Ampliación de la hipoteca: Gastos, pros y contras

Una ampliación de hipoteca permite aumentar el capital del préstamo hipotecario. También, de manera conjunta o por separado, se puede considerar como ampliación aumentar el plazo de amortización. Con la novación y la rehipoteca es posible la ampliación de hipotecas.

¿Qué es la ampliación de la hipoteca?

Una ampliación de hipoteca es como comúnmente se denomina a incrementar el capital o el plazo de amortización (o ambos) de una hipoteca.

Las ampliaciones de la hipoteca suelen tener diferentes motivaciones, las más habituales son:

1. Necesidad de ajustar el coste de la hipoteca aumentando el plazo
2. Necesidad de financiación utilizando la ampliación para ello
3. Reunificación de deuda a través de las hipotecas

Es posible distinguir dos tipos muy claros de ampliación de un préstamo hipotecario:

Ampliar la hipoteca con una novación

La novación es una operación que se lleva a cabo en la misma entidad financiera en la que se encuentra contratada la hipoteca. En una novación hipotecaria es posible realizar modificaciones como:

1. Ampliar el plazo de amortización
2. Ampliar el capital
3. Cambiar el tipo de interés
4. Modificar el sistema de amortización
5. Liberar o incorporar avales
6. Cambiar la divisa en la que está contratada la hipoteca

Por tanto, efectivamente, sería posible realizar una ampliación de la hipoteca tanto en capital como el plazo.

Ampliar la hipoteca con una rehipoteca

Una rehipoteca también permite una ampliación de la hipoteca tanto en plazo como en capital. La rehipoteca consiste en la cancelación de la hipoteca inicial para ser sustituida por una nueva hipoteca en la que se producen las modificaciones, en este caso la ampliación.

El proceso de rehipotecar una vivienda sería el siguiente:

1. Cálculo de la nueva hipoteca (sumando la necesidad de ampliación más lo que resta de capital sin amortizar del primer préstamo hipotecario)
2. Cancelar la primera hipoteca
3. Contratar la nueva hipoteca con la ampliación incluida

Condiciones para que te amplíen la hipoteca

Las condiciones para una ampliación de hipotecas varían de si se elige una novación o una rehipoteca:

Condiciones para ampliar hipotecas en una novación

Las condiciones para una ampliación de la hipoteca en una novación van a depender de varios factores, pero, fundamentalmente:

• La cantidad de hipoteca amortizada
• La cantidad de capital que se desea ampliar
• Los posibles cambios en la solvencia y endeudamiento del titular

La gran ventaja de la novación es que se realiza sobre un producto ya vigente y con los datos aportados a la entidad. Sin embargo, esto no exime de condiciones que, incluso, pueden llegar a requerir de más avales y garantías.

Condiciones para ampliar hipotecas en una rehipoteca

Las condiciones en una rehipoteca son, generalmente, más duras que en una hipoteca convencional. Esto es debido a que no sólo se solicita una nueva hipoteca, sino que también hay que amortizar lo que resta de la anterior.

En general, las entidades valorarán:

• El importe total de la nueva hipoteca y su plazo de amortización
• La cantidad de capital por amortizar de la primera hipoteca
• La solvencia y estabilidad económica del solicitante
• El nivel de endeudamiento del solicitante (especialmente del endeudamiento crediticio)
• La presencia de garantías y avales

En general es más complejo conseguir una rehipoteca que una novación, pero la ampliación de la hipoteca siempre dependerá del importe con el que se desea ampliar y el importe que queda por amortizar en la hipoteca.

¿Ampliar la hipoteca sale gratis?

No. En ninguno de los casos ampliar una hipoteca es gratuito. Sin embargo, la diferencia de costes entre hacerlo a través de una novación, o hacerlo a través de una rehipoteca puede ser importante.

Los gastos de la novación son los siguientes:

• Comisión de novación, que puede ir desde 0,1% hasta el 1%
• Gastos de notaría compartidos a 50% con el banco
• Gastos de registro y gestoría
• Tasación

Sin embargo, en el caso de los gastos de una rehipoteca para ampliar el préstamo hipotecario tenemos que asumir tanto los gastos de cancelación de la primera hipoteca, como los de constitución de la segunda hipoteca. De esta manera:

Las comisiones de cancelación, no obstante, pueden haber sido no aplicadas y dependerá del contrato hipotecario particular. Además de esta comisión, se aplican otros gastos en la cancelación:

• Gastos de notaría: escritura y copia de la cancelación
• Gasto de anulación en el registro
• Gasto de gestoría (si se ocupa de los tramites)

Además de los gastos de cancelación, en la rehipoteca se deben asumir los gastos de la nueva hipoteca. Generalmente serán los siguientes:

• Comisión de apertura: aunque no todas las entidades financieras lo aplican, en el caso de las rehipotecas suele estar presente
• Gastos de tasación

Pros y contras de ampliar la hipoteca

Una ampliación de hipoteca, independientemente del método que se utilice, tiene una serie de pros y contras.

Entre las ventajas y desventajas de una ampliación hipotecaria, destacaremos, en primer lugar, las ventajas:

1. Permite acceder a financiación a menor coste que, por ejemplo, un préstamo personal
2. Permite (si se combina con una ampliación de plazo de amortización) abaratar la cuota de la hipoteca
3. Facilita, en caso de reunificación de deuda, agrupar en una sola cuota los diferentes productos de financiación que se tenían contratados

En el apartado de desventajas de las ampliaciones hipotecarias, es importante destacar las siguientes:

1. Tiene costes: la ampliación de una hipoteca tiene costes, y en algunos casos pueden ser elevados
2. A largo plazo encarece la financiación de manera notable, resultando más cara que otros modelos de financiación (especialmente en el caso de la reunificación de deuda)
3. Implica procesos de novación o rehipoteca, en los que se pueden solicitar nuevas garantías o tener en cuenta situaciones de solvencia diferentes del titular respecto cuando solicitó la hipoteca inicial

Consejos antes de ampliar la hipoteca

Antes de realizar una ampliación de hipoteca es conveniente tener en cuenta algunas cuestiones que serán relevantes tanto la operación como en el futuro del producto.

En primer lugar, si la ampliación se produce por necesidad de financiación, valorar otras fuentes para financiar la cantidad que se necesita. Financiar deuda, o utilizar una ampliación a modo de préstamo personal a muy largo plazo, acaba encareciendo mucho la financiación. ¿El resultado en muchas ocasiones? No poder pagar la hipoteca.

Revisar las condiciones de la operación antes de ponerla en marcha es otro consejo importante previo a una ampliación de hipoteca. Dependiendo del tipo de ampliación, es probable que la entidad nos solicite, por ejemplo, nuevos avales o garantías.

Por último, otro consejo importante es elegir bien el tipo de ampliación. Una novación es muy diferente a una rehipoteca. Por tanto, es necesario explorar todas las posibilidades antes de tomar la decisión.