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La subrogación hipotecaria se dispara en 2021, ¿ha venido para quedarse?

el mercado hipotecario subrogacion

El mercado inmobiliario en nuestro país ha vivido grandes cambios en lo últimos años. Una hipoteca en los primeros años de esta década tendrá condiciones muy diferentes que aquellos que compraron su viviendo en lo más alto de la burbuja inmobiliaria de 2007-2008.

Por supuesto, las actuales condiciones de las hipotecas, tras una serie de diferentes leyes que han ido acotando los gastos que se pueden aplicar a cada nuevo hipotecado, y sobre todo, en un contexto de tipos de interés ultra bajos, parece que han despertado de nuevo aquella fórmula tan popular tras el estallido de la crisis, la “subrogación hipotecaria”.

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria (acreedora) es una fórmula para trasladar una hipoteca de un banco a otro ¿El objetivo? Mejorar las condiciones de nuestro préstamo en la nueva entidad.

Este método es el más conocido como subrogación hipotecaria. Existe también la “subrogación hipotecaria deudora”, donde el cambio se da en el obligado por el préstamo, es decir, una persona asume la deuda por otra. Este ejemplo es menos común, y solo suele darse en casos de herencia o compraventa de inmuebles entre particulares.

La subrogación acreedora, en la que nos centramos en este artículo, es aquella donde cambiamos de entidad financiera, es decir, trasladamos nuestro préstamo hipotecario de un banco a otro, buscando unas mejores condiciones.

Pero antes de nada, debemos saber que subrogar una hipoteca no es lo mismo a tener una hipoteca completamente nueva, con condiciones totalmente diferentes a la anterior. En la subrogación podremos renegociar determinados aspectos de nuestra hipoteca para tratar de mejorarlos, pero hay algunos límites en la ley en otros muchos aspectos. Sólo podríamos tener un préstamos radicalmente diferente al anterior contratando un nuevo préstamo hipotecario desde cero.

¿Merece la pena hacer una subrogación hipotecaria?

La clave para saber si nos va a compensar trasladar nuestra hipoteca a un nuevo banco va a residir en dos aspectos:

  • En primer los propios gastos de la subrogación. Trasladar nuestra hipoteca de banco no es gratis, y como veremos más adelante, los gastos pueden hacer que no nos compense cambiar de entidad. Si con la nueva hipoteca conseguimos compensar en pocos años los gastos del cambio, podremos plantearnos hacer el traslado.
  • En segundo lugar, la naturaleza de nuestra hipoteca. Si tenemos un préstamo con alguna cláusula especial, nuestra hipoteca es multidivisa o el índice de referencia que utiliza nos aumenta mucho los costes, probablemente merecerá la pena el cambio.

¿Novación, subrogación o cancelación?

Además de la subrogación, tenemos otras dos alternativas para plantearnos cuando queremos mejorar las condiciones de nuestra hipoteca.

Por un lado tenemos la novación. Es básicamente una renegociación del prestamos con nuestra entidad, donde podremos modificar los plazos, métodos de amortización, garantías o cláusulas. No siempre es sencillo conseguir una novación, y que esta sea muy favorable respecto al préstamos original. Pero el argumento de la subrogación nos puede servir de ayuda.

Pero también podríamos optar por la cancelación de la hipoteca por completo. Cuando cancelamos nuestro préstamos de forma anticipada (con las condiciones que tengamos para ello), podremos negociar un nuevo préstamos con cualquier entidad bancaria bajos las condiciones actuales. En este caso, debemos saber que a parte de la comisión que nuestro banco actual nos cargue por amortización anticipada, tendremos que hacer frente a algunos gastos extras, como la cancelación registral.

Las condiciones que podemos cambiar en una subrogación hipotecaria

Las condiciones que podemos cambiar de nuestra hipoteca en una subrogación tienen algunos límites legales. Esto significa que mientras que algunas condiciones si que podrás negociarlas, habrá algunas que no podrás y deberás mantenerlas tal y como están.

En este caso, si quisieras cambiar alguna condición que con una subrogación no esté permitido, podrás tratar de hacerlo mediante alguno d ellos otros dos métodos que hemos visto anteriormente, la cancelación o la novación de la hipoteca.

Las condiciones que si que podremos negociar en una subrogación hipotecaria son los siguientes:

  • El plazo de amortización: Podrás ampliar o reducir el tiempo de tu hipoteca, pagar por ejemplo en más años.
  • Las comisiones: El nuevo banco puede ofrecerte comisiones más bajas, o menor vinculación con otros productos.
  • El tipo de interés: Si crees que el tipo de interés que pagas actualmente es muy alto, en la subrogación podrás negociar un tipo de interés menor con el nuevo banco.
  • Además, podrás negociar también la transformación de tu hipoteca variable a fija, o viceversa.
  • Otras condiciones: si tienes cláusulas que consideras abusivas, o que te suponen un perjuicio, como la divisa, el índice de referencia o la cláusula suelo podrás cambiarlas en el nuevo banco.

Gastos asociados a la subrogación hipotecaria

En 2019 entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria, donde se establecen una serie de comisione máximas por subrogación, así como quien es el obligado a asumir los gastos. Desde entonces, los bancos deben hacerse responsables y asumir la mayor parte de los gastos asociados a las subrogaciones.

La comisión que deberemos pagar al banco antiguo se reparte de la siguiente manera, dependiendo de cuándo hayamos formalizado nuestra hipoteca y si queremos un cambio para mejorar condiciones o para transformar una hipoteca variable a una fija:

Subrogación para mejorar condiciones

Subrogación para mejorar condiciones

Subrogación para mejorar condiciones

Subrogación para mejorar condiciones

Cambio de tipo variable a fijo

Hipoteca firmada

antes del 27 de abril de 2003

Hipoteca firmada entre

el 27 de abril de 2003 y el 8 de diciembre de 2007

Hipoteca firmada entre

el 9 de diciembre de 2007 hasta el 15 de junio de 2019

Hipoteca firmada

a partir del 16 de junio de 2019

Todas las hipotecas y con carácter retroactivo

1%

0,5%

0,5% durante los primeros 5 años

0,25% a partir del sexto

Fijo: 2% en los primeros 10 años y un 1,5% el resto 

Variable: 0,25% los 3 primeros meses

0,15% durante los 3 primeros años

0% a partir del cuarto

Aparte de esta comisión de subrogación, tendremos que asumir el coste de la tasación del nuevo banco y el de la nueva. Pero los gastos de notaría y registro deberán ser asumidos por la entidad financiera.

Es cierto que desde la entrada de la nueva ley de 2019 en vigor, los antiguos costes de subrogar una hipoteca han disminuido mucho, quizás por ello estamos viendo como cada vez más hipotecados optan por esta vía de mejora de comisiones. Pero como es lógico, dependiendo de la naturaleza de nuestro préstamo, algo particular, subrogar o no hacerlo dependerá de varios factores. Si las condiciones del nuevo banco, por ejemplo con un tipo de interés ostensiblemente menor nos compensan los gastos y comisiones del proceso, estaremos tomando una buena decisión para nuestras finanzas personales.

¿Hay impuestos en una subrogación hipotecaria?

Una de las mayores ventajas de la subrogación es que está exenta de impuestos. No tendrás que saber nada del IVA ni del ITP.

Además, con la Ley Hipotecaria de 2019, la subrogación está a su vez libre del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (el famoso ADJ que para las nuevas hipotecas también tienen que hacerse cargo los bancos).

En este sentido, con una subrogación nos olvidaremos de impuestos.

Las subrogaciones se han disparado en 2021 ¿Por qué?

Para ver que está pasando en nuestro país con las subrogaciones vamos a ver algunos datos.

En primer lugar tenemos que desde 2019, justo con la entrada de la nueva Ley que hemos comentado, las subrogaciones llegaron a tocar el mínimo en poco más de 600 subrogaciones mensuales en toda España. En menos de dos años, la cifra se ha disparado más de un 470% hasta superar las 3500 operaciones de subrogación mensuales. Un aumento exponencial que nos debería dar alguna clave para saber qué está pasando.

Las cifras aún están lejos de aquellas que se vivieron en los años posteriores a la crisis financiera de 2008, cuando muchas familias vieron que las cláusulas que habían firmado eran abusivas, o simplemente tuvieron que buscar la mejor alternativa posible para poder hacer frente a su préstamo hipotecario.

Pero estamos comenzando a ver una tendencia muy importante, y la subrogación es muy probable que se convierta en un nuevo campo de batalla entre las propias entidades financieras de nuestro país, tratando de mejorar las condiciones de los prestamos para ganar algo de rentabilidad.

Pero además de la nueva Ley, la principal causa por los expertos se debe más a la situación excepcional de los tipo s de interés. Muchos hipotecados están buscando mejorar sus condiciones actuales, con hipotecas de hace algunos años con tipos fijos más elevados, por nuevas hipotecas con un tipo de interés menor.

Además, de conseguir despegarse de las muchas vinculaciones que las entidades suelen poner como condición para ofrecer intereses menores. Hoy por hoy, con estos tipos tan bajos, hay muchas hipotecas que si que merecen la pena ser transferidas a otros bancos que ofrezcan un interés menor, pese a las comisiones de subrogación.

Como podemos ver en el gráfico, los tipos de interés medios de las nuevas hipotecas han ido cayendo a lo largo de los últimos 10 años, esta es la principal causa de la nueva ola de subrogaciones hipotecarias: reducir el tipo de interés.

Si la política monetaria del Banco Central Europeo sigue como hasta ahora, manteniendo los tipos de interés artificialmente bajos, la tendencia de las subrogaciones no hará más que aumentar, con mas hipotecados buscando unas mejores condiciones actuales para sus préstamos antiguos.

Pero no sólo esta situación de bajos tipos de interés está incentivando la nueva ola de subrogaciones, sino que ante la alta incertidumbre sobre los tipos del BCE, los bancos cada vez ofrecen mejores condiciones para las hipotecas fijas en contraposición con las que han sido siempre su caballo ganador, las variables. En este escenario, con los tipos bajos y los bancos ofreciendo condiciones inmejorables para las hipotecas de tipo fijo, muchas de las subrogaciones que estamos viendo se realizan para transformar hipotecas variables en fijas. Y protegerse contra la incertidumbre futura del Euribor.

¿Cuál es el futuro de las subrogaciones? Es difícil saberlo, pero lo que está claro es que dadas las circunstancias actuales, con mayor seguridad jurídica, menores comisiones y mejores condiciones por parte de los bancos, la subrogación es muy probable que sea una fórmula cada vez más recurrida por aquellos que busquen activamente una hipoteca al menor coste y con la mayor flexibilidad.

Mientas los tipos de interés sigan bajos, la subrogación seguirá siendo tendencia.

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Gabriel Rodríguez