca variable a aquella cuyo interés puede variar durante la vigencia del préstamo. Así pues, la hipoteca variable está anclada a índices de referencia (normalmente el euríbor) que varían de acuerdo a los cambios del mercado.

De manera que el deudor comienza pagando cierta cantidad por concepto de interés, pero tal cantidad puede posteriormente sufrir disminuciones o alzas. Esto se hace mediante revisiones periódicas que generalmente son programadas de forma semestral, y que tienen como finalidad actualizar el interés de la hipoteca de acuerdo a las fluctuaciones de los índices referenciales.

Hipoteca mixta

Se trata de un tipo de hipoteca que combina el interés fijo y el variable. De manera que durante parte de la vigencia del préstamo, el deudor deberá pagar un interés fijo, y luego comenzará a sufrir las fluctuaciones propias del tipo variable.

Diferencias entre la hipoteca fija y la variable

La principal diferencia entre estos tipos de hipoteca es que en la fija el cliente siempre va a saber con exactitud la cantidad a pagar desde el comienzo de la relación financiera hasta su final. Mientras que con la hipoteca variable no hay manera de saber con anticipación cuáles serán las fluctuaciones del índice de referencia, por lo que siempre existe la posibilidad de que en unos años debamos pagar una cantidad mayor a la que estamos pagando ahora.

El asunto es que las hipotecas variables, para contrarrestar el riesgo de variación, ofrecen otros beneficios que en ocasiones les hacen más atractivas que las hipotecas fijas. Por lo general, las hipotecas variables ofrecen plazos de amortización más largos, lo que se traduce en cuotas más bajas que las hipotecas fijas. Además, con la hipoteca variable existe también la posibilidad de beneficiarse de las bajas en los índices de referencia, mientras que las hipotecas fijas no se benefician de estas circunstancias.