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Las Mejores Hipotecas a interés variable del mercado. Actualizado 2020

mejores hipotecas variables 2020

Cuando uno piensa en comprarse una casa enseguida le viene a cabeza a palabra Hipoteca, y a renglón seguido pensar en hipotecas nos abstrae a cosas como el Euribor, el diferencial, etc. No es baladí ya que la cultura de la propiedad inmobiliaria en España está fuertemente arraigada.

Si acudimos a los datos que recogen la Fundación BBVA y el IVIE vemos que en España tenemos un 77,10% de los hogares en propiedad frente a la media Europea que está en el 69,3% o casos llamativos como el alemán con el 51,4%. Esto se explica por varios factores que incluyen por ejemplo el cultural o el inflacionario, pero se debe principalmente al eficaz desarrollo del mercado hipotecario.

Nuestro país está considerado todo un referente en cuestión de hipotecas e incluso contamos con una de las ofertas más competitivas del mundo pero, ¿sabrías guiarte a la hora de escoger la hipoteca más conveniente?¿qué ventajas tienen unas frente a otras a la hora de poder contratarlas?

En esta ocasión vamos a hablar de la modalidad hipotecaria por excelencia que es la Hipoteca de interés Variable, resulta un poco más complicada que la de interés fijo así que presta atención para no perder detalle.

Características de una hipoteca a interés variable

Los préstamos hipotecarios a interés variable son la modalidad históricamente más extendida a la hora de la compra de la vivienda. Repasemos pues las características que le son propias.

La cuota cambiante

Lo que nosotros llamamos “letra” o “cuota” de una hipoteca en realidad está compuesto de dos elementos: el capital y los intereses. El capital es la parte de la cuota que directamente se destina a la amortización de la deuda, es decir a reducir la cantidad de dinero que debemos al banco, mientras que por otro lado los intereses son puramente el beneficio que obtiene el banco con el préstamo.

Cuando uno suscribe un préstamo con interés fijo el tipo de interés y la cuota del préstamo no varían desde el inicio hasta el final de la operación, porque ya de antemano conocemos los intereses que se van a pagar a lo largo de la vida del préstamo a través del llamado cuadro de amortización.

Sin embargo cuando hacemos un préstamo a tipo variable lo hacemos conociendo de antemano la devolución sistemática de capital que vamos a realizar pero no sabemos qué interés nos va a cobrar el banco. Es por ello que dependiendo del interés habrá periodos en que nuestra cuota sea mayor y otros en los que sea menor.

Partes del interés variable

El interés variable está compuesto de dos elementos que son el índice de referencia y el diferencial. El índice de referencia ha de ser de dominio público y tener una cierta condición de imparcialidad para no ir en contra de los intereses del cliente, por ello el más utilizado en Europa es el Euro Interbank Offered Rate o EURIBOR.

El Euribor es la tasa de interés a la cual se prestan dinero entre sí los bancos del sistema bancario europeo y como tal también tiene plazos. El que habitualmente se usa es el Euribor a 12 meses, aunque existen Euribor a plazos más cortos.

El Euribor es publicado por el Banco de España a diario y para todos sus tramos. ¿Significa esto que mi tipo de interés cambia cada día? Por supuesto que no. Cuando vamos a formalizar la hipoteca en las condiciones del préstamo aparecen reflejadas las fechas de revisión del Euribor y por una cuestión de agilidad operativa suelen hacerse de forma semestral o anual.

Por otro lado el segundo componente del Interés variable sería el llamado diferencial, o lo que es lo mismo el % de beneficio fijo que el banco percibe por conceder el préstamo al cliente.

Ejemplos del interés variable en una hipoteca

Para que comprendáis bien la diferencia entre un interés variable y uno fijo vamos a poner un ejemplo práctico. Supongamos que vamos a solicitar un capital de 100.000 € a 30 años al banco y este nos plantea dos opciones:

  • El banco nos ofrece un interés fijo del 2,5% para toda la vida del préstamo, lo que traducido a cuota supondría 395,12 € /mes
  • El banco nos ofrece un interés variable que se compone de Euribor 12 meses + diferencial del 1%. Aquí entra en juego la evolución del índice de referencia:
    • Si el índice de referencia está a 0,50% entonces nuestra cuota será de 345,12€/mes (interés total del 1,5%)
    • Si al cabo del tiempo se incrementa hasta 2% entonces nuestra cuota subirá a 421,60 €/mes (interés total del 3%)
    • Si por el contrario el índice baja al 0% nuestra cuota se abaratará hasta los 321,64 €/mes (interés total del 1%)

Así pues es evidente que el tipo variable puede costarnos o ahorrarnos más intereses de los inicialmente previstos en función de cómo varíe el índice de referencia. Esta variación es lo que se conoce como Riesgo de Tipos de Interés y es un factor a tener en cuenta

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¿Puedo elegir entre revisión semestral y anual?

En ocasiones sí. Aunque por regla general los bancos suelen darnos el paquete cerrado en este asunto, es posible que alguna entidad te permita negociar la periodicidad de las revisiones en tu hipoteca. También puede darse el caso de que estés dudando entre dos ofertas cuya única diferencia sea ésta, ¿Cuál escogeríamos entonces?

El acertar en este sentido dependerá del contexto de mercado. Si la previsión es que los tipos de interés continúen bajando nos interesará entonces una revisión semestral ya que cada seis meses iremos percibiendo el ahorro efectivo en nuestra cuota. Sin embargo si la previsión es de subida en ese caso será mejor una revisión anual precisamente para evitar notar ese encarecimiento progresivo.

¡Ojo! En las revisiones también se mira que el cliente cumpla con todas las bonificaciones comprometidas, así pues cerciórate de tener los compromisos con el banco en regla porque en caso contrario arrastrarás la penalización durante un periodo entero.

El mito de que te “paguen por tu hipoteca”

Como bien sabéis la referencia Euribor lleva tiempo en tasas negativas debido a las políticas monetarias del Banco Central Europeo, políticas basadas en facilitar el acceso al crédito e inundar de dinero el mercado bancario. A tal efecto hay quien ha visto en la caída una oportunidad para que en un momento dado el interés se vuelva negativo y entonces el banco te pague, ¿es eso posible?

Hay contratos más elaborados y otros menos elaborados, los que entran en el grupo de los primeros ya cuentan con una redacción que en su día se hizo en donde el tipo de interés mínimo sería el 0% mientras que los contratos menos elaborados pueden batallar judicialmente para que así se reconozca aunque no figure en la cláusula.

Para evitar cualquier duda al respecto, desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario 5/2019 se considera de manera general que ningún préstamo a partir del 16 de Junio de 2019 podrá tener interés negativo.

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Claves para solicitar un préstamo a interés variable con éxito

Llegado el momento es importante preparar bien la solicitud del préstamo hipotecario para no poner en riesgo la operación de compraventa. Si has dejado una señal por un inmueble que te gusta sabes que hay un plazo para formalizar la adquisición. Pasado ese tiempo podrías o bien perder el inmueble o bien perder el inmueble y además lar arras.

Como no queremos que esto ocurra a continuación te damos una serie de claves que te van a resultar de probada utilidad. El primero de ellos es que no realices una única solicitud, es mejor que envíes tu préstamo a varias entidades a la vez de tal forma que logres obtener diferentes proyectos a comparar y con los que además podrás negociar.

Ten en cuenta también que los bancos cuentan con diferentes departamentos de riesgos que evalúan a los solicitantes bajo sus propios criterios, por lo que quizás tu perfil lo ve con muy buenos ojos una entidad A pero la entidad B la descarta por algún motivo. Cuantas más solicitudes más opciones a que tu préstamo sea aprobado.

Cerciórate también de cumplir con los requisitos que te piden las entidades, puesto que algunos son de obligado cumplimiento (discriminatorios), como por ejemplo el ingreso mínimo mensual, y otros penalizan en caso de no ser efectivos.

En cualquier caso piensa también que los bancos, aunque su preferencia es por el producto estanco, tienen cierto margen de flexibilidad para quitar alguna condición en aquellas hipotecas que se presenten con contraoferta. No tengás reparo en negociar, el no ya lo tienes.

Pero si aún con lo anterior tienes dudas o no sabes por donde empezar y quieres que te aconsejemos no lo dudes y pídenos ayuda presionando el siguiente botón [botón indecisos] ¡Es gratis y sin compromiso alguno!.

Ranking con las Mejores Hipotecas a tipo variable de 2020

Toca ahora repasar la oferta vigente para los tipos variables, un nicho donde todas las entidades quieren meter cabeza pero solo unas pocas presentan características realmente atractivas.

De nuevo vemos que los neobancos se llevan la palma en este sentido, aunque también hay que decir que los grandes están presentes con ofertas muy atractivas.

Huelga decir que todos los bancos van a partir de un interés fijo para el primer año y a partir de ahí es cuando empieza a computar el interés variable. También resaltar que al contrario que ocurre con las hipotecas a tipo fijo aquí no hay variación según duración del préstamo, sino que el diferencial es el mismo exactamente.

Las condiciones que vamos a mostrarte son las que públicamente ofertan las entidades bancarias, no obstante siempre hay margen de mejora y negociación si cuentas con el respaldo de especialistas hipotecarios. Nosotros, gracias al elevado número de préstamos que tramitamos, tenemos acceso a condiciones más ventajosas y queremos ponerlas a tu disposición de forma totalmente gratuita. En sólo dos minutos, dejándonos tus datos aquí te contactaremos a la mayor brevedad posible.

Un grupo de personas sentadas frente a una mesa con una computadora Descripción generada automáticamente

Hipoteca a Tipo Variable de ING

El banco holandés online por excelencia se lanza al ruedo con una interesante hipoteca que nos da los 12 primeros meses al 1,99% y el resto a Euribor + 0,99%. La cobertura sería del menor valor entre el 80% de precio de compraventa y 80% de precio de tasación con la ventaja de que nos permite una duración máxima de 40 años.

Para poder acceder a estas condiciones nos van a solicitar la nómina, el seguro de hogar y también la suscripción de un seguro de vida. ¡Ah! Y se hacen cargo de los gastos de tasación siempre y cuando formalices finalmente la hipoteca con ellos.

Hipoteca a Tipo Variable de Coinc

El neobanco de Bankinter tiene a su favor el no exigir ninguna vinculación, iniciativa que suele escasear en este repertorio, si bien a diferencia de la oferte de ING aquí se reduce el plazo máximo del préstamo a 30 años. Su tipo de interés más ventajoso será un 1,89% los 12 primeros meses y después Euribor + 0,99%.

Coinc nos ofrece a su vez una cobertura del 80% sobre la vivienda habitual y 60% sobre la segunda vivienda.

Hipoteca Santander

La entidad cántabra nos ofrece probablemente el tipo de interés más bajo del mercado, con un inicial a 12 meses del 1,59% y el resto a Euribor +0,79%. El plazo máximo sería de 30 años y con cobertura del 80% del menor entre precio de compraventa y precio de tasación.

Quizás lo único malo es que para obtener esas condiciones has de cumplir una serie de requisitos bastante draconianos: Nómina de 2.400 €/ o más, al menos tres recibos domiciliados, seis usos trimestrales de tarjetas de débito o crédito, seguro de hogar, seguro de vida, saldo de 50.000 € o más en Plan de Pensiones o más de 30.000 € en fondos,…

Hipoteca Tipo Variable BBVA

No podía faltar en esta carrera el segundo banco de España. La entidad bilbaína ofrece un interesante tipo de interés al 1,99% los primeros 12 meses y después Euribor + 0,99%. No es tan competitivo como en el caso del Santander pero sí que tiene una vinculación más reducida, limitándose a contratación de seguro de hogar, seguro de amortización y domiciliación de ingresos.

La cobertura es el 80% del menor entre compraventa o tasación y el plazo máximo es también de 30 años.

Hipoteca Sin Comisiones de Bankia

Cerramos el listado con otro viejo conocido. Como su nombre indica no nos va a requerir la contratación de ningún producto y solamente tendrá en cuenta el nivel de ingresos mensuales del cliente. De esta forma en caso de que ingresemos 3.000 € o más nos brindarán un interés del 1,99% el primer año y Euribor + 0,99% el resto.

El plazo máximo es de 30 años y la financiación máxima es del 80% del menor entre el precio de compraventa y el precio de tasación.

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Un último consejo

Como veis el mercado se ha puesto las pilas y cada vez está encontrando nuevas fórmulas para aplicar tipos bajos y a su vez resultar rentables. Por regla general a menor tipo de interés más vinculaciones pedirán, pero también hay posibilidad de acceder a tipos ventajosos si cumples requisitos tales como una nómina abultada.

En cualquier caso reiteramos una vez más la necesidad de tener dos o más ofertas sobre la mesa para después poder estudiarlas detenidamente. Una de las cosas que siempre nos entrega el banco cuando realiza la oferta es el cuadro de amortización, donde se desglosa la composición de las cuotas y al final los totales que se han pagado.

Revisad con detenimiento el cuadro de amortización para saber exactamente qué vais a pagar a lo largo de los próximos años porque os podéis llevar sorpresas.

Vamos a poner un ejemplo:

Pedimos 150.000 € a 30 años. El Banco A nos ofrece un EU+0,99% sin seguros vinculados y el Banco B un EU + 0,80% ligado a un seguro de vida. A primera vista la mejor oferta sería la del Banco B, vemos en los cuadros de amortización que el banco A suma 23.437,41 € y el B 18.796,06 €.

Tengamos ahora en cuenta el seguro del banco B. Empleando un simulador de seguro de vida hipotecario nos sale que una persona nacida en Octubre de 1986, varón, administrativo y sin sobrepeso o preexistencias, pagaría 6.819,33 € de primas de seguro en total a lo largo de la vida del préstamo.

En total el Banco A nos cuesta 23.437,41 € y el Banco B 18.796,06 + 6.819,33 € = 25.615,39 €

Así pues valorad correctamente las ofertas y no os dejéis llevar por pequeñas diferencias en los diferenciales (valga la redundancia), ya que si pequeños descuentos van aparejados a más vinculaciones en ocasiones no merece la pena.

¿Estás listo para iniciar tu hipoteca a tipo variable? No lo dudes y accede a nuestra tramitación express pulsando en el siguiente botón [botón decididos]. ¡Es gratis, te beneficiarás de todos nuestros conocimientos y además accederás a condiciones exclusivas!

¡Hasta la próxima!

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Gabriel Rodríguez
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