Mejores hipotecas al 80% de tasación o compraventa: ¿Cuál elegir?

En este artículo, además del ranking y comparativa de las mejores hipotecas al 80% de financiación sobre el valor del bien hipotecado, también te mostramos una guía para que comprendas sus características y algunos tips para conseguir las mejores condiciones.

Bancos que dan el 80 de la tasación

Comenzamos con lo que realmente nos importa, los bancos que cuentan con las mejores hipotecas al 80% del valor de tasación o de compraventa, ya que siempre será el menor de los dos.

La gran mayoría de entidades, por no decir todas, te ofrecen esta financiación, que suele ser el máximo al que llegan. Así pues, la oferta es amplia y en este ranking hemos incluido diferentes préstamos hipotecarios a tipo fijo, variable o mixto con los mejores intereses bonificados.

¿Qué son los préstamos hipotecarios al 80%?

Se trata de hipotecas que tienen como límite máximo de financiación el 80% sobre el valor de tasación de la vivienda, aunque en ocasiones el porcentaje máximo se aplica tanto al valor de tasación como al precio de compraventa, el menor de los dos.

Por ejemplo, supón que una hipoteca tiene un valor de tasación de 150.000 €, pero el precio de compraventa asciende a 180.000 €.

En este caso, el banco te financiará un máximo de 120.000 €. Es decir, el 80% del valor de tasación.

Sin embargo, suponiendo que el valor de tasación siga siendo de 150.000 €, pero el precio de compraventa se sitúe en 100.000 €, el banco te ofrecerá un importe máximo de 80.0000 €, dado que supone el 80% del precio de compraventa y este es menor que el valor de tasación.

¿Todas las hipotecas son al 80% sobre el valor de tasación?

No todas las hipotecas ofrecen financiación por el 80% sobre el valor de tasación (o precio de compraventa, si fuese menor). Aunque este porcentaje es el más común en el mercado, existen diferentes límites máximos. Todo depende de las políticas comerciales y de riesgo de cada banco.

De hecho, la mayoría de hipotecas que permiten hasta el 80% sobre el valor del bien únicamente lo aplican para primera vivienda, mientras que para segunda vivienda ofrecerán el 60% o el 70% como máximo.

También, el porcentaje máximo de financiación puede depender de factores como el plazo de amortización, el tipo de hipoteca, la solvencia del cliente, etc.

Obviamente, podemos encontrar tanto hipotecas a tipo fijo como hipotecas a tipo variable y mixto dentro de los préstamos hipotecarios que permiten una financiación máxima del 80%.

¿Qué factores influyen en la tasación de una vivienda?

Entendemos por tasación de una vivienda el informe expedido por un experto homologado que certifica el valor de un inmueble.

A la hora de solicitar una hipoteca es obligatorio realizar una tasación y, según la Nueva Ley Hipotecaria, este gasto debe asumirlo el cliente.

Para determinar el valor de una vivienda, un tasador tiene en cuenta los siguientes factores:

• La ubicación: la ciudad y la zona en la que se encuentra un bien inmobiliario tiene un gran impacto en su valor (accesos a servicios, zonas verdes alrededor, comunicaciones de transporte, etc.).
• La superficie: como es natural, cuanto más amplia sea una vivienda, mayor valoración tendrá. De hecho, los precios del mercado inmobiliario suelen establecerse en €/ metro cuadrado.
• La distribución: una casa puede tener una gran superficie útil, pero una mala distribución de la misma, lo cual repercute en su valoración. El interior de la vivienda tiene una gran importancia.
• La antigüedad y el estado de conservación.
• La orientación: influye en la luminosidad y climatización del inmueble.
• Los extras: tales como piscina, garaje, terraza, ascensor, etc.
• Disponer del Certificado de Eficiencia Energética.
• La calidad de los materiales.
• El estado de las instalaciones.
• La situación registral de la finca y otros aspectos administrativos.

¿Puedes pedir una hipoteca por menos del 80%?

Sí, por supuesto. De hecho, cuando se leen las condiciones de contratación de la mayoría de hipotecas, veremos que se indica que el porcentaje de financiación es de hasta el 80% (o porcentaje que proceda). Es decir, se trata de un máximo.

Esto se traduce en que es perfectamente posible solicitar menor cantidad. Es más, cuanto menor sea el porcentaje de financiación, generalmente, tendrás mayores posibilidades de aprobación; ya que el valor de la garantía es mayor en relación al préstamo y, por tanto, la entidad asume menos riesgo.

¿Hay hipotecas que financian más del 80%?

Sí, puedes encontrar hipotecas que ofrecen importes superiores al 80% del valor de tasación o precio de compraventa. Aunque no suele ser habitual encontrar este tipo de hipotecas, existe alguna que otra en el mercado hipotecario.

Por ejemplo, puedes encontrar hipotecas al 90% cuando se trata de préstamos para jóvenes. Si compras un inmueble que el banco tiene en stock o si por ejemplo solicitas el nuevo aval ICO del Gobierno de España, puedes incluso beneficiarte de hipotecas al 100%. Por otro lado, los funcionarios públicos tienen mayores posibilidades de aumentar la financiación en comparación con otro tipo de trabajadores.

Para el resto de casos, deberás negociar con tu banco una financiación ampliada. Generalmente, necesitarás contar con suficiente solvencia, tener un buen historial como cliente y/o aportar alguna garantía adicional.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas a más del 80%?

Estas son algunas ofertas existentes en el mercado:

¿Cómo encontrar las mejores hipotecas al 80%?

Debido a que las hipotecas al 80% constituyen la oferta general de los bancos, algunos de los consejos a tener en cuenta que te recomendamos son:

Define tu situación inicial

Puedes encontrar hipotecas al 80% dentro de todas las categorías préstamos. Es decir:

• Hipotecas fijas al 80%.
• Hipotecas variables al 80%.
• Hipotecas mixtas al 80%.

Pero… ¿Cuál de estas tipologías de hipoteca es mejor? Depende de tu situación personal y económica, tus necesidades, tus preferencias y tus perspectivas de futuro.

Por esta razón, el primer paso antes de lanzarte a contratar cualquier producto financiero, sobre todo cuando se trata de financiación a largo plazo, es determinar si los términos son adecuados para ti.

Consigue los ahorros necesarios

Si el banco te financia un 80% del valor de la vivienda, significa que debes aportar como entrada el 20% del valor del inmueble, más los gastos propios de la compra que en el caso del cliente suele ser la tasación, la copia de la escritura y la comisión de apertura en el caso de ques se aplique.

¿Y a cuánto ascienden estos gastos? No es posible ofrecer una respuesta precisa, dado que varían en función de la zona en la que se encuentre el inmueble, su precio de compra y otros factores. No obstante, en líneas generales, el importe se sitúa en torno al 10% del valor del inmueble.

Así pues, en total necesitarás tener unos ahorros en torno al 30% del valor de la vivienda si quieres solicitar una hipoteca al 80%.

Busca y compara las mejores ofertas

¿Qué entidad te ofrece las mejores condiciones? Para responder a esta pregunta tienes que encontrar las ofertas que se adapten a tus necesidades (tal y como hemos visto en el primer paso) y contrastarlas unas con otras.

Por ello, es necesario emprender una búsqueda y selección de las mejores hipotecas al 80%. Puedes utilizar el ranking que te mostramos, así como nuestro comparador de hipotecas, para que esta tarea te sea más sencilla.

Utiliza correctamente el TIN Y TAE

Para medir el tipo de interés se toman dos indicadores: el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE). Mientras que el TIN te informa sobre el tipo de interés efectivo (útil para negociar con el banco), la TAE te ofrece una visión más realista del precio de la hipoteca y te permite comparar con otros productos financieros. Así pues, utiliza el TIN para negociar y la TAE para comparar.

Negocia las condiciones con el banco

Una vez tengas toda la información que precisas y hayas seleccionado aquellas hipotecas candidatas, ha llegado el momento de negociar con el banco para conseguir mejores condiciones.

Cuanto mejor sea tu solvencia, estabilidad laboral y tu historial con el banco, mejores opciones tendrás. Sin embargo, puedes utilizar como referencia otras hipotecas seleccionadas.

Todas las cláusulas del contrato son negociables, aunque tendrás que poner el foco en aquellas condiciones que te resulten más interesantes y fijarte objetivos realistas.

Lee todo antes de firmar

Finalmente, asegúrate de que todos los términos del acuerdo quedan reflejados en el contrato antes de firmarlo. No olvides de revisarlo todo (incluyendo la letra pequeña).

El banco tiene la obligación de entregarte toda la información que precisas antes de la firma del contrato (incluyendo una copia del propio contrato) para que puedas decidir con conocimiento de causa. Recuerda que, en caso de duda, puedes acudir al notario y te atenderá sin coste alguno.

Contrata un bróker hipotecario

También tienes la opción de contratar a un bróker hipotecario para que te ayude con todo o una parte del proceso. Un bróker hipotecario es un profesional (o un grupo de profesionales) que está en constante contacto con el mercado y conoce los entresijos de la negociación bancaria. Así que esta opción es especialmente útil cuando:

• Necesitas asesoramiento acerca de cuál es la hipoteca que mejor se adapta a tus necesidades.
• No tienes tiempo de encontrar las mejores hipotecas.
• Crees que no tienes una buena posición para negociar.
• Consideras que puedes obtener mejores condiciones.
• Tienes problemas para organizar toda la documentación.

Actualizaciones del artículo

• Cambios en el ranking (04/04/2025)
• Se añade cuadro resumen y enlazado interno (27/08/2024)
• Se actualizó todo el contenido del artículo (06/08/2024)