Mejores hipotecas al 80% del valor de tasación o compraventa: ¿Cuál elegir en octubre de 2026?

Las hipotecas al 80% son la norma en España si estás comprando una vivienda para uso habitual. Este 80% se calcula sobre el menor de los valores entre los de tasación y compraventa. En este artículo recopilamos las mejores hipotecas al 80% disponibles hoy en día, así como sus requisitos y consejos clave para que consigas las mejores condiciones.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas al 80%?

Todos los bancos que ofrecen créditos hipotecarios ofrecen hipotecas al 80%. El importe se calcula sobre el menor de los valores entre tasación y compraventa.

Por ejemplo, si el precio de venta que has acordado con el vendedor es de 200.000€ y la tasación arroja un valor de 195.000€, el banco te va a prestar un máximo de 156.000€ (el 80% de 195.000€); en cambio, si el valor de tasación te da 220.000€, el banco te prestará 160.000€ (el 80% de 200.000€).

Más adelante te contamos qué implica en la práctica un valor de tasación superior o inferior al de compraventa, así como los requisitos generales para acceder al 80% de financiación y cómo conseguir las mejores condiciones para tu hipoteca. Ahora, vamos con las mejores hipotecas al 80% a tipos fijo, variable y mixto:

Hipoteca Mixta Openbank

Entramos en el terreno de hipotecas mixtas al 80%. En este ámbito, una de las entidades más relevantes es Openbank. Tienes la posibilidad de reducir el tipo de interés si domicilias tu nómina y contratas los seguros de vida y hogar comercializados por el banco.

Por lo demás, estas son las particularidades de la Hipoteca Open Mixta de Openbank:

• Aplica un tipo de interés fijo durante 5 años, para después pasar a variable.
• Disponible para la compra de primera vivienda; para el caso de segunda vivienda, financia hasta el 70%.
• Importes mínimo y máximo de 60.000 y 3.000.000€.
• Plazo de amortización máximo de 30 años (25 para la segunda vivienda).
• Sin comisión de apertura, por amortización anticipada (solo parcial), subrogación o por cambio de condiciones en el contrato (novación).
• Preaprobación inmediata.
• Contratación 100% online.

Hipoteca fija COINC

Una de las particularidades de la hipoteca fija ofrecida por COINC es que puedes escoger el plazo de amortización (10, 15, 20, 25 y 30 años) y el interés aplicado se reduce cuanto menor sea. Además, para conseguir la bonificación, tan solo es necesario abrir una cuenta en el banco.

El resto de características de la hipoteca fija de COINC son:

• Disponible para la compra de primera vivienda; para el caso de segunda vivienda, financia hasta el 60%.
• Permite como máximo dos titulares.
• Para viviendas de entre 75.000 y 1.000.000€.
• Puedes elegir el plazo de amortización entre 10 y 30 años.
• Sin comisión de apertura.
• Contratación 100% online.

Hipoteca variable Santander

Banco Santander ocupa un puesto notable en cuanto a hipotecas variables. Puedes conseguir unas condiciones bonificadas de hasta el 1,10% como máximo al vincularte con cinco productos de la entidad.

Por lo demás, estas son las particularidades de la hipoteca variable del Banco Santander:

• Para la compra de primera vivienda; para segunda vivienda, financia hasta el 70% con plazo máximo de 25 años.
• Sin comisión de apertura.
• Contratación online o en oficinas.
• Bonificación máxima del 1,00%.
• Aplica un tipo de interés fijo bonificado durante los 6 primeros meses, para después pasar a variable.
• Disponible para la compra de la residencia habitual y segunda vivienda.
• La suma de tu edad y el plazo de la hipoteca no puede superar los 80 años.

Hipoteca fija Ibercaja

Volvemos a las hipotecas fijas con una financiación máxima del 80%. En este caso, Ibercaja también dispone de una oferta interesante en cuanto al tipo de interés aplicado. Ahora bien, el importe mínimo es de 100.000 € y son varias las vinculaciones necesarias para acceder al tipo de interés bonificado.

En cuanto a sus particularidades de la hipoteca Vamos Fija de Ibercaja, son las siguientes:

• Disponible únicamente para la adquisición de la primera vivienda.
• Importe mínimo del préstamo: 100.000€.
• Hasta 1,00% de bonificación del TIN.
• Plazo de amortización máximo de 25 años.
• Sin comisión de apertura.

Hipoteca variable Kutxabank

Otro de los bancos que se posiciona en el ranking es Kutxabank. La razón es que presenta un tipo de interés bonificado interesante, aunque para conseguirlo es preciso domiciliar unos ingresos mensuales superiores a 3.000 €, contratar un seguro de hogar y realizar una aportación mínima de 2.400 € anuales a un plan de pensiones.

Otras características de la hipoteca variable Kutxabank son:

• Disponible para la compra de primera vivienda.
• Plazo de devolución máximo de 30 años.
• Sin comisión de apertura.
• Contratación 100% online.
• Ofrece mejores condiciones de contratación si la vivienda tiene etiqueta energética A o B.

Hipoteca variable ING

Como podrás observar en el siguiente listado de características, son varias las razones por las que incluimos la Hipoteca Naranja Variable de ING, aunque es necesario contratar el seguro de vida que comercializa el banco para conseguir un tipo de interés atractivo.

Estas son las ventajas de la oferta de hipoteca variable de ING:

• Disponible para la compra de primera vivienda.
• El plazo máximo de amortización del préstamo es de 40 años (25 para la segunda vivienda).
• Sin comisión de apertura, por cambio de condiciones en el contrato (novación) y por amortización anticipada parcial.
• A partir del quinto año, no te cobra comisión por cancelación.
• Solicitud 100% online.
• Importe mínimo del préstamo: 50.000€.
• Si la vivienda tiene certificado energético A, B o C, te mejorarán las condiciones.
• Ofrece tipo fijo durante 1 a 3 años tras la firma de la hipoteca variable.

Hipoteca mixta Cajamar

El HipoteCON a tipo mixto de Cajamar cierra esta comparativa de las mejores hipotecas al 80%. En este caso, es necesario disponer de unos ingresos mayores a 4.000 € y un buen historial de crédito para acceder a esta oferta, pero dispone de unas condiciones atractivas cuando se cumplen las condiciones para la bonificación: domiciliar nómina, contratar seguros, utilizar una tarjeta y ser socio de la entidad (Cajamar es una cooperativa de crédito).

Las características de la hipoteca mixta de Cajamar son las siguientes:

• Disponible únicamente para la compra de la vivienda habitual.
• Tiene interés fijo durante los primeros 5 años del plazo de amortización.
• Plazo máximo de amortización de 30 años.
• Bonificación máxima del TIN: 0,80%.
• Sin comisión de apertura.
• Si la vivienda tiene certificado energético A o B, te mejoran las condiciones.
• Puedes solicitar la hipoteca vía online.

Requisitos de las hipotecas al 80%

No todas las hipotecas se ofrecen al 80% del valor de tasación o compraventa. Aunque es lo más común, acarrea algunas exigencias:

• Debe ser para uso habitual: la vivienda debe destinarse a uso habitual; es decir, que no puedes ponerla en alquiler ni destinarla a un uso comercial (por un tiempo determinado, en torno a 3 o 5 años).
• Debes tener residencia en España: la mayoría de los bancos te exigen tener tu residencia legal en España para acceder al 80% de financiación hipotecaria.
• Ahorro previo disponible: los bancos van a constatar que cuentas con el dinero suficiente para solventar la parte que te toca. Para el caso de una hipoteca al 80%, debes poder aportar alrededor del 30% del valor.

¿Si te prestan el 80%, por qué necesitas ahorrar el 30%? Esta es la confusión más común cuando buscas una hipoteca al 80%, pero es muy sencillo. Para empezar, tendrás que aportar el 20% restante del valor para concretar la compra. Luego, deberás asumir una serie de costes que te corresponden como comprador, como algunos gastos de notaría, tasación y registro, pero sobre todo el ITP, que está en torno al 6,5% del mayor de los valores de compraventa o catastral en su tipo general.

En la práctica

En la práctica, es posible que te puedas beneficiar de un tipo reducido de ITP o que acuerdes una división de gastos más beneficiosa con la parte vendedora, pero el día de la firma, el banco te va a retener dinero «de más» para gestionar todos los gastos e impuestos, y luego más adelante te va a devolver lo que sobre si resulta ser menos.

Tanto para la segunda vivienda como para compradores no residentes y para la compra de propiedades comerciales (locales, oficinas, naves), los bancos suelen ofrecer entre 60 y 70% de financiación como máximo.

Luego, hay requisitos clave que debes considerar, que aplican a todos los préstamos hipotecarios:

• Ratio de endeudamiento: los bancos suelen poner un tope al ratio de endeudamiento que te permiten asumir, en torno al 35 o 40% de tus ingresos netos. En otras palabras, buscan que la suma de tus deudas no supere determinado porcentaje de tus ingresos; por esta razón te exigen nóminas y declaraciones de IRPF así como constancias de todas las deudas que tengas asumidas (como otros préstamos o créditos).
• Edad máxima: por lo general, la suma de tu edad o de la edad del mayor de los compradores (si compras con otra persona) y el plazo de la hipoteca no puede superar los 75 años. Si tienes 50 años, por ejemplo, es probable que no te permitan asumir una hipoteca por un plazo superior a 25 años.

¿Qué factores influyen en la tasación de una vivienda?

Entendemos por tasación de una vivienda el informe expedido por un experto homologado que certifica el valor de un inmueble en el mercado. A la hora de solicitar una hipoteca, es obligatorio realizar una tasación y este gasto debe asumirlo el comprador.

Para determinar el valor de una vivienda, un tasador tiene en cuenta los siguientes factores:

• La ubicación: la ciudad y la zona en la que se encuentra un bien inmobiliario tiene un gran impacto en su valor (accesos a servicios, zonas verdes alrededor, comunicaciones de transporte, etc.).
• La superficie: como es natural, cuanto más amplia sea una vivienda, mayor valoración tendrá. De hecho, los precios del mercado inmobiliario suelen establecerse en €/metro cuadrado. El tasador hará comprobaciones para determinar la superficie real de la vivienda, ya que muchas veces la superficie que figura en el catastro no es precisa.
• La distribución: una casa puede tener una gran superficie útil, pero una mala distribución de la misma, lo cual repercute en su valoración. El interior de la vivienda tiene una gran importancia.
• La antigüedad y el estado de conservación del edificio.
• La orientación: influye en la luminosidad y climatización del inmueble.
• Los extras: tales como piscina, garaje, terraza, ascensor, etc.
• Disponer del Certificado de Eficiencia Energética.
• La calidad de los materiales de construcción, en especial las paredes y las aberturas.
• El estado de las instalaciones.
• La situación registral de la finca y otros aspectos administrativos.

En la práctica

En la práctica, el valor de tasación se suele obtener por método de comparación: el tasador toma como referencia una serie de viviendas similares a la venta en la misma zona para determinar el valor promedio por metro cuadrado en el mercado. Este es uno de los datos más importantes para el cálculo del valor de tasación.

Con la tasación en la mano, pueden suceder 3 cosas:

• El valor de tasación es igual al de compraventa: si el valor de tasación es igual (o muy similar) al de compraventa, para ti no cambia nada, ya que en la práctica el banco te va a prestar el dinero que habías calculado o un importe prácticamente igual.
• El valor de tasación es inferior al de compraventa: es la situación más compleja. El banco te va a prestar el 80% del valor de tasación, y el importe que deberás aportar tú para concretar la operación de compraventa puede llegar a ser mucho más alto. Si el valor de tasación es 10.000€ menos que el de compraventa (un importe relativamente bajo en el mercado actual), eres tú quien debe cubrir esa diferencia, de tu bolsillo.
• El valor de tasación es superior al de compraventa: es la situación ideal. El banco no te va a prestar más del 80% solo porque la tasación te da por encima del valor de compraventa, pero sí que te mirará con otros ojos; con una tasación por encima del valor de compraventa, el riesgo que asume el banco al prestarte el dinero se reduce, por lo que tú ganas poder de negociación para solicitar unas mejores condiciones, como una reducción del TIN.

¿Hay hipotecas que financian más del 80%?

Sí, puedes encontrar hipotecas que ofrecen importes superiores al 80% del valor de tasación o precio de compraventa. Aunque no suele ser habitual encontrar este tipo de hipotecas, existe alguna que otra en el mercado hipotecario.

Por ejemplo, puedes encontrar hipotecas al 90% cuando se trata de préstamos para jóvenes. Si compras un inmueble que el banco tiene en stock o si, por ejemplo, solicitas el nuevo aval ICO del Gobierno de España, puedes incluso beneficiarte de hipotecas al 100%. Por otro lado, los funcionarios públicos tienen mayores posibilidades de aumentar la financiación en comparación con otro tipo de trabajadores.

Para el resto de casos, deberás negociar con tu banco una financiación ampliada. Generalmente, necesitarás contar con suficiente solvencia, tener un buen historial como cliente y/o aportar alguna garantía adicional.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas a más del 80%?

Estas son algunas ofertas existentes en el mercado:

Hipoteca fija o variable para jóvenes de ABANCA

Es uno de los pocos préstamos que alcanza el 100% de financiación máxima, teniendo que cumplir algunos requisitos de edad (menores de 36) y de residencia (para jóvenes que vayan a adquirir su vivienda en Galicia, Madrid y Castilla y León).

Hipoteca joven de Unicaja

A tipo fijo o variable, la hipoteca para jóvenes de Unicaja puede llegar a financiar el 97,5% del valor de tasación o compraventa. En este caso, los requisitos son ser menor de 35 años y que la vivienda se ubique en Andalucía, Castilla y León o Madrid.

Hipoteca hasta el 90% del Banco Santander

Es un tipo especial de hipoteca para viviendas habituales o segundas residencias que Banco Santander ofrece para la compra de inmuebles que la entidad comercializa a través de los portales inmobiliarios Altamira, Casaktua y Diglo.

Hipoteca mixta Pibank

Se trata de una hipoteca convencional que, además de permitirte financiar hasta el 90% del precio de compraventa (mientras no superes el 80% del valor de tasación), puedes amortizar el préstamo hasta en 35 años.

¿Cómo encontrar las mejores hipotecas al 80%?

Debido a que las hipotecas al 80% constituyen la oferta general de los bancos, algunos de los consejos a tener en cuenta que te recomendamos son:

Define tu situación inicial

Puedes encontrar hipotecas al 80% dentro de todas las categorías de préstamos. Es decir:

• Hipotecas fijas al 80%.
• Hipotecas variables al 80%.
• Hipotecas mixtas al 80%.

Pero… ¿Cuál de estas tipologías de hipoteca es mejor? Depende de tu situación personal y económica, tus necesidades, tus preferencias y tus perspectivas de futuro. Por esta razón, el primer paso antes de lanzarte a contratar cualquier producto financiero, sobre todo cuando se trata de financiación a largo plazo, es determinar si los términos son adecuados para ti.

Consigue los ahorros necesarios

Si el banco te financia un 80% del valor de la vivienda, significa que debes aportar como entrada el 20% del valor del inmueble, más los gastos propios de la compra que en el caso del cliente suelen ser la tasación, la copia de la escritura y la comisión de apertura en el caso de que se aplique y, sobre todo, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o ITP.

¿Y a cuánto ascienden estos gastos? No es posible ofrecer una respuesta precisa, dado que varían en función de la zona en la que se encuentre el inmueble, su precio de compra y otros factores. No obstante, en líneas generales, el importe se sitúa en torno al 10% del valor del inmueble.

Así pues, en total necesitarás tener unos ahorros en torno al 30% del valor de la vivienda si quieres solicitar una hipoteca al 80%.

Busca y compara las mejores ofertas

¿Qué entidad te ofrece las mejores condiciones? Para responder a esta pregunta, tienes que encontrar las ofertas que se adapten a tus necesidades (tal y como hemos visto en el primer paso) y contrastarlas unas con otras. En SinComisiones trabajamos junto al equipo de Bayteca para ayudarte a encontrar las mejores hipotecas: accede a nuestro formulario para comenzar.

Utiliza correctamente el TIN Y TAE

Para medir el tipo de interés se toman dos indicadores: el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE). Mientras que el TIN te informa sobre el tipo de interés efectivo (útil para negociar con el banco), la TAE te ofrece una visión más realista del precio de la hipoteca y te permite comparar con otros productos financieros. Así pues, utiliza el TIN para negociar y la TAE para comparar.

Negocia las condiciones con el banco

Una vez tengas toda la información que precisas y hayas seleccionado aquellas hipotecas candidatas, ha llegado el momento de negociar con el banco para conseguir mejores condiciones.

Cuanto mejor sea tu solvencia, estabilidad laboral y tu historial con el banco, mejores opciones tendrás. Sin embargo, puedes utilizar como referencia otras hipotecas seleccionadas.

Todas las cláusulas del contrato son negociables, aunque tendrás que poner el foco en aquellas condiciones que te resulten más interesantes y fijarte objetivos realistas.

Lee todo antes de firmar

Finalmente, asegúrate de que todos los términos del acuerdo quedan reflejados en el contrato antes de firmarlo. No olvides de revisarlo todo (incluyendo la letra pequeña).

El banco tiene la obligación de entregarte toda la información que precisas antes de la firma del contrato (incluyendo una copia del propio contrato) para que puedas decidir con conocimiento de causa. Recuerda que, en caso de duda, puedes acudir al notario y te atenderá sin coste alguno.

Contrata un bróker hipotecario

También tienes la opción de contratar a un bróker hipotecario para que te ayude con todo o una parte del proceso. Un bróker hipotecario es un profesional (o un grupo de profesionales) que está en constante contacto con el mercado y conoce los entresijos de la negociación bancaria. Así que esta opción es especialmente útil cuando:

• Necesitas asesoramiento acerca de cuál es la hipoteca que mejor se adapta a tus necesidades.
• No tienes tiempo de encontrar las mejores hipotecas.
• Crees que no tienes una buena posición para negociar.
• Consideras que puedes obtener mejores condiciones.
• Tienes problemas para organizar toda la documentación.