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Pedir una hipoteca después de una dación en pago: Condiciones

Artículo creado en 18/10/2021. Revisado en 17/11/2022.

La dación en pago es una herramienta que permite entregar una vivienda al banco cuando no se puede hacer frente al préstamo hipotecario. De esta manera se elimina la deuda. Si se recupera la estabilidad económica, la deuda no existe como tal, y por tanto es posible contratar una nueva hipoteca.
Vamos a conocer más sobre la dación en pago; cómo funciona, que tipos existen y qué requisitos se deben cumplir para poder solicitar esta operación. También analizaremos si es posible o no contratar hipotecas tras haber hecho una dación en pago.

¿Qué es una dación en pago?

Aunque no es una figura muy extendida en nuestro país, la dación en pago es una herramienta que se puede utilizar cuando no se puede hacer frente a la hipoteca, y antes de que se produzca una ejecución hipotecaria.

Básicamente, una dación en pago sería llegar a un acuerdo con la entidad financiera acreedora a través de la cual se entrega la vivienda para saldar la deuda pendiente. Es decir, con la entrega de la vivienda el usuario cancela toda la deuda.

Las ventajas que se acreditan a este tipo de herramienta financiera son:

  • Eliminar la deuda de manera inmediata
  • Evitar procesos judiciales, ejecuciones hipotecarias y desahucios
  • Dependiendo del tipo de acuerdo que se logre, sería incluso posible seguir recibiendo en la vivienda a cambio de un alquiler social pactado

Las desventajas que se atribuyen con carácter general a la dación en pago son:

  • Pérdida de la vivienda y de los derechos sobre ella
  • Es una figura que no van a reconocer todas las entidades financieras de manera directa y que puede generar un proceso de reclamación
  • Aunque no limitada para futuras operaciones financieras, puede complicar la solicitud de una futura hipoteca en la misma entidad bancaria donde se realiza la dación

Condiciones para pedir una hipoteca después de una dación en pago

Hay que señalar que en un proceso de dación en pago se genera un entorno de negociación con la entidad financiera.

Incluso, en ocasiones puede concluir con un acuerdo entre partes para la transferencia de la titularidad al banco, pero que el antiguo titular pueda seguir viviendo a cambio de un alquiler social.

No obstante, esto no es lo habitual. Generalmente la dación en pago se puede negociar a través de dos fórmulas diferentes:

Dación en pago directa con el banco

Se trata de un acuerdo entre la entidad hipotecaria y el titular del préstamo hipotecario. En algunos casos este acuerdo puede venir ya incluido en la firma de la hipoteca, aunque en nuestro país esto no es habitual y muy pocas entidades lo aplican.

Cuando esta cláusula no existe en el contrato hipotecario, también es posible sentarse a negociar con el banco la opción de realizar una dación en pago. Es en este proceso dónde se puede llegar incluso a otros acuerdos.

Sin embargo, se depende de manera total de la voluntad de la entidad financiera ya que no está obligada a aceptar la propuesta.

Acogerse al código de buenas prácticas bancarias

Cuando la entidad financiera prestataria se encuentra adheridas al código de buenas prácticas bancarias, es posible recurrir a dicho código para tratar de obtener una dación en pago. Aquí hay que tener en cuenta dos elementos:

  • Prácticamente la totalidad de las entidades bancarias españolas están adheridas a este código
  • Para poder acogerse a esta vía para obtener la dación en pago será necesario cumplir una serie de requisitos

Es importante señalar que, en caso de seguir esta vía, la entidad financiera no va a poder llevar adelante una ejecución hipotecaria, y, los intereses de demora que aplique sobre los impagos, no podrán ser superiores a los intereses hipotecarios más un 2%.

El volumen de documentación que se debe presentar en este caso es bastante extenso. La documentación acreditativa de la situación que motiva la solicitud de dación en pago suele pedir habitualmente:

  1. Documentos identificativos, y acreditación de miembros de la familia, utilizando la documentación habitual más el libro de familia, etc.
  2. Certificados de empadronamiento de los miembros de la unidad familiar
  3. Escrituras de la vivienda, incluyendo además todos los datos relativos a proceso de compraventa e hipoteca, garantías, etc.
  4. Certificaciones de desempleo del titular y los miembros de la unidad familiar, o de, en caso de autónomos, falta de ingresos. En el primer caso se debe utilizar un certificado del SEPE y en el segundo caso se puede utilizar un certificado de la agencia tributaria
  5. Certificado de rentas del último ejercicio tributario
  6. Acreditación de titularidades que figure en el registro de la propiedad (de los miembros de la unidad familiar)
  7. Declaración responsable del titular o titulares. Es una declaración en la que aseguran encontrarse en la situación que se considera umbral de exclusión, y que es condicionante para poder obtener la dación en pago

Además de esta documentación, se puede solicitar otra añadida siempre que responda a criterios orientados a ampliar la información para poder conceder la dación en pago.

¿Qué hipotecas existen después de una dación en pago?

Cuando se realiza una dación en pago se elimina la deuda hipotecaria (sobre la hipoteca en cuestión). Esto significa que no se figura ya como deudor de un préstamo hipotecario.

No existe como tal un registro en el que figure el hecho de la dación en pago, a diferencia de lo que puede ocurrir con un registro de morosidad.

Esto significa que, tras haber realizado una dación en pago en un momento complejo de la economía familiar, si la economía familiar se vuelve a recuperar, es posible pedir una hipoteca del tipo que sea.

Se deberán cumplir las condiciones habituales de solvencia, garantías, etc., pero a todos los efectos la deuda anterior está saldada por lo que no debería pesar en la operación.

Sin embargo, esto tiene matices, ya que si se solicita una nueva hipoteca en el mismo banco donde se realizó una dación en pago, es probable que sí se tenga en cuenta.

De todos modos, con carácter general, al haber saldado la deuda y si no existen otras deudas crediticias, es posible tras haber realizado una dación en pago solicitar cualquier tipo de hipoteca, a tipo fijoa tipo variable o mixto, del mercado.

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