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Consejos para pedir una Hipoteca 🏠 Guía 2020

como abrir la mejor hipoteca sin comisiones

Si estás aquí seguro que andas en la búsqueda de un nuevo hogar para ti y los tuyos, puede que estés formando una nueva familia y necesites una casa más grande, o tal vez consideras que va siendo hora de dejar el hogar paterno y buscar una casa propia.

Sea cual sea tu situación, para comprar una casa necesitarás pedir financiamiento a un banco mediante una hipoteca. Aunque la palabra hipoteca es un concepto familiar para las personas y que puede sonar fácil de entrada, en realidad guarda una complejidad más grande.

Pedir una hipoteca, sobre todo si es la primera vez que se pide un crédito – de hecho es probable que sea el mayor crédito que pidas en tu vida- debe ser una decisión muy bien estudiada y premeditada.

Lo más seguro es que en este preciso momento te estén asaltando tantas dudas, que incluso puedas estar considerando si conviene o no pedir una hipoteca.

Lo cierto es que llevar a cabo el proceso de manera exitosa no es una tarea sencilla de realizar, pero con esta guía tendrás toda la información necesaria para llevar a cabo la firma de la hipoteca sin sufrir demasiados traumas en el camino.

En esta guía aprenderás:

  • Que es una hipoteca y sus elementos
  • Que tipos de hipotecas existen
  • Pasos para pedir una hipoteca

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un producto bancario que otorga un derecho real de garantía que asegura dos condiciones, la primera es que el deudor pagara al acreedor -el banco- el préstamo concedido más los intereses y el deudor obtiene el derecho sobre la vivienda.

Existen diferentes tipos de hipotecas pero todas cumplen con las mismas características que las diferencian de otros tipos de préstamo, en una hipoteca la garantía viene siendo el propio inmueble que se quiere adquirir y el deudor tiene el derecho de manejar dicho inmueble mientras paga la deuda.

Hipoteca y préstamo hipotecario

Cuando se habla del préstamo que se pide para la compra de una vivienda, se habla de hipoteca y préstamo hipotecario como dos conceptos iguales con el mismo significado, pero ambos son diferentes.

El préstamo hipotecario es el capital que el banco presta al comprador de la vivienda, capital que deberá devolver en plazos establecidos y con intereses añadidos.

La hipoteca es la garantía que está constituida en la vivienda y que asegura que se pagara la deuda, si no se cumple el pago de dicha deuda el banco tiene el derecho a vender el inmueble para satisfacer el pago del dinero.

Elementos de una hipoteca

Las hipotecas están compuestas de tres elementos fundamentales:

  • Capital: es la suma de dinero que el banco presta al comprador para que adquiera el inmueble, la cantidad que financian los bancos suele ser entre el 80% y el 100% del valor de la tasación.
  • Interés: el interés es el porcentaje que el comprador deberá pagar al banco por el préstamo recibido. Puede ser de dos tipos, interés fijo o variable, si es fijo eso quiere decir que el porcentaje de dinero a pagar será constante en el tiempo sin sufrir ningún cambio. Si es variable, el porcentaje podrá variar según el cambio del índice de referencia que se revisa una o dos veces al año.
  • Plazo: es el tiempo límite que se ha establecido parapagar el préstamo más los intereses. Como una hipoteca es el préstamo de una gran suma de dinero, el plazo es considerablemente más largo que el de otro tipo de préstamo.

Tipos de Hipotecas

Las hipotecas se pueden diferenciar según varios parámetros: tipo de interés, público objetivo, tipo de cuota, tipología del bien inmueble, entre otros. En esta guía se explicara solo según el tipo de interés al ser el diferenciador más común:

Hipotecas según el tipo de interés

  • Hipoteca de tipo fijo: es una hipoteca con un interés estable que no cambia durante toda la vida del préstamo. Al ser de tipo fijo, no se ve afectado por las subidas y bajadas del indicador Euríbor. Para este tipo de hipotecas el plazo de amortización es más corto y los intereses más altos que el tipo variable.

          “El euríbor es el principal indicador que se utiliza para el cálculo de las hipotecas en España, más del 90% de los préstamos hipotecarios se basan en este índice”

  • Hipotecas de tipo variable: son hipotecas donde el interés varía en función de la revisión que se le aplica al inmueble de forma periódica, la variación, ya sea que baje o suba, estará referenciada en base al euríbor. Son las hipotecas más usadas en España y cuentan con periodos de amortización bastante largos llegando a ser de hasta cuatro décadas y comisiones más bajas que el de otros tipos de hipotecas.
  • Hipotecas de tipo mixto: como su nombre indica, combina los tipos fijos y variables, en donde el tipo fijo es utilizado en los primeros años de amortización.

Pasos para pedir una hipoteca

Una vez que ya sabemos con exactitud que es una hipoteca, cuáles son sus elementos esenciales y que tipos hay, toca conocer cuáles son los pasos necesarios para pedir una y que el proceso sea satisfactorio.

Pero antes de explicar cuáles son los respectivos pasos, asegúrate de cumplir con los requisitos necesarios para conseguir que te den una hipoteca. En este sentido hay que ser honestos y auto-críticos, debes evitar a toda costa endeudarte más allá de tu capacidad de pago actual y futura.

De hecho, una gran recomendación es cancelar cualquier deuda pendiente que se tenga antes de solicitar una hipoteca o cualquier crédito financiero.

Los requisitos para pedir una hipoteca son:

  1. Ahorros: antes de pedir una hipoteca debemos tener ahorrados el equivalente al 30% o 35% de la tasación del bien inmueble que quieres comprar. En general, los bancos asumen un 80% del valor tasado de la vivienda y a eso hay que sumarle los gastos de la compraventa como impuestos, notaria, tasación, registro de propiedad, entre otros, que equivalen entre 10% y 15% del valor de la propiedad.

Para que lo veas mejor, si la propiedad que vas a comprar tiene un valor de 200.000€ tendrás que poner de tu propio bolsillo 70.000€, 40.000€ para alcanzar el total del valor del inmueble y 30.000€ para los gastos de compraventa.

  • Nivel de ingresos: para pedir una hipoteca también será necesario, por obvias razones, que tus ingresos mensuales sean más elevados que la media. Para que te hagas una idea te pueden pedir como requisito que ganes 1.000€ al mes si vas a ser el único titular del inmueble, y entre 1.500€ y 2.000€ si la titularidad será compartida –una pareja por ejemplo-.

Por cierto, es pertinente saber que el Banco de España recomienda que el pago de deudas financieras no supere el 35% de nuestros ingresos mensuales para que nuestra economía no corra riesgos.

Y como punto de interés, si la vivienda que quieres comprar es con motivos vacacionales los requisitos que pondría el banco serían más exigentes, esto es debido a que, en caso de una crisis económica por parte del deudor, las deudas de este tipo de préstamos son las ultimas que se piensan en pagar.

  • Estabilidad laboral: otro de los aspectos que tienes que cumplir es el de contar con cierta estabilidad laboral, eso significa tener un trabajo fijo y de preferencia desde hace años. El motivo es que las personas con un empleo estable que le reporta un ingreso considerable tienen muchas más probabilidades de pagar las cuotas de la hipoteca.

¿Eso significa que independientes y autónomos no pueden conseguir una hipoteca? No, pero si es cierto que si eres autónomo o trabajador independiente, te será más difícil conseguir un préstamo hipotecario. Lo más seguro es que serán un poco más exigentes con el resto de los requisitos.

  • Excelente historial crediticio: es fundamental tener un historial excelente sobre créditos pedidos en el pasado y que se hayan pagado sin falta.

Antes de concederte una hipoteca, el banco investigara si estas en una lista de morosos o si tu historial señala algún impago, si se da alguno de los dos casos, tus probabilidades de obtener la hipoteca se reducen bastante.

Recuerda que tu misión es darle seguridad al banco de que podrás hacerte cargo de la deuda que contraerás. De la misma forma, si en el momento de solicitar la hipoteca tienes demasiados prestamos vigentes, es improbable que te lo den ya que será difícil que puedas hacerte de una nueva deuda.

  • Avales y garantías extra: un aval o garantía extra es dar otros bienes como garantía al banco en caso de que este considere que nuestro perfil financiero no da la talla y no nos quiera da el préstamo hipotecario.

Esta es una excelente opción para conseguir la hipoteca, pero que conlleva ciertos riesgos en el caso de que el avalista sea otra persona, ya que tendrá que contraer obligaciones por su cuenta:

  • En caso de impago: el banco tendrá el derecho de ejecutar el patrimonio del avalista, así como el tuyo para hacer frente al pago del inmueble.
  • Si el titular de la hipoteca fallece: sus herederos asumirán las obligaciones y el avalista seguirá siendo garantía de pago.
  • Si el avalista fallece: sus herederos asumirán sus obligaciones contraídas.

Documentos necesarios para pedir una hipoteca

Como es lógico, necesitaras presentar una serie de documentos a la hora de solicitar un préstamo hipotecario, en general estos son los documentos que pedirá el banco para realizar el trámite:

  • NIF o NIE vigente
  • Vida laboral actualizada
  • Ultima declaración del IRPF
  • Extracto bancario de meses recientes
  • Escrituras de todas las propiedades a tu poder
  • Últimos recibos pagados de préstamos que tengas
  • Contrato de alquiler así como los últimos recibos en caso de que vivas arrendado}
  • Justificantes de otros ingresos o rentas

Estos son, a grandes rasgos, los documentos que te solicitarán cuando pidas una hipoteca, dependiendo del banco que escojas, pueden ser más o menos.

Ahora que ya sabes todos los requisitos previos que necesitarás para pedir el préstamo hipotecario, ya podemos proseguir con los pasos para pedir una hipoteca, estos son:

1.   Busca y compara diferentes bancos y las hipotecas que ofrecen

Una vez que te hayas asegurado de cumplir con todos los requisitos previos, el siguiente paso de acción es empaparte de todo el mercado hipotecario y conocer las ofertas de las distintas entidades bancarias.

Nunca te conformes con la hipoteca que te ofrezca tu banco actual por más atractiva que pueda parecer, obtener una hipoteca es una deuda que tardarás años en saldar, asegúrate de revisar como mínimo tres diferentes entidades bancarias antes de tomar una decisión.

No se trata de pasar una eternidad buscando diferentes hipotecas, pero ten en cuenta que mientras más busques, más conocimientos sobre el producto y sobre el lenguaje financiero obtendrás, lo que te permitirá tomar una decisión inteligente y premeditada.

Lee y analiza muy bien toda la información precontractual y asegúrate de entenderla antes de firmar nada, si no lo entiendes en el momento, podrás hacerle todas las preguntas que quieras al notario un día antes de firmar la hipoteca, no temas ni sientas vergüenza por preguntar.

  • Si sientes que te falta información o simplemente quieres asegurarte, puedes consultar con un gestor, un notario o en foros en internet.

Y recuerda que las hipotecas no tienen precios fijos ni cerrados, se pueden negociar. Haz tu mejor intento en este aspecto, es mucho lo que puedes ganar sin perder nada por intentarlo.

2.   Pide y lee todas las condiciones de la hipoteca

Luego de elegir el banco que más te guste, el siguiente paso es solicitar que te brinden información sobre sus hipotecas, puedes hacerlo en línea desde la comodidad de tu hogar o dirigiéndote a la oficina más cercana.

Sin importar el medio, digital o físico, asegúrate de solicitar y leer atentamente la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) en donde podrás conocer todas las condiciones ligadas a la hipoteca, estas pueden ser:

  • Financiación máxima
  • Plazo máximo
  • Tipo de interés
  • Comisiones

Entre otros factores que tendrás que conocer muy bien antes de firmar, para saber si te conviene o no la hipoteca.

3.   Entrega tu documentación

Si estas satisfecho y te agrada la hipoteca que el banco te ofreció, el siguiente paso es entregar la documentación que la entidad bancaria te solicite para estudiar tu perfil y evaluar si aplicas para la hipoteca y si es factible seguir con la operación, la mayoría de los bancos te pedirán los siguientes documentos:

  • Tu DNI o NIE
  • Tu vida laboral, la cual tendrás que solicitar a la Seguridad Social
  • Tu última declaración de la renta
  • Justificantes de Ingresos
  • Extractos bancarios de los últimos meses donde se muestren tus ingresos y gastos
  • Recibos de préstamos vigentes si se da el caso
  • Contrato de alquiler, si estas arrendado
  • La tasación del inmueble que se quiere adquirir con la hipoteca

Todos esos documentos, que pueden ser más o menos según el banco que escogiste, se mandaran al departamento de análisis de riesgos de la entidad bancaria quienes evaluaran tu perfil y determinaran si seguir adelante con el proceso o no.

  • La tasación del inmueble se puede llevar a cabo de dos formas: la primera es encargarte tú mismo y contratar una tasadora aprobada por el Banco de España. Después de realizar su trabajo, la tasadora entregara un informe al banco junto a otros documentos.

La segunda forma de hacerlo es que el banco se encargue y contrate a un tasador. Los gastos seguirán corriendo por tu parte, aunque si tienes suerte, tu banco será de esos que devuelven el importe de la tasación si los contratas a ellos.

También es muy importante que tengas en cuenta que la evaluación de tu perfil toma aproximadamente dos semanas. En ese tiempo tienes la libertad de entregar los mismos documentos a otros bancos. Recuerda que hasta que firmes la hipoteca, no existe ningún tipo de compromiso por tu parte.

4.   Analiza la documentación de la oferta personalizada

Superado el paso anterior y sabiendo que el banco aprobó tu solicitud, lo que sigue a continuación es estudiar la oferta que elaboro la entidad bancaria, así como sus condiciones y clausulas. Exactamente te tienen que entregar los siguientes documentos para que todo esté en orden:

  • Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN): documento en el cual deben aparecer las condiciones de financiación que nos ofrece el banco y tiene un carácter de oferta vinculante por al menos 10 días, eso significa que el banco no puede cambiar las condiciones durante esos 10 días, ese es tu plazo para decidir si lo quieres o no.
  • Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE): documento donde se explica los detalles más íntimos del préstamo hipotecario. Puede contener datos como que tipo de interés tiene, si la hipoteca se concede en otra divisa o en qué momento te pueden embargar el inmueble si no pagas.
  • Copia del contrato: una copia del contrato que se mandara a un notario para que realice la escritura y que tiene que coincidir con la FEIN y la FiAE.
  • Gastos de formalización: un documento donde se señale el reparto de los gastos para la constitución del inmueble. Por ley el banco debe encargarse de pagar la notaría, el registro, la gestoría, el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) y su copia del registro.

El cliente solo deberá pagar la tasación, si resulta que el banco se rehusó a pagarla y su copia de la escritura.

  • Si la hipoteca es variable: te tienen que enseñar cuanto tendrías que pagar mensualmente de hipoteca en distintos escenarios donde fluctúen los índices de referencia.
  • Seguros: en caso de que el banco te obligue o proponga que contrates un seguro, este tendrá que proveerte las condiciones de la póliza para que las conozcas. Cabe resaltar que puedes contratar la póliza con cualquier empresa que quieras, no solo con la que te recomiende el banco.

Estos documentos deberemos recibirlos como mínimo diez días antes de la firma de la hipoteca, es en este punto donde tendrás tu oportunidad de negociar con el banco para que las condiciones sean un poco más de tu gusto.

También el banco deberá notificarte que tienes la obligación de visitar al notario antes de la firma para asesoramiento, y podrás elegir al que quieras.

5.   Realiza una provisión de fondos

Si aceptaste la oferta del banco, lo siguiente será hacer una provisión de fondos que consiste en depositar una suma de dinero en una cuenta que se usará para pagar los gastos de formalización de la hipoteca y la compraventa así como la parte que el banco no va a financiar –un 20% del valor del inmueble en muchos casos-.

6.   Hacerle una visita a la notaría

Ya casi estás listo para firmar la hipoteca, pero antes tendrás que elegir a la notaría en la que deseas firmar y visitarla al menos un día antes de firmar. Tanto los otros titulares como los avalistas, tendrán que acompañarte al notario.

Esta visita es muy importante porque el notario tiene el deber de explicarte, de manera gratuita, las condiciones de la hipoteca, cualquier duda que puedas tener y se asegurara de que recibiste todos los documentos pertinentes. Además comprobara que el plazo de 10 días de antelación se haya cumplido.

Para finalizar, el notario te hará una prueba donde te preguntaran todo lo relacionado con las cláusulas de la hipoteca, así como toda la información que el banco te dio. Si fallas en pasar la prueba el notario no podrá autorizar la firma de la hipoteca.

7.   Firma de la hipoteca

Y llegamos al último paso, el más fácil y sencillo de todos. Una vez que el notario de su autorización, tienes que dirigirte a la notaría para firmar la escritura de la compraventa junto al representante del banco y el comprador.

En el instante en que firmes, te habrás convertido en el propietario de un inmueble y el titular de una hipoteca.

Y para finalizar por completo la operación, la gestoría del banco tiene que llevar a cabo los trámites faltantes que constan del pago de los impuestos correspondientes y el registro de la hipoteca y la nueva propiedad. Dichos gastos se pagarán con la provisión de fondos que hiciste y si llegara a sobrar algo, esa cantidad te será devuelta.

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