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Hipoteca autopromotor: cómo funciona y qué es | Las mejores del 2024

Última revisión: 20/11/2023

Las hipotecas autopromotor son préstamos hipotecarios orientados a financiar la construcción de vivienda sobre un suelo urbanizable para usuarios particulares. No deben, por tanto, confundirse con hipotecas para promociones de viviendas en venta.

Repasamos cómo se encuentra actualmente la oferta de préstamos hipotecarios para autopromoción, qué entidades ofrecen en sus catálogos estos productos y cuáles son las características y requisitos habituales para acceder a ellos.

Bancos que ofrecen hipotecas para construir tu vivienda

Algunos de los bancos más populares que incluyen una hipoteca autopromotor en su catálogo son los siguientes:

General
General
General
General
Tipo de hipoteca
Tipo de hipoteca Variable
Tipo de hipoteca Variable
Tipo de hipoteca Variable
TIN
TIN

  • 1,89% TIN 1er año | Euríbor +1,89% (sin bonificar)

  • 1,89% TIN 1er año | Euríbor +0,79% (bonificada)

TIN

  • 3,80% TIN 1er año | Euríbor +2,05% (sin bonificar)

  • 2,50% TIN 1er año | Euríbor+0,75% (bonificada)

TIN

  • Primer año desde 1,99% TIN

  • Resto de años desde Euríbor + 1,60% (sin bonificar)

  • Resto de años desde Euríbor + 0,60% (bonificada)

TAE
TAE

  • 5,70% TAE a 30 años (sin bonificar)

  • 4,95% TAE a 30 años (bonificada)

TAE

  • 5,94% TAE inicial (sin bonificar)

  • 4,86% TAE inicial (bonificada)

TAE

  • 5,64% TAE (sin bonificar)

  • 5,04% TAE (bonificada)

Características
Características
Características
Características
Financiación máxima
Financiación máxima 100%
Financiación máxima

  • 80% primera vivienda

  • 60% segunda vivienda

Financiación máxima

  • 80% primera vivienda

  • 70% segunda vivienda

Plazo amortización
Plazo amortización

  • 30 años

  • 25 años para segunda vivienda

Plazo amortización 30 años
Plazo amortización 30 años
Comisión de apertura
Comisión de apertura 0€
Comisión de apertura 500€
Comisión de apertura 0€
Domiciliar ingresos (nómina, pensión, desempleo)
Domiciliar ingresos (nómina, pensión, desempleo) Nómina (mínimo 600€/mes), Pensión (mínimo 300€/mes), pago a la Seguridad Social (mínimo 175€/mes) o ayudas a la PAC
Domiciliar ingresos (nómina, pensión, desempleo) [sí] Superiores a 2.000€ al mes
Domiciliar ingresos (nómina, pensión, desempleo) Nómina (mín. 600€/mes), Pensión (mín. 300€/mes) o cuenta autónomos
Domiciliar recibos
Domiciliar recibos
Domiciliar recibos
Domiciliar recibos
Contratar un seguro ofrecido por el banco
Contratar un seguro ofrecido por el banco

  • Seguro de hogar: -0,1% por cada 100€

  • Seguro de vida: -0,1% por cada 100€

  • Seguro de accidentes/incapacidad: -0,1% por cada 100€

Contratar un seguro ofrecido por el banco

  • Seguro de hogar: -0,3%

  • Seguro de vida: -0,6%

Contratar un seguro ofrecido por el banco

  • Seguro de hogar: -0,50%

  • Seguro de vida: -0,50%

Aportaciones a planes de pensiones
Aportaciones a planes de pensiones
Aportaciones a planes de pensiones Mín 600€/año= -0,1%
Aportaciones a planes de pensiones
Aportaciones a fondos de inversión
Aportaciones a fondos de inversión
Aportaciones a fondos de inversión
Aportaciones a fondos de inversión
Alarmas
Alarmas -0,2% de bonificación
Alarmas
Alarmas
Otras bonificaciones
Otras bonificaciones

  • Certificado de eficiencia energética A+, A, B= -0,1%

  • 6 usos al trimestre de la tarjeta de crédito= -0,05%

Otras bonificaciones -0,3% por tener abierta la Cuenta Nómina, Profesional o No Nómina
Otras bonificaciones
Valoración
Valoración
Valoración
Valoración

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

Una hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario destinado a usuarios particulares que buscan financiar la construcción de su vivienda. Por tanto, la diferencia inicial con una hipoteca convencional es que, en este caso, no se busca financiar la compra de una vivienda, sino su construcción desde cero.

Es importante distinguir una hipoteca para la construcción de una vivienda propia, que es en lo que encaja este préstamo hipotecario autopromotor, que la construcción de viviendas para su comercialización, para lo que este producto no sirve.

¿Cómo funciona una hipoteca para autopromoción?

Las hipotecas autopromotor funcionan mediante una serie de fases que veremos a continuación. Inicialmente, el proceso es el mismo que el de una hipoteca convencional, solo que, en este caso, el banco financiará la construcción de tu vivienda sobre un terreno que ya es de tu propiedad, es decir, el suelo no puede ser financiado. Posteriormente, debes contar con un proyecto de obra que incluya planos, especificaciones y presupuesto para presentarlo al banco en el momento que solicites la hipoteca autopromotor.

Ahora, pasamos a las fases que comentábamos al principio, ya que el dinero que se te financia te irá llegando progresivamente y no de golpe como en una hipoteca convencional:

FASE 1 inicial o suelo

Una vez aprobada la hipoteca, el banco te dará el 50% del importe total, con el cual podrás empezar las obras iniciales de tu casa.

FASE 2 certificaciones

El arquitecto de la obra debe entregar certificaciones al banco sobre el avance de la construcción, de manera que este pueda ir entregando más dinero, que suele oscilar entre el 30 y 40%.

FASE 3 fin de obra

Cuando la obra haya finalizado y tengas la licencia de primera ocupación, el banco te entregará el dinero restante, entre un 20 y 10% para terminar de pagar las últimas facturas.

Requisitos de la hipoteca autopromotor

Aunque cada entidad financiera puede modificar los requisitos básicos antes de conceder hipotecas autopromotor, hay una serie de requisitos comunes que aparecen prácticamente en todas las propuestas para este tipo de préstamos:

  • Certificar la propiedad del suelo urbanizable donde se va a realizar la operación. Esto debe acompañarse con la acreditación de encontrarse inscrito dentro del registro de la propiedad
  • Poseer un proyecto de obra emitido por un arquitecto y que se encuentre visado por el colegio de arquitectos
  • Solicitud de licencia de obra, que se obtiene en el ayuntamiento del municipio donde se ubica el solar urbanizable
  • Contar con un presupuesto de obra de la empresa constructora, si es posible añadir factura proforma junto al presupuesto se completa la información

Un dato relevante y que suele llevar a confusión es la financiación del suelo. La hipoteca autopromotor, por norma general, nunca financiará el valor del suelo.

Si nos fijamos en las características citadas anteriormente, vemos cómo la primera de ellas será la certificación de la propiedad sobre el suelo. Esto es porque la hipoteca sólo financiará la construcción de la vivienda, pero no la compra del suelo sobre el que se realizará.

Mejores hipotecas autopromotor

A la hora de analizar las mejores hipotecas autopromotor hay que tener en cuenta que se trata de un producto que no suele figurar de manera explícita en los catálogos de las entidades financieras.

Esto no significa que no puedan ofrecernos un préstamo hipotecario para construir nuestra casa. Pero, a la hora de comparar estos préstamos, resulta más complejo que con cualquier hipoteca convencional.

De hecho, si realizamos un barrido de mercado en la actualidad, dentro de las entidades financieras habituales en las mejores hipotecas del mercado, sólo encontramos tres propuestas explícitas de hipoteca de autopromotor.

Cuando se desea adquirir el suelo para la construcción, se debe recurrir a préstamos hipotecarios a tal fin, que también existen.

  1. Solvencia del solicitante
  2. Bajo nivel de endeudamiento (especialmente financiero)
  3. Avales y garantías en caso de necesidad

Llevamos a cabo nuestra comparativa de mejores hipotecas autopromotor a tipo variable, con intereses aproximados que pueden verse personalizados a la hora de contactar con la entidad según el perfil del titular.

Hipoteca Autopromotor Santander

La hipoteca autopromotor de Santander es uno de los pocos préstamos hipotecarios que se explicitan como tal para la construcción de vivienda propia.

Las características principales de esta hipoteca son:

  • Puede llegar a financiar hasta el 100% del valor de construcción
  • Ofrece un periodo de amortización de 30 años si se trata de primera vivienda y de 25 años si se trata de segunda vivienda
  • Ofrece un periodo de carencia de la hipoteca (pagando sólo intereses) de hasta dos años

Al tratarse de una hipoteca con condiciones particulares, los intereses son personalizados a la operación. Sin embargo, como ocurre habitualmente se podrá elegir entre intereses fijos o variables.

TIN 6 primeros meses 1,89%
favicon banco santander

Hipoteca Autopromotor Santander

4.4 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada
786,09€
TAEVariable 4.95%
TINVariable Euribor + 0.79%
Sin bonificar
888,75€
TAEVariable 5.70%
TINVariable Euribor + 1.89%
Seguro de vida 0,50%
Seguro de vida 0,05%
Seguro de vida 0,10%%
Seguro de vida 0,10%%
Seguro de vida 0,20%
Seguro de vida 0,10%%

Hipoteca autopromotor Bankinter

La hipoteca autopromotor de Bankinter, es otro de los pocos préstamos hipotecarios de autopromoción que encontramos dentro de los catálogos de hipotecas de los bancos españoles.

Se trata de una hipoteca para una segunda vivienda o incluso para la primera. El proceso de financiación es gradual, en este caso inicialmente propone hasta un 50% del valor de tasación del suelo.

Posteriormente, el préstamo irá liberando cantidades de financiación con el avance de la propia obra, que concluirá con el certificado de fin de obra y licencia de ocupación cuando la hipoteca termina la financiación, aportando entre un 10% y un 20% de financiado.

Entre las características a destacar de esta hipoteca:

  • Puede financiar hasta el 80% para primera vivienda y el 60% para segunda vivienda
  • Ofrece un plazo de amortización de hasta 30 años
  • Permite elegir entre intereses fijos y variables
  • Los ingresos mensuales del titular deben ser superiores a 2.500€
TIN primer año 2,50% (bonificado) y 3,80% (sin bonificar)
favicon bankinter

Hipoteca Autopromotor Bankinter

4.2 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada
782,47€
TAEVariable 4.86%
TINVariable Euribor + 0.75%
Sin bonificar
904,15€
TAEVariable 5.94%
TINVariable Euribor + 2.05%
Seguro hogar -0,30%
Seguro de vida -0,60%
Plan de pensiones -0,10%

Hipoteca autopromotor BBVA

Otra de las entidades que ofrece información detallada sobre su hipoteca de autopromoción es Banco BBVA, que funciona muy similar a las anteriores.

En este caso, la financiación también se entregará gradualmente, siendo entre un 20% y 30% para la última fase de fin de obra.

Algunas de las particularidades de la hipoteca autopromotor BBA son:

  • Hasta un 80% de financiación para tu primera vivienda y un 70% para la segunda
  • El plazo de amortización máximo es de 30 años
  • Podrás elegir entre hipoteca a tipo fijo o variable

Al igual que el resto de hipotecas autopromotor, los intereses se personalizan una vez que el cliente solicita el estudio de la hipoteca, basándose, principalmente, en su perfil económico y financiero.

TIN primer año 1,99%

Hipoteca Autopromotor BBVA

4.2 5.0

Calcular Enlace seguro
Bonificada
768,97€
TAEVariable 5.04%
TINVariable Euribor + 0.60%
Sin bonificar
861,12€
TAEVariable 5.64%
TINVariable Euribor + 1.60%

Otras hipotecas de autopromoción

Aunque no se comercializan de manera pública, otras hipotecas autopromotor son las de Banco Sabadell, Openbank, ABANCA o las hipotecas de Unicaja destinadas a autopromoción, todas ellas con características similares a las anteriores.

Ya que la mayoría de bancos ofrecen este tipo de hipotecas, te aconsejamos que, aunque no la encuentres detallada en su catálogo de préstamos hipotecarios, preguntes directamente a la entidad, ya que seguramente puedan brindarte más información.

TIN primer año 2,65% (bonificado) y 3,65% (sin bonificar)
sabadell favicon

Hipoteca Autopromotor Sabadell

3.4 5.0

Ir a la Oferta Enlace seguro
Bonificada
760,03€
TAEVariable 5.13%
TINVariable Euribor + 0.50%
Sin bonificar
851,68€
TAEVariable 5.45%
TINVariable Euribor + 1.50%
Domiciliar Nómina -0,40%
Seguro hogar -0,10%
Seguro de vida -0,40%

Diferencias entre hipoteca autopromotor e hipoteca tradicional

Posee diferencias notables con respecto a una hipoteca convencional:

  • Generalmente se accede al capital de manera progresiva según el avance de la construcción
  • Puede llegar a ser una hipoteca 100 pero con una limitación sobre el valor máximo de reposición en la construcción terminada (habitualmente entre 70% y el 80%)
  • La operación concluye con un préstamo hipotecario sobre la construcción, que puede ser a tipo fijo o a tipo variable

Otra diferencia importante a valorar cuando es necesario buscar hipotecas autopromotor es que no se trata de un préstamo hipotecario que figure de manera expresa en todos los catálogos de las entidades.

Esto hace que si, por ejemplo, es relativamente fácil comparar las mejores hipotecas variables o una hipoteca fija, sea más complejo comparar préstamos hipotecarios de autopromoción, ya que, además, las condiciones generales serán prácticamente siempre particulares.

¿Cuándo se empieza a pagar una hipoteca autopromotor?

En la mayoría de los casos, los bancos que ofrecen hipotecas autopromotor incluyen un plazo de carencia de la hipoteca de máximo dos años para construir la vivienda, en los que se incluyen las fases anteriores.

Durante ese periodo solo se pagan los intereses y tras esos dos primeros años, empezarás a pagar las cuotas mensuales completas según las condiciones pactadas con el banco.

Conclusión y opiniones sobre la hipoteca autopromotor

La hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario orientado a quien desea construirse una vivienda y posee un suelo urbanizable donde hacerlo. Se trata de un tipo de préstamo hipotecario muy específico, y que no se publicita tanto como otros.

Sin embargo, que las entidades no propongan intereses concretos, y su aplicación sea personalizable, no significa que sean productos mucho más caros que las hipotecas convencionales.

En general, si se tiene la intención de construir una vivienda (primera o segunda vivienda) sobre un suelo propio urbanizable, el producto adecuado es el préstamo hipotecario autopromotor.

Preguntas frecuentes

Actualizaciones del artículo

  • Se añade la hipoteca autopromotor BBVA al ranking y su reseña; se incluyen otras hipotecas autopromotor (17/11/2023)
  • Se incluye más información sobre las hipotecas autopromotor: cómo funcionan, diferencias con una hipoteca convencional, etc.; se añaden tres nuevas preguntas frecuentes (25/10/2023)

Preguntas de los usuarios

Pregunta

Hola, me gustaría saber, ¿la cuenta remunerada MyInvestor del 1% es para siempre o solo los dos primeros años? Gracias.

Por Loli - 14.11.21

RESPUESTA

Hola Loli 🙂

La remuneración al 1% TAE de la cuenta remunerada de MyInvestor se mantiene de forma permanente durante el primer año. A partir del segundo se reduce de forma estable al 0,10% TAE.

Si al final te abres la cuenta, ¡espero tus comentarios sobre qué tal te va con ella! un saludo. 🙂

Pregunta

Hola Alicia, ¿La hipoteca autopromotor qué gastos cubre? Tengo claro que no cubre la compra del terreno, pero el coste de arquitectos, licencias, ivas, etc. ¿Los cubre? Me gustaría tener claro a parte de la compra del terreno si hay algo más que tenga que cubrirse con fondos propios. Gracias.

Por Dani - 28.10.21

RESPUESTA

¡Hola, Dani!

El porcentaje de tasación y las condiciones de cada hipoteca autopromotor dependen de la oferta que tenga cada entidad. En principio, los gastos que NO cubre bajo ningún concepto el banco y que SÍ tendrás que abonar bajo tu propiedad son el terreno, la licencia y el proyecto.

En cualquier caso, dependerá exclusivamente de la entidad especificar las condiciones según su oferta. Y recuerda que en ningún caso debes abonar el 100% de los gastos de formalización (notaría, impuestos, gestoría y tasación).

Un saludo Dani, espero que te hayamos podido ayudar. 🙂

Pregunta

Hola. ¿Es necesario que el terreno esté libre de cargas para poder acceder al crédito autopromoción o puedes acceder a él mientras sigues pagando la hipoteca del terreno ? Entiendo que lo que estés pagando por la hipoteca del terreno afecta a tu solvencia y por tanto será tenido en cuenta en la decisión del de autopromoción, pero no sé si ambos créditos son incompatibles. Gracias.

Por Jesús Esteban - 17.07.21

RESPUESTA

Hola Jesús, 🙂

Lo mejor, en el momento de solicitar una hipoteca autopromotor, es que el terreno esté libre de cargas (de hipotecas pendientes) pero si no se diera el caso no tendrías que tener problema para solicitarla siempre y cuando puedas demostrar que puedes afrontar el préstamo con solvencia.

Espero haberte sido útil, no dudes en consultar si te surge cualquier otra duda. 🙂

Pregunta

Hola buenas; ¿es posible adquirir una hipoteca autopromotor para hacer una vivienda? No teniendo el terreno pero si visto para la compra y teniendo un ahorro ¿Existen opciones si son más titulares?

Por Mario - 28.04.21

RESPUESTA

Hola Mario,

Para adquirir un préstamo de autopromoción es necesario que el terreno esté ya a tu nombre, es el primer paso para solicitar una hipoteca autopromotor.

¡Espero haberte sido útil! 🙂

Pregunta

Buenas, me gustaría saber qué bancos ofrecen Hipoteca de autopromoción con el 100% de la prestación del préstamo, en muchos casos es el 80%. Y también que los bancos ofrecen el 100% de la hipoteca para una compra de una casa de segunda mano, también lo normal es que te presten el 80%. ¡Muchas gracias!

Por Joan - 22.01.21

RESPUESTA

Hola Joan,

Envíanos tus datos por aquí y te intentamos ayudar como podamos:

https://sincomisiones.org/te-ayudamos-a-negociar-tu-hipoteca
Un saludo!

Pregunta

No funciona esa forma de ponernos en contacto con vosotros. Yo he probado y no hay manera. Lo he intentado por email y no respondéis.

Por Isaac - 17.03.21

RESPUESTA

Hola Isaac. Ahora puedes comunicarte con nosotros por medio del chat que encontrarás en la página web. Con gusto atenderemos todas tus consultas y preguntas.
Un saludo.