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No puedo pagar la hipoteca: ¿qué debo hacer?

No puedo pagar la hipoteca

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El impago de las hipotecas es una situación complicada en la que el usuario puede ver cómo el coste de su deuda aumenta de manera importante por los intereses de demora, o, peor aún, se inicia un proceso de ejecución hipotecaria. En todo caso existen algunas alternativas a valorar.

Revisaremos a lo largo del artículo todas las consecuencias del impago en los préstamos hipotecarios, pero también todas las posibles soluciones, desde las más básicas partiendo de la negociación con el banco, hasta las más complejas como la reestructuración de deuda.

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¿Qué pasa si no puedes pagar la hipoteca?

No poder pagar las cuotas de la hipoteca es una situación compleja en la que se unen elementos financieros y elementos humanos. Se trata de un proceso complicado que puede tener solución, pero que debe afrontarse lo más rápido posible.

Hay que tener en cuenta que si no se paga la hipoteca, se entra en un periodo en el que comenzarán a acumularse los intereses y las penalizaciones, y que puede concluir con un proceso de ejecución hipotecaria: un desahucio.

Habitualmente, este proceso se inicia con la reclamación de las primeras cuotas impagadas. Se desarrolla en tres pasos principales:

  1. ✔️Comunicación de los primeros impagos: antaño este era el momento en el que se solía cobrar la comisión por posición deudora. Esta comisión ya no se puede cobrar por qué es incompatible con el interés de demora. Esto se va a iniciar con la primera cuota de la hipoteca no abonada, y continuará posteriormente
  2. ✔️Situación de morosidad: cuando la devolución de cuentas continúa comienzan a aplicarse los llamados intereses de demora. Estos intereses son elevados y se suman a los de la hipoteca, que no dejan de contar en ningún momento
  3. ✔️Ejecución hipotecaria: la entidad acreedora resuelve la hipoteca de manera unilateral por impago, procediendo a una demanda judicial contra el deudor. Esta demanda judicial va contra la garantía primaria (la hipoteca) y el resto de garantías que existieran, por ejemplo, avalistas

Es importante, en cualquier caso, entender que incluso en un proceso de ejecución hipotecaria en el que se pierda la vivienda, la deuda puede no llegar a quedar saldada. 

Si el valor que se le concede a la vivienda es menor que la deuda, ésta seguirá vigente por el importe de la diferencia.

Aunque la entidad financiera acreedora reclamará desde la primera cuota impagada, existe un periodo de tiempo entre los impagos y el inicio del proceso de ejecución hipotecaria. Este periodo de tiempo, medido en cuotas, dependerá del momento en el que se encuentra la hipoteca:

  • Cuando se está en la primera mitad de vida de la hipoteca, la ejecución hipotecaria se inicia con la devolución de 12 cuotas o con el 3% del capital inicial como deuda
  • Cuando se está en la segunda mitad de la vida de la hipoteca, el proceso de ejecución hipotecaria se inicia tras la devolución de 15 cuotas o con el 7% del capital inicial como deuda
No puedo pagar la hipoteca

Soluciones si no puedes pagar la hipoteca

Cuando la situación económica conlleva una situación de impago de la hipoteca, es necesario tratar de buscar una solución cuanto antes. Dilatar en el tiempo la devolución de cuotas empeora la posición deudora, añade costes e intereses y no facilita la resolución posterior.

Existen, dependiendo de la situación, diversas fórmulas y soluciones para tratar de revertir este impago de la hipoteca. Las más comunes serían las siguientes:

✔️Abrir una negociación con el banco si no se puede pagar la hipoteca

A las entidades financieras no les gusta la devolución de recibos de una hipoteca, pero tampoco les gustan los procesos de ejecución hipotecaria. Se trata de procesos complejos, no exentos de mala imagen, y que cargan su parque inmobiliario.

Por tanto, la negociación con el banco es una de las primeras opciones que deberemos considerar. Es probablemente la mejor opción cuando se tiene la certeza de estar atravesando un periodo temporal de impago.

En este caso, y sobre todo si podemos demostrar que en un periodo razonable recuperaremos la estabilidad económica, es posible abrir una vía de negociación para, por ejemplo, establecer un periodo de carencia.

El periodo de carencia puede establecerse con las siguientes fórmulas:

  • ✔️Carencia total: en la que durante el periodo señalado no se abonan las cuotas
  • ✔️Carencia de intereses: cuando durante el periodo acordado sólo se cobrarán los intereses, reduciendo la cuota de la hipoteca
  • ✔️Reducción de cuota: es otro modelo de carencia en el cual, durante un periodo determinado, se rebaja la cuota ajustándose a lo que el deudor puede asumir

Además de esta negociación, otra acción posible es solicitar una novación de la hipoteca. Esto será más fácil si la vida de la hipoteca ya está avanzada. En una novación podemos llegar a solicitar:

  • ✔️Ampliación del plazo de amortización: al ampliar el plazo de amortización, aunque a largo plazo el préstamo será más caro, rebajamos el coste de las cuotas mensuales
  • ✔️Ampliar la financiación: sobre todo cuando ya se ha amortizado una parte importante de la hipoteca, ampliar la financiación puede permitir hacer frente a deuda, y resituar el préstamo. Esta opción es adecuada cuando la situación de impago deriva de acumulación de deudas
  • ✔️En cualquier caso, el banco no está obligado a llegar a un acuerdo. Sin embargo, si este acuerdo no se produjera, sería posible, cumpliendo las condiciones acudir al código de buenas prácticas.

Acudir al Código de Buenas Prácticas Bancarias para solucionar un impago de hipoteca

El código de buenas prácticas bancarias es una herramienta de la que son partícipes la mayoría de bancos en nuestro país. Se trata de un código al que es posible acogerse cumpliendo algunas condiciones:

  • ✔️Ser titular de una hipoteca (la deudora) sobre una vivienda que se utiliza como vivienda habitual
  • ✔️Tener en la unidad familiar ingresos inferiores a tres veces el IPREM (la cifra puede variar dependiendo del número de personas en la unidad familiar, y si hay personas con discapacidad, dependencia, etc.)
  • ✔️Estar en una situación de vulnerabilidad pone una condición económica de vulnerabilidad que se ha producido en los cuatro años anteriores a solicitar acogerse al código. Se incluye la modificación de los ingresos de forma que la carga hipotecaria haya aumentado
  • ✔️La situación de vulnerabilidad también se puede dar a través de factores como familia numerosa, familia monoparental o familias con menores de edad, con miembros con discapacidad superior al 33% o situación de dependencia, violencia de género o mayor de 60 años
  • ✔️La cuota de la hipoteca debe suponer al menos el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar

Además de lo anterior, el precio de la vivienda debe cumplir ciertos límites máximos fijados por la legislación.

Si se cumplen estas condiciones (y algunas añadidas según la fórmula que se busque aplicar) se podrán solicitar diferentes opciones:

  1. ✔️Reestructurar la deuda: se trata de una modificación en la posición deudora. En esta modificación se buscará cambiar el plazo, el tipo de interés o incluso aplicar carencia de manera temporal o rebaja en la cuota de manera permanente
  2. ✔️Realizar una quita: en la quita, el banco condona una parte de la deuda para abaratar el coste final. Es una opción que, en todo caso, se reserva a familias en una situación de vulnerabilidad extrema
  3. ✔️Dación en pago: en esta opción que se puede solicitar a través del código de buenas prácticas bancarias, es posible entregar la vivienda y liquidar la deuda. En ningún caso existirá deuda tras la operación. Se puede llegar a un acuerdo en el que el usuario continúe que la vivienda a cambio de un alquiler social

Refinanciación de la deuda si no se puede pagar la hipoteca

Cuando el impago de las cuotas del préstamo hipotecario tiene que ver con una acumulación de deuda financiera, incluyendo otros préstamos, tarjetas de crédito o compras financiadas, cabe la posibilidad de buscar una refinanciación de la deuda.

La refinanciación consiste en, sobre la propia hipoteca, realizar una ampliación en la cual se incluyen todas las deudas financieras. Generalmente, esto se hará ampliando también el plazo de amortización.

Lo que se busca obtener es agrupar toda la deuda financiera en una única cuota rebajada que suponga un impacto menor que la suma de las cuotas por separado.

No es una operación sencilla. Se puede realizar sobre todo cuando ya se ha amortizado una buena parte de la hipoteca, ya que se genera mayor margen de ampliación. Sin embargo, puede ser útil sobre todo porque rebajará el impacto directo del conjunto de la deuda a corto plazo.

Hay que tener en cuenta, no obstante, que, a largo plazo, este tipo de reestructuración de deuda va a suponer un coste mayor al conjunto de la operación hipotecaria. Pagando bastante más de lo que se hubiera pagado en la hipoteca financiada.

Vender la casa para saldar la deuda hipotecaria

Esta es una de las opciones primarias cuando la imposibilidad de hacer frente a la hipoteca es manifiesta y no hay otras opciones. Sin embargo, no es una solución sencilla.

  • En primer lugar, hay que tener en cuenta que la venta de viviendas no suele ser inmediata y que, en todo caso, si se busca una venta rápida, probablemente haya que devaluar el precio en exceso.
  • Por otro lado, también hay que tener en cuenta que el precio de venta debe alcanzar para cubrir toda la deuda hipotecaria, ya que, si no se cierra el total de la deuda, ésta seguirá existiendo (la diferencia no abonada) y generando intereses de demora.

Comisiones por no pagar la hipoteca

Las comisiones por no pagar los recibos de las hipotecas se denominan intereses de demora. Los intereses de demora se aplican de manera adicional a los intereses de la hipoteca, que seguirán corriendo durante el impago. Esto hace que se encarezca la deuda.

Antes de la reforma hipotecaria de 2013, los intereses de demora podían llegar a superar el 20% y se fijaban sobre el tipo de interés legal del dinero. 

En la actualidad, tras la reforma hipotecaria de 2019 la situación de la aplicación de los intereses de demora se ha modificado.

En esta aplicación, en primer lugar, se calcularán los intereses de demora sobre el interés remuneratorio, no sobre el interés del dinero. Por otro lado, como máximo podrán suponer un 3% adicional al interés remuneratorio:

Por ejemplo, en una hipoteca a tipo fijo con un interés al 1,5%, como máximo el interés de demora no podría superar el 4,5%.

El interés de demora se puede aplicar desde el primer día de impago. Por tanto, a cada cuota impagada se deben ir acumulando los intereses de demora.

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❓Preguntas frecuentes si no puedes pagar la hipoteca

¿Qué ocurre en un impago de hipoteca?

En un impago de un préstamo hipotecario, inicialmente, la entidad acreedora cobra intereses de demora. Si el impago continúa, pasado un tiempo la entidad anulará el contrato de préstamo hipotecario y procederá a una demanda que culmina con una ejecución hipotecaria.

¿Tiene coste añadido el impago de las cuotas de la hipoteca?

Sí. La comisión que se aplica por impago se conoce como intereses de demora. Tras la reforma de la ley hipotecaria, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres puntos sobre el interés remuneratorio de la hipoteca.

¿Puedo dar mi casa para saldar la deuda de la hipoteca y no ser deudor?

Sí. Se puede realizar a través de la dación en pago. Es más común a través del código de buenas prácticas bancarias. Si el banco acepta la dación en pago, se saldan todas las deudas y el usuario deja de tener una posición deudora, no debiendo nada al banco.

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