Hipoteca al 90% de tasación: bancos con mejores opciones 2023
Una hipoteca al 90% es un préstamo hipotecario que permite financiar más que los convencionales. Habitualmente, las hipotecas permiten financiar hasta el 80% del valor de tasación o compraventa. En este caso sería posible llegar hasta el 90% (o más).
Analizamos el panorama del mercado hipotecario para encontrar las mejores hipotecas a 90%. Repasamos sus principales características, funcionamiento y particularidades.
¿Cuáles son las características de una hipoteca al 90%?
Las hipotecas al 90% hacen referencia habitualmente a préstamos hipotecarios que permiten financiar más allá del límite habitual del 80% del valor de tasación o compraventa.
Es importante tener en cuenta que, en muchos casos, las hipotecas a 90% no son un producto muy presente de manera directa los catálogos hipotecarios. Es decir, la mayoría de entidades financieras no ofrecen esta opción abiertamente.
Sin embargo, sí es posible en algunos casos, incluso cuando no están anunciadas expresamente los catálogos de los bancos, tratar de negociar la ampliación del margen de financiación del préstamo hipotecario.
Algunas de las características más habituales en una hipoteca 90% podría ser las siguientes:
- Salvo excepciones, el 90% de financiación hace referencia al precio de compra, pero, sin superar el 80% del valor de tasación
- Son hipotecas convencionales en cuanto a tipos de interés, pudiendo contratarse tanto a tipo fijo como a tipo variable
- Pueden encarecer ligeramente los tipos de interés, con más probabilidad en los préstamos hipotecarios a tipo fijo
- Son más fáciles de encontrar cuando se asocian con la compra de vivienda perteneciente al banco que ofrece el préstamo hipotecario
- Es posible contratarlas en formato online (aunque no en todos los casos)
Usualmente, cuando se habla de hipoteca a 90%, realmente no encontraremos una gran diferencia respecto a una hipoteca convencional al 80%, salvo esos pequeños márgenes de encarecimiento en los tipos de interés, y puede, algo más de exigencia de garantías.
Requisitos de una hipoteca al 90%
Realmente los requisitos de una hipoteca a 90% no van a ser muy diferentes de los de una hipoteca convencional con un límite máximo de financiación en el 80%.
Dentro de los más habituales para este tipo de hipotecas de financiación ampliada, encontramos los siguientes:
- Compra de vivienda del banco (cuando el 90% de financiación se vincula a este tipo de compra)
- Capacidad de hacer frente al contrato del préstamo hipotecario
- Solvencia para hacer frente a las cuotas (estabilidad de ingresos y laboral)
- Buen historial crediticio y niveles de deuda bajos, especialmente en cuanto a la deuda financiera
- Garantías y avales suficientes en caso de necesidad
Hay que señalar que, en el apartado de garantías y avales, a mayor cantidad financiada, mayor requerimiento de garantías. Por tanto, es un apartado realmente importante en este tipo de hipotecas con mayor financiación que la convencional.
¿Qué bancos dan el 90 de la hipoteca?
Si analizamos la oferta de mercado actual, vemos que realmente no existe una gran cantidad de hipotecas que, de manera explícita, se publiciten como capaces de financiar hasta el 90%. De hecho, en este caso analizaremos las únicas tres que como tal se publicitan.
Sin embargo, esto no significa que el resto de bancos no pueden llegar a ampliar su financiación. Máxime, cuando se trate de préstamos hipotecarios para viviendas del banco, ya que, en estos casos, es posible llegar incluso al 100% de la financiación necesaria para la compra.
En el análisis de las hipotecas a 90%, nos vamos a centrar en sus características diferenciales, teniendo en cuenta que, en todos los casos, son hipotecas que van a aplicar diferenciales basados en la oferta de tipo fijo o tipo variable convencional de la entidad.
Hipoteca hasta 90% de financiación de Santander
La hipoteca hasta el 90% de financiación de Santander, es probablemente una de las más conocidas para el público, en cuanto a hipotecas de financiación ampliada.
Se trata de un préstamo hipotecario que permite la adquisición de primera vivienda o segunda vivienda, pudiendo llegar incluso a financiar el 100% del precio de compraventa o del valor de tasación, de las viviendas de la entidad comercializadas por:
- Altamira
- Casaktua
- Aliseda
También es posible la adquisición de locales, oficinas y naves, lo que se denomina inmueble terciario. Sin embargo, en este caso las condiciones varían ya que el límite de financiación máxima se establece en el 70%.
En cuanto al plazo de amortización, también se amplía en sus límites para este tipo de hipoteca:
- Para primera o segunda vivienda hasta 40 años
- Para inmueble terciario hasta 15 años
Generalmente, Santander aplica una progresión en los tipos de interés en las hipotecas variables según el porcentaje de financiación y los plazos de amortización. También de las bonificaciones.
En este caso, la entidad no publicita exactamente el tipo de interés que se aplica sobre la hipoteca 90%. Pero, hasta llegar al 80%, cada tramo de 10 puntos porcentuales aumenta el diferencial en un 0,10%.

- Sin comisión de apertura
- Interés bonificado los 6 primeros meses, aunque no cumplas condiciones
- Rebaja hasta 1,1% del interés a partir del séptimo mes sin cumples condiciones
- Plazo de amortización: Hasta 30 años
- Financiación del 80% para una primera vivienda y de un 70% para una segunda
Ventajas
- Sin comisión de apertura
- 6 meses con interés bonificado a pesar de no cumplir los requisitos
- Bonificación de 1,1 puntos porcentuales, cumpliendo condiciones
- Hasta 80% de financiación para una primera vivienda y un 70% para la segunda
- Edad máxima: 80 años
- Contratación online o en oficinas
Desventajas
- Mucha vinculación para conseguir la bonificación máxima
- Primas mínimas de 300-200€/año en los seguros a contratar para la bonificación
- Comisión de hasta el 2% por la amortización parcial
Hipoteca 90% de Pibank
La hipoteca Pibank es un préstamo hipotecario que se puede contratar 100% a través de Internet. Se trata de una hipoteca que, como veremos, es capaz de alcanzar la financiación máxima del 90% del precio de compra.
Entre las características más destacables de esta hipoteca encontramos:
- La posibilidad de contratarse a través de Internet hasta la firma
- No aplicar ningún tipo de comisión
- Proponer la posibilidad de un periodo de carencia total (sin pago de cuota) de seis meses
Este préstamo hipotecario permite financiar hasta el 90% del valor de compra. Sin embargo, hay que tener en cuenta un matiz: no podrá superar el 80% del valor de tasación. Esto es algo relativamente habitual en las hipotecas a 90%.
La hipoteca propone un mínimo de financiación de 80.000 € hasta un máximo de 2.000.000 €. Los plazos de amortización serán:
- Desde 15 años y medio
- Hasta 35 años y medio
Un dato importante es que, aunque ofrezca la financiación del 90% del valor como máximo, en sus condiciones la entidad afirma que es necesario cubrir al menos el 20% del total de la operación más los gastos de compraventa.
La bonificación se obtiene a través de:
- La domiciliación de la nómina en la entidad
- La contratación del seguro de hogar

- Sin comisiones
- Interés bastante competitivo
- Financiación de hasta el 90% del valor de la compra
- Solo para primeras viviendas
- Plazo máximo de amortización: 35 años
Ventajas
- Sin comisión de ningún tipo
- Amortización hasta en 35 años
- Financiación de hasta el 90% del valor de compra
Desventajas
- Solo para primeras viviendas
Hipoteca al 90 por ciento de Unicaja-Liberbank
La Hipoteca Unicaja-Liberbank es otro préstamo hipotecario que, con contratación a través de Internet, va a permitir obtener la financiación de hasta el 90% del valor de compraventa.
La entidad propone un préstamo hipotecario que se puede contratar a través de Internet de manera completa.
Este préstamo hipotecario es posible solicitarlo tanto a tipo fijo como a tipo variable. En este caso, para la comparativa estamos utilizando el tipo variable que ofrecen las entidades. En esta hipoteca, es tipo variable referenciado a Euríbor con actualización semestral.
Dentro de las características principales de esta hipoteca:
- Se puede contratar de manera completa a través de Internet
- No tiene comisión de apertura
- Ofrece un nivel de bonificación alto a través de la vinculación
Se debe reseñar que, a pesar de poder financiar hasta el 90% del precio de compraventa, en ningún caso podrá superar el 80% del valor de tasación.
Los productos que deben ser contratados para obtener la vinculación máxima son:
- Nómina superior a 2000 € mensuales
- Seguro de hogar
- Seguro de vida de la hipoteca
- Tarjeta de crédito
- Fondo de inversión por al menos el 10% del capital financiado en la hipoteca

- Sin comisión de apertura
- Interés bajo
- Para primera y segunda vivienda
- Escoge los productos vinculados, a la carta
- Financiación de hasta el 80% para una primera vivienda y del 70% para una segunda vivienda
- Plazo máximo de 30 años para una primera vivienda y de 25 años para una segunda vivienda
Ventajas
- No aplican comisión de apertura
- Tú mismo escoges los productos vinculados hasta obtener un punto máximo de bonificación
- Interés competitivo
Desventajas
- Muchos productos a contratar: hasta 5 cuando lo normal son 3 o 4
Opiniones sobre las mejores hipotecas al 90%
Las hipotecas al 90% no son precisamente abundantes, al menos no en cuanto a la publicidad en los catálogos de préstamos hipotecarios de los bancos.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que en muchos casos esta 90% de financiación hará referencia al valor de compraventa, quedando el importe vinculado a no superar el 80% del valor de tasación.
Si estás pensando en pedir una hipoteca a este porcentaje, has de saber que estas 3 son las más indicadas:
- La hipoteca 90% de Santander: ofrece una posibilidad de financiación amplia, que puede alcanzar hasta 100% en el caso de las viviendas de la entidad. Para obtener el mejor precio, exige un nivel de vinculación alto
- La hipoteca Pibank: propone un préstamo hipotecario que permitirá financiar hasta el 90% del valor de compraventa. No exige un elevado nivel de vinculación, aunque será necesario cubrir el 20% del total de la operación por parte del usuario
- La hipoteca 100% online de Liberbank: facilita financiar hasta el 90% del valor de compraventa, sin sobrepasar el 80% del valor de tasación. Para obtener el mejor precio tiene un nivel de vinculación elevado. Presenta la ventaja de poder tramitarse enteramente por Internet
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