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Levantamiento o cancelación de Hipoteca

Casa, Inmobiliaria, La Construcción De, Residencia

Todos contratamos un crédito hipotecario con una entidad financiera con el objetivo de lograr el pago efectivo de todas las cuotas y al final tener una casa propia libre de cargas, pero ¿sabemos realmente qué hacer al final de todos los pagos? Cuando ya has cumplido con todas las cuotas y no debes ninguna amortización es momento de levantar la hipoteca que versa sobre tu inmueble, y es precisamente este paso el que suele confundir a unos cuantos.

Levantar tu hipoteca no debería convertirse en motivo de confusión ni mucho menos en un dolor de cabeza, todo lo contrario, debería ser la excusa perfecta para celebrar con tus amigos y familiares con una buena barbacoa en tu patio o balcón libre de gravámenes. Para ello todo lo que necesitas es contar con la información adecuada que te indique cómo manejar este nuevo y último paso de tu historial financiero.

En esta oportunidad hemos dedicado un artículo a todo lo concerniente al levantamiento de hipotecas, con la intención de facilitarte todos los tips necesarios para hacer este proceso más fácil y llevadero, con nociones básicas y prácticas tales como porqué es importante levantar la hipoteca, cómo debe hacerse, quién debe correr con los gastos y cuánto tiempo puede tomar.

¿Qué es una Hipoteca?

Lo primero que debes saber para asimilar esta nueva fase es en qué consiste una hipoteca. Puede sonar sencillo, al fin y al cabo ya estás llegando al final del recorrido crediticio, ¿cómo podrías no saber qué es una hipoteca? Pues la verdad es que te sorprendería saber la cantidad de personas que realmente no tienen claro cuál es el papel de una hipoteca en su relación con el banco.

Cuando hablamos de hipotecas estamos hablando de la que es probablemente la garantía más aplicada en todo el mundo. Se trata de una figura jurídica presente en todos los ordenamientos legales y que pertenece a las denominadas Garantías Reales, es decir, aquellas en las que dispones de una cosa (en este caso un inmueble) para garantizar el pago de una deuda.

La hipoteca entonces tiene el único fin de garantizar una deuda principal. Esto es lo que le otorga su carácter de contrato accesorio, pues la hipoteca como contrato jurídico no puede vivir por sí misma, dependerá siempre de la existencia y validez de un contrato principal, y en el caso que nos ocupa, tal contrato principal es el pago de un crédito otorgado por la entidad financiera.

¿Qué es el levantamiento de Hipoteca?

Ahora que ya sabes qué es una hipoteca, y has entendido que al ser un contrato accesorio depende directamente de la existencia y validez de una deuda principal. Debes entonces saber que los contratos accesorios “siguen la suerte de los principales” esto significa que una vez que la deuda se ha extinto por el pago, también deberá extinguirse la hipoteca que la garantizaba.

Pero la hipoteca es un contrato solemne, esto quiere decir que para constituirla debiste seguir una serie de formalidades, como su inscripción en las escrituras del inmueble. Por ende, para extinguirla también debes seguir una serie de trámites formales, estos son los que conocemos como levantamiento de hipoteca.

¿Por qué es importante levantar la Hipoteca?

La principal finalidad del levantamiento de hipoteca es liberar al deudor. Una vez que inscribes en el registro inmobiliario la cancelación de tu hipoteca le estás haciendo saber a los demás acreedores presentes o futuros que tu inmueble ya no está gravado en beneficio del banco. Esto quiere decir que el levantamiento de hipoteca es algo que sólo conviene al deudor, y por ende no es obligatorio. Si al pagar la deuda no levantas la hipoteca ésta igual se extinguirá una vez que hayan transcurrido veinte años.

Sin embargo, a pesar de que el levantamiento es un acto que queda a discreción del deudor, es recomendable que sí se realice de manera oportuna. Esto para evitar futuros inconvenientes respecto a otros acreedores, pues puede pasar, por ejemplo, que desees vender, ceder o hipotecar nuevamente ese inmueble y una vez que el adquiriente revise las escrituras, verá que versa una hipoteca, incluso si ya esa deuda no existe.

¿Cómo se levanta una Hipoteca?

Una vez que ya has cumplido con todas las amortizaciones de tu crédito, puedes seguir dos formas distintas para levantar la hipoteca, según te convenga:

Levantar la hipoteca mediante la entidad financiera

Puedes solicitar al banco con el que has contratado que emita la certificación de deuda cero, y que posteriormente se encargue de gestionar la cancelación de la hipoteca. El asunto es que generalmente los bancos contratan a terceros gestores para que realicen todo el trámite, y en ese caso tendrás que pagar el precio de la gestoría.

Levantar la hipoteca por tu cuenta

Si tienes la disposición y el tiempo para realizar el trámite por tus propios medios, deberás seguir los siguientes pasos:

  1. Lo primero que debes hacer es solicitar al banco que emita la certificación de saldos de deuda cero. Este es un documento que la entidad deberá entregarte de forma gratuita, pero usualmente debes pagar una comisión correspondiente al coste de la documentación requerida.
  2. Luego deberás dirigirte a la notaría de tu preferencia presentando la certificación emitida por el banco y solicitando al notario que emita la escritura de cancelación, la cual deberá ser firmada por el apoderado del banco.
  3. Posteriormente deberás acudir a la delegación de Hacienda y llenar el formulario del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. En este paso no debes preocuparte por su precio pues el acto de levantamiento de hipoteca se encuentra eximido de pago.
  4. Deberás dirigirte nuevamente a la notaría a retirar la escritura de cancelación ya firmada por el apoderado del banco.
  5. Teniendo ya la escritura de cancelación y el formulario de impuesto, deberás llevar ambos documentos acompañados por la escritura de tu inmueble al registro inmobiliario para que se inscriba el correspondiente levantamiento de hipoteca.

¿Qué gastos genera el levantamiento de una Hipoteca?

Si has decidido realizar la cancelación de la hipoteca por tus propios medios, deberás tener en cuenta los gastos en los que incurrirás:

Certificado de deuda cero: si bien se trata de un documento gratuito y que deberá entregarte el banco de forma obligatoria, lo cierto es que deberás pagar una comisión correspondiente al arreglo de toda la documentación necesaria. Esta comisión generalmente no excede los 100 euros.

Gastos de notaría: el pago de los honorarios del notario suele ser de aproximadamente 100 euros, pudiendo ser un poco más o un poco menos.

Gastos registrales: la inscripción final de la cancelación de la hipoteca en el asiento registral del inmueble suele acarrear un gasto de mínimo 25 euros.

Gastos de gestoría: si encargas al banco que realice el levantamiento de la hipoteca, éste contratará a un tercero gestor que se encargue de todo el trámite, pero serás tú quien deberá pagar el monto de los honorarios del gestor, el cual suele estar comprendido entre 200 y 400 euros. Sin embargo, si decides hacer el trámite por tu propia cuenta te ahorrarás este gasto.

¿Quién escoge al notario?

Como ya hemos mencionado, el levantamiento de la hipoteca es un trámite que sólo concierne al deudor, por ende, es quien actúa como consumidor interesado. Lo que significa que es el deudor hipotecario quien tiene el derecho de escoger al notario que más se adapte a sus requerimientos y el banco no podrá hacer objeción al respecto.

¿Quién debe pagar los gastos de levantamiento de la Hipoteca?

Bien sea que lo haga por cuenta propia o se lo haya encargado a la entidad financiera, los gastos por cancelación de la hipoteca corresponden al deudor. Esto obedece al principio de que se trata de un acto jurídico no obligatorio que sólo interesa a una de las partes, en este caso, al deudor hipotecario.

¿Cuánto tiempo demora el levantamiento de una Hipoteca?

El trámite del levantamiento de una hipoteca, desde la solicitud de deuda cero hasta la inscripción en el asiento registral, suele tomar entre quince y veinticinco días.

¿Qué pasa si no se hace el levantamiento de la hipoteca?

Cuando ya has pagado la totalidad de la deuda tu obligación con el banco queda automáticamente extinta, y por lo tanto desde el momento en que efectúas ese último pago la hipoteca se considera cancelada, es decir, no hay manera de que surta efectos. Mal podría el banco intentar ejecutar una hipoteca sobre un bien que ya ha sido pagado. Por lo tanto no levantar la hipoteca no acarrea ningún efecto jurídico a futuro respecto a la entidad bancaria con la que has contratado.

Si has decidido no realizar el trámite, puedes dejar correr veinte años desde el momento en que se constituyó la hipoteca y ésta de igual forma se extinguirá por prescripción. Sin embargo, nosotros recomendamos realizar oportunamente el trámite de levantamiento para que el registro de fe pública al estado de solvencia que presentas sobre el inmueble. Así, una vez que se ha inscrito el levantamiento de la hipoteca sobre las escrituras de la casa, no quedará duda ante terceros que el inmueble está libre de cargas y gravámenes y por ende podrás disponer de él a tu conveniencia.

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