El negocio bancario consta básicamente de tres fuentes de ingresos: las operaciones singulares, el margen de intereses y las comisiones.
Por operaciones singulares se entienden por ejemplo las salidas a bolsa o colocaciones de emisiones de terceros, así como asesoramiento en operaciones corporativas tales como una compra o una fusión; el margen de intereses sería la diferencia entre el precio al que te pagan por depositar el dinero y el precio que cobran por prestarlo; y por último las comisiones pues son eso, comisiones.
El principal negocio, como habréis adivinado, proviene del margen de intereses, pues históricamente ha resultado un negocio muy rentable. En función del riesgo que la entidad asume el interés es mayor o menor, si hablamos de las tarjetas revolving el interés medio supera el 20% anual porque su tasa de morosidad es del 6% mientras que el interés medio hipotecario está en el 2,54% no sólo porque la morosidad es del 3,5% sino porque además se tiene una garantía: la casa.
Sin embargo, el lucrativo negocio de los tipos de interés se ha visto afectado por unas tasas anormalmente bajas a causa de la política monetaria y una regulación cada vez más estricta, la cual no sólo obliga a provisionar más reservas en función del riesgo sino también limita el máximo a cobrar bajo ciertos conceptos.
Así pues, a falta de un margen de intereses atractivo y con pocas operaciones singulares que realizar por el frenazo económico, las comisiones son una vía de escape a la que las entidades se agarras y de ahí que por ejemplo se hayan endurecido las condiciones de las cuentas corrientes, las operativas en ventanilla, etc.
No obstante lo anterior aún queda un reducto en donde, por su interés estratégico y sobre todo la enorme competencia existente, podemos encontrarnos la posibilidad de eludir comisiones o al menos reducirlas al máximo. Ese reducto son precisamente las hipotecas.
A lo largo de las siguientes líneas vamos a repasar con vosotros las diferentes comisiones que existen, sus límites legales y cuáles son las ofertas a las que podremos optar para incurrir en las menos posibles.
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¿Cuántas comisiones existen en una hipoteca?
Las hipotecas cuentan con diferentes comisiones que se cobran en función de si hablamos de ante-firma o post-firma, es decir unas sólo son aplicables hasta el momento de la firma y las otras sólo son aplicables desde el momento de la firma. En base a este criterio es como vamos a clasificarlas aquí.
Comisiones ante-firma
Dentro de las comisiones ante-firma podíamos encontrar hasta tres tipos. Sí, hablamos en pasado porque dos de ellos han desaparecido integrándose en el tercero, pero igualmente vamos a nombrarlos para que tengáis conocimiento de ellos y por si os pudieran sonar en caso de que ya hubiereis contratado una hipoteca en el pasado.
– Comisión de Estudio
La comisión de Estudio se cobraba en su momento como un porcentaje sobre el importe solicitado en concepto de gastos por analizar los datos del cliente, comprobar los ficheros de morosidad, comprobar la CIRBE y demás. Ahora ha quedado integrada en la comisión de apertura
– Comisión de Gestión
A los efectos su justificación era similar a la comisión de estudio. Tampoco existe como tal.
– Comisión de apertura
La Ley 15/2019 que rige hoy día la normativa hipotecaria engloba todos los gastos previos dentro de esta comisión. Asimila de este modo lo que en su momento eran las comisiones de Estudio y Gestión y no está limitada por ley sino que deja margen al banco para ponerla como considere, si bien lo normal es que no exceda del 1,5%.
– Comisión por emisión de cheque
Además de las anteriores existe una comisión que casi siempre pasa desapercibida pero sin embargo supone un mal trago por no contar con ello, y es la comisión por emisión de cheque bancario.
Cuando una persona acude a la notaría a firmar la compra de un inmueble la entrega del dinero no se efectúa ni en efectivo, ni vía transferencia y ni tan siquiera mediante cheque ordinario, es necesario que el pago sea a través de un cheque bancario.
El Cheque Bancario es a los efectos un documento exactamente igual a un cheque nominativo (es decir, con nombres y apellidos del beneficiario reflejados en él) pero su particularidad es que quien paga no eres tú como comprador persona física sino el banco como persona jurídica.
Esto puede parecer un capricho, pero un cheque bancario siempre será cobrado, mientras que un cheque normal puede ser impagado. Si yo como comprador salgo de la notaría y me voy a mi banco basta con que saque el dinero de la cuenta o simplemente anule el cheque por supuesto extravío. Es por ello que siempre se requiere el uso de los cheques bancarios.
Por supuesto que el banco emita un cheque bancario no significa que corra él con el riesgo de impago, de hecho ese riesgo no existe ya que conforme emite el cheque el dinero de tu cuenta se retiene automáticamente sin posibilidad de desbloqueo (salvo que ese mismo cheque sea devuelto a la entidad y anulado).
Comisiones post-firma
Estas serían las comisiones que comienzan a funcionar cuando el préstamo está en marcha y, a diferencia de las comisiones ante-firma, estas pueden cobrarse no una sino varias veces, como es el caso de las operaciones por amortización parcial.
– Comisión por amortización total o parcial
Son las comisiones que el banco cobra cuando amortizamos el préstamo antes de tiempo, bien totalmente (es decir que lo cancelamos) o bien en parte. Hay que destacar también que algunas entidades limitan el número de amortizaciones al año y todas ellas limitan el importe mínimo para poder realizarlas.
– Comisión por Novación
La Novación es como se llama a la renegociación con tu entidad para que te mejore las condiciones que tienes vigentes.
– Comisión por Subrogación
La Subrogación se produce bajo dos supuestos: o bien cuando hay cambio de prestatario (opción que se hace cuando el comprador quiere asumir la hipoteca en vigor) o bien cuando hay cambio de prestamista (el banco que nos da el dinero).
Lo común suele ser que se aplique cuando nos llevamos la hipoteca a otra entidad. A tal efecto os recomendamos que echéis un vistazo a nuestra entrada de Mejores Hipotecas para Subrogarse.
– Comisión por cambio de tipo de interés
Se trata de una comisión que se aplica cuando pasamos de un interés variable a uno fijo y sus características son aplicables desde 2019 con carácter retroactivo, es decir que afectarían también a las hipotecas constituidas antes de dicha fecha.
¿Qué límites legales hay en cada una de las comisiones?
Como hemos comentado antes algunas de las comisiones que se cobran en torno a una hipoteca aparecen reguladas y capadas, lo cual significa que si el banco decide aplicarlas no podrán excederse de un cierto nivel. Así pues, bajo dicho criterio vamos a diferencias en dos grupos diferentes.
Comisiones con interés no regulado
En este punto tendríamos la comisión de apertura, la comisión por novación (con excepción de que negociemos el plazo, que sería del 0,10%) o la comisión por emisión de cheque bancario. En este último caso existe plena libertad al tratarse de un servicio no regulado por una norma como la de las hipotecas o los préstamos al consumo, si bien la media oscila entre el 0,40% y el 1% del importe.
Comisiones con interés regulado
En este caso tendríamos la comisión por subrogación, la comisión por amortización anticipada total y/o parcial y la comisión por cambio de tipo de interés.
La comisión por subrogación será máximo del 2% los tres primeros años y del 1,5% los restantes en el caso de las hipotecas a tipo fijo. Para las hipotecas a tipo variable será del 0,25% los tres primeros años, 0,15% los dos siguientes y de ahí en adelante el 0%.
La comisión por amortización anticipada total y/o parcial repetirá los mismos límites que en el caso anterior: 2% los tres primeros años y 1,5% los restantes para las hipotecas fijas y para las variables 0,25% los tres primeros años, 0,15% los siguientes dos y 0% los restantes.
Por último la comisión por cambio de tipo de interés será del 0,15% si se efectúa en los tres primeros años y del 0% en adelante.
Reglas de oro a la hora de contratar una hipoteca sin comisiones
De nuevo hay que recordar la idoneidad de presentar varias solicitudes a la vez a diferentes entidades, logrando con ello no sólo evitar quedarnos “colgados” porque nuestro banco no nos conceda el préstamo teniendo señalizada la vivienda sino también herramientas para poder negociar.
También es importante repasar las condiciones que nos da la entidad en la ficha precontractual. La mayoría de las veces se exige cumplir con una serie de criterios para poder beneficiarse de una exención de comisiones.
Negocia sin miedo cuestiones como la comisión por emisión de cheque bancario, pues en muchas ocasiones es posible evitar que se cobre o al menos se puede reducir notablemente el interés.
Calcula el coste que supone tener determinados productos vinculados por la utilidad que le puedas dar a la comisión en un momento dado. Si te obligan por ejemplo a suscribir un seguro de vida para no cobrarte la amortización anticipada y a priori no tienes intención de cancelar el préstamo por adelantado quizás no te resulte de interés.
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Estas son las Mejores Hipotecas Sin Comisiones de 2020
A continuación vamos a desvelar cuales son las mejores hipotecas a la hora de ahorrarnos un buen dinero en comisiones y gastos salvables. Como muchas veces la oferta de una hipoteca sin comisiones va ligada a una alta vinculación vamos a organizar el apartado en dos bloques: hipotecas con baja vinculación e hipotecas con vinculación media o alta.
Antes de comenzar: Las condiciones que vamos a mostrarte son las que públicamente ofertan las entidades bancarias, no obstante siempre hay margen de mejora y negociación si cuentas con el respaldo de especialistas hipotecarios. Nosotros, gracias al elevado número de préstamos que tramitamos, tenemos acceso a condiciones más ventajosas y queremos ponerlas a tu disposición de forma totalmente gratuita. En sólo dos minutos, dejándonos tus datos aquí te contactaremos a la mayor brevedad posible.
Hipotecas sin comisiones con baja vinculación
Serían aquellas que nos van a exigir como mucho un producto vinculado, aunque algunas de ellas siquiera nos pedirán nada.
Hipoteca Sin Mochila a Tipo Variable de MyInvestor
Se trata de un producto que únicamente nos va a solicitar una nómina de mínimo 4.000 € en el conjunto de la unidad familiar, nos cubrirá hasta el 70% del valor de tasación y a cambio nos ofrecerá un tipo fijo a 12 meses del 1,79% y a partir de ahí Euribor + 0,89%. La duración máxima es de 25 años.
No tiene comisión de apertura ni tampoco de amortización parcial o subrogación. Además MyInvestor asume gastos de constitución que nos serían propios tales como la Tasación.
Hipoteca Variable Pibank
El neobanco de Banco Pichincha nos trae una interesante oferta que simplemente nos pedirá la nómina, nos permitirá llegar hasta los 35 años de duración y con una cobertura del 80% de tasación y hasta el 90% de compraventa. Los intereses serán al 0% durante los 6 primeros meses, al 1,95% los 6 siguientes y a partir del año a Euribor + 0,95%.
No tendremos comisión de apertura, ni de cancelación total o parcial y tampoco comisión de subrogación.
Hipoteca a un paso de Ibercaja
La hipoteca de Ibercaja tiene una duración máxima de 20 años con una financiación máxima del 80%. Simplemente nos pedirá una nómina (o conjunto en caso de unidad familiar) de mínimo 2.500 € mensuales y nos dará un interés fijo del 1,55%.
No tendremos comisión de apertura, subrogación ni tampoco de amortización, sea total o parcial. Eso sí, el importe mínimo del préstamo tendrá que ser de 150.000 €, conviene tenerlo en cuenta.
Hipoteca Sin Comisiones de Bankia
Cerramos el listado con otro viejo conocido. Como su nombre indica no nos va a requerir la contratación de ningún producto más allá de la nómina y solamente tendrá en cuenta el nivel de ingresos mensuales del cliente. De esta forma en caso de que ingresemos 3.000 € o más nos brindarán un interés del 1,99% el primer año y Euribor + 0,99% el resto.
El plazo máximo es de 30 años y la financiación máxima es del 80% del menor entre el precio de compraventa y el precio de tasación. Nos eximen de gastos de amortización y apertura y simplemente tendríamos un 0,15% por subrogación los 5 primeros años.
Hipotecas sin comisiones con vinculación media o alta
Este apartado lo dedicamos a aquellas hipotecas que a cambio de eximirnos de todas o casi todas las comisiones nos van a pedir a cambio una vinculación de dos o más productos.
Hipoteca a Tipo Variable de ING Direct
El banco holandés online por excelencia se lanza al ruedo con una interesante hipoteca que nos da los 12 primeros meses al 1,99% y el resto a Euribor + 0,99%. La cobertura sería del menor valor entre el 80% de precio de compraventa y 80% de precio de tasación con la ventaja de que nos permite una duración máxima de 40 años.
Para poder acceder a estas condiciones nos van a solicitar la nómina, el seguro de hogar y también la suscripción de un seguro de vida. ¡Ah! Y se hacen cargo de los gastos de tasación siempre y cuando formalices finalmente la hipoteca con ellos.
Eso sí, nos eximen de todos los gastos de apertura, subrogación, amortización anticipada y novación.
Hipoteca Open Variable de Openbank
En este caso el banco online del Grupo Santander nos pedirá únicamente la nómina y el seguro de hogar, pero a cambio tendremos un interés a 12 meses del 1,99% y después de Euribor más 0,99%. Esto se calcula en función de una cobertura del 80%, si nuestra necesidad fuere menor el tipo de interés incluso mejoraría.
No habrá comisión de apertura, ni de amortización parcial ni de subrogación. Solamente veríamos comisión del 0,25% en los 3 primeros años y después pasaría al 0%.
Conclusiones finales
Las posibilidades de encontrar una hipoteca que no sólo se ajuste a nuestras necesidades sino que además nos eximan de pagar comisiones son varias. En la mayoría de los casos simplemente nos pedirán la nómina y a lo sumo un seguro, lo cual resulta asumible para cualquier bolsillo. Sí que veréis en cambio que uno de los requisitos en que más se incide es el asunto de las nóminas altas, lo cual se explica porque de cara a futuro la entidad prefiere un cliente que le posibilite la venta cruzada de más productos, principalmente inversión.
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¡Hasta la próxima!
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