Hipoteca al 90% de tasación: bancos con mejores opciones 2023
Las hipotecas al 90% permiten que muchos usuarios materialicen su sueño de acceder a una vivienda. Como su nombre indica, se trata de un tipo de préstamo hipotecario por importe igual al 90% del valor del inmueble, cuando generalmente los bancos suelen ofrecer una financiación máxima del 80% (y sólo para la primera vivienda).
¿Te parece interesante aportar sólo una entrada del 10% del precio o tasación del inmueble? Pues en este artículo te mostramos todo lo que necesitas saber sobre esta categoría de préstamos, incluyendo un ranking de las mejores hipotecas al 90% en España 2023.
¿Qué es una hipoteca al 90%?
Las hipotecas al 90% hacen referencia a préstamos hipotecarios que permiten financiar más allá del límite habitual del 80% del valor de tasación o precio de compraventa (como norma general, el menor de los dos).
En otras palabras, el importe del préstamo es mayor al que generalmente suele ofrecer la banca. Por consiguiente, tienes la posibilidad de conseguir tu vivienda con menos ahorros.
Es importante tener en cuenta que, en muchos casos, las hipotecas a 90% no se encuentran presentes en los catálogos de las entidades bancarias.
Es decir, la mayoría de los bancos no ofrecen esta opción abiertamente. Sin embargo, en algunos casos, es posible negociar y ofrecer alguna contrapartida por la ampliación del principal del préstamo hipotecario.
Estas son las principales características de las hipotecas 90%:
- Son hipotecas convencionales en cuanto a tipos de interés, pudiendo contratarse tanto a tipo fijo como a tipo variable.
- Debido al mayor riesgo que presentan para el banco, sus tipos de interés pueden ser ligeramente más elevados. Con mayor probabilidad cuando se trata de hipotecas fijas.
- Los requisitos para que el préstamo sea aprobado suelen ser más estrictos, salvo en algunos casos.
- Son más fáciles de encontrar cuando se asocian con la compra de vivienda perteneciente al banco que ofrece el préstamo hipotecario o cuando se trata de una hipoteca para jóvenes.
- Es posible contratar una hipoteca al 90% vía online (aunque no en todos los casos).
En realidad, una hipoteca al 90% no presenta grandes diferencias respecto a una hipoteca convencional al 80%, salvo por el encarecimiento en los tipos de interés y las mayores garantías exigidas, aunque estas cuestiones dependen de la oferta de cada banco.
Ventajas de una hipoteca al 90%
Además de que tienes que aportar una entrada de menor cuantía para comprar tu vivienda, conseguir una mayor financiación te ofrece las siguientes ventajas:
- Puedes acceder a una vivienda en una mejor ubicación, con menos años de antigüedad o con más extras (casa, piscina, jardín, garaje, terraza, etc.).
- Es posible destinar una parte de la hipoteca para realizar reformas o mejoras para dejar el hogar conforme a tus necesidades y gustos (lo cual también provoca que el inmueble se revalorice).
Ranking mejores hipotecas al 90%
✓ Intereses: 1,78 % TIN durante 12 meses
✓ Intereses: Después E + 0,78 %
✓ Plazo: 35 años
✓ Intereses: TAE 4,745% (sin bonificar)
✓ Intereses: TAE 3,980% (bonificado)
✓ Plazo: 25 años
✓ Intereses: TAE 4,52% (sin bonificar)
✓ Intereses: TAE 4,29% (bonificado)
✓ Plazo: 35 años
✓ Intereses: 5,23% TAE (sin bonificar)
✓ Intereses: 4,49% TAE (bonificado)
✓ Plazo: 30 años
✓ Interés: 2,80% TIN durante el primer año. Después, euríbor +1,39% (sin bonificar)
✓ Interés: 2,80% TIN durante el primer año. Después, euríbor + 0,39% (bonificada)
✓ Plazo: 30 años
¿Qué bancos ofrecen hipotecas al 90%?
Si analizamos las ofertas de mercado actual, observamos que realmente no existen una gran cantidad de hipotecas que, de manera explícita, se publicitan como capaces de financiar hasta el 90%.
No obstante, esto no significa que el resto de bancos no puedan ampliar la financiación. Es más, cuando se trata de préstamos hipotecarios para viviendas del banco, es posible llegar incluso al 100% de la financiación necesaria para la compra.
Por otra parte, suele ser común ofrecer una financiación superior al 80% del valor del inmueble en las hipotecas para jóvenes. Pero este tipo de productos están destinados a un colectivo específico (menores de 35 años).
Pibank
Pibank ofrece una de las hipotecas variables más destacadas del mercado, no sólo porque permite financiar el 90% del precio de la compra (siempre y cuando no supere el 80% del valor de tasación) sino porque el banco te abona la tasación y no tiene comisiones de ningún tipo.
Además, puedes amortizar el préstamo hasta en 35 años y no es necesario contratar ningún producto vinculado para acceder a un tipo de interés competitivo. Los únicos requisitos son abrir una cuenta en la entidad y contratar un seguro de daños (y puedes elegir la entidad aseguradora que mejor te parezca).
Ahora bien, el importe mínimo del préstamo es de 80.000 € y únicamente está disponible para la compra de la primera vivienda. Durante los primeros 12 meses de la vida de la hipoteca se aplica un tipo de interés fijo, para pasar a una hipoteca variable referenciada al euríbor posteriormente.
Puedes solicitar la hipoteca de Pibank completamente online para mayor sencillez y agilidad.
- Sin comisiones
- Interés bastante competitivo
- Financiación de hasta el 90% del valor de la compra
- Solo para primeras viviendas
- Plazo máximo de amortización: 35 años
Ventajas
- Sin comisión de ningún tipo
- Amortización hasta en 35 años
- Financiación de hasta el 90% del valor de compra
Desventajas
- Solo para primeras viviendas
Imagin
La Hipoteca Madrid de Imagin está diseñada para ofrecer un 90% de financiación a los jóvenes que residan en la Comunidad de Madrid.
Se trata de un convenio que la Comunidad Autónoma tiene establecido con ciertas entidades para que los menores de 35 años puedan acceder al mercado inmobiliario en mejores condiciones, dentro del programa “Mi Primera Vivienda”. ImaginBank es el banco nativo digital de CaixaBank, adherido a dicho programa.
Aunque se deban cumplir con los requisitos establecidos, es un ejemplo claro de cómo es posible conseguir una hipoteca financiada al 90% a través de las ayudas y subvenciones públicas. Algunas Comunidades Autónomas cuentan con un programa similar.
Por lo demás, se trata de una hipoteca fija que puedes bonificar domiciliando tu nómina en la entidad. El plazo máximo para devolver el préstamo es de 30 años.
En cuanto a sus comisiones, suprime la comisión de apertura, pero sí tiene establecida una comisión por amortización anticipada (total o parcial) en las mismas condiciones que establece la Nueva Ley Hipotecaria. Es decir, no puede superar la pérdida financiera que le suponga al prestamista, con los siguientes límites:
- Un 2% del importe reembolsado si la amortización anticipada se lleva a cabo durante los 10 primeros años de la vida del préstamo.
- Un 1,5% del importe reembolsado si se realiza posteriormente.
Otro aspecto interesante es que, al contratar la hipoteca con ImaginBank, el banco te devuelve el importe de la tasación. Puedes solicitarla a través de Internet.
Ibercaja
Ibercaja también dispone de una hipoteca para menores de 35 años que quieran acceder a su primera vivienda. Es más, con la Hipoteca Vamos de Ibercaja puedes conseguir hasta el 95% del valor de tasación o compraventa del inmueble (el menor de los dos).
Se trata de una hipoteca diseñada para la adquisición de la primera vivienda, pero el banco brinda la posibilidad de elegir entre una hipoteca fija, variable o mixta. El importe mínimo del préstamo es de 100.000 € y permite un plazo de devolución máximo de 25 años.
Puedes conseguir un tipo de interés competitivo mediante la contratación de productos vinculados:
- Domiciliar una nómina por importe mínimo de 2.500 €.
- Efectuar, al menos, 12 operaciones con una tarjeta de crédito de Ibercaja al semestre.
- Contratación de un seguro de hogar y otro de vida comercializados por la entidad.
- Contratación de un plan de aportación sistemática con una cuota fija de 75 € mensuales a uno de los fondos de inversión de Ibercaja.
Por lo que respecta a sus comisiones, no tiene comisión de apertura, pero sí aplica comisión de amortización anticipada (total o parcial).
Banco Santander
La hipoteca hasta el 90% de financiación de Santander, es probablemente una de las más conocidas para el público en cuanto a hipotecas de financiación ampliada.
Se trata de un préstamo hipotecario que permite la adquisición tanto de la primera como de la segunda vivienda, pudiendo llegar incluso a financiar el 100% del precio de compraventa o del valor de tasación, de las viviendas de la entidad comercializadas por:
- Altamira
- Casaktua
- Diglo
También permite la financiación de locales, oficinas y naves, lo que se denomina inmueble terciario. Pero las condiciones varían ya que el límite de financiación máxima se establece en el 70% en estos casos.
Además, este tipo de hipoteca ofrecida por el Santander también amplía los plazos de amortización máximos:
- Para primera o segunda vivienda hasta 40 años.
- Para inmueble terciario hasta 15 años.
Pero, además, el Banco Santander también dispone de una hipoteca para jóvenes en la que puedes conseguir hasta el 95% del valor de la vivienda habitual (aportando un aval).
- Sin comisión de apertura
- Interés bonificado los 6 primeros meses, aunque no cumplas condiciones
- Rebaja hasta 1,1% del interés a partir del séptimo mes sin cumples condiciones
- Plazo de amortización: Hasta 30 años
- Financiación del 80% para una primera vivienda y de un 70% para una segunda
Ventajas
- Sin comisión de apertura
- 6 meses con interés bonificado a pesar de no cumplir los requisitos
- Bonificación de 1,1 puntos porcentuales, cumpliendo condiciones
- Hasta 80% de financiación para una primera vivienda y un 70% para la segunda
- Edad máxima: 80 años
- Contratación online o en oficinas
Desventajas
- Mucha vinculación para conseguir la bonificación máxima
- Primas mínimas de 300-200€/año en los seguros a contratar para la bonificación
- Comisión de hasta el 2% por la amortización parcial
Kutxabank
Para finalizar este ranking de las mejores hipotecas al 90%, cabe la pena mencionar la Hipoteca Joven de Kutxabank.
Como en el resto de hipotecas para jóvenes, se trata de un préstamo destinado a menores de 35 años y únicamente para financiar la compra de la primera vivienda.
Kutxabank ofrece una financiación de hasta el 95% del valor del inmueble, no aplica comisión de apertura y puedes contratarla de forma online. El plazo máximo de amortización es de 30 años.
También tienes la oportunidad de bonificar el tipo de interés mediante la contratación de los siguientes productos vinculados:
- Domiciliación de ingresos por importe mínimo de 3.000 € al mes.
- Contratación de un seguro de hogar.
- Contratación de un plan de pensiones o EPSV y realizar una aportación mínima de 2.400 € anuales.
Requisitos para solicitar una hipoteca al 90%
Realmente, los requisitos de una hipoteca a 90% no son muy diferentes de los exigidos para una hipoteca con un límite máximo de financiación en el 80% (lo convencional).
No obstante, es probable que el banco requiera alguna contrapartida que le permita reducir el riesgo (mayor solvencia, una garantía adicional, un buen historial crediticio, etc.).
En definitiva, entre los requisitos más habituales para hipotecas de financiación ampliada, encontramos los siguientes.
Compra de vivienda del banco
Como habrás podido observar en el ranking de mejores hipotecas al 90%, una de las formas más sencillas de conseguir una hipoteca al 90% es comprando uno de los inmuebles que el banco tiene en stock.
Debido a que en esta situación la entidad tiene interés en darle salida y transformar su patrimonio en dinero líquido, suele ofrecer mejores condiciones y se muestra más abierta a la negociación.
Tener menos de 35 años
También habrás podido comprobar unos párrafos más arriba que las hipotecas para jóvenes suelen tener unas características especiales.
La idea que subyace en el lanzamiento de este tipo de productos de financiación es permitir que los jóvenes puedan acceder a su primera residencia. Por consiguiente, se distinguen por ofrecer unas condiciones más ventajosas y, entre ellas, se encuentra la posibilidad de conseguir una financiación ampliada (suele ser lo habitual en este tipo de hipotecas)
No estar en ASNEF
Como norma general, si estás incluido en un fichero de morosidad como ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros), te resultará difícil conseguir cualquier tipo de financiación.
Aunque no es imposible conseguir una hipoteca estando en ASNEF, lo más probable es que tengas que enfrentarte a condiciones más duras. Por lo tanto, no suele ser común que el banco acceda a conceder una mayor financiación para la compra de una vivienda.
Demostrar solvencia
Uno de los factores que mayor peso tienen a la hora de valorar una solicitud de préstamo hipotecario es que el cliente muestra capacidad de hacer frente al contrato del préstamo hipotecario. En otras palabras, es preciso tener solvencia para pagar cómodamente las cuotas mensuales.
La capacidad de devolución del préstamo depende de múltiples factores, como tu situación personal y familiar, otras deudas que puedas tener abiertas, nivel de ingresos, etc.
Como norma general, los bancos estiman que el conjunto de las cuotas mensuales de todos tus préstamos abiertos – incluyendo la hipoteca que solicitas – no debe superar el 35% de tus ingresos mensuales.
En realidad, el Banco de España establece que para mantener la estabilidad financiera, la capacidad máxima de endeudamiento se encuentra en el 40% de los ingresos, pero las entidades bancarias reducen este porcentaje por motivos de seguridad.
Por otra parte, una hipoteca es un préstamo a largo plazo y, por ello, la estabilidad laboral también es un punto importante en el estudio de la solicitud.
Tener un buen historial crediticio
Una de las mejores formas para concederte un porcentaje de financiación mayor al habitual es ser un buen cliente para el banco. Esto implica no haber tenido incidencias con otros productos de crédito y ofrecerle una cierta rentabilidad.
Los bancos establecen un scoring crediticio de cada cliente y valoran a aquellos que demuestran “solvencia moral”. Es decir, es una prueba de que el cliente se comporta de un modo responsable y el riesgo percibido se reduce.
Contar con un buen historial de crédito proporciona mayores posibilidades para conseguir una hipoteca al 90%. Es más, en muchas ocasiones, este tipo de préstamos están reservados para este tipo de clientes.
Contar con ahorros suficientes
Si solicitas un préstamo hipotecario de importe mayor al 80% del valor del inmueble la entrada que debes aportar para comprar la vivienda es menor, pero no significa que no debas tener dinero ahorrado.
Además del 10% del valor de la vivienda no financiable, debes contar con los gastos propios de la compraventa (incluyendo impuestos).
Aunque es difícil determinar el valor exacto de estos costes, en términos generales se considera que pueden ascender a otro 10% del precio de compraventa del inmueble.
En resumidas cuentas, para conseguir tu hipoteca, debes tener ahorrado, como mínimo, el 20% del valor de la vivienda.
Además, contar con un dinero ahorrado es señal de que mantienes en orden tus finanzas personales y las entidades bancarias entienden que existe un menor riesgo. Por lo tanto, tus posibilidades de conseguir una hipoteca al 90% se ven aumentadas.
Garantías y avales
La cuestión es simple: a mayor cantidad financiada mayor riesgo. Por este motivo, el banco suele solicitar garantías adicionales. El inmueble hipotecado no cubre el riesgo bancario.
En este aspecto, puedes presentar una garantía personal (un aval) o una doble garantía hipotecaria.
Garantías o Avales
Consejos para pedir una hipoteca al 90%
A continuación, te ofrecemos una serie de tips para que puedas acceder a una hipoteca con una financiación ampliada en las mejores condiciones.
Asegúrate de que puedes asumir el pago
En principio, debes ser consciente de que solicitar un préstamo de mayor importe supone una cuota mensual más elevada.
Si a esto le sumamos que el banco también puede endurecer algunas condiciones (como un tipo de interés aplicado) para compensar el mayor riesgo que asume, se torna fundamental realizar cálculos y simulaciones sobre diferentes escenarios para ser consciente de qué cantidad puedes permitirte pagar sin poner en riesgo tus finanzas personales.
Cuando realices el estudio de tus necesidades y qué condiciones puedes asumir, valora si te conviene más una hipoteca a tipo fijo o una a tipo variable.
Busca y compara las mejores ofertas
Conseguir los mejores tipos de interés suele ser el principal objetivo de toda persona que busca una hipoteca. No obstante, no se trata del único factor a considerar. Es necesario analizar la oferta en su conjunto y contrastar la información con otros préstamos hipotecarios que puedes encontrar en el mercado.
Selecciona más de un banco con hipoteca al 90%, puesto que a la hora de negociar puedes utilizar otras ofertas como referencia. Para facilitarte esta tarea puedes utilizar el ranking de este artículo y visitar los contenidos de SinComisiones para estar al tanto de las novedades del mercado de préstamos hipotecarios.
No olvides utilizar la TAE
Ajusta el plazo de amortización
Como norma general, los bancos permiten amortizar la hipoteca hasta en 30 años cuando se trata de la primera residencia y suelen ofrecer un período algo inferior cuando se trata de la segunda vivienda (20 o 25 años, depende de las políticas de la entidad y la oferta en cuestión).
La cuestión es la siguiente: cuanto más elevado sea el plazo para devolver el préstamo, mayores intereses pagarás, pero la cuota mensual también es más reducida.
Normalmente, los usuarios escogen un plazo que les permita pagar cómodamente, sin necesidad de extenderlo más allá debido a que los intereses totales aumentan. Pero tienes que tener en consideración de que en una hipoteca a tipo variable las cuotas pueden verse aumentadas si el euríbor fluctúa al alza.
Así pues, si tienes una hipoteca variable debes aplicar un margen de seguridad en el cálculo de la cuota máxima que te puedes permitir para solventar este posible escenario.
Evita las comisiones
Salvo algunas de ellas, como las comisiones por reclamación de descubierto, las comisiones son libres. En otras palabras, cada entidad bancaria aplica las que considera oportunas en función de sus políticas comerciales, de riesgo y el diseño de su oferta de préstamo hipotecario.
Además de intentar negociar por conseguir unas buenas condiciones en cuanto a intereses, es importante que tengas en consideración este tipo de costes. En algunos casos es más beneficioso, sencillo y práctico negociar para reducir las comisiones que conseguir una rebaja en el tipo de interés.
Historial Crediticio
Presta atención a los productos vinculados
El banco puede ofrecerte algún tipo de bonificación en los intereses si contratas alguno de los productos que comercializa y propone en su oferta. Pero tienes que ser consciente de que los productos vinculados también tienen un coste (en forma de comisiones) que no se refleja en la TAE de la hipoteca.
TAE
La cuestión es que debes hacer números y valorar si el ahorro en intereses merece la pena. Además, también tienes que decidir si el producto contratado puede serte útil realmente.
Pregunta por los avales públicos
Al margen de que pueden existir ayudas y subvenciones en tu Comunidad Autónoma, el Gobierno ha aprobado una medida en el Real Decreto-ley 5/2023 por la que se aprueba cubrir el 20% de la hipoteca para jóvenes menores de 35 años y familias con mejores a su cargo.
Este aval público es concedido por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y está destinado a aquellas familias que perciban una renta inferior a los 37.800 euros anuales brutos y se destine a la adquisición de la vivienda habitual.
Piensa a largo plazo
Suele ser común que traslades gran parte de tu operativa bancaria con el banco que contratas la hipoteca. Por ello, es preciso que realices una valoración general de la entidad, los productos que ofrece, la cercanía de oficinas, su red de cajeros, etc.
Aunque no suele ser un factor que suele tenerse en cuenta para tomar la decisión, tiene relevancia pensar que la hipoteca sólo es un producto financiero más, dentro de los muchos que necesitas y puedas necesitar en el futuro.
Contrata los servicios de un bróker hipotecario
En caso de que te resulte complejo realizar alguna parte del proceso para conseguir una hipoteca al 90% sin que el resto de condiciones te resulten excesivamente duras, puedes contratar a un especialista en materia hipotecaria.
Un bróker hipotecario es un profesional que puede ofrecerte los siguientes servicios:
- Realizar un análisis de tu perfil y orientarte con respecto a qué parámetros de una hipoteca son más adecuados para ti.
- Encontrar la hipoteca que mejor se adapta a tus necesidades, puesto que conocen los entresijos del mercado y están en permanente contacto con las entidades y últimas ofertas.
- Emprender una negociación para conseguir unas mejores condiciones.
- Acompañarte y asesorarte durante todo el proceso.
- Recopilación y organización de todos los documentos necesarios para la firma.
Debido a la dificultad para conseguir una hipoteca al 90%, dado que las pocas ofertas existentes suelen tener exigir algún tipo de requisito adicional como contrapartida, su contratación suele ser una decisión acertada.
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Hipoteca al 90% de tasación: bancos con mejores opciones 2023
