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Hipoteca autopromotor: cómo funciona y qué es | Ranking 2023

17/11/2022

Las hipotecas autopromotor son préstamos hipotecarios orientados a financiar la construcción de vivienda sobre un suelo urbanizable para usuarios particulares. No deben por tanto confundirse con hipotecas para promociones de viviendas en venta.

Repasamos cómo se encuentra actualmente la oferta de préstamos hipotecarios para autopromoción, qué entidades ofrecen en sus catálogos estos productos y cuáles son las características y requisitos habituales para acceder a ellos.

General
General
General
Tipo de hipoteca
Tipo de hipoteca Variable
Tipo de hipoteca Variable
TIN
TIN

  • 2,29% TIN 1er año | Después Euríbor +1,19% (sin bonificar)

  • 2,29% TIN 1er año | Después Euríbor +1,19% (bonificada)

TIN

  • 2,55% TIN 1er año | Después Euríbor +2.05% (sin bonificar)

  • 1,25% TIN 1er año | Después Euríbor+0,75%

TAE
TAE 2,5% TAE
TAE 2,39% TAE
Características
Características
Características
Financiación máxima
Financiación máxima 100%
Financiación máxima

  • 80% primera vivienda

  • 60% segunda vivienda

Plazo amortización
Plazo amortización

  • 30 años

  • 25 años para segunda vivienda

Plazo amortización 30 años
Comisión de apertura
Comisión de apertura 0€
Comisión de apertura 500€
Domiciliar ingresos (nómina, pensión, desempleo)
Domiciliar ingresos (nómina, pensión, desempleo) Nómina (mínimo 600€/mes), Pensión (mínimo 300€/mes), pago a la Seguridad Social (mínimo 175€/mes) o ayudas a la PAC
Domiciliar ingresos (nómina, pensión, desempleo)
Domiciliar recibos
Domiciliar recibos
Domiciliar recibos
Contratar un seguro ofrecido por el banco
Contratar un seguro ofrecido por el banco

  • Seguro de hogar de mín. 200€/año: -0,2%

  • Seguro de vida de mín 300€/año: -0,3%

Contratar un seguro ofrecido por el banco

  • Seguro de hogar: -0,2%

  • Seguro de vida: -0,6%

Aportaciones a planes de pensiones
Aportaciones a planes de pensiones
Aportaciones a planes de pensiones Mín 600€/año= -0,1%
Aportaciones a fondos de inversión
Aportaciones a fondos de inversión
Aportaciones a fondos de inversión
Alarmas
Alarmas
Alarmas
Otras bonificaciones
Otras bonificaciones


  • 6 usos al trimestre de la tarjeta de crédito= -0,05%

Otras bonificaciones -0,4% por tener abierta la Cuenta Nómina, Profesional o No Nómina
Valoración
Valoración
Valoración

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

Una hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario destinado a usuarios particulares que buscan financiar la compra de la construcción de su vivienda. Por tanto, la diferencia inicial con una hipoteca convencional es que en este caso se busca financiar la construcción.

Es importante distinguir una hipoteca para la construcción de una vivienda propia, que es en lo que encaja este préstamo hipotecario autopromotor, que la construcción de viviendas para su comercialización, para lo que este producto no sirve.

Posee diferencias notables con respecto a una hipoteca convencional:

  • Generalmente se accede al capital de manera progresiva según el avance de la construcción
  • Puede llegar a ser una hipoteca 100 pero con una limitación sobre el valor máximo de reposición en la construcción terminada (habitualmente entre 70% y el 80%)
  • La operación concluye con un préstamo hipotecario sobre la construcción, que puede ser a tipo fijo o a tipo variable

Otra diferencia importante a valorar cuando es necesario buscar hipotecas autopromotor es que no se trata de un préstamo hipotecario que figure de manera expresa en todos los catálogos de las entidades.

Esto hace que, si por ejemplo es relativamente fácil comparar las mejores hipoteca variables o una hipoteca fija, sea más complejo comparar préstamos hipotecarios de autopromotor, ya que, además, las condiciones generales serán prácticamente siempre particulares.

Requisitos de la hipoteca autopromotor

Aunque cada entidad financiera puede modificar los requisitos básicos antes de conceder hipotecas autopromotor, hay una serie de requisitos comunes que aparecen prácticamente en todas las propuestas para este tipo de préstamos:

  • Certificar la propiedad del suelo urbanizable donde se va a realizar la operación. Esto debe acompañarse con la acreditación de encontrarse inscrito dentro del registro de la propiedad
  • Poseer un proyecto de obra emitido por un arquitecto y que se encuentre visado por el colegio de arquitectos
  • Solicitud de licencia de obra, que se obtiene en el ayuntamiento del municipio donde se ubica el solar urbanizable
  • Contar con un presupuesto de obra de la empresa constructora, si es posible añadir factura proforma junto al presupuesto se completa la información

Un dato relevante y que suele llevar a confusión es la financiación del suelo. La hipoteca autopromotor, por norma general, nunca financiará el valor del suelo.

Si nos fijamos en las características citadas anteriormente, vemos como la primera de ellas será la certificación de la propiedad sobre el suelo. Esto es porque la hipoteca sólo financiará la construcción de la vivienda, pero no la compra del suelo sobre el que se realizará.

Mejores hipotecas autopromotor

A la hora de analizar las mejores hipotecas autopromotor hay que tener en cuenta que se trata de un producto que no suele figurar de manera explícita en los catálogos de las entidades financieras.

Esto no significa que no puedan ofrecernos un préstamo hipotecario para construir nuestra casa. Pero, a la hora de comparar estos préstamos, resulta más complejo que con cualquier hipoteca convencional.

De hecho, si realizamos un barrido de mercado en la actualidad, dentro de las entidades financieras habituales en las mejores hipotecas del mercado, sólo encontramos dos propuestas explícitas de hipoteca de autopromotor.

Cuando se desea adquirir el suelo para la construcción, se debe recurrir a préstamos hipotecarios a tal fin, que también existen.

  1. Solvencia del solicitante
  2. Bajo nivel de endeudamiento (especialmente financiero)
  3. Avales y garantías en caso de necesidad

Hipoteca Autopromotor Santander

La hipoteca autopromotor de Santander es uno de los pocos préstamos hipotecarios que se explicitan como tal para la construcción de vivienda propia.

Las características principales de esta hipoteca son:

  • Puede llegar a financiar hasta el 100% del valor de construcción
  • Ofrece un periodo de amortización de 30 años si se trata de primera vivienda y de 25 años si se trata de segunda vivienda
  • Ofrece un periodo de carencia de la hipoteca (pagando sólo intereses) de hasta dos años

Al tratarse de una hipoteca con condiciones particulares, los intereses son personalizados a la operación. Sin embargo, como ocurre habitualmente se podrá elegir entre intereses fijos o variables.

favicon banco santander

Hipoteca Autopromotor Santander

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4.4 5.0

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  • Sin comisiones
  • Hasta el 100% de financiación
  • Carencia de 2 años
  • Amortización hasta en 30 años si es una primera vivienda y hasta 25 años si es una segunda residencia

Ventajas

  • No tiene comisiones 
  • Puedes obtener una financiación de hasta el 100, siempre que no se supere el 70% del valor de reposición
  • Bonificación de hasta el 1% si cumples las condiciones 

Desventajas

  • Carencia de dos años 
  • Muchas condiciones para conseguir la bonificación: domiciliar la nómina, contratar varios seguros ofrecidos por el Santander

Hipoteca autopromotor Bankinter

La hipoteca autopromotor de Bankinter, es otro de los pocos préstamos hipotecarios para autopromotor que encontramos dentro de los catálogos de hipotecas de los bancos españoles.

Se trata de una hipoteca para una segunda vivienda o incluso para la primera. El proceso de financiación es gradual, en este caso inicialmente propone hasta un 50% del valor de tasación del suelo.

Posteriormente el préstamo irá liberando cantidades de financiación con el avance de la propia obra, que concluirá con el certificado de fin de obra y licencia de ocupación, cuando la hipoteca termina la financiación aportando entre un 10% y un 20% de financiado.

Entre las características a destacar de esta hipoteca:

  • Puede financiar hasta el 80% para primera vivienda y el 60% para segunda vivienda
  • Ofrece un plazo de amortización de hasta 30 años
  • Permite elegir entre intereses fijos y variables
favicon bankinter

Hipoteca Autopromotor Bankinter

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4.2 5.0

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  • Tiene comisión de apertura de 500€
  • Financiación máxima del 80% para una primera vivienda y de un 60% para una segunda
  • Devolución hasta en 30 años para primera y segunda vivienda
  • Interés variable bajo siempre que te hagas con los productos vinculados para la bonificación

Ventajas

  • Interés bastante bajo si cumples las condiciones de bonificación 
  • Plazo de devolución de 30 años para primera y segunda vivienda

Desventajas

  • Comisión de apertura de 500€ 
  • Contratar cuatro productos si quieres obtener el máximo de bonificación 
  • Tienes que tener un terreno propio en el que edificar

Conclusión y opiniones sobre la hipoteca autopromotor

La hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario orientado a quien desea construirse una vivienda y posee un suelo urbanizable donde hacerlo. Se trata de un tipo de préstamo hipotecario muy específico, y que no se publicita tanto como otros.

Sin embargo, que las entidades no propongan intereses concretos, y su aplicación sea personalizable, no significa que sean productos mucho más caros que las hipotecas convencionales.

En general, si se tiene la intención de construir una vivienda (primera o segunda vivienda) sobre un suelo propio urbanizable, el producto adecuado es el préstamo hipotecario autopromotor.

Preguntas frecuentes

Preguntas de los usuarios

Pregunta

Hola, me gustaría saber, ¿la cuenta remunerada MyInvestor del 1% es para siempre o solo los dos primeros años? Gracias.

Por Loli - 14.11.21

RESPUESTA

Hola Loli 🙂

La remuneración al 1% TAE de la cuenta remunerada de MyInvestor se mantiene de forma permanente durante el primer año. A partir del segundo se reduce de forma estable al 0,10% TAE.

Si al final te abres la cuenta, ¡espero tus comentarios sobre qué tal te va con ella! un saludo. 🙂

Pregunta

Hola Alicia, ¿La hipoteca autopromotor qué gastos cubre? Tengo claro que no cubre la compra del terreno, pero el coste de arquitectos, licencias, ivas, etc. ¿Los cubre? Me gustaría tener claro a parte de la compra del terreno si hay algo más que tenga que cubrirse con fondos propios. Gracias.

Por Dani - 28.10.21

RESPUESTA

¡Hola, Dani!

El porcentaje de tasación y las condiciones de cada hipoteca autopromotor dependen de la oferta que tenga cada entidad. En principio, los gastos que NO cubre bajo ningún concepto el banco y que SÍ tendrás que abonar bajo tu propiedad son el terreno, la licencia y el proyecto.

En cualquier caso, dependerá exclusivamente de la entidad especificar las condiciones según su oferta. Y recuerda que en ningún caso debes abonar el 100% de los gastos de formalización (notaría, impuestos, gestoría y tasación).

Un saludo Dani, espero que te hayamos podido ayudar. 🙂

Pregunta

Hola. ¿Es necesario que el terreno esté libre de cargas para poder acceder al crédito autopromoción o puedes acceder a él mientras sigues pagando la hipoteca del terreno ? Entiendo que lo que estés pagando por la hipoteca del terreno afecta a tu solvencia y por tanto será tenido en cuenta en la decisión del de autopromoción, pero no sé si ambos créditos son incompatibles. Gracias.

Por Jesús Esteban - 17.07.21

RESPUESTA

Hola Jesús, 🙂

Lo mejor, en el momento de solicitar una hipoteca autopromotor, es que el terreno esté libre de cargas (de hipotecas pendientes) pero si no se diera el caso no tendrías que tener problema para solicitarla siempre y cuando puedas demostrar que puedes afrontar el préstamo con solvencia.

Espero haberte sido útil, no dudes en consultar si te surge cualquier otra duda. 🙂

Pregunta

Hola buenas; ¿es posible adquirir una hipoteca autopromotor para hacer una vivienda? No teniendo el terreno pero si visto para la compra y teniendo un ahorro ¿Existen opciones si son más titulares?

Por Mario - 28.04.21

RESPUESTA

Hola Mario,

Para adquirir un préstamo de autopromoción es necesario que el terreno esté ya a tu nombre, es el primer paso para solicitar una hipoteca autopromotor.

¡Espero haberte sido útil! 🙂

Pregunta

Buenas, me gustaría saber qué bancos ofrecen Hipoteca de autopromoción con el 100% de la prestación del préstamo, en muchos casos es el 80%. Y también que los bancos ofrecen el 100% de la hipoteca para una compra de una casa de segunda mano, también lo normal es que te presten el 80%. ¡Muchas gracias!

Por Joan - 22.01.21

RESPUESTA

Hola Joan,

Envíanos tus datos por aquí y te intentamos ayudar como podamos:

https://sincomisiones.org/te-ayudamos-a-negociar-tu-hipoteca
Un saludo!

Pregunta

No funciona esa forma de ponernos en contacto con vosotros. Yo he probado y no hay manera. Lo he intentado por email y no respondéis.

Por Isaac - 17.03.21

RESPUESTA

Hola Isaac. Ahora puedes comunicarte con nosotros por medio del chat que encontrarás en la página web. Con gusto atenderemos todas tus consultas y preguntas.
Un saludo.