Cada vez menos hipotecas: la subida del Euribor fuerza por primera vez a los bancos a competir entre ellos

La subida de los tipos de interés conlleva una miríada de consecuencias, a cada cual más pequeña, muchas veces casi imperceptible. Si unos tipos más altos implican una mejor remuneración de los depósitos que tenemos en el banco (mayores intereses por nuestro dinero en cuentas corrientes y plazos fijos), también supone un problema para las empresas y familias que tienen sus deudas a tipo variable, es decir, referenciadas al Euribor. Un Euribor alto implica un coste mayor, algo que puede poner contra las cuerdas a más de una pequeña empresa que había confiado en mantener su coste de intereses estable en el tiempo o a una familia con una hipoteca cuyas cuotas mensuales han aumentado en hasta un 50%. 

Para los bancos es otro tanto de lo mismo. Mayores tipos de interés suponen más beneficios a corto plazo en los préstamos a tipo variable (Euribor + diferencial), pero a medio plazo esto supondrá menos hipotecas concedidas. Pero ¿Porque caerían el número de nuevas hipotecas? Tan elemental como la primera regla de la economía: oferta y demanda. Cuanto mayor sea el precio de algo, menor demanda tendrá.  Esto significa que el sector financiero deberá comenzar a repensar su estrategia comercial, porque aunque aún es pronto, el saldo total de hipotecas ha comenzado a caer por primera vez desde principios de 2022. 

Ante las últimas alzas del euribor, que ya ha superado la barrera del 3,34%, muchas familias han comenzado a amortizar saldos hipotecarios, tratando de ahorrar intereses a largo plazo. Las hipotecas fijas también comienzan a perder terreno frente a las variables en las nuevas firmas, anticipando un menor margen de intereses futuro para las entidades si como todo parece indicar, el Banco Central Europeo levanta el pie del acelerador a lo largo de este año 2023. 

Las hipotecas, el gran producto de los bancos y en el que mayor esfuerzo comercial suelen invertir, siguen estando en la hoja de ruta de las entidades. Es por ello que si los saldos hipotecarios totales comienzan a resentirse podemos ver una “guerra hipotecaria” en nuestro país, algo que desde los años de la burbuja inmobiliaria no vivíamos ¿Por donde pueden comenzar a competir las entidades? ¿Veremos definitivamente una guerra comercial tras años de complacencia? ¿Esta guerra favorecerá a los clientes? Veamos algunas de estas claves. 

El saldo vivo de hipotecas en España ha comenzado a caer

En el mes de julio de 2022 el saldo vivo de hipotecas, es decir, el total de hipotecas concedidas en nuestro país y que están vigentes en el momento, llegó a superar según datos del Banco de España, los 515.000 millones de euros. El día 27 del mismo mes, el Banco central Europeo anunciaba la primera de una larga retahíla de subidas de tipos, en aquel momento del 0,5%. Ya vamos por el 2,5%. Consecuencia de lo segundo, el saldo vivo de hipotecas ha comenzado a contraerse por primera vez desde el año 2021. 

En tan solo un mes el total de hipotecas vigentes cayó en más de 1.000 millones de euros, a partir de ahí, cada mes las reducciones se han movido entre los 400 y los 800 millones de euros. Entre julio y noviembre el total de hipotecas en España ha recogido una disminución superior a los 3.000 millones de euros, volviendo a niveles de 2018. Pero ¿Existe algún precedente de una situación similar? La verdad es que sí. 

Justo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en España, cuyo punto álgido llegó entre 2009 y 2010, las familias redujeron sus deudas de forma acelerada. En tan solo una década las hipotecas concedidas bajaron de 650.000 millones de euros a apenas 510.000, o lo que es lo mismo una disminución de más de un 20%. Ahí es nada. 

¿Qué pasará durante el 2023? ¿Seguirán cayendo el número de hipotecas? Los datos apuntan a que las familias han ahorrado en estos últimos tiempos. Desde lo más crudo del covid, donde el consumo se redujo drásticamente, las familias han ahorrado en conjunto casi 2.000 millones de euros, situando la cifra de dinero en cuentas a la vista y depósitos en casi 928.000 millones de euros.

Si la remuneración de los depósitos comenzara a filtrarse a gran escala, quizás estos saldos se mantendrían en cuentas corrientes, sin embargo, los bancos aún no han trasladado el incremento de intereses a los depósitos. Pagando menos de lo que se supone deberían hacerlo, una decisión inteligente sería utilizar este dinero para amortizar hipoteca y ahorrar intereses. Para muestra un botón, la remuneración media de los depósitos en España se situaba el mes pasado en el 0,7%, mientras que el coste medio de una hipoteca variable ha saltado por encima del 4%.

El grifo del crédito comienza a cerrarse

Pero veamos también una derivada más de la subida del Euribor en lo que respecta a la concesión de hipotecas. Un mayor coste de un préstamo requiere de un mejor pagador, ya que implica mayor riesgo de que las cosas puedan salir mal. Como podemos imaginar, no es lo mismo prestar a un interés cercano al 0% que al 4%, los problemas suelen ser mayores en el segundo escenario. Esto significa que no solo es menos atractivo endeudarse para las familias y las empresas, sino que también empieza a ser más difícil encontrar aquellos clientes solventes que los bancos necesitan. 

El endurecimiento de las condiciones de crédito, por la subida del Euríbor, solo ha comenzado a afectar a los volúmenes de concesión de créditos. Pero vayamos por un momento al pasado. En los años posteriores al boom inmobiliario el importe de las nuevas operaciones se redujo drásticamente desde los más de 1 billón de millones (sí, habéis leído bien) hasta el nivel de 650.000 millones. En estos años la banca mantuvo el grifo del crédito cerrado, en parte por la subida de tipos y en parte por la falta de solvencia. 

Evolución anual del saldo vivo total en balance del crédito hipotecario España entre 2005 y 2020(en millones de euros)

Fuente: Statista

La banca española ha comenzado a replicar el modelo que ya le funcionó antaño: aplicar criterios más restrictivos a la hora de conceder créditos, especialmente hipotecas. Pero también otro tipo de créditos como aquellos dirigidos al consumo o a las empresas. Fuentes financieras apuntan a que los bancos ya están previendo un entorno más complejo durante este próximo año, constatando una caída de demanda que va a prolongarse en el tiempo. 

Los bancos están anticipando una situación de gran tensión económica o recesión profunda, por ello aún no han entrado en la guerra hipotecaria abierta. Muchos clientes ahora ya no son elegibles para recibir financiación, y pese a que el número de hipotecas cae, muchas entidades siguen con el frente de mano puesto. En caso de recesión, aumenta el riesgo de impagos y los bancos quieren reducir al máximo este posible riesgo. 

Entre las medidas de este “freno de mano” autoimpuesto por la banca para tratar de evitar males mayores encontramos: intereses más elevados al crédito al consumo, mayores avales necesarios en el crédito industrial y un menor porcentaje de financiación de hipotecas. Ahora mismo, los bancos están ganando más por los créditos e hipotecas variables que firmaron el pasado, por tanto pueden permitirse el lujo de conceder menores créditos nuevos. 

Sin embargo, la pregunta es ¿Qué sucederá después? Cuando los volúmenes totales de hipotecas caigan y los márgenes de intereses ya no compensen ¿Entrará por fin la banca a competir? Si por fin es así, el beneficiado serás tú. Y lo seremos nosotros. Los clientes bancarios.