¿Existen las hipotecas sin comisiones?

A día de hoy, la oferta hipotecaria es amplísima y adaptada a todos los tipos de perfiles. El problema viene con los gastos asociados que tienes que hacer frente, como la de apertura, la de amortización anticipada, la de subrogación y un largo etcétera. Si esto te supone un problema, te traemos las mejores hipotecas sin comisiones de este 2022.

Mejores hipotecas sin comisiones con poca vinculación

Entendemos que en la búsqueda de la mejores hipotecas del 2022 quieres una sin comisiones, sí, pero también que cuente con pocos requisitos de vinculación para rebajar el tipo de interés.

Si es así, estas son -todas ellas variables- las que te recomendamos:

¿Cuáles son las comisiones de una hipoteca?

Las hipotecas cuentan con diferentes comisiones que se cobran en función de si hablamos de ante-firma o post-firma, es decir unas sólo son aplicables hasta el momento de la firma y las otras sólo son aplicables desde el momento de la firma. En base a este criterio es como vamos a clasificarlas aquí.

Comisiones ante-firma

Dentro de las comisiones ante-firma puedes encontrar hasta tres tipos. Sí, hablamos en pasado porque dos de ellos han desaparecido integrándose en el tercero, pero igualmente vamos a nombrarlos para que tengas conocimiento de ellos y por si te pueden sonar en caso de que ya hayas contratado una hipoteca en el pasado.

1-Comisión de estudio

La comisión de Estudio se cobraba en su momento como un porcentaje sobre el importe solicitado en concepto de gastos por analizar los datos del cliente, comprobar los ficheros de morosidad, comprobar la CIRBE y demás. Ahora ha quedado integrada en la comisión de apertura.

2- Comisión de Gestión

A los efectos su justificación era similar a la comisión de estudio. Tampoco existe como tal.

3- Comisión de apertura

La Ley 15/2019 que rige hoy día la normativa hipotecaria engloba todos los gastos previos dentro de esta comisión. Asimila de este modo lo que en su momento eran las comisiones de Estudio y Gestión y no está limitada por ley sino que deja margen al banco para ponerla como considere, si bien lo normal es que no exceda del 1,5%.

4-Comisión por emisión de cheque

Cuando una persona acude a la notaría a firmar la compra de un inmueble la entrega del dinero no se efectúa ni en efectivo, ni vía transferencia y ni tan siquiera mediante cheque ordinario, es necesario que el pago sea a través de un cheque bancario.

El cheque bancario es a los efectos un documento exactamente igual a un cheque nominativo (es decir, con nombres y apellidos del beneficiario reflejados en él) pero su particularidad es que quien paga no eres tú como comprador persona física sino el banco como persona jurídica.

Por supuesto que el banco emita un cheque bancario no significa que corra él con el riesgo de impago, de hecho ese riesgo no existe ya que conforme emite el cheque el dinero de tu cuenta se retiene automáticamente sin posibilidad de desbloqueo (salvo que ese mismo cheque sea devuelto a la entidad y anulado).

Comisiones post-firma

Estas serían las comisiones que comienzan a funcionar cuando el préstamo está en marcha y, a diferencia de las comisiones ante-firma, estas pueden cobrarse no una sino varias veces, como es el caso de las operaciones por amortización parcial.

1- Comisión por amortización total o parcial

Son las comisiones que el banco cobra cuando amortizas el préstamo antes de tiempo, bien totalmente (es decir que lo cancelamos) o bien en parte. Hay que destacar también que algunas entidades limitan el número de amortizaciones al año y todas ellas limitan el importe mínimo para poder realizarlas.

2- Comisión por novación

La Novación es como se llama a la renegociación con tu entidad para que te mejore las condiciones que tienes vigentes.

3- Comisión por subrogación

La subrogación se produce bajo dos supuestos: o bien cuando hay cambio de prestatario (opción que se hace cuando el comprador quiere asumir la hipoteca en vigor) o bien cuando hay cambio de prestamista (el banco que nos da el dinero).

Lo común suele ser que se aplique cuando nos llevamos la hipoteca a otra entidad. A tal efecto os recomendamos que echéis un vistazo a nuestra entrada de Mejores Hipotecas para Subrogación.

4- Comisión por cambio de tipo de interés

Se trata de una comisión que se aplica cuando pasas de un interés variable a uno fijo y sus características son aplicables desde 2019 con carácter retroactivo, es decir que afectarían también a las hipotecas constituidas antes de dicha fecha.

¿Qué límites legales hay en cada una de las comisiones?

Como hemos comentado antes algunas de las comisiones que se cobran en torno a una hipoteca aparecen reguladas y capadas, lo cual significa que si el banco decide aplicarlas no podrán excederse de un cierto nivel. Así pues, bajo dicho criterio vamos a diferencias en dos grupos diferentes.

Comisiones con interés no regulado

En este punto tendríamos la comisión de apertura, la comisión por novación (con excepción de que negociemos el plazo, que sería del 0,10%) o la comisión por emisión de cheque bancario. En este último caso existe plena libertad al tratarse de un servicio no regulado por una norma como la de las hipotecas o los préstamos al consumo, si bien la media oscila entre el 0,40% y el 1% del importe.

Comisiones con interés regulado

En este caso tendríamos la comisión por subrogación, la comisión por amortización anticipada total y/o parcial y la comisión por cambio de tipo de interés.

La comisión por subrogación será máximo del 2% los tres primeros años y del 1,5% los restantes en el caso de las hipotecas a tipo fijo. Para las hipotecas a tipo variable será del 0,25% los tres primeros años, 0,15% los dos siguientes y de ahí en adelante el 0%.

La comisión por amortización anticipada total y/o parcial repetirá los mismos límites que en el caso anterior: 2% los tres primeros años y 1,5% los restantes para las hipotecas fijas y para las variables 0,25% los tres primeros años, 0,15% los siguientes dos y 0% los restantes.

Por último la comisión por cambio de tipo de interés será del 0,15% si se efectúa en los tres primeros años y del 0% en adelante.

Reglas de oro a la hora de contratar una hipoteca sin comisiones

Las directrices que tienes que seguir antes de contratar una hipoteca sin comisiones son:

• Tener en cuenta la idoneidad de presentar varias solicitudes a la vez a diferentes entidades, logrando con ello no sólo evitar quedarte “colgado” porque tu banco no te conceda el préstamo teniendo señalizada la vivienda sino también herramientas para poder negociar.
• También es importante repasar las condiciones que nos da la entidad en la ficha precontractual. La mayoría de las veces se exige cumplir con una serie de criterios para poder beneficiarse de una exención de comisiones.
• Negocia sin miedo cuestiones como la comisión por emisión de cheque bancario, pues en muchas ocasiones es posible evitar que se cobre o al menos se puede reducir notablemente el interés.
• Calcula el coste que supone tener determinados productos vinculados por la utilidad que le puedas dar a la comisión en un momento dado. Si te obligan por ejemplo a suscribir un seguro de vida para no cobrarte la amortización anticipada y a priori no tienes intención de cancelar la hipoteca por adelantado quizás no te resulte de interés.

Conclusiones, ¿merece la pena una hipoteca sin ninguna comisión?

Las posibilidades de encontrar una hipoteca que no sólo se ajuste a tus necesidades sino que además te eximan de pagar comisiones son varias. En la mayoría de los casos simplemente nos pedirán la nómina y a lo sumo un seguro, lo cual resulta asumible para cualquier bolsillo.

Sí que verás en cambio que uno de los requisitos en que más se incide es el asunto de las nóminas altas, lo cual se explica porque de cara a futuro la entidad prefiere un cliente que le posibilite la venta cruzada de más productos, principalmente inversión.