Nueva ley hipotecaria: Modificaciones y cambios que conlleva en 2025

La nueva ley hipotecaria en vigor en 2025 es la misma que fue puesta en marcha en julio de 2019. Se trata de una ley que reformó algunos aspectos controvertidos tanto de la comercialización, como de las propias hipotecas, tales como la aplicación de cláusulas abusivas, ejecuciones hipotecarias, prácticas comerciales, etc.

Repasamos a fondo los nuevos cambios que trajo consigo esta reforma, destacando los principales aspectos de estos cambios, y cómo afectan al usuario. También, profundizamos en cómo ha modificado el panorama de la contratación de hipotecas y cómo afecta a los clientes el conjunto de medidas que trajo consigo esta reforma legal.

¿Qué cambios trajo la nueva ley hipotecaria?

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, trajo consigo cambios importantes que se han ido consolidando desde 2019. Estas modificaciones se dividen en diferentes áreas relacionadas con las hipotecas y su comercialización: cambios en los contratos, en las prácticas comerciales, en las condiciones o en las comisiones que se aplican a las hipotecas, entre otros.

Veamos, a continuación, el resumen de los 10 puntos más destacados de la nueva Ley Hipotecaria:

Mayor protección del cliente

Esta nueva ley hipotecaria se diseñó, principalmente, para proteger al consumidor ante ofertas y cláusulas abusivas de las hipotecas, obligando a una mayor información y transparencia en la relación contractual entre el cliente y la entidad. Esto, por ejemplo, se refleja en la mayor cantidad de información previa y vinculante sobre la hipoteca que se ofrece al usuario.

De esta manera, en este primer punto, debemos diferenciar dos aspectos importantes:

Por un lado, la ley hipotecaria exige a los bancos entregar un precontrato al cliente que es vinculante para ambas partes, donde vendrán reflejadas todas las condiciones y toda la información sobre la hipoteca a contratar.

Estamos hablando de la FEIN y la FiAE. La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es el documento oficial que refleja todos los datos negociados sobre la hipoteca y que tiene una validez de 10 días: tipos de interés, índice de referencia, cláusulas particulares, etc. En cambio, la ficha FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) es algo más precisa en cuanto a indicar el índice de referencia de las hipotecas variables y mixtas, cómo calcularlas, así como otros datos sobre el impago de las hipotecas.

Por último, y siempre refiriéndonos a la protección del cliente, la nueva ley hipotecaria incluye el asesoramiento de un notario de manera gratuita, al menos un día antes de firmar el préstamo. El objetivo es que este profesional de las hipotecas explique al consumidor las condiciones del crédito hipotecario que va a firmar con todo detalle.

División de los gastos hipotecarios

Nos referimos, sobre todo, a los gastos de notaría, gestoría, registro y tasación, los cuales siempre han sido asumidos por el cliente en su totalidad.

Desde que se lanzó la Ley Hipotecaria, estos gastos pasan a ser una obligación de pago por parte de las entidades financieras, además del IAJD o Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la copia de la escritura. En cambio, su copia de la escritura y los gastos de tasación normalmente los paga el cliente, aunque también te encontrarás bancos que incluyen estos últimos costes al tasar la vivienda.

Comisión por amortización anticipada

Gracias a la nueva Ley Hipotecaria, la comisión por amortización anticipada parcial o total se ha reducido de manera significativa y se ha establecido un máximo para la hipoteca fija y la hipoteca variable.

Comisión por amortización anticipada de las hipotecas a tipo variable:

• 0,25% del capital reembolsado los tres primeros años de vida de la hipoteca
• 0,15% del capital reembolsado anticipadamente el resto de vida de la hipoteca

Comisión por amortización anticipada de las hipotecas a tipo fijo:

• 2% del capital reembolsado con anticipación durante los 10 primeros años de vigencia de la hipoteca
• 1,5% del capital reembolsado con anticipación durante el resto de vida de la hipoteca

Comisión por novación

Otra comisión que ha visto modificado su importe es la de novación. La novación de las hipotecas no podrá suponer una comisión de más del 0,15% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. Posteriormente, no se podrá aplicar comisión de novación durante el resto de vida de la hipoteca.

Comisión de apertura regulada por ley

La comisión de apertura se puede seguir aplicando, pero sólo se tiene que abonar de una vez y conteniendo todos los gastos habituales, es decir, estudio, tramitación y contratación.

Intereses de demora

Por último, otro aspecto que se ha modificado de manera importante con el cambio de la ley hipotecaria es la aplicación de los intereses de demora. En este caso, la entidad financiera, antes de la modificación de la ley, podía cobrar como interés de demora hasta tres veces más el interés legal del dinero. Tras la reforma, sólo es posible aplicar un interés de demora equivalente al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.

Prohibición de las cláusulas suelo

También, quedaron eliminadas las denominadas cláusulas suelo. El tipo mínimo por defecto en las hipotecas será del 0% para todos los préstamos hipotecarios independientemente de que el índice de referencia cotice en negativo.

Regulación de los productos vinculados

Un aspecto muy importante y que venía a cubrir una demanda amplia es el de cambios en las prácticas comerciales y protocolos de conducta a la hora de la comercialización y trato con el cliente.

Esto se ha traducido, por lo, en la prohibición de la venta vinculada obligatoria en la que para contratar una hipoteca era necesario contratar otros productos obligatoriamente. Se mantiene la vinculación condicionada a un beneficio, generalmente a bonificación en el coste de la hipoteca.

Favorecer las hipotecas a tipo fijo

Durante buena parte de 2022 la firma de hipotecas a tipo fijo fue incluso superior a las de tipo variable. Esto, además de por las circunstancias de mercado, tiene que ver también con la vocación en favorecer el cambio de hipotecas de tipo variable a hipotecas a interés fijo.

Como veíamos anteriormente en los gastos de novación, la modificación de una hipoteca en una novación supone un gasto del 0,15% en los tres primeros años de vida de la hipoteca, pero del 0% durante el resto del préstamo hipotecario. Esto favorece el cambio de modelo de hipoteca, y se orienta en general a poder tener una opción de cambio a tipo fijo en caso de movimientos de encarecimiento de las hipotecas a interés variable.

Endurecer las condiciones para los desahucios

Otro de los aspectos relevantes que trajo consigo es un endurecimiento de las condiciones para la ejecución de las hipotecas. Se trata de una medida orientada a reducir el número de ejecuciones hipotecarias.

Para ello, desde la entrada en vigor de la ley, para iniciar un proceso de ejecución hipotecaria será necesario durante la mitad inicial de la vida de la hipoteca un impago superior al 3% del capital o a más de 12 cuotas mensuales. Para la segunda mitad de la vida de la hipoteca será necesario un impago superior al 7% del capital concedido o más de 15 cuotas mensuales.

El interés de demora máximo, como veíamos anteriormente, no podrá superar el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.

Si quieres consultar la nueva Ley Hipotecaria al completo puedes acceder a este enlace.

¿La Ley Hipotecaria es retroactiva?

Inicialmente se aplica sobre las hipotecas que se firman tras su entrada en vigor. No obstante, existen algunas medidas que tienen carácter retroactivo y se aplicarán independientemente de si la hipoteca se firmó antes o después de la entrada en vigor de la ley.

Un aspecto muy relevante en este sentido es que las operaciones de novación de las hipotecas aplicarán las comisiones del 0,15% durante los tres primeros años, y del 0% durante el resto de años a cualquier hipoteca vigente.

Por tanto, no se limita a las hipotecas contratadas posteriormente a la entrada en vigor de esta reforma del texto legal. Esto es aplicable tanto a la novación, cuando se realiza un cambio de tipo de hipoteca en la misma entidad, como a la subrogación, cuando el cambio de hipoteca es de una entidad a otra.

También tiene carácter retroactivo la política de nuevas condiciones para las ejecuciones hipotecarias. De esta manera, sólo se podrá poner en marcha una ejecución hipotecaria cuando el cliente:

1. Deba el 3% del capital prestado o 12 cuotas mensuales en la primera mitad de vida de la hipoteca
2. Deba el 7% del capital prestado o 15 cuotas mensuales en la mitad de la vida de la hipoteca

Por último, también tendrá carácter retroactivo la medida que permite la subrogación de la hipoteca sin tener que aceptar una oferta igual o mejor de la entidad en la que se tenía el préstamo hipotecario vigente.

Código de Buenas Prácticas

El Código de Buenas Prácticas se trata de un paquete de ayudas del Gobierno, que entró en vigor el 1 de enero de 2023, para que las familias que tienen problemas para pagar su hipoteca variable, ya sea por una mala situación económica o por las subidas del Euríbor, puedan hacer frente a ella.

Este Código contempla 3 tipos de ayudas que se refieren a 3 supuestos a los que  las familias se pueden acoger según una serie de condiciones:

COMISIONES

Durante todo el 2023, el Gobierno ha eliminado la comisión por amortización anticipada de una hipoteca a tipo variable y la comisión por pasar de hipoteca variable a fija.

La mayoría de entidades están adheridas al Código de Buenas Prácticas. Pero si te ves en la situación de que tu entidad no pertenece a este grupo o no cumples con los requisitos establecidos, solo tienes que ponerte en contacto con nosotros para que te podamos ayudar en este aspecto u otras reclamaciones hipotecarias.

Actualizaciones del artículo

• Se modifica la estructura del artículo y se añade más información sobre la nueva Ley Hipotecaria (13/11/2023)