Nueva ley hipotecaria: Modificaciones y cambios que conlleva

La nueva ley hipotecaria en vigor en 2022 es la misma que fue puesta en marcha en julio de 2019. Se trata de una ley que venía a reformar algunos aspectos controvertidos tanto de la comercialización, como de las propias hipotecas. Aspectos como la aplicación de cláusulas abusivas, ejecuciones hipotecarias, prácticas comerciales, etc.
Repasamos a fondo los nuevos cambios que trajo consigo esta reforma, destacando los principales aspectos de estos cambios, y cómo afectan al usuario. También, profundizamos en cómo ha modificado el panorama de la contratación de hipotecas y cómo afecta a los clientes el conjunto de medidas que trajo consigo esta reforma legal.

¿Qué cambios trajo la nueva ley hipotecaria?

Esta reforma legal en los préstamos hipotecarios trajo consigo cambios importantes que se han ido consolidando desde 2019. Estas modificaciones se dividen en diferentes áreas relacionadas con las hipotecas y su comercialización.

Cambios en los contratos

Obliga a una mayor información y transparencia en la relación contractual entre el cliente y la entidad. Esto, por ejemplo, se refleja en la mayor cantidad de información previa y vinculante sobre la hipoteca que se ofrece al usuario.

En este aspecto se incluyen elementos como:

1. Información estandarizada que permita la comparación con otras propuestas de hipotecas
2. Información clara sobre tipos de interés, índice de referencia, cláusulas particulares, etc.
3. En los préstamos a tipo variable, estudios de posibles evoluciones de las cuotas según evolucionen los tipos de interés

Un aspecto relevante en la mejora de la información y transparencia es que con este documento legal resulta obligatorio, que, ante notario, quien va a contratar la hipoteca, garantice que ha recibido toda la información citada y relacionada con la contratación de préstamo.

También, quedaron eliminadas las denominadas cláusulas suelo. El tipo mínimo por defecto en las hipotecas será del 0% para todos los préstamos hipotecarios independientemente de que el índice de referencia cotice en negativo.

Cambios en las prácticas comerciales

Un aspecto muy importante y que venía a cubrir una demanda amplia es el de cambios en las prácticas comerciales y protocolos de conducta a la hora de la comercialización y trato con el cliente.

Esto se ha traducido, por lo, en la prohibición de la venta vinculada obligatoria en la que para contratar una hipoteca era necesario contratar otros productos obligatoriamente. Se mantiene la vinculación condicionada a un beneficio, generalmente a bonificación en el coste de la hipoteca.

Otro factor importante en este grupo de mejoras es la modificación en los gastos de la hipoteca. Tras la reforma de la ley, la entidad financiera correrá con los gastos de:

1. Gestoría
2. Notaría
3. Registro de la propiedad

Mientras que el cliente asumirá los gastos de tasación y, si son necesarios, las segundas copias notariales.

Por último, se han establecido limitaciones y controles relacionados con la retribución a la comercialización de los préstamos hipotecarios. Estas medidas se orientan a evitar la comercialización de hipotecas poco evaluadas, incorporando también además de la evaluación hipotecaria, otros elementos como la solvencia del cliente previa y posterior a la contratación del producto.

Cambios en las comisiones de las hipotecas

En el apartado de comisiones e intereses también se encuentran cambios notables.

El primero hace referencia a la amortización anticipada. La comisión por amortización anticipada se reduce de manera significativa, pasando a ser la siguiente en el caso de las hipotecas a tipo variable:

1. 0,25% del capital reembolsado los tres primeros años de vida de la hipoteca
2. 0,15% del capital reembolsado anticipadamente el resto de vida de la hipoteca

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión por amortización anticipada tras la modificación quedaría del siguiente modo:

1. 2% del capital reembolsado con anticipación durante los 10 primeros años de vigencia de la hipoteca
2. 1,5% del capital reembolsado con anticipación durante el resto de vida de la hipoteca

Otra comisión que ha visto modificado su importe es la de novación. La novación de las hipotecas no podrá suponer una comisión de más del 0,15% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. Posteriormente, no se podrá aplicar comisión de novación durante el resto de vida de la hipoteca.

La comisión de apertura se puede seguir aplicando, pero sólo se tiene que abonar de una vez y conteniendo todos los gastos habituales, es decir, estudio, tramitación y contratación.

Por último, otro aspecto que se ha modificado de manera importante con el cambio de la ley hipotecaria es la aplicación de los intereses de demora. En este caso, la entidad financiera, antes de la modificación de la ley, podía cobrar como interés de demora hasta tres veces más el interés legal del dinero. Tras la reforma, sólo es posible aplicar un interés de demora equivalente al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.

Favorecer las hipotecas a tipo fijo

Durante buena parte de 2022 la firma de hipotecas a tipo fijo fue incluso superior a las de tipo variable. Esto, además de por las circunstancias de mercado, tiene que ver también con la vocación en favorecer el cambio de hipotecas de tipo variable a hipotecas a interés fijo.

Como veíamos anteriormente en los gastos de novación, la modificación de una hipoteca en una novación supone un gasto del 0,15% en los tres primeros años de vida de la hipoteca, pero del 0% durante el resto del préstamo hipotecario. Esto favorece el cambio de modelo de hipoteca, y se orienta en general a poder tener una opción de cambio a tipo fijo en caso de movimientos de encarecimiento de las hipotecas a interés variable.

Endurecer las condiciones para los desahucios

Otro de los aspectos relevantes que trajo consigo es un endurecimiento de las condiciones para la ejecución de las hipotecas. Se trata de una medida orientada a reducir el número de ejecuciones hipotecarias.

Para ello, desde la entrada en vigor de la ley, para iniciar un proceso de ejecución hipotecaria será necesario durante la mitad inicial de la vida de la hipoteca un impago superior al 3% del capital o a más de 12 cuotas mensuales. Para la segunda mitad de la vida de la hipoteca será necesario un impago superior al 7% del capital concedido o más de 15 cuotas mensuales.

El interés de demora máximo, como veíamos anteriormente, no podrá superar el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.

¿Cómo te afecta esta ley hipotecaria?

Inicialmente se aplica sobre las hipotecas que se firman tras su entrada en vigor. No obstante, existen algunas medidas que tienen carácter retroactivo y se aplicarán independientemente de si la hipoteca se firmó antes o después de la entrada en vigor de la ley.

Un aspecto muy relevante en este sentido es que las operaciones de novación de las hipotecas aplicarán las comisiones del cero 15% durante los tres primeros años, y del 0% durante el resto de años a cualquier hipoteca vigente.

Por tanto, no se limita a las hipotecas contratadas posteriormente a la entrada en vigor de esta reforma del texto legal. Esto es aplicable tanto a la novación, cuando se realiza un cambio de tipo de hipoteca en la misma entidad, como a la subrogación, cuando el cambio de hipoteca es de una entidad a otra.

También tiene carácter retroactivo la política de nuevas condiciones para las ejecuciones hipotecarias. De esta manera, sólo se podrá poner en marcha una ejecución hipotecaria cuando el cliente:

1. Deba el 3% del capital prestado o 12 cuotas mensuales en la primera mitad de vida de la hipoteca
2. Deba el 7% del capital prestado o 15 cuotas mensuales en la mitad de la vida de la hipoteca

Por último, también tendrá carácter retroactivo la medida que permite la subrogación de la hipoteca sin tener que aceptar una oferta igual o mejor de la entidad en la que se tenía el préstamo hipotecario vigente.