¿Existen las hipotecas sin comisiones?

A día de hoy, la oferta hipotecaria es amplísima y adaptada a todos los tipos de perfiles. El problema viene con los gastos asociados que tienes que hacer frente, como los de apertura, amortización anticipada, subrogación y un largo etcétera. Si esto te supone un problema, te traemos las mejores hipotecas sin comisiones de este 2023.

¿Qué es una hipoteca sin comisiones?

Este tipo de préstamo hipotecario destaca porque no aplica comisiones adicionales al titular, aparte de los intereses y otros costes asociados al préstamo en sí. En cambio, las hipotecas con comisiones añaden cargos adicionales que, generalmente, se cobran en diferentes etapas y que veremos a continuación.

¿Cuáles son las comisiones de una hipoteca?

Las hipotecas cuentan con diferentes comisiones que se cobran en función de si hablamos de ante-firma o post-firma, es decir, unas sólo son aplicables hasta el momento de la firma y las otras sólo son aplicables desde el momento de la firma. En base a este criterio vamos a clasificarlas aquí.

Comisiones hipotecarias ante-firma

Dentro de las comisiones ante-firma puedes encontrar hasta tres tipos. Sí, hablamos en pasado porque dos de ellas han desaparecido integrándose en el tercero, pero, igualmente, vamos a nombrarlas para que tengas conocimiento de ellas y por si te pueden sonar en caso de que ya hayas contratado una hipoteca en el pasado.

1- Comisión de Estudio

La comisión de Estudio se cobraba en su momento como un porcentaje sobre el importe solicitado en concepto de gastos por analizar los datos del cliente, comprobar los ficheros de morosidad, comprobar la CIRBE y demás. Ahora ha quedado integrada en la comisión de apertura.

2- Comisión de Gestión

A los efectos su justificación era similar a la comisión de Estudio. Tampoco existe como tal.

3- Comisión de Apertura

La Ley 15/2019 que rige hoy día la normativa hipotecaria engloba todos los gastos previos dentro de esta comisión. Asimila, de este modo, lo que en su momento eran las comisiones de Estudio y Gestión y no está limitada por ley sino que deja margen al banco para ponerla como considere, si bien lo normal es que no exceda del 1,5%.

4- Comisión por Emisión de cheque

Cuando una persona acude a la notaría a firmar la compra de un inmueble, la entrega del dinero no se efectúa ni en efectivo, ni vía transferencia y ni tan siquiera mediante cheque ordinario, es necesario que el pago sea a través de un cheque bancario.

El cheque bancario es un documento exactamente igual a un cheque nominativo (es decir, con nombres y apellidos del beneficiario reflejados en él) pero su particularidad es que quien paga no eres tú como comprador persona física, sino el banco como persona jurídica.

Por supuesto, que el banco emita un cheque bancario no significa que corra él con el riesgo de impago, de hecho ese riesgo no existe, ya que, conforme emite el cheque, el dinero de tu cuenta se retiene automáticamente sin posibilidad de desbloqueo (salvo que ese mismo cheque sea devuelto a la entidad y anulado).

Comisiones hipotecarias post-firma

Estas serían las comisiones que comienzan a funcionar cuando el préstamo está en marcha y, a diferencia de las comisiones ante-firma, pueden cobrarse, no una, sino varias veces, como es el caso de las operaciones por amortización parcial.

1- Comisión por amortización total o parcial

Son las comisiones que el banco cobra cuando amortizas el préstamo antes de tiempo, bien totalmente (es decir que lo cancelamos) o bien en parte. Hay que destacar también que algunas entidades limitan el número de amortizaciones al año y todas ellas limitan el importe mínimo para poder realizarlas.

2- Comisión por novación

La Novación es como se llama a la renegociación con tu entidad para que te mejore las condiciones que tienes vigentes.

3- Comisión por subrogación

La subrogación se produce bajo dos supuestos: o bien cuando hay cambio de prestatario (opción que se hace cuando el comprador quiere asumir la hipoteca en vigor) o bien cuando hay cambio de prestamista (el banco que nos da el dinero).

Lo común suele ser que se aplique cuando nos llevamos la hipoteca a otra entidad. A tal efecto os recomendamos que echéis un vistazo a nuestra entrada de Mejores Hipotecas para Subrogación.

4- Comisión por cambio de tipo de interés

Se trata de una comisión que se aplica cuando pasas de un interés variable a uno fijo y sus características son aplicables desde 2019 con carácter retroactivo, es decir, que afectarían también a las hipotecas constituidas antes de dicha fecha.

¿Qué límites legales hay en cada una de las comisiones?

Como hemos comentado antes, algunas de las comisiones que se cobran en torno a una hipoteca aparecen reguladas y capadas, lo cual significa que, si el banco decide aplicarlas, no podrán excederse de un cierto nivel. Así pues, bajo dicho criterio vamos a diferenciarlas en otros dos grupos:

Comisiones con interés no regulado

En este punto tendríamos la comisión de apertura, la comisión por novación (con excepción de que negociemos el plazo, que sería del 0,10%) o la comisión por emisión de cheque bancario. En este último caso, existe plena libertad al tratarse de un servicio no regulado por una norma como la de las hipotecas o los préstamos al consumo, si bien la media oscila entre el 0,40% y el 1% del importe.

Comisiones con interés regulado

En este caso tendríamos la comisión por subrogación, la comisión por amortización anticipada total y/o parcial y la comisión por cambio de tipo de interés.

La comisión por subrogación será máximo del 2% los tres primeros años y del 1,5% los restantes en el caso de las hipotecas a tipo fijo. Para las hipotecas a tipo variable será del 0,25% los tres primeros años, 0,15% los dos siguientes y de ahí en adelante el 0%.

La comisión por amortización anticipada total y/o parcial repetirá los mismos límites que en el caso anterior: 2% los tres primeros años y 1,5% los restantes para las hipotecas fijas y para las variables 0,25% los tres primeros años, 0,15% los siguientes dos y 0% los restantes.

Por último la comisión por cambio de tipo de interés será del 0,15% si se efectúa en los tres primeros años y del 0% en adelante.

¿Hasta cuánto puedo ahorrar con una hipoteca sin comisiones?

La cantidad de ahorro al contratar una hipoteca sin comisiones, dependerá, en todo caso, del tipo de hipoteca que elijamos, el importe de la misma y las operaciones que queramos realizar durante toda la vida de la hipoteca como, por ejemplo, amortizarla anticipadamente o subrrogarla. También dependerá de las condiciones que hayas pactado con el banco.

No obstante, y de media, te puedes ahorrar entre 2.000€ y 4.000€ gracias a una hipoteca sin comisiones. Sin embargo, ten en cuenta que los intereses que te cobre el banco no sean muy elevados, ni que tampoco tengas que contratar productos adicionales caros, ya que, de este modo, no te servirá de mucho el ahorro en comisiones de tu hipoteca.

¿Cómo contratar una hipoteca sin comisiones?

Algunas reglas de oro que tienes que seguir antes de contratar una hipoteca sin comisiones son:

• Tener en cuenta la idoneidad de presentar varias solicitudes a la vez a diferentes entidades, logrando con ello, no sólo evitar quedarte “colgado” porque tu banco no te conceda el préstamo teniendo señalizada la vivienda, sino también herramientas para poder negociar.
• También es importante repasar las condiciones que nos da la entidad en la ficha precontractual. La mayoría de las veces se exige cumplir con una serie de criterios para poder beneficiarse de una exención de comisiones.
• Negocia sin miedo cuestiones como la comisión por emisión de cheque bancario, pues en muchas ocasiones es posible evitar que se cobre o al menos se puede reducir notablemente el interés.
• Calcula el coste que supone tener determinados productos vinculados por la utilidad que le puedas dar a la comisión en un momento dado. Si te obligan, por ejemplo, a suscribir un seguro de vida para no cobrarte la amortización anticipada y, a priori, no tienes intención de cancelar la hipoteca por adelantado, quizás no te resulte de interés.

Conclusiones, ¿merece la pena una hipoteca sin ninguna comisión?

Las posibilidades de encontrar una hipoteca que, no sólo se ajuste a tus necesidades, sino que, además, te eximan de pagar comisiones son varias. En la mayoría de los casos, simplemente nos pedirán la nómina y, a lo sumo, un seguro, lo cual resulta asumible para cualquier bolsillo.

Sí que verás, en cambio, que uno de los requisitos en que más se incide es el asunto de las nóminas altas, lo cual se explica porque, de cara al futuro. la entidad prefiere un cliente que le posibilite la venta cruzada de más productos, principalmente inversión.

Actualizaciones del artículo

• Se añaden a los rankings las hipotecas de iberCaja, ABANCA y Evo Banco (31/10/2023)
• Cambios generales en el texto; ya no existe la hipoteca variable de Pibank: se cambia por la mixta; información sobre qué es una hipoteca sin comisiones, el ahorro que supone y los requisitos para conseguir una; se añaden dos nuevas preguntas frecuentes; se actualizan los intereses de la hipoteca variable ING (24/10/2023)